Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

ну вот купите за 60 - 57м.кв. в новом доме и дайте подтверждающие документы. а не приводите тут в доказательства обвала ссылки и свои телефонные разговоры.

Контруктивный разговор по определению базовых понятий. Только не понятно почему 100 аренд = стоимость квартиры. Это откуда? Почему не 200 или 50?

Объясняем вам в который раз.

Связь идет через ставку %. При 10% годовых в нормальной этконмике:

1/0,1 = 10 лет или 120 годовых аренд

при 25% сейчас:

1/0,25 = 4 года или 48 аренд

Некоторые еще накидывают 20-30%, но не более, исходя из того, что в своей хате жить приятнее.

P.S. Если с этого захода не поймете, то пожалуйста, изучите хоть основы финансов перед тем, как постить Ибо устал писать одно и то же по 200 раз в одной и той же ветке.

О какие мы крутые , думаем что знаем основы финансов и других пытаемся учить. Только не понятно где эта нормальная экономика.
По теме. Германия нормальная? Например, с кучи ссылок которые приводяться как пример что они класные а мы ...., на немецкую недвижимость следует, что арендная плата за зданые в аренду ВЫСОКОДОХОДНЫЕ квартиры составляет от 4 до 6 % годовых от их стоимости. Как то совсем не 10%. Из этого, по вашей формуле, следуетчто стоимость квартиры = 200 арендных плат (среднее).

Кто знает ссылки на методологию которая расскрывает связь стоимости аренды и стоимости квартир \ или все такие умные как ant_sever хочу что бы так и точка!

P.S. Чтобы не уставать правильно кушайте, меньше переживайте, и пожалуйства меньше фантазий на ночь.

Когда у нас будут депозитные ставки 4% годовых, коэфиициент будет 200.

Не обовязково . Достатньо при ставці по депозитам в 10 % річних , росту вартості житла в 0,5 % в місяць

В бесконечном периоде рост выручки за любую категорию товара не может превышать инфляцию (иначе этот товар перерастет объем экономики). Это значит, в том числе, что при увеличении периода исследования рост цен будет стремиться к уровню, который равен инфляции (применяем теорию пределов, математика, однако).

Это означает, что столь любимый вами рост математически невозможен в бесконечном периоде, а следовательно будут колебания. Более того, это доказывает, что в бесконечном периоде рост равен падению.

Это касается всех групп товаров, даже, как однажды выяснилось, тюльпановых луковиц

Что касается экономики, в которой банковский % ниже уровня инфляции - боюсь в долгосрочном периоде такая экономика не будет расти. И перспективы недвижимости там, вероятно, не самые радужные.

Кроме того, если вы потрудитесь проделать приведение номинальных % к реальным для формул аннуитета, вы обнаружите, что формула работает одинаково, меняется база оценки, но сравнение больше/меньше сохраняется независимо от того, считаем мы реальный % или номинальный.

Бесконечный рост недвиги быстрее инфляции - это одно из заблуждений. Не надо его тиражировать.

Контруктивный разговор по определению базовых понятий. Только не понятно почему 100 аренд = стоимость квартиры. Это откуда? Почему не 200 или 50?

Объясняем вам в который раз.

Связь идет через ставку %. При 10% годовых в нормальной этконмике:

1/0,1 = 10 лет или 120 годовых аренд

при 25% сейчас:

1/0,25 = 4 года или 48 аренд

Некоторые еще накидывают 20-30%, но не более, исходя из того, что в своей хате жить приятнее.

P.S. Если с этого захода не поймете, то пожалуйста, изучите хоть основы финансов перед тем, как постить Ибо устал писать одно и то же по 200 раз в одной и той же ветке.

О какие мы крутые , думаем что знаем основы финансов и других пытаемся учить. Только не понятно где эта нормальная экономика.
По теме. Германия нормальная? Например, с кучи ссылок которые приводяться как пример что они класные а мы ...., на немецкую недвижимость следует, что арендная плата за зданые в аренду ВЫСОКОДОХОДНЫЕ квартиры составляет от 4 до 6 % годовых от их стоимости. Как то совсем не 10%. Из этого, по вашей формуле, следуетчто стоимость квартиры = 200 арендных плат (среднее).

Кто знает ссылки на методологию которая расскрывает связь стоимости аренды и стоимости квартир \ или все такие умные как ant_sever хочу что бы так и точка!

P.S. Чтобы не уставать правильно кушайте, меньше переживайте, и пожалуйства меньше фантазий на ночь.

Германия? Нормальная? Давно ли по ней кризис ходил? Давно ли там банки еврами накачиавли? Давно ли там закрыли программы гос. поддержки ипотеки?

Высокодоходная? Это вам риелторы их так сказали?

Какие там ставки %? Не 4-6 % годовых там считают (или недавно считали - простите, не слежу) за счастье в немецком банке?

Кстати хороший пример - при европейских опущенных ниже плинтуса % ставках и соотношение недвига / аренда идет туда же.

Что я и пытаюсь доказать.

ant_sever

Германия? Нормальная?

Даааа, специалист еще тот Название "нормальной" страны в студию!

Кстати хороший пример - при европейских опущенных ниже плинтуса % ставках и соотношение недвига / аренда идет туда же.

Соотношение стоимости недвижимости к количеству арендных плат 1 к 200?

считайте на здоровье)))

Подходы к оценке недвижимости
3.5.3. Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm

Андрей расчет жесть. Зачет тебе. Так давайте теперь разбираться со стоимостью недвижки и привязке к арендной плате как в мировой практике http://kvartmarket.kiev.ua/news/116.html. Стоимость месячной арендной платы равна 0,6-0,85% стоимости недвиги ( получаем 0,725%-усредненная). Теперь http://toprealty.org.ua/?id=1260363567 - 550 долларов в месяц (реальное предложение по Киеву, выбрал случайно) считаем эту сумму как 0,725 % стоимости квартиры (усредненный показатель). 1% равен чему? правильно 758,62 долл. Умножаем на 100 (сто процентов квартиры ), получаем квартиру в 100 квадратных метров с евроремонтом должна стоить 75,86 тыс.долл. Сколько нынче ее цена. Около 170 к. Выводы??. Я могу согласится что рынке аренды перегрет и сильно, но за счет сильно недогретого рынка продажи. Все пытаются пересидеть на рынке аренды. Дудки не получится, коммуналку и ипотеку погашайте -это во первых, а во вторых 550 баксов в месяц - это 33 тыс. долл. за 5 лет, как раз надо будет повторно евро делать в квартире. В 33 тыс. баксов вложится впритык.

Цитата...
Когда у нас будут депозитные ставки 4% годовых, коэфиициент будет 200.

Не обовязково . Достатньо при ставці по депозитам в 10 % річних , росту вартості житла в 0,5 % в місяць


В бесконечном периоде рост выручки за любую категорию товара не может превышать инфляцию
Бесконечный рост недвиги быстрее инфляции - это одно из заблуждений. Не надо его тиражировать

Не маю нічого проти того щоб розлядати якийсь обмеженний термін , наприклад останні 8 років.
Беремо данні по цінам з мегаквартал.ком і данні по інфляції по індексу споживчих цін , таким чином :
рік_/ до поперед року абсолютне до 2000 житло
2001 _____ 112,0 __________ 112 _____ 270
2002 _____ 100,8 __________ 113 _____ 360
2003 _____ 105,2 __________ 119 _____ 450
2004 _____ 109,0 __________ 129 _____ 650
2005 _____ 113,5 __________ 147 _____ 850
2006 _____ 109,1 __________ 160 _____ 1400
2007 _____ 112,8 __________ 181 _____ 2500
2008 _____ 125,2 __________ 226 _____ 3000
2009 _____ 115,0 __________ 260 _____ 1700
Отже за 9 років інфляція 160 % , або 18 % в рік , подорожчання житла 429 % , або 47 % в рік ( це вже з урахуванням падіння в 2008 ) , таким чином збереження ( накопичення в житлі ) для тих хто купив-отримав житло до 2007 року в рази перевищують інфляцію , тих хто отримав-купив житло після 2007 року в загальній масі всього 2-4 % . Як Ви розумієте це і є пояснення привабливості інвестицій в житло , адже як мінімум 96 % населення виграло від придбання житла і тільки макс4 % - програло .

budivelnik
Уважаемый, вы берете для рынка, на котором в мире считается нормальным 14-летний цикл период в 8 лет и строите свой анализ
Боюсь, нам прийдется попотеть, так как чтобы показать пример для этой теории необходимо смортреть хотябы 3 цикла, или 14*3 = 42 года.

Но поймите же наконец, если предположить что рост цены недвиги быстрее инфляции всегда преобладает, то через некоторое количество лет затраты на приобретение недвижимости за единицу времени будут превышать ВВП, а еще через некоторое время - будут на несколько порядков выше ВВП всех стран мира. Может такое быть? Нет, не может.

Чтобы увидеть рост, нужно хотя бы замерить цикл, а так, конечно, можно что угодно доказать. вот, росло 8 лет, значит будет расти... может для кого-то эето убедительно... пожелаю им удачи.

считайте на здоровье)))

http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm

Надо сделать шапку и собирать там такие ссылки. мне понравилось, что в стимость капитала закладывается и риск, и куча других вещей

Особо наглым, так сказать, наиПервешим - рекомндую просчитать предложенные там задачи, приложив к условиям нынешние цены на недвигу

Вот смеху то будет

Хотя если сидите в ипотеке, то не факт, что будет смешно