Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

інвештиції в кондиціонери, ... - не збільшать кількість квартирантів, а лише зменшать рентабельність орендного бізнесу

простои еще больше зменшать, там той рентабельности еще падать и падать, велкам ту зе бэк сайд оф зе мун, астронавты)
вообще забавно наблюдать, как эксперты по недвиге обсуждают доцильнисть установки кондея в арендной квартире 2020м году

В первом случае, он будет жить и не продавать, зарабатывая больше. Даже при падении цены на половину, через 6-7 лет, цена квартиры будет компенсирована экономией на аренде.
Во втором случае, он будет платить аренду, зарабатывать меньше.
Сложно поверить, что я это пишу, но если у человека есть намерение жить в Киеве еще 5-6 лет, он в Киеве зарабатывать будет больше, чем в условном Зажопье, и есть 50 куе, то математика говорит, что выгодней купить.

математика не учитывает риски - покупаем недвижимость, наступает резкое ухудшение ситуации, цена недвижимости падает до 30куе при этом оставаться в Киеве экономического смысла нет. Продавать с потерей 20куе или сдавать с доходностью 8% и другими рисками.

Кейс из жизни. 2012 год переезд в Киев и покупка квартиры за 65куе. в 2020 вынужденный отъезд, нужен кэш, квартира продается за 45 куе. Потеря 20 куе. Аренда на окраине за 8 полных лет (средняя 6500 грн/мес, так как в 2012 аренда была 4500 грн/мес а с 2015 активно росла до 9000 грн/мес) 624 тыс грн. + 15 тыс риелторам и 5 тыс затраты на 2-3 переезда. = 644 тыс грн

65куе (вместо покупки квартиры) размещаем на валютном депозите в среднем под 6% годовых (в 2012 было 10%, в 2014 доходило до 12% чистыми, сейчас 3% чистыми)за 8 лет набегает 31200 уе (без капитализации) в гривнах 4 года (сдаем валюту по курсу 8 ) = 124к грн, 4 года (сдаём валюту по курсу 24) = 374к грн, итого % за 8 лет депозита = 498к грн

отнимаем от 644к грн аренды за 8 лет 498к грн полученных за 8 лет % с депозита = 146к грн чистые потери за весь период (что по курсу 26,5 = 5500 уе)

потери на продаже подешевевшей квартиры - 20куе. кроме того в своей квартире за 8 лет скорее всего пришлось бы делать ремонт, обновлять технику, смело добавляем к потерям 3-5куе. Отака математика.

На будущее её экстраполировать нельзя, потому что нет понимания на сколько просядет цена недвижимости на падающем рынке и как долго человек задержится в Киеве. В любом случае, если есть риск девальвации, лучше пересидеть год-три в валютном кэше, чем в бетоне.

А при чем тут банки?
Давайте посчитаем, что было-бы купив акций, которые выросли в 100500 раз, МММ или все эти годы ходили в казино и ставили на зеро и только выигрывали.
Сравнивайте сравнимое. Риски бетона - это риски бетона. Риски банков - это риски банков. И %% разные.

Повторюсь, я написал выше, при каких условиях это выгодно даже при удешевлении объекта в 2 раза. Тулить банки сюда - не корректно. Если у Сержа деньги на депо под процентами лежат и он их снимать не собирается, то у него нет денег для покупки квартиры. У него есть деньги для депо. Если у моего коллеги, который живет в чужой квартире последние 25 лет, на складе товара на 3 лимона евро, торговля которым приносит ему доход, который его устраивает настолько. чтобы он хотел всю прибыль реинвестировать, то у него тоже НЕТ денег ДЛЯ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ. Здесь есть форумчанин, который всех агитирует покупать машины, чем больше, тем лучше - у него тоже нет денег для покупки квартиры - для машины есть.
Для покупки квартиры деньги есть, если они есть в необходимом объеме и есть намерение купить квартиру. Или они есть и никаких планов на их счет нет. Их можно при возникновении желания пустить в бетон. И все.Остальное - это деньги в других активах или пассивах. Которые можно при желании или необходимости реализовать и собрать сумму. И тогда деньги будут.
У меня когда-то чуть-чуть не хватало на покупку квартиры - я продал телевизор за полцены. У меня был телевизор, но не было всей суммы на квартиру. Я продал телевизор и у меня появилась сумма дял покупки квартиры.

інвештиції в кондиціонери, ... - не збільшать кількість квартирантів, а лише зменшать рентабельність орендного бізнесу

простои еще больше зменшать, там той рентабельности еще падать и падать, велкам ту зе бэк сайд оф зе мун, астронавты)
вообще забавно наблюдать, как эксперты по недвиге обсуждают доцильнисть установки кондея в арендной квартире 2020м году

Головним експертом по КРжн є тупа хамовита мавпа на велосипеді, з рівнем інтелекта шимпанзе, правда?

для того чтобы понять что кондей и бойлер - маст хэв в арендной хате не надо быть ни экспертом, ни даже кандидатом наук
во всем цивилизованном мире большинство квартир сдается без мебели, лишь со встроенной кухней и покрашенными стенами, ну карпет разве шо поменяют
зато на двух ветках по недвиге долго и нудно обсасываются стили интерьеров и подробности ремонтов и отделки бгг

А при чем тут банки?

я описал свою модель поведения, для меня есть 3 альтернативы куда пристроить деньги, в недвижимость, валюта наличные, валюта в банке на депозите. Понятно что в арендованной квартире вариант "кеш" отпадает, поэтому либо своя недвижимость либо аренда + депозит.

Кондиционеры техника капризная, рекомендую продавать их за полцены уже после 3 лет эксплуатации, пока есть товарный вид, не дожидаясь течи фреона. Потом замучаетесь искать где течь и заправлять. Если течь будет в радиаторе то ремонт как раз выльется в половину стоимости нового.

Кондиционеры расово верных японских и одного корейского бренда, установленные украинскими монтажниками с ровными руками и светлыми мозгами, работают как часики по 20 лет.

Если у Сержа деньги на депо под процентами лежат и он их снимать не собирается, то у него нет денег для покупки квартиры. У него есть деньги для депо. Если у моего коллеги, который живет в чужой квартире последние 25 лет, на складе товара на 3 лимона евро, торговля которым приносит ему доход, который его устраивает настолько. чтобы он хотел всю прибыль реинвестировать, то у него тоже НЕТ денег ДЛЯ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ.

По условиям моего реального из жизни кейса в 2012 был свободный кэш 65куе и варианты 1. недвижимость в киеве 2. валютный депозит. В фондЕ я не разбираюсь и даже при 1000% доходности я туда бы не влез, как и в крипту. Авто, товар и оборотные средства для бизнеса учитывается отдельно и в "свободных" 65куе не сидят, поэтому и доходность бизнеса на затраты по аренде не влияют.

Риски есть везде, кеш могли украсть воры, банк мог обанкротиться, квартиру могли продать мошенники по поддельным документам. Поэтому все риски в кейсе игнорировались чтобы не усложнять задачу кривой распределения вероятности этих событий.

Каждый считает выгоду как умеет, я показал как считаю я. При стабильной цене на недвижимость, отсутствии рисков девальвации и низких % ставках по валютным депозитам Киевский бетон выглядит привлекательнее, даже если через год я передумаю жить в столице и недвижимость продам. Так же Киевский бетон интересен на ценовом дне, при условии что замороженная в недвижимости часть денег в ближайшие 5-7 лет 100% не понадобится.

По моей логике Киевский бетон - сомнительная инвестиция на ближайшие годы даже для того кто готов гарантированно задержаться в столице на 5-7 лет. Если человеку кроме столицы вообще нет иных вариантов локации пребывания (а-ля заграница или родная Шепетовка), то здесь уже другая логика и покупка квартиры вполне оправдана, даже если её цена снизится вдвое, потому что из инвестиции она превратилась в предмет первой необходимости, как туалетная бумага (которую вы не будете искать где дешевле когда срочно надо здесь и сейчас).

В Украине такой мобильности нет и не будет. В Украине отсутствует цивилизованный рынок аренды. Спросите у Сержа как легко ему каждый раз дается переезд.

А в чем проблема?
Дайте угадаю.
Денег не хватает. Или хочется сэкономить. На риелторе, например.
А где цивилизованный рынок?
Опять в США?
Ну ладно. История знакомого, который переезжал из Форта Ли, городок сразу за Гудзоном, первый куда попадаешь, переехав через Жоржик (те Джорж Вашингтон-Бридж) в один из районов НЙ. 2 куе переезд + типы баксов 300.
Это ему повезло что нашел квартиру в билдинге с менеджементом, который и сдал. Обошлось без риелторских,которые обычно 1 месячный платеж.
Другие сняли квартиру на юге Бруклина, повезло с ценой - всего 1100. Но заплатили 1 месяц 1100, секьюрити депазит 1100, риелторские 1100, "знакомство" с супером 150 баксов, какие-то еще фи - получилось почти 5 куе. Мебель не перевозили - покупали все новое в айкее онлайн. В квартире только кухонная мебель и кухонная техника.
Это цивилизованно? Я - за! Мне нравится. Давайте цивилизироваться. Риелторам месячный, а не полумесячный платеж. Пустая хата в рент, расходы связанные с переездом на уровне 3-5 куе. Зуб даю - условный Сержик (прошу прощения у Serg-ik, это не я начал) будет жить в арендной квартире ну очень долго.
Макс, у нас нищее население при очень высокой стоимости жизни в стране. Только этим можно объяснить ушатанные бабушатники и кидание риелторов, требование от арендодателей новой мебели за те-же деньги что бабушатник и тд. Это в Украине, аграрной межу прочим стране, продуктовая корзина на месяц стоит почти столько-же как в США, а люди зарабатывают на почти ПОРЯДОК (я отдаю себе отчет, что значит на ПОРЯДОК) меньше.
Когда средний украинец выбирает - купить на то, что осталось от зарплаты еду в семью или заплатить коммуналку, средний американец на примерно такой-же работе, после оплаты всех счетов, расходов и еды, оставляет на 3-5 куе к концу месяца больше на счету, чем было на начало и больше, чем средний украинец зарабатывает за год (про возможность откладывать вообще речь не идет).
Поэтому рынок аренды сам цивилизируется, когда все остальное будет цивилизованно - не сомневайтесь. На то он и РЫНОК, то есть вид экономической модели без внешнего регулирования.

пересічений американець живе від пейчека до пейчека, весь в боргах як пес в блохах...
а у випадку шухера не має можливості поїхати на полуниці до сусідньої Польщі.

Якби було так як ти описуєш, то ніхто би зараз не майданив у США.

Та ладно!
Если кто-то не хочет зарабатывать и хочет жить на полную катушку, то он будет в долгах.
Кто хочет - тот зарабатывает и сохраняет и приумножает заработанное. Я могу расписать любой вариант, при котором американец может спокойно жить на зарплату (вопрос бизнеса даже не вставляю), арендовать квартиру, иметь в лиз машину, не париться о затратах на еду и шмотки и откладывать по 2-5 куе в месяц МИНИМУМ. Да, для этого иногда надо поднять задницу с дивана и что-то сделать.
Майданят сейчас не из-за нищеты, а из-за полицейского насилия, которое имеет место быть. И это признают все - и те кто за протестующих и те, кто против. Просто штат полиции огроменный. Естественно, среди такого количества людей наберется какое-то число неадекватов, которые спят и видят как кого-то замочить. В Украине тоже таких хватает - как ни выпуск новостей, то кого-то убили, пытали, насиловали.
Но почему-то надо было раскрутить этот случай перед выборами. Статистика говорит, что при задержании, в год гибнет около 1000 людей. 3 человека в день гибнет от рук полиции. Черные гибнут от рук белых полицейских, белые от рук черных, черные от рук черных и белые от рук белых. Но раскрутили случай, когда погиб чувак с 5 ходками, под действием 2-х препаратов одновременно. Еще и с короновирусом. И который не был УБИТ, а умер через час в госпитале. То есть, если и говорить об убийстве, то о непреднамеренном.
Кстати, именно в США лучше всех обеспечены самые бедные и самые богатые. "Мидл платит за этот праздник жизни" -слова знакомой-фармацевта в сивиэс с зп 75 (семьдесят пять) баксов в час. Она себя считает мидл. Калькулятор есть умножить 75 на 8 и на количество дней в месяце? Муж у нее программист, тоже нексило зарабатывает. Они снимают много лет ван бедрум за 1300 ( в хорошем районе, квартира под рент контролом). Потому что не имеет смысла покупать при такой цене аренды.
Бедные имеют медикейд (медицинская страховка для необеспеченных, которая покрывает то, что могут себе позволить только очень обеспеченные люди. Мидл берет иншуранс с дидактибл (и по нему кэшем платит двойную-тройную цену за медицину), который не покрывает стоматологию и офтальмологию). Бедные имеют СНЭП (фудстемпы), имеют 8 секцию (оплата жилья из расчета трети от дохода, то есть, если доход очень маленький, то и платить надо очень мало, остальное арендодателю гасит государство) и тд.
Что им еще не хватает? Школы- бесплатные, медицина (для них) - бесплатная, на еду деньги дают, на жилье деньги дают. Шмотки - дешевые, детские игрушки - дешевые, машины - шара, бензин - в 2 раза дешевле чем у нас.
Надо помайданить! Банду гэть!

На Соф.Борщаговке в квартире за 7500 кондиционер и так просто обязан быть. Если арендатор уйдет, то больше 5,5-6кгр не сдадите в нынешних условиях. И то, не сразу, с простоем.

ще раз нагадаю: при заселенні він сам запевнив, що йому кондей не потрібен, хоча комунікації були заведені при ремонті, залишається тільки блоки навісити зовн.-внутр., також по проживанню - у клієнта спеціальна пропозиція - 7500, але 2-й рік я ціни не підіймаю, візити мої мінімізовані, ще ряд плюшок (клієнт з тараканами по хотєлках).
квартиру зараз здам за 7 спокійно, питання в амортизації, оскільки теперішній мешканець практично в нуль живе по шкоді

на місці орендаря я б тікав від такого дріб`язкового та жлобистого орендодавця.

сам такий
жартую ... Ви ж не знаєте умов проживання, потреб клієнта і моїх стартових уступок не судіть і самі не будете ...

А в чем проблема?
Дайте угадаю.
Денег не хватает. Или хочется сэкономить. На риелторе, например.
А где цивилизованный рынок?
Опять в США?
Ну ладно. История знакомого, который переезжал из Форта Ли, городок сразу за Гудзоном, первый куда попадаешь, переехав через Жоржик (те Джорж Вашингтон-Бридж) в один из районов НЙ. 2 куе переезд + типы баксов 300.
Это ему повезло что нашел квартиру в билдинге с менеджементом, который и сдал. Обошлось без риелторских,которые обычно 1 месячный платеж.
Другие сняли квартиру на юге Бруклина, повезло с ценой - всего 1100. Но заплатили 1 месяц 1100, секьюрити депазит 1100, риелторские 1100, "знакомство" с супером 150 баксов, какие-то еще фи - получилось почти 5 куе. Мебель не перевозили - покупали все новое в айкее онлайн. В квартире только кухонная мебель и кухонная техника.
Это цивилизованно? Я - за! Мне нравится. Давайте цивилизироваться. Риелторам месячный, а не полумесячный платеж. Пустая хата в рент, расходы связанные с переездом на уровне 3-5 куе. Зуб даю - условный Сержик (прошу прощения у Serg-ik, это не я начал) будет жить в арендной квартире ну очень долго.
Макс, у нас нищее население при очень высокой стоимости жизни в стране. Только этим можно объяснить ушатанные бабушатники и кидание риелторов, требование от арендодателей новой мебели за те-же деньги что бабушатник и тд. Это в Украине, аграрной межу прочим стране, продуктовая корзина на месяц стоит почти столько-же как в США, а люди зарабатывают на почти ПОРЯДОК (я отдаю себе отчет, что значит на ПОРЯДОК) меньше.
Когда средний украинец выбирает - купить на то, что осталось от зарплаты еду в семью или заплатить коммуналку, средний американец на примерно такой-же работе, после оплаты всех счетов, расходов и еды, оставляет на 3-5 куе к концу месяца больше на счету, чем было на начало и больше, чем средний украинец зарабатывает за год (про возможность откладывать вообще речь не идет).
Поэтому рынок аренды сам цивилизируется, когда все остальное будет цивилизованно - не сомневайтесь. На то он и РЫНОК, то есть вид экономической модели без внешнего регулирования.

пересічений американець живе від пейчека до пейчека, весь в боргах як пес в блохах...
а у випадку шухера не має можливості поїхати на полуниці до сусідньої Польщі.

Якби було так як ти описуєш, то ніхто би зараз не майданив у США.

Та ладно!
Если кто-то не хочет зарабатывать и хочет жить на полную катушку, то он будет в долгах.
Кто хочет - тот зарабатывает и сохраняет и приумножает заработанное. Я могу расписать любой вариант, при котором американец может спокойно жить на зарплату (вопрос бизнеса даже не вставляю), арендовать квартиру, иметь в лиз машину, не париться о затратах на еду и шмотки и откладывать по 2-5 куе в месяц МИНИМУМ. Да, для этого иногда надо поднять задницу с дивана и что-то сделать.
Майданят сейчас не из-за нищеты, а из-за полицейского насилия, которое имеет место быть. И это признают все - и те кто за протестующих и те, кто против. Просто штат полиции огроменный. Естественно, среди такого количества людей наберется какое-то число неадекватов, которые спят и видят как кого-то замочить. В Украине тоже таких хватает - как ни выпуск новостей, то кого-то убили, пытали, насиловали.
Но почему-то надо было раскрутить этот случай перед выборами. Статистика говорит, что при задержании, в год гибнет около 1000 людей. 3 человека в день гибнет от рук полиции. Черные гибнут от рук белых полицейских, белые от рук черных, черные от рук черных и белые от рук белых. Но раскрутили случай, когда погиб чувак с 5 ходками, под действием 2-х препаратов одновременно. Еще и с короновирусом. И который не был УБИТ, а умер через час в госпитале. То есть, если и говорить об убийстве, то о непреднамеренном.
Кстати, именно в США лучше всех обеспечены самые бедные и самые богатые. "Мидл платит за этот праздник жизни" -слова знакомой-фармацевта в сивиэс с зп 75 (семьдесят пять) баксов в час. Она себя считает мидл. Калькулятор есть умножить 75 на 8 и на количество дней в месяце? Муж у нее программист, тоже нексило зарабатывает. Они снимают много лет ван бедрум за 1300 ( в хорошем районе, квартира под рент контролом). Потому что не имеет смысла покупать при такой цене аренды.
Бедные имеют медикейд (медицинская страховка для необеспеченных, которая покрывает то, что могут себе позволить только очень обеспеченные люди. Мидл берет иншуранс с дидактибл (и по нему кэшем платит двойную-тройную цену за медицину), который не покрывает стоматологию и офтальмологию). Бедные имеют СНЭП (фудстемпы), имеют 8 секцию (оплата жилья из расчета трети от дохода, то есть, если доход очень маленький, то и платить надо очень мало, остальное арендодателю гасит государство) и тд.
Что им еще не хватает? Школы- бесплатные, медицина (для них) - бесплатная, на еду деньги дают, на жилье деньги дают. Шмотки - дешевые, детские игрушки - дешевые, машины - шара, бензин - в 2 раза дешевле чем у нас.
Надо помайданить! Банду гэть!

тобто ти виграв грін карту, приїхав в США, і або по якій робочій візі,
і тут бац, тобі така лафа звалилася, "комунізм з людським обличчям"

Скоро житло в Іпенях та Борщагівках - буде здаватись в оренду за комунальні плюс 100 Дол зверху.В незалежності від кількості кондиціонерів та фірмовості паркету((((

Франте, Ви дуже помиляєтесь на рах. простоїв у Соф.Борщазі (особливо Мартиновській), а також Петропавл. Борщазі. Усе забито під дах і ще у групах щотижня куплю/здам від хазяїна.
Не слухайте рил про неліквіди, у кожній сім"ї авто, у декого по 2 седани і 1 позашляховик на сім"ю. Середній вік - 25-45 років. Пенсіонерів - практично 0. У моєму під"їзді один - військовий пенс коло 50 років віку.
Все буде добре