Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Архіви розділу Все про Гроші
  #<1 ... 600601602603604 ... 2815>
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 11:05

Да, как я понял, нас ожидают цены на недвижимость, уровня 1998-2000 годов, 200 долларов за метр. И мне кажется, что прогнозировать такие цены до 2012, слишком долго, всё произойдёт быстрее. Посмотрите по объявам, насколько увеличилось количество предложений. по сравнению с осенью 2009
Pilot
 
 
 
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 11:09

Заранее согласен, строители и живущие в недвижимости люди, вложили в свою недвигу, много денег, но желающих всё это купить будет всё меньше и меньше! А уговоры по телевизору - ВЫШЛИ ИЗ КРИЗИСА, цены растут - остаются уговорами! Сколько не говори сладко, а пока не попробуешь не почувствуешь!
Pilot
 
 
 
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 11:31

Pilot написав:Посмотрите по объявам, насколько увеличилось количество предложений. по сравнению с осенью 2009



ну весной всехда предложение увеличивается, весна заете ли

но тут конечно другое еще
к весне еще приписали
"успешное" окончание выборов и приход эФФективного правительства
"выход" страны из кризиса
"дорожающую" гривну
ну и тд и тп
и на этой волне решили загнать последних аленей, тех, которые из буратин :lol:
Андрей_В
 
Повідомлень: 16813
З нами з: 14.10.08
Подякував: 5 раз.
Подякували: 475 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 11:33

Pilot написав:Да, как я понял, нас ожидают цены на недвижимость, уровня 1998-2000 годов, 200 долларов за метр. И мне кажется, что прогнозировать такие цены до 2012, слишком долго, всё произойдёт быстрее. Посмотрите по объявам, насколько увеличилось количество предложений. по сравнению с осенью 2009
Строители (не "будивельныки") зашевелились, куда пойдут цены? (вопрос риторический): http://www.domik.net/mod/main/news/last ... 88001.html :wink:
Sanjokk
 
Повідомлень: 103
З нами з: 15.11.09
Подякував: 4 раз.
Подякували: 0 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 11:34

думаете просто так щас дали, да еще и недострой?
могли ведь и когда закончат отдать ключи

но нет
все это надо только для одного - видите, не бойтесь, покупайте, "элит" больше не будет
а если будет, то получите свои квартиры полюбому(правда через 10-15 лет)))

слагаемые банальной атаки на моск


31 жертве аферы дали ордер. Правда, в доме не готово и половины. Сдадут, возможно, к концу года.

Пострадавшие от аферы «Элита-центр» начали получать жилье. В мэрии торжественно вручили 31 ордер на квартиры в доме на проспекте Правды, 5. «Это первые пострадавшие, те, кто вложил деньги еще в 2000-м году, — сказал нам заммэра Владимир Головач. — До конца года еще 50 семей поселим. А всего за пару лет жильем обеспечим 850». Напомним, от аферы пострадало 1700 человек, но мэрия взялась решать вопросы лишь половины — тех, кто вкладывал деньги в фирмы Терентьева, поскольку тогда КГГА гарантировала, что все будет построено. Правда, официально суд так и не признал мэрию соответчиком.

Судя по всему, новоселье даже первые «ласточки» справлять будут нескоро. Мы вчера побывали возле дома №5 на проспекте Правды. Здесь построено всего два этажа из 20, на площадке лишь охранник. «Мы работаем, каждый день работаем. К декабрю, наверное, справимся. Может быть», — сказал он нам.

Не самое оптимистичное настроение и у элитчиков. «Похоже, власти решили бросить кость, чтобы их не донимали «Элитой».
Андрей_В
 
Повідомлень: 16813
З нами з: 14.10.08
Подякував: 5 раз.
Подякували: 475 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 11:37

Sanjokk написав:
Pilot написав:Да, как я понял, нас ожидают цены на недвижимость, уровня 1998-2000 годов, 200 долларов за метр. И мне кажется, что прогнозировать такие цены до 2012, слишком долго, всё произойдёт быстрее. Посмотрите по объявам, насколько увеличилось количество предложений. по сравнению с осенью 2009
Строители (не "будивельныки") зашевелились, куда пойдут цены? (вопрос риторический): http://www.domik.net/mod/main/news/last ... 88001.html :wink:




аднака вот это главное
Кроме того, средняя цена предложений новых квартир в столице на 10% ниже средней цены февраля.


продаван не верит в рост
Андрей_В
 
Повідомлень: 16813
З нами з: 14.10.08
Подякував: 5 раз.
Подякували: 475 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 11:44

Pilot написав:Да, как я понял, нас ожидают цены на недвижимость, уровня 1998-2000 годов, 200 долларов за метр. И мне кажется, что прогнозировать такие цены до 2012, слишком долго, всё произойдёт быстрее. Посмотрите по объявам, насколько увеличилось количество предложений. по сравнению с осенью 2009


цены уровня 2001 го с поправкой на инфляцию доллара должны увидеть. это до 400 долл.
turbina
 
 
 
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 11:56

Per-Cent написав:
turbina написав:
Per-Cent написав:
turbina написав:
Per-Cent написав:
franKIMOrales написав:от темы отошли как-то)))


Лирические отступления и хорошая шутка около темы - только подымают настроение и дают новый окрас ТЕМЕ. Так что все нормально, все же лучше чем голые цифры "вне контекста".

Ну что ж, давайте ближе к теме:

Случайно наткнулся на статью Эрика Наймана:
http://delo.ua/mneniya/blogi/najman-kvartira-v-kieve-stoit-600-1200-dollarov-za-metr-134522/

Экскурс в историю наводит на мысли, что в разные времена мера стоимости разного товара может быть различной, но мера одного из основных товаров - жилья, - практически неизменна.

Приятно было получить поодержку своим расчетам от одного из экспертов. :D

По моим расчетам, основанным на понятих рынка и равновесной стоимости, минимальная стоимость жилья= 2.5*годовой доход. Меньше этого стоимость упасть не может. Наличие ипотеки в 10% годовых добавляет к стоимости недвижимости еще столько же.

Итого стоимость жилья = 2.5*годовой доход + 2.5*годовой доход *((20- процент по ипотеке)/10)
Если ипотека свыше 20%, то стоимость жилья = 2.5*годовой доход.

Понятия "жилье" и "годовой доход" в применении к Киеву - 50 кв. метров 2к квартира и доход - 1000 у.е.*12 = 12000 у.е. в год. Т.е. минимальная стоимость такой квартиры на сейчас должна быть 30 тыс. у.е. При росте доходов и снижении ипотечных процентов - жилье начнет дорожать.

На сейчас имеем ситуацию, при которой цены медленно пытаются сползать к обозначенному рынком уровню при отчаянном сопротивлении продавцов.


Скользкий расчет. В Майами по факту можно взять 85 м. за 40 тыс. При том средние доходы там в 5-7 раз выше киевских.

Это говорит о том, что 600 долл/метр расчетные абсолютно не являются линией поддержки роста цены или сопротивления к ее падению.
При этом считаю весомой (и реальной) линией поддержки цены - уровень цен после кризиса 98 го года до 2001 го с поправкой на инфляцию доллара на расчетный период.

Послекризисный период (после 98го года) реально показал прочность уровня цен обвалом в 2 раза с выездом к 2001 му году на уровне 280 долл/метр по Киеву.

Это и есть реальный уровень поддержки в условиях отсутствия кредитования верблюдов.


Если вы оперируете понятиями уровней поддержки/ сопротивления, то должна быть основа для такой привязки. В валютных парах такие уровни обеспечиваются различными факторами, например, хеджированием валютных курсов, когда, например, крупные бизнесы покупают одни put опционы другие call опционы на одну и ту жу вал. пару и таким образом помогают загнут пару в коридор.

По укр. недвижимости таких факторов, которые оказываю поддержку/ сопротивление определенным уровням я, например, не знаю. Разве что, себестоимость хороший уровень сопротивления для хода вниз для первички, но не надолго.

Такого обвала как в 2001 к 300 дол. не должно произойти в ближайшие 2-3 года, а если произойдет, то плохо будет всем, вернемся в каменный век.

Моя методика расчета показывает по каким кругам стоимость может "ходить" во время циклов роста - падения. Мировой опыт (рыночные законы) показывает, что если стоимость существенно выбивается за эти пределы, то это - либо пузырь, который вот-вот лопнет, либо недооценка, которая приводит к росту недвижимости как только начинают расти доходы и появляется ипотека с процентом ниже 20% годовых.


1. В США например пришли до 350 долл за метр не в депрессивных районах и каменного века не настало.

2. По укр. недвижимости факторы поддержки как и везде одинаковы - реальный ВВП, реальный уровень доходов, реальная экономика. Себестоимость не может быть уровнем сопротивления, потому, что как видим сами строители не понимают в циклах РН, поэтому и залазят в себестоимость высокую (по раздутым ценам на землю, повышенный уровень взяток, покупка материалов по завышенной цене во время ажиотажа на строй материалы и т.д.). Соответственно когда это все сворачивается - себестоимость выходит очень виртуальной величиной и никаким макаром не влияет на цену как бы того не хотел например наш будивельнык.

Не знаю кому как, но мне в 2008 м году при средней з/п 600 долл было понятно, что цифра не соответствует РЕАЛЬНОЙ экономической ситуации в стране. Создание какой-то видимости за счет долгов и приводит к перекошенному порядку вещей, не соответствует реальностям и привод к кризисам, которые раставляют все на свои места. А потом по кругу опять на те же грабли.

3. Недооценка или переоценка как раз связана с реальным доходом в взаимосвязи на всех уровнях (на уровне отдельного человека, семьи, региона, страны). Вот вам и пара нарисовалась. Потому что сказать недооценена или переоценена недвижимость можно только в сравнении с доходом, потому что от дохода зависит аренда, возможность погашения взятого кредита, возможность окупаемости инвестиции.

Соответственно и видим от уменьшения реальных доходов по цепочке :arrow: невозможность обслуживания кредитов ... :arrow: и заканчивая остановкой строй отрасли и мертвым РН.
И не восстановится он пока не будет плясать с реальным доходом. Кто молится на возобновление кредитования должен понимать что обслуживание кредитов тоже зависит от реальных доходов. Кто надеется на гос. поддержку. тоже должен понимать что бюджет зависит от реальных доходов.
Другое дело, что любят организовать качели любого рода, которые боком все равно вылезут.


В целом все верно, если отбросить горячий спекулятивный капитал, то стоимость жилья прямо пропорциональна уровню доходов, при этом рост доходов на 15% не обязательно приводит к росту РН на 15%, все зависит от базовой стоимости и базового уровня доходов на момент (фаза нахождения рынка).

В США так же как и у нас все зависит от региона, там тоже есть депрессивные районы, где нет работы и дома стоят даже ниже 300 у.е. за квадрат :!: . У меня родственники живут в пригороде Майами, так вот там после кризиса целые кварталы в некоторых районах опустели. Там своего рода латиноамериканско-кубинская община, очень много беглецов с Кубы, которые прожив в Штатах 5-10 лет, помогая друг другу брали кредиты, а работа у них, в основном, низкооплачиваемая в связи с отсутствием квалификации.

Для того, чтобы в Киеве цены опустились до уровня 350 у.е. за квадрат к 2012 г., должна пройти еще одна волна кризиса, причем раза в 2 интенсивнее. Разрушение промышленности и инфраструктуры должно пойти темпами 1992-1994 гг. Не думаю, что мы пойдем по такому сценарию. Посмотрите, Украина и так по уровню ВВП практически осталась в одиночестве в нашем регионе:


http://fotohost.org/images/a12168b8-119kB.png


Много чего еще должно пройти.

1. Не видел существенного снижения цены в грн. после надутия пузыря.
2. А если сегодняшняя цена в грн. - это оптимал (как говорит наш будивельнык), то не вижу обвала курса грн. и даже не в 2 раза, а в 4 раза.
3. Не вижу массового выброса залогового жилья, но вижу очень большие проблемы в банковском секторе по этому сектору.
4. Мрачно представляются источники финансирования РН.
5. Вижу большие долги на всех уровнях начиная от пересичного сидящего в кредите до страны с государственным долгом.

Поэтому, сидим пока курим табак.

Поэтому сидим и наблюдаем дальше.
turbina
 
 
 
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 12:06

Андрей_В написав:думаете просто так щас дали, да еще и недострой?
могли ведь и когда закончат отдать ключи

но нет
все это надо только для одного - видите, не бойтесь, покупайте, "элит" больше не будет
а если будет, то получите свои квартиры полюбому(правда через 10-15 лет)))

слагаемые банальной атаки на моск


31 жертве аферы дали ордер. Правда, в доме не готово и половины. Сдадут, возможно, к концу года.

Пострадавшие от аферы «Элита-центр» начали получать жилье. В мэрии торжественно вручили 31 ордер на квартиры в доме на проспекте Правды, 5. «Это первые пострадавшие, те, кто вложил деньги еще в 2000-м году, — сказал нам заммэра Владимир Головач. — До конца года еще 50 семей поселим. А всего за пару лет жильем обеспечим 850». Напомним, от аферы пострадало 1700 человек, но мэрия взялась решать вопросы лишь половины — тех, кто вкладывал деньги в фирмы Терентьева, поскольку тогда КГГА гарантировала, что все будет построено. Правда, официально суд так и не признал мэрию соответчиком.

Судя по всему, новоселье даже первые «ласточки» справлять будут нескоро. Мы вчера побывали возле дома №5 на проспекте Правды. Здесь построено всего два этажа из 20, на площадке лишь охранник. «Мы работаем, каждый день работаем. К декабрю, наверное, справимся. Может быть», — сказал он нам.

Не самое оптимистичное настроение и у элитчиков. «Похоже, власти решили бросить кость, чтобы их не донимали «Элитой».


31 жертве аферы дали ордер. Правда, в доме не готово и половины. Сдадут, возможно, к концу года.

Это они за счет налогоплательщиков выручают инвесторов-бизнесменов, которым не повезло с вложением??? Почему так цинично отзываюсь.
Давайте представим что дом Элита построила и сдала. Тогда в результате буиттокадороже и квартира стоит миллион. А когда кидок (не повезло срубить), тогда из бюджета???

А сколько "Элит" на подходе, а сколько их есть по факту уже? Так что всех обустраивать с бюджета потерпевших?
Если не всех обустраивать, то почему "Элиту" обустраивать жильем, а других нет? Бо шоу.... ???
Востаннє редагувалось turbina в Суб 17 кві, 2010 12:12, всього редагувалось 1 раз.
turbina
 
 
 
Повідомлення Додано: Суб 17 кві, 2010 12:11

Люди которым нужны деньги продают однушки и по 30 тыс. А других сделок на рынке нет. Вот и считайте цена квадрата уже меньше 1000 долл. И это реальная цена, а вот мой прогноз-рынок просто рухнет так как перепроизводство квартир налицо, сколько не скрывай такие радостные для простых людей вести. А разговоры о повышении цен пусть слушают последние оставшиеся лохи
lydmila
 
 
 
  #<1 ... 600601602603604 ... 2815>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 0 гостей
Модератори: Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
47692 1512479
Переглянути останнє повідомлення
Пон 01 січ, 2018 00:40
airmax78
62848 2006253
Переглянути останнє повідомлення
Нед 01 січ, 2017 00:58
flyman
41443 1270572
Переглянути останнє повідомлення
П'ят 01 січ, 2016 00:44
Первый
Топ
відповідей
Топ
користувачів
реклама
Реклама