Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

БАНКОВСКИЕ КРЕДИТЫ НА НОВЫЕ КВАРТИРЫ В КИЕВЕ - обсуждение в здесь (В ветке Кредити та Інвестиції, Залучення коштів): http://forum.finance.ua/topic61961.html

Однако мне непонятны факторы роста. Насколько я понял из ваших постов у нас низкий уровень обеспеченности жильем. Но у нас и низкий уровень доходов. Это закономерно для всех стран. В Европе доход ниже, чем в США, и обеспеченность ниже 40 м/чел. Точно также и по странам в нутри ЕС. Наши 20 м - нормальный показатель. Конечно все хотят 50 , согласен.

На мій погляд найбільша проблема 95 % дописувачів цього форуму - не бажання працювати з цифрами
Отже . давайте поспілкуємося у форматі рішення математичної задачі .
Нам дано
1 Є по 22 кв м на особу
2 Швидкість будівництва нового :
від 5 млн кв м / 46 000 000 = +0,11 м кв на людину в рік ( 2009 )
до 10,4 млн кв м / 46 000 000 = +0,23 м кв на людину в рік ( 2008 )
3 Демографія ( зменшення населення ) приблизно 300 000 х 22 / 46 000 000 =+0,14 м кв на рік
4 Виведення з експлуатації -2 000 000 кв м / 46 000 000 =-0,04 м кв в рік
Отже баланс:
максимальний ( 2008 ) 0,23 + 0,14 - 0,04 = 0,33 м кв на особу в рік
мінімальний ( 2009 ) 0,11 + 0,14 -0,04 = 0,21 м кв на особу в рік
Наявність житла наприклад в Угорщині - 35 кв м
Отже давайте припустимо що ціни на житло опустились і стали адекватними до Ваших доходів і Ви хочете жити так як угорці .Гроші у Вас є , залишилось визначити скільки потрібно часу щоб зявився товар ( житло ) . адже можна купити тільки те що є
Найкращий варіант 35 -22 / 0,33 = 39,4 роки
Найгірший варіант 35 - 22 / 0,21 = 61,9 років
Висновок :
Вам не має потреби напрягатись і збирати кошти на куплі житла швидше ніж за 39 років бо фізично в тих обємах які Вас влаштують його швидше просто не буде .

Теперь понимаю -почему над вашими цифрами все смеются. Вы считаете хорошо и результат получаете вроде правильный, если проверить цифры, НО!!! Вы решаете задачу с неверными исходными данными и поэтому такой бредовой результат выходит.
А неточность условия задачи в том, что делите на 46000000 населения, хотя на самом деле уже все 40 млн. А ведь, думаю, понимаете, но специально умалчиваете о том, что при цене на дне 500 баксов за метр по Киеву покупать квартиры будут не все от мала до велика 46млн населения, а лишь люди с средним и выше среднего доходом и то в течении 7-8 лет, собирая на нее сильно себе отказывая во многом. А если не сильно отказывая -то за 10-12 лет. Откиньте пенсионеров, безработных, детей и т.д.- цифра сильно упадет. Если говорить о Киеве - откиньте иногородних (большинство снимает квартиры и это оттягивает доходы, а значит шансы накопить сумму нужную еще меньше) А вы, наверное, думаете , что при цене скажем 20000 штук баксов за хрущовку у нас будет бум продаж и все 46млн купят себе квартиру? Так я вас разочарую -они просто будут, в отличии от сегодня. Так как такие деньги являются очень большими для большинства населения. Кроме того , когда продажи появятся начнется опять строительный бум уже по адекватным ценам. А пока предложение и так в разы превышает спрос.

З.Ы. Чем больше читаю, тем чаще складывается впечетление, что вы все понимаете, просто говорите не то, что думаете, так как являетесь лицом кровно заинтересованным в росте цен на недвижимость и то что многие начинают понимать, что цена неизбежно упадет вдвое, вас и других заинтересованных лиц пугает.
Мои догадки подтверждает то ,что в реальной жизни, а не в инете, не встречал никого!!! из обычных людей, даже с очень хорошим уровнем дохода, кто бы не понимал, что цена на недвижимость падает и упадет еще очень сильно. Расходятся все в нижних цифрах и в темпе падения - о росте никто и не заикается. И среди этих людей люди умные и образованные. Кроме того, многие не заинтересованы в покупке недвижимости и не собираются спекулировать, а это по-моему мнению стоит подороже мнения риелторов и директоров агенств недвижимости.

Уважаемые,

Давайте все же немного по теме...

Давайте , але при наявності неадекватних персонажів на гілці , спробуйте .... А я якийсь час почитаю .
З повагою
budivelnik

Помнится, уважаемый Будивельнык говорил, кто первым кричит "Держи вора"

http://www.abird.ru/Pictures/6828411242653556.png

Покупать землю, все равно что покупать воздух.

Гнойный страз возник на желании людей кучковаться в более понтовитом месте и на бандитском праве указывать мужичью где пройти, где построить хижину.

Со временем в финансово-виртуальном мире прямое бандитское управление переросло в право обладать ярлыками (деньгами), а наперсточники, пользуясь крышей, разбогатели и развернули "бизнес", зазывая в акции, деривативы, форексы и ...... землю.


Уже через 15-20 лет гектар земли будет стоить лишь затрат на регистрацию в земской управе.

На мій погляд найбільша проблема 95 % дописувачів цього форуму - не бажання працювати з цифрами
Отже . давайте поспілкуємося у форматі рішення математичної задачі .
Нам дано
1 Є по 22 кв м на особу
2 Швидкість будівництва нового :
від 5 млн кв м / 46 000 000 = +0,11 м кв на людину в рік ( 2009 )
до 10,4 млн кв м / 46 000 000 = +0,23 м кв на людину в рік ( 2008 )
3 Демографія ( зменшення населення ) приблизно 300 000 х 22 / 46 000 000 =+0,14 м кв на рік
4 Виведення з експлуатації -2 000 000 кв м / 46 000 000 =-0,04 м кв в рік
Отже баланс:
максимальний ( 2008 ) 0,23 + 0,14 - 0,04 = 0,33 м кв на особу в рік
мінімальний ( 2009 ) 0,11 + 0,14 -0,04 = 0,21 м кв на особу в рік
Наявність житла наприклад в Угорщині - 35 кв м
Отже давайте припустимо що ціни на житло опустились і стали адекватними до Ваших доходів і Ви хочете жити так як угорці .Гроші у Вас є , залишилось визначити скільки потрібно часу щоб зявився товар ( житло ) . адже можна купити тільки те що є
Найкращий варіант 35 -22 / 0,33 = 39,4 роки
Найгірший варіант 35 - 22 / 0,21 = 61,9 років
Висновок :
Вам не має потреби напрягатись і збирати кошти на куплі житла швидше ніж за 39 років бо фізично в тих обємах які Вас влаштують його швидше просто не буде .

Я прекрасно разбираюсь в математике (кандтидат технических наук и работаю), но ваши расчеты ничего общего с ней не имеют.
И я их не понял... Только в Киевев по генплану надо с 2010 до 2025 построить под 100 млн. метров (с учетом строительства за чертой города). Это 4 млн. в год. Это только город, без учета области, мегаполиса. Без учета расширения в частном секторе. Дачных кооперативах.
Но вопрос даже не в этом...
Очень большое количество домыслов и допущений. Без ипотеки - никакого роста не будет. Потребности отдельного человека - это очень мало, чтобы на этом строить домыслы! Например производитель вертолетов оценивая рынок и рассматривая потенциальных покупателей не учитывает студента, который не отказался бы от вертолета. Т.е. он хочет им владеть и именно так ответит на вопрос об этом! Но увы - доходы не те. Желание+возможности первращают человека в потенциального клиента. И никак иначе! Это базовый принцип маркетинга.
Можно оценить изменение рынка путем снижения или увеличесния цены на товар.
Например точно так же можно аргументировать, что будет дорожать жилье в любой стране. например в Германии, т.к. у них менее 40 на человека а в США более 50 (примерные цифры). И они хотят столько же! Никакой логики в этих утверждениях нет!
А у нас посмотрят на показатель других стран и говорят что теперь и у нас так же д.б. Да все за!! И я тоже! Только одного желания производить - мало! И производство в постиндустриальной эпохе стало вторично, и даже эта эпоха уже прошла в 90-х прошлого века.
Почему в кризис резко упало строительство??? Клиента нет! По-ку-па-те-ля!
Ведь такой огромный отрыв от Европы! Строить и строить не покладая рук!
Чем больше вы построите - тем больше будет давление на цены - потмоу и заморозили стройки.
А что вы скажете рядовому рабочему, когда он посчитает свою зарплату как 22/35*1500 евро*11(курс)=10 тыс грн. в месяц?
Несмотря на "нехватку" жилья у меня на весну 2008-го было под 300 метров на 3-х (с учетом дачи и квартир сдаваемых в аренду). Откуда же я их взял по вашему?
А у 10 других семей было 0 метров на 3-х (они снимали). Ну и что? Это как средняя температура по больнице! Им нужна квартира - да! А смогут они ее купить с доходами 4000-10000 грн на семью? А снять с такими доходами 3-ку? Нет! Поэтому и живет семья в 30 метрах. Оглянитесь вокруг! Покупателей с такими доходами не 46 млн!!! Повышение цен на жилье будет способствовать приобретению ими жилья??? Глупости! Снижение доходов или точнее увеличесние относительной стоимости жилья и его аренды приведут к его недоступности для еще большего кол-ва людей. В результате все больше и больше семей будут жить в гостинках - возвращаться на малую родину.

Уже через 15-20 лет гектар земли будет стоить лишь затрат на регистрацию в земской управе.

За счет чего? Не понятно.
Кушать надо. Перемещаться на колесах надо. Спать надо.
Пусть будет больше удаленной работы НО это мелкий процент.
Не понятно.

Недвига енто можно например сравнить с золотом А не с парой евробакс Тогда вечный рост - тобишь обесценивание денех очень даже имеет место быть.

неверно, посмострите как колебалось цене золото, причем часто разнонаправлено с индексом доллара, как в отрицательную сторону, так и в положительную, а так же посмотрите на недвижимость за этот же период

http://bespokeinvest.typepad.com/bespoke/images/2007/12/06/dollargold1.png

http://storeimg.org.ua/img/bcvyge11n0w0l0h.jpg

Недвига енто можно например сравнить с золотом А не с парой евробакс Тогда вечный рост - тобишь обесценивание денех очень даже имеет место быть.

неверно, посмострите как колебалось цене золото, причем часто разнонаправлено с индексом доллара,

Что именно неверно?
Золото сделало новый максимум в 2009ом. У вас этого на графике просто НЕТ.
Если сравнивать с недвигой по годам то конечно не под копирку получаетсо

http://prostofinansy.com/wp-content/uploads/2009/04/kol-vo-metrov.jpg

сейчас падает количество вновь введенных квадратов

нам пытаются это преподнести как дефицит и скорое повышение цен по этоцй причине

но посмотрев на график все становится ясно, ввод жилья стремиться к цифрам тех годов, когда недвижимость была дешевой
и наоборот, увеличивается ввод вместе с ценами в период 2003-2008