Я вот не пойму тебя. если ты так уверен что цена упадет и не боишься на депозите деньги держать, так почему не продашь свою квартиру и не положишь деньги на депозит. потом в полтора раза больше квартиру купишь и + с депозита еще накапает на ремонт.
1. У меня жилья достаточно и в полтора раза больше мне не нужно. 2. У меня ремонт в квартире очень дорогой сделан. За те деньги, в которые он мне обошелся, его врядли кто-то купит. А перенести в другую я не смогу. 3. А накой мне себе задницу рвать чтобы продать??? Сильно много продавцов стоит???
И все же, подумаю... распишите мне бизнесс-план такой операции У меня 4к 162 кв.м. на Оболони.
Исходники: Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. Валюта расчетов USD. Его инфляция меня не интересует. Все 3 года ситуация по аренде и кредитованию неизменна. Мое условие - в течении этих 3 лет я хочу жить в районе и квартире не хуже. По окончании 3 лет хочу такую же квартиру. Не забудьте налоги и затраты по поиску добавить.
"Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. " Это че ? Прогноз падения цены на метры (думаю до этого уровня опустится быстрее) или прогноз деп.дохода за еще невырученные деньги (думаю безрисково неполучиться столько отгрести)?
Я вот не пойму тебя. если ты так уверен что цена упадет и не боишься на депозите деньги держать, так почему не продашь свою квартиру и не положишь деньги на депозит. потом в полтора раза больше квартиру купишь и + с депозита еще накапает на ремонт.
1. У меня жилья достаточно и в полтора раза больше мне не нужно. 2. У меня ремонт в квартире очень дорогой сделан. За те деньги, в которые он мне обошелся, его врядли кто-то купит. А перенести в другую я не смогу. 3. А накой мне себе задницу рвать чтобы продать??? Сильно много продавцов стоит???
И все же, подумаю... распишите мне бизнесс-план такой операции У меня 4к 162 кв.м. на Оболони.
Исходники: Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. Валюта расчетов USD. Его инфляция меня не интересует. Все 3 года ситуация по аренде и кредитованию неизменна. Мое условие - в течении этих 3 лет я хочу жить в районе и квартире не хуже. По окончании 3 лет хочу такую же квартиру. Не забудьте налоги и затраты по поиску добавить.
если бы я был так уверен то продал бы 4к квартиру
ну вот за 3 года цена падает по твоему на 50% тоесть таже 4к квартира уже 200-250 + проценты от депозита от 400-500к получаеться у тебя через 3 года и квартира в 160 метров за 200-250 и денег на ремонт с мебелью и на новую машину на депозите накапает а так она простоит 3 года просто так:)
Я вот не пойму тебя. если ты так уверен что цена упадет и не боишься на депозите деньги держать, так почему не продашь свою квартиру и не положишь деньги на депозит. потом в полтора раза больше квартиру купишь и + с депозита еще накапает на ремонт.
1. У меня жилья достаточно и в полтора раза больше мне не нужно. 2. У меня ремонт в квартире очень дорогой сделан. За те деньги, в которые он мне обошелся, его врядли кто-то купит. А перенести в другую я не смогу. 3. А накой мне себе задницу рвать чтобы продать??? Сильно много продавцов стоит???
И все же, подумаю... распишите мне бизнесс-план такой операции У меня 4к 162 кв.м. на Оболони.
Исходники: Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. Валюта расчетов USD. Его инфляция меня не интересует. Все 3 года ситуация по аренде и кредитованию неизменна. Мое условие - в течении этих 3 лет я хочу жить в районе и квартире не хуже. По окончании 3 лет хочу такую же квартиру. Не забудьте налоги и затраты по поиску добавить.
"Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. " Это че ? Прогноз падения цены на метры (думаю до этого уровня опустится быстрее) или прогноз деп.дохода за еще невырученные деньги (думаю безрисково неполучиться столько отгрести)?
Да, линк нормальный, но все равно не понятно как считать цену продажи - статистике нет, которая есть - недостаточная, на цены предложения орентироваться - себя не уважать.
Что будем делать?
Я вот не пойму тебя. если ты так уверен что цена упадет и не боишься на депозите деньги держать, так почему не продашь свою квартиру и не положишь деньги на депозит. потом в полтора раза больше квартиру купишь и + с депозита еще накапает на ремонт.
1. У меня жилья достаточно и в полтора раза больше мне не нужно. 2. У меня ремонт в квартире очень дорогой сделан. За те деньги, в которые он мне обошелся, его врядли кто-то купит. А перенести в другую я не смогу. 3. А накой мне себе задницу рвать чтобы продать??? Сильно много продавцов стоит???
И все же, подумаю... распишите мне бизнесс-план такой операции У меня 4к 162 кв.м. на Оболони.
Исходники: Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. Валюта расчетов USD. Его инфляция меня не интересует. Все 3 года ситуация по аренде и кредитованию неизменна. Мое условие - в течении этих 3 лет я хочу жить в районе и квартире не хуже. По окончании 3 лет хочу такую же квартиру. Не забудьте налоги и затраты по поиску добавить.
если бы я был так уверен то продал бы 4к квартиру
ну вот за 3 года цена падает по твоему на 50% тоесть таже 4к квартира уже 200-250 + проценты от депозита от 400-500к получаеться у тебя через 3 года и квартира в 160 метров за 200-250 и денег на ремонт с мебелью и на новую машину на депозите накапает а так она простоит 3 года просто так:)
Ищи покупателя Новая машина твоя
Почему простоит??? Живу я в ней с семьей!!!
я не риелтор не смогу помочь хотя другу когда то помог в Оазисе продать всего 400 уе ушло на билборд с рекламой.
Я вот не пойму тебя. если ты так уверен что цена упадет и не боишься на депозите деньги держать, так почему не продашь свою квартиру и не положишь деньги на депозит. потом в полтора раза больше квартиру купишь и + с депозита еще накапает на ремонт.
1. У меня жилья достаточно и в полтора раза больше мне не нужно. 2. У меня ремонт в квартире очень дорогой сделан. За те деньги, в которые он мне обошелся, его врядли кто-то купит. А перенести в другую я не смогу. 3. А накой мне себе задницу рвать чтобы продать??? Сильно много продавцов стоит???
И все же, подумаю... распишите мне бизнесс-план такой операции У меня 4к 162 кв.м. на Оболони.
Исходники: Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. Валюта расчетов USD. Его инфляция меня не интересует. Все 3 года ситуация по аренде и кредитованию неизменна. Мое условие - в течении этих 3 лет я хочу жить в районе и квартире не хуже. По окончании 3 лет хочу такую же квартиру. Не забудьте налоги и затраты по поиску добавить.
"Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. " Это че ? Прогноз падения цены на метры (думаю до этого уровня опустится быстрее) или прогноз деп.дохода за еще невырученные деньги (думаю безрисково неполучиться столько отгрести)?
Да, линк нормальный, но все равно не понятно как считать цену продажи - статистике нет, которая есть - недостаточная, на цены предложения орентироваться - себя не уважать. Что будем делать?
Там же написано:
50-60% от сегодняшних цен "хотелок" - они же, в усредненном виде, индикативные цены предложения. Обращаю внимание: не индикативы снизятся. Т.е. возможен вариант, что цены предложения останутся на том же уровне, а размер торга с 20-30% сегодня увеличится до 50-60%.
Я вот не пойму тебя. если ты так уверен что цена упадет и не боишься на депозите деньги держать, так почему не продашь свою квартиру и не положишь деньги на депозит. потом в полтора раза больше квартиру купишь и + с депозита еще накапает на ремонт.
1. У меня жилья достаточно и в полтора раза больше мне не нужно. 2. У меня ремонт в квартире очень дорогой сделан. За те деньги, в которые он мне обошелся, его врядли кто-то купит. А перенести в другую я не смогу. 3. А накой мне себе задницу рвать чтобы продать??? Сильно много продавцов стоит???
И все же, подумаю... распишите мне бизнесс-план такой операции У меня 4к 162 кв.м. на Оболони.
Исходники: Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. Валюта расчетов USD. Его инфляция меня не интересует. Все 3 года ситуация по аренде и кредитованию неизменна. Мое условие - в течении этих 3 лет я хочу жить в районе и квартире не хуже. По окончании 3 лет хочу такую же квартиру. Не забудьте налоги и затраты по поиску добавить.
если бы я был так уверен то продал бы 4к квартиру
ну вот за 3 года цена падает по твоему на 50% тоесть таже 4к квартира уже 200-250 + проценты от депозита от 400-500к получаеться у тебя через 3 года и квартира в 160 метров за 200-250 и денег на ремонт с мебелью и на новую машину на депозите накапает а так она простоит 3 года просто так:)
Ищи покупателя Новая машина твоя
Почему простоит??? Живу я в ней с семьей!!!
я не риелтор не смогу помочь хотя другу когда то помог в Оазисе продать всего 400 уе ушло на билборд с рекламой.
Рынок недвижимости в Украине имеет 15-летнюю историю, и текущее состояние дел не позволяет риелторам ждать решения вопросов, связанных с саморегулированием рынка, поэтому эти решения необходимо стимулировать. Об этом заявил координатор инициативной группы по развитию саморегулирования, президент Союза кризис-менеджеров Украины Павел Михайлиди в ходе круглого стола на тему: "Саморегулирование риелторов: тенденции и перспективы развития", проходившего в Пресс-центре Информационного агентства ЛІГАБізнесІнформ (Киев, ул. Шамрыло, 23).
"Предприниматели, предоставляющие некачественные услуги на рынке недвижимости существуют, рассказал президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Андрей Шульга. По его словам, одной из главных проблем для рынка является тот факт, что деятельность риелторов не регулируется ни одним специальным нормативно-правовым актом.
По словам П.Михайлиди, сегодня зарегистрированы 2 законопроекта относительно саморегулируемых организаций и готовится еще один, более развернутый: проект состоит из 54 пунктов, которые активно обсуждаются членами инициативной группы, координатором которой выступает П.Михайлиди.
Глава АСНУ А.Шульга сообщил, что Ассоциация уже разработала предложения, на днях планирует их утвердить и официально направить на рассмотрение в ВР.
Со своей стороны П.Михайлиди подчеркнул, что специальный институт регулирования - саморегулируемая организация (СРО) является формой государственного регулирования, при которой государство передает часть полномочий по регулированию услуг рыночному объединению. Основы концепции СРО - это множественность и добровольное членство в саморегулируемых организациях.
На вопрос экс-президента АСНУ Александра Бондаренко, о том, какие нефинансовые меры могут приниматься к нарушителям в рамках системы СРО, П.Михайлиди отметил, что, в случае нарушение установленных объединением правил, должна иметь полномочия принимать административные меры, вплоть до исключения компании из СРО.
Кроме того, потребитель, если его права были нарушены и СРО не отреагировало на эти нарушения, может обратиться и в государственные органы. В таком случае государство направит проверку не в компанию-нарушитель, а в СРО, в котором она состоит. В таком случае организация, если нарушения будут подтверждены, может потерять статус СРО и быть исключена из реестра.
Согласно концепции, предложенной П.Михайлиди, предметом регулирования является управление рисками сферы деятельности риелторов посредством установления определенных правил и требований для участников рынка.
Среди предлагаемых механизмов ответственности: обязательное страхование профессиональной ответственности, гражданско-правовая ответственность, солидарная ответственность членов СРО компенсационным фондом и репутационная ответственность (риск исключения из членов СРО).
СРО имеет механизмы дополнительной материальной ответственности (страхование гражданской ответственности и компенсационный фонд), а также ряд обязательных органов управления (по разработке стандартов, по контролю и по дисциплинарной ответственности).
Саморегулируемая организация разрабатывает правила и стандарты риелторской деятельности, отстаивает интересы своих членов в судах и пред органами власти, контролирует соблюдение правил и стандартов, применяет меры дисциплинарного воздействия к своим членам, а также несет материальную ответственность имуществом фонда за своих членом по конкретным рискам.
Модель СРО состоит из двух уровней: нижнего, на котором находятся региональные и всеукраинские СРО, и верхнего - Национального объединения СРО (среди других возможных названий - Риелторская палата, Совет рынка), которое является основным представительством сегмента рынка.
Предполагается, что концепция саморегулирования будет обсуждаться и утверждаться на съездах риелторских объединений, после чего на Совете рынка должны быть приняты общие правила, стандарты профессиональной деятельности.
По словам П.Михайлиди, создание системы СРО позволит, с одной стороны, уменьшить нагрузку на государственный административный аппарат, а с другой - повысить качество услуг на рынке недвижимости и улучшить защиту и соблюдение прав потребителей.
"Для того, чтобы создать систему СРО, необходимо объяснить государству, почему оно должно делегировать ряд своих функций рыночному объединению. А само такое объединение должно доказать свою "профессионализм". Это предлагаю обсудить"
Согласно концепции, предложенной П.Михайлиди, основными преимуществами развития системы саморегулирования являются создание более квалифицированных и гибких правил игры на рынке, упрощение процедуры мониторинга деятельности участников, уменьшение остроты проблем коррупции и бюрократии и, в конечном счете, повышение качества риелторских услуг и спроса на них.
Остается только вопрос: зачем это нужно конкретному покупателю или продавцу недвижимости? Что даст этот закон и СРО профессиональным организациям, членами которого на данный момент являются всего 10-12% всех риелторов.
http://biz.liga.net/news/E0911602.html
Жолудь написав:А какие, например, есть по Вашему мнению менее косвенные показатели рынка?
на сколько я знаю теорию SSerg-а, то прежде всего это будет стоимость аренды в соотвествующем городе/районе города. Плюс туда же подключается ставка депозита (не понятно, правда, в какой валюте. Иностранной, скорее всего). Если свернуть все измышления, то должно получиться что-то вроде такого: Вы имеете определенную сумму. Вы эту сумму можете положить на депозит и на ежемесячные проценты снимать квартиру. Либо купить аналогичную квартиру. Второй вариант, по украинской традии, якобы лучше, т.к. "СВОЄ". В тоже самое время первый вариант не так престижен и удобен, зато чрезвычайно ликвиден - вы практическ в любой момент можете конвертировать жилье в деньги. Так вот, в текущий момент эти 2 вещи, сумма депозита, с ежемесячными процентами эквивалентными ежемесячной арендной ставке, и стоимость жилья, аналогичное арендуемому, не сходятся в разы. На примере Запорожья, арендная плата за 2к квартиру в спальном районе 150 у.е/мес и ниже. Взяв процентную ставку по депозиту 12% годовых получим 150*12мес/0,12= 15000 у.е. Купить эту же квартиру обойдется в 35-45 тыс.у.е. Разница в несчастные 2,3-3 раза. Я умышленно пишу с точки зрения человека, которому нужно жильё, а не с точки зрения инвестора, который якобы хочет получать 12% годовых от своих инвестиций в жильё (думаю, такое возможно, только если очень дешево, даром купить хрущевку и сдавать е целиком)
По своему опыту скажу, что в буквальном смысле втридорого преплачивать за удовольствие вбить гвоздь в стену не хочется. Тем более, что денег в 3 раза больше станет не скоро. Возможно, я согласен переплатить относительно аренды в полтора раза (у меня тоже есть мещанские слабости:), но не более того - пожить тоже хочется И вопрос не в том, сколько у меня денег, а в том, что любой ценой получить тесные бетонометры с вонючими соседями я не собираюсь. Разве что домик (ещё одна моя мещанская мечта). Соотвественно могу пожелать тем, кто сейчас продает квартиры здоровья, терпения и от сумы и казеного дома не зарекаться, потму что кто его знает как сильно понадобятся деньги банкам и правительству после выборов.
Вах-х-х-х.... Спасибо max1gu, что избавили меня от необходимости еще раз повторяться.
Позволю себе несколько уточнений.
- о валюте. Не заморачивайтесь... считайте все в одной валюте. Рынок недвижимости у нас никакой иной валюты кроме как USD не признает. Начнут у нас продавать недвижимость за гривны, перейдем на расчеты в гривне.
- о разнице в "несчастные 2,3-3 раза". К сожалению, это не моя теория, это законы экономики. Данный расчет - это оценка выгодности двух вариантов (покупка или аренда) удовлетворения потребностей в жилье конечного потребителя. К инвестированию в жилье данный расчет никакого отношения не имеет. Если захотите посчитать этот же разрыв при инвестировании в жилье, то у вас получится разрыв 4-5 раз в зависимости от того, что именно вы дальше собираетесь с этим жильем делать. Законы экономики, также как и законы физики, существуют помимо нашего желания. Ситуация может разрешиться 4 способами: - поднимутся ставки аренды в 3 и более раз. Я лично очень в этом сомневаюсь. - снизится стоимость жилья на 50-60% от сегодняшних цен "хотелок" - они же, в усредненном виде, индикативные цены предложения. Обращаю внимание: не индикативы снизятся. Т.е. возможен вариант, что цены предложения останутся на том же уровне, а размер торга с 20-30% увеличится до 50-60%. Вопрос во времени. - будет принят некий нормативный акт, по которому все продажи/покупки должны будут осуществляться через АН по ценам, которые они захотят установить. В нашей стране возможно все, но думаю, что у нынешних АН денег не хватит провести подобный документ. - комбинированый.
Для строителей. Вариант внезапного возникновения дефицита жилья не рассматривается поскольку он отразится в том числе и на ставках аренды.
- о времени. Это самый сложный и для меня непонятный вопрос. Есть сегодняшний уровень цен, есть некий уровень цен, назовем его справедливым, к которому рынок будет стремиться. Можно достигнуть справедливого уровня за месяц и остановиться, можно стремиться к нему 100 лет и не достигнуть, а можно уйти под него и пытаться достигнуть него снизу. Никто на сегодняшний день достоверно не нарисует эту модель. В панику продавцов и продажу "по любой цене" я не верю. Но сделать падение быстрым могут несколько факторов: - массовая продажа залоговой недвижимости; - реализация строителями программ "жилье по $400"; - введение существенных налоговых нагрузок на содержание жилья. Замедлить падение могут: - государственные иппотечные программы; - массовое иппотечное кредитование банками. Ничто из перечисленного в ближайшие полгода нереализуемо.
Так что, на ближайшие полгода будем наблюдать медленное скатывание цен к справедливому уровню через понижение индексов предложения или увеличение размера торга. Кстати, домик в своих обзорах уже ввел такое "новшество" как средний размер торга.
Есть ещё несколько факторов но затрону самый важный - когда КМДА пересмотрела тарифы это уже сильно повлияло на снижение цен аренды и соответсвенно цену недвижимости исходя из доходности, тогда что произойдет когда перестанут выполнять капитальные ремонты жилых зданий а расходы лягут на владельцев. Это становиться актуальным поскольку жилой фонд состоящий из Хрущёвок, Старая панель
Серии: «Хрущёвка», «Чешка», «464»
Период строительства: середина 50-х — конец 80-х годов
Этажность: 3...12
Материал стен: железобетон
подходит к черте когда необходимо проведение капитальных ремонтов а денег в БЮДЖЕТЕ города НЕТ и в 2010-2011 НЕ ПОЯВЯТСЯ. По логике это переложат на ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ.
Я вот не пойму тебя. если ты так уверен что цена упадет и не боишься на депозите деньги держать, так почему не продашь свою квартиру и не положишь деньги на депозит. потом в полтора раза больше квартиру купишь и + с депозита еще накапает на ремонт.
1. У меня жилья достаточно и в полтора раза больше мне не нужно. 2. У меня ремонт в квартире очень дорогой сделан. За те деньги, в которые он мне обошелся, его врядли кто-то купит. А перенести в другую я не смогу. 3. А накой мне себе задницу рвать чтобы продать??? Сильно много продавцов стоит???
И все же, подумаю... распишите мне бизнесс-план такой операции У меня 4к 162 кв.м. на Оболони.
Исходники: Мой прогноз -40-50% в течении 3 лет. Валюта расчетов USD. Его инфляция меня не интересует. Все 3 года ситуация по аренде и кредитованию неизменна. Мое условие - в течении этих 3 лет я хочу жить в районе и квартире не хуже. По окончании 3 лет хочу такую же квартиру. Не забудьте налоги и затраты по поиску добавить.
если бы я был так уверен то продал бы 4к квартиру
ну вот за 3 года цена падает по твоему на 50% тоесть таже 4к квартира уже 200-250 + проценты от депозита от 400-500к получаеться у тебя через 3 года и квартира в 160 метров за 200-250 и денег на ремонт с мебелью и на новую машину на депозите накапает а так она простоит 3 года просто так:)
Ищи покупателя Новая машина твоя
Почему простоит??? Живу я в ней с семьей!!!
я не риелтор не смогу помочь хотя другу когда то помог в Оазисе продать всего 400 уе ушло на билборд с рекламой.
и на новую машину на депозите накапает 
![\":)\"](\"{SMILIES_PATH}/icon_smile.gif\" "\\"Smile\\""){kind=icon}
