Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

Кто ждал летом, кто переносил на осень? С них спрашивайте. Я свой прогноз дал - 18-30 месяцев от начала кризиса. Т.е. на данный момент - это 13-25 месяцев. А то, что вам уже в 4-м квартале нечем будет крытьи придется признать начало падения, то такое - ваша личная инерция В принципе, логично, что адепты инвестиций в КРЖН так же медленно осознать смену тренда на КРЖН, как и продавцы. Ведь первые во многом и являются вторыми...

Беру калькулятор. 24 месяца до падения до 20-40%. Сразу понимаем, что 40 это фантастика. Держать доллары под матрасом это нулевая доходность и риск, что в долларе пойдет инфляция и он потеряет часть покупательной способности. Купив сейчас под аренду, имеешь физический актив и 8% годовых. Более 16% за 24 месяца. Даже, если упадет, стоят ли эти 3-4% выигрыша бессонных ночей и мыслей о будущем доллара и динамике цен? А если не упадет, матрас обернется 16% убытка. Матожидание выигрыша у сидящего на матрасе отрицательное.

ну, я про кавалірку на 15..17 м2 (біля $600 м2, цегла), у 2019 220Кгрн, тобто 8,6Куе перша, десь біля 10,2куе друга, а от третю зараз вибираю, біля 10куе+-, але на ціну першої у 2019 ніяк не виходить.

Я даже и не думал, что такие бывают...Если не секрет, то в каких ЖК такие?

Індивідуальне будівництво через кооператив з наступним переводом в багатоквартирний будинок. Шукайте. Я рибне місце не хочу відкривати, принаймні, поки не отримаю документи на право власності на всі об"єкти. Мало що, можуть врочити, або зашкодити "доброзичливці". Так що потерпінь з рік, тоді, можливо відкрию карти.

Беру калькулятор. 24 месяца до падения до 20-40%. Сразу понимаем, что 40 это фантастика. Держать доллары под матрасом это нулевая доходность и риск, что в долларе пойдет инфляция и он потеряет часть покупательной способности. Купив сейчас под аренду, имеешь физический актив и 8% годовых. Более 16% за 24 месяца. Даже, если упадет, стоят ли эти 3-4% выигрыша бессонных ночей и мыслей о будущем доллара и динамике цен? А если не упадет, матрас обернется 16% убытка. Матожидание выигрыша у сидящего на матрасе отрицательное.

Забудьте о 8% с аренды при текущей цене входа! Не работает эта математика на падающем рынке аренда теряет быстрее и больше самого актива! Посчитайте на 24 месяца доходность аренды бетона, купленного вначале 2014-го - там не будет 8% и за 2 года! А минус на переоценке двузначный...

И совсем другая математика при входе на дне, или вначале фазы роста. Там и за 10-12% можно получать

Аренда восстановилась до февральских цифр при более высоком спросе и ликвидности. Маятник сдвинул сезон с сентября на июль. Адекватного предложения почти нет, цены докарантинные, спрос есть, экспозиция минимальна.

Не претендую на полную картину рынка - каждый кулик свое болото видит, но у меня такое впечатление.

Аренда восстановилась до февральских цифр при более высоком спросе и ликвидности. Маятник сдвинул сезон с сентября на июль. Адекватного предложения почти нет, цены докарантинные, спрос есть, экспозиция минимальна.

Не претендую на полную картину рынка - каждый кулик свое болото видит, но у меня такое впечатление.

Цифры показывайте. Агрегированные, а не "одна бабка сказала"... И не забудьте, что к февралю потери арендных доходов на 15% только чисто курсовые. Сколько-то времени за период объекты сдавались со скидкой даже в гривне. Часть объектов вообще простаивала. И с чего вы так уверены, что это не повторится? У вас уже все - и кризис, и пандемия завершены??? Везет вам

Забудьте о 8% с аренды при текущей цене входа! Не работает эта математика на падающем рынке аренда теряет быстрее и больше самого актива! Посчитайте на 24 месяца доходность аренды бетона, купленного вначале 2014-го - там не будет 8% и за 2 года! А минус на переоценке двузначный...

И совсем другая математика при входе на дне, или вначале фазы роста. Там и за 10-12% можно получать

Доходность я всегда считаю от текущей цены. Переоценка стоимости отдельно. Может быть как в плюс, так и в минус. Падение цены сопровождается ростом доходности аренды. Погрешность на то, что при небольшом падением цены будут падать доходы от аренды, минимальная.
При такой доходности аренды сидеть на матрасе, гарантированно теряя деньги, и ждать падения через 2 года, которое отобьет эти потери, это не самое умное решение. И снова вопрос, а если нет? Тогда останутся только потерявшие в весе доллары и недополученный доход с аренды.

[1]

zРадио

ты видео смотрел?

Цифры показывайте. Агрегированные, а не "одна бабка сказала"... И не забудьте, что к февралю потери арендных доходов на 15% только чисто курсовые. Сколько-то времени за период объекты сдавались со скидкой даже в гривне. Часть объектов вообще простаивала. И с чего вы так уверены, что это не повторится? У вас уже все - и кризис, и пандемия завершены??? Везет вам

У меня цифры не от госстата, поэтому ссылку не кину, но данные вполне достоверные. Акцию "скидка по аренде на время карантина" объявляю закрытой.

По поводу сдачи со скидкой (некоторые объекты я даже зафиксировал по низкой цене на полгода при пересдаче) - основной бизнес пострадал больше от пандемии. Форс-мажор.

Курсовые потери это вообще вишенка на торте. Никто не пел гимны, когда гривна укреплялась и был курсовой выигрыш. Курс 27-28 уже был, и с тех времен цена в гривне подросла. Небольшой рост курса обычно сопровождается увеличением деловой активности и аренда постепенно подтягивается. Поэтому арендодателеи не сильно обращают внимание на этот момент.

[1]

zРадио

тут часто не считают:

1) амортизацию ремонта.
2) амортизацию дома, которая, может быть для окраин.
3) инвестиционная инфляция валют в которой ровняются.

Для центра:
1) Для увеличение цена недвиги за счет инфляции и отсутствия земли для стройки. Там стоимость цены может быть значительной.

Сообщение написал на домик!

Ну что, насрем Сереге в комментах?