Константин Богатов написав:Кейс про коммунальное жилье в Берлине.
Текст немного длинный, не про котиков, но будет интересен всем, кто как то сопричастен к вопросам взаимоотношений государство-город-ЖЭК-житель. Выводы в конце будут.
Главная новость для меня - жилые дома серийного советского строительства в Берлине принадлежат коммунальным компаниям, вышедшим из ЖЭКов, а люди в них лишь арендуют жилье. Разумеется, речь идет о бывших «хрущовках» и «панельках», которых в городе около 25% от общего жилого фонда.
Итак, в Берлине 3,4 млн людей и 1,9 млн квартир, они сами себя называют «город одиноких людей» (это, кстати, очень интересная и грустная, но отдельная история). На одного человека приходится в среднем 37 м2 жилья, что достаточно много по мировым меркам.
75% жилья находится в частных руках, 16% владеет муниципалитет, а 9% кооперативы (тоже отдельная история).
75% жилья в городе сдается в аренду, треть из них Коммунальными компаниями.
Как это произошло и когда.
После падения Берлинской стены в 1990 году за 10 дней октября был принят Закон и проведена передача жилья по линии государство-муниципалитет-КП. Идея принадлежала западным немцам, которые четко представляли себе, что такое «эффективный собственник» и почему восточные немцы к этому не готовы.
Они сразу сформулировали 4 принципа превращения советского прошлого в западные стандарты жилья:
1 Сначала санация потом приватизация
2 Санация важнее новой застройки
3 Санация проводится без отселения жильцов
4 Пилотные проекты как пропаганда санации и получения опыта
ГЛАВНОЕ --- НЕ ПОЙДЯ НА ПРИВАТИЗАЦИЮ «ЖИЛЬЯ ПРОМЫШЛЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА», ОНИ НЕ ПОТЕРЯЛИ ЦЕНТР ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛЫМ ФОНДОМ. Все, кто хоть как-то сталкивался с проблемой «объединиться с соседями вокруг ремонта подъезда», меня поймут.
(жильем промышленного строительства они называют серийные дома советских времен)
И даже при этом им было ох как не просто.
Первые пять лет они вели переговоры, подготовку и отдельные пилотные проекты. Первые большие проекты санации начались в 1996 году.
В разных районах города были разные приоритеты и скорости. В одних начинали с наиболее старых и сложных домов, в другом дома были примерно одинаковые и они старались равномерно двигаться, чтобы каждый дом почувствовал заботу. Потом перешли на работу микрокварталами. Был составлен график и каждый дом знал, когда у него начнут и закончат.
Но люди из конца очереди конечно были недовольны, тогда было продано часть фонда частным инвесторам (продавали домами!), за эти деньги ускоряли свою санацию, и частные фонды тоже быстро сделали свои дома. Таким образом увеличили общий темп и снизили финансовую нагрузку.
Попутно рассказали венгерский кейс
Был в Венгрии момент, когда пенсионеры, ранее приватизировавшие квартиры, отказались участвовать в санации и блокировали работы по дому. Тогда им государство предложило выкупить жильё назад, повысило пенсию и прогарантировало пожизненное проживание в этой квартире. Выбора не дали – или участие в санации, или выкуп квартир. Это решило проблему и у государства появился свой фонд соц.жилья.
Сейчас в Берлине 6 коммунальных компаний от 29.000 до 67.000 квартир в каждом. Все они принадлежат муниципалитету, который делегирует в НС по два человека от департаментов финансов и строительства. Также в НС есть представители работников и внешние эксперты, всего 9-11 человек
Внимательно ознакомился с районом на 50.000 квартир и 100.000 жителей. Это самый восточный район города, и он был самый тяжелый в своих стартовых условиях. К сегодняшнему дню все дома прошли санацию и реконструкцию, это заняло больше 20 лет.
С проблемами старого жилья справились, но возникла новая - дефицит доступного жилья. Причин несколько, и демографическая, и мигрантская, и переезд людей в столицу с регионов. Рассматривают под строительство каждый свободный участок, ищут варианты, но без ущерба для уровня жизни людей.
Показали новый дом на 165 квартир (смотрите фото - полная себестоимость строительства с внутренней отделкой около 1.800 евро м2).
Половина жилья в этом доме пойдёт в программу «социального» жилья. Социальное сдается по 6.5 евро м2, обычное по 10 евро м2 (без коммуналки, т.н. холодная аренда). Что важно - социальные и обычные квартиры абсолютно одинаковые по своему качеству и площади, это просто квартиры с пониженным уровнем аренды. «Социальность» определяется уровнем дохода, есть минимальный доход ниже которого человек обращается с просьбой о понижении аренды. Как только доходы семьи возрастают, они переходят на полную оплату.
Финансовый отчет коммунальной компании за 2016 год (пишу и плачу):
2.077 млн евро - балансовая стоимость активов размером 3.1 млн м2 (не рыночная, рыночная в несколько раз выше!!)
262 млн евро - поступления от аренды в год (без энергоносителей и воды)
35 млн евро – ремонты фонда
27 млн евро - оплата труда работников
31 млн евро – прибыль (я снова заплакал)
150 млн евро примерно - на финансирование нового строительства (свой первый взнос на кредитование нового дома и погашения тела и процентов по прошлым кредитам 1,5-3%)
Куда делись оставшиеся 20 млн евро директор объяснить не смог и тут я понял, что коммунальные предприятия они и в Германии коммунальные
Грубо средняя аренда 262 млн евро на 3,1 млн м2 за 12 месяцев = 7 евро м2.
Квартира 60 м2 без коммуналки 420 евро в месяц. В принципе киевская цена ...
По факту средняя по жилью не такая, поскольку есть места общего пользования с одной стороны, есть коммерческие помещения с другой, но в целом математика такая.
Было еще много чего интересного, но пора перейти к выводам. Пишу исключительно свое мнение, тапками прошу бросать аккуратно:
1. Точечная приватизация что квартир, что земли по клаптикам ничего хорошего нам не принесла. Кстати немец по поводу приватизации квартир четко сказал, что, по их мнению, она ущемила бы права тех, кто жил на тот момент в частном доме.
2. Никогда государство Украина не вытащит на себе проблемы жилого фонда без участия собственников.
3. Без объединения собственников и создания единого центра принятия решений что-либо решать с домом невозможно.
4. Нужно категорически ужесточать законодательство, сводя к минимуму вариативность «а я не буду в этом участвовать» или «у меня нет на это денег». Нет денег или желания, продавай квартиру, переезжай в дом попроще, но общий процесс останавливать нельзя. Почему у человека, живущего в частном доме, даже мысли не возникает пойти попросить в мэрии на ремонт своей крыши, а жильцы 25-ти этажки это могут делать?
Вот как-то так. Отчет о первом дне командировке депутата Киевсовета сдал (поставьте хоть смайлик, кто дочитал …).