SSilent написав:Так откуда такая уверенность в том, что доходность жилья будет повышаться, а не уменьшаться доходность прочих инструментов?
Стоп-стоп! Я нигде и не утверждал, что будет повышаться. Просто озвучил условие возрождения РН в текущей ситуации. Только сверхдоходность может развернуть нынешний трэнд. Жильё в Киеве переоценено минимум в 2 раза. Но игроки не хотят (или не могут) пойти навстречу покупателям.
Per-Cent написав:Как и обещал - выкладываю элементы модели прогнозируемого развития ситуации на РН. Для начала, давайте обратим свой взгляд на демографическую картинку.
Данные за 1991 - 2009 гг. взяты с укрстата, так что каждый может проверить, - прогноз развития до 2016 - математическая модель, учитывающая количество рожденных в предыдущие годы, ожидаемую продолжительность жизни, процент смертности по возрастам, ожидаемая рождаемость - как производная от количества детородного населения с коэф. поправки на уровень жизни (очень, знаете ли, влияет у нас!). Итак:
Комментарии: Как видно, очень пугающий тренд - уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. К сожалению, в связи с кризисом и уменьшением активной части населения (25-44 года), в дальнейшем это падение продолжится. И к 2016 году в этой категории 0-15 лет будет около 5.5 млн. человек
Поколение послевоенных бебе-бумеров (1945-1960 гг.), когда были запрещены аборты и у страны советов рождаемость была в приоритете номер один. Эти люди были молоды и энергичны в 80-х и 90-х гг. В 2000-х многие из них стали хорошими бизнесменами, а многие "инвесторами", в том числе и "инвесторами" РН.
Мы видим, что их было большинство в 1990 - 2000 гг. и они же являются фактором роста фиолетовой кривой (категория 45-64 лет) начиная уже с 2007 г. Это именно те люди, которые позволяют нам говорить о "стареющей экономике" Украины, они сейчас выходят на пенсию и тем самым повышают налоговую нагрузку на более молодых. Полагаю, что именно эти люди в большинстве своем являются ПРОДАВЦАМИ на РН
Категория молодежи 15-24 года (красная линия): до 2004 года - рост, затем - неуклонное снижение, которое будет ускорятся со временем, повторяя синюю кривую с запаздыванием в 15 лет, то есть уже начиная с этого года число молодежи будет стремительно уменьшаться.
25-44 года: тоже падает, и будет продолжать падать. Полагаю, что в большинстве своем эти люди - ПОКУПАТЕЛИ на РН.
Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
good job ! Это твердый факт, с которым можно работать. Ну конечно и других факторы есть. Тем не менее я бы учитывал при составлении средне и долгосрочных планов игроков на рынке.
Другие факторы, безусловно надо учитывать, к ним еще вернемся, демография - это база, фундамент, на котором будем строить дальше.
Мировые спекули к нам на РН пока не собираются возвращаться. Наши игроки, - это нечто вроде американских фондовых игроков середины 1929 года. Только там все случилось за 2 месяца (фонда все-таки), у нас все будет происходит несколько лет, и паяльники еще будут и яйца, как вы выражались в известном месте.... Все будет. Даже в Библии написано, что все, что люди считают новым, - на самом деле уже происходило и то, что происходит сейчас забудется в будущем и случится снова.
Природа человека, однако
P.S. Все больше склоняюсь к японскому сценарию, - медленное падение цен на РН в течении нескольких десятков лет.
Таки да , кроме японского сценария. Мне кажется сама природа экономических отношений в нашей стране не может гарантировать плавности и некой стабильности( что мы наблюдаем в Японии). У нас очень сильно выражено "сдесь и сейчас". А в развитых странах скорее "Сегодня живу так как работал вчера.Завтра будут жить как работал сегодня. Поэтому работаю сегодня на завтра" Не буду растекаться по древу о нацональных особенностях украинского emerging market. Склоняюсь к очередным потрясениям и обвалу.
И все-таки японский сценарий мне не дает покоя. Конечно, у нас не будет все так плавно и красиво, мы еще "подергаемся", вполне даже может быть рост под Евро 2012, особенно если к концу 2010 года успеем отработать вторую волну Эллиота.
Зелененькая линия - плод сугубо моей фантазии, подкрепленной размышлениями и некоторыми расчетами - так сказать, лирическое отступление:
SSilent написав:Ну если вы аренду и продажу считаете в баксе, то и депо нужно в баксе брать. Вот ставки по баксу более-менее надежном банке с иностранным капиталом http://www.aval.ua/personal/accounts/de ... remia_dol/
SSilent написав:Ну если вы аренду и продажу считаете в баксе, то и депо нужно в баксе брать. Вот ставки по баксу более-менее надежном банке с иностранным капиталом http://www.aval.ua/personal/accounts/de ... remia_dol/
Per-Cent, а что 2012? Какие мотивы для роста жилой недвижимости? Купить квартиру чтобы сдать на 2 месяца в аренду? Не слишком ли оптимистично?
Кто-то может обосновать рост цен на недвижимость к Евро-2012? Если с гостиницами ещё можно как-то понять, то остальное здесь как, где мощные драйверы роста?
Что-то мне кажется что 2012 - очередной фейк и стопер для падения цен
galaober написав:Per-Cent, а что 2012? Какие мотивы для роста жилой недвижимости? Купить квартиру чтобы сдать на 2 месяца в аренду? Не слишком ли оптимистично?
Кто-то может обосновать рост цен на недвижимость к Евро-2012? Если с гостиницами ещё можно как-то понять, то остальное здесь как, где мощные драйверы роста? Что-то мне кажется что 2012 - очередной фейк и стопер для падения цен
Типа улучшится инфраструктура, а как известно чем лучше инфраструктура, тем дороже недвига. Но как то не сильно это инфраструктуру улучшают
SSilent написав:Ну если вы аренду и продажу считаете в баксе, то и депо нужно в баксе брать. Вот ставки по баксу более-менее надежном банке с иностранным капиталом http://www.aval.ua/personal/accounts/de ... remia_dol/
ССылку я дал, что б показать какие перспективы джут по другим банкам... НА сейчас, согласен 9-10% по баксу - реальность
Да сейчас бакс никому не нужен! Но и ипотеки нет. Как только разрешать кредитование в валюте - % по валютным пойдет вверх и я вам напомню ваши же слова что нас ждет (а ждет нас 10-12%).
Вот это была 1 из причин почему весной надо быть в гривне В этом и прелесть депо! Гибкость! Захотел в гривне, захотел в валюте...
А у Райфайзена всегда был низкий %. Особенно по евро.- у них их немеряно. И с чем сравнивать?
Universal сейчас предлагает 10%, Приват - 10,5%, ВАБ - 10% - вы же были бы постоянным клиентом или даже випом. И это по коротким, а на год % по депо еще выше.
Ну да, он берет 2 любых числа проводит с ними матоперации получает результат и утверждает что это то что надо Вот именно это искомая величина!
Если 50 лет мы будем строить, рушить и вымирать такими темпами, то на гражданина будет приходится 48 кв.м. жилья! Это всего то за 50 лет! А через 100 лет нас будет такими темпами 17 млн. и на человека будет приходится 98 кв.м. жилья Оно может и прослужит столько, но вот только ЗАЧЕМ???
Шановні , я бачу що навіть моя орієнтація на рівень математики початкової школи , для Вас заскладна , хоча я думав що знаходжусь на фінансовому форумі в оточенні фахівців по економіці які в стані отримавши початкові цифри провести аналіз , а при потребі і скоригувати методом
Що буде якщо буде .
Отже
1 Дійсно провівши математичну операцію в лоб я отримав 177 років .
2 Для Вас навіть житло збудоване 50 років тому - це курятник
3 Я розраховував що Ви самостійно поставите собі запитання:
Якщо в рік будується 8 млн кв м , скільки житла з терміном експлуатації наприклад до 50 або до 100 років буде знаходитись в Україні станом на 2010-2020-2030-2040-2050 роки і самостійно дасьте відповідь на це запитання
4 Отримавши графік зміни кількості житла , яке Ви отримаєте відповідаючи на своє запитання і наложивши на цей графік графік змін кількості населення в Україні , Ви зможете отримати відповідь
Покращиться чи погіршиться забезпеченність житлом населення України , навіть якщо станом на 2050 рік кількість населення буде становити 50 % від сьогоднішнього рівня Для тих хто не вміє рахувати , зроблю маленький підрахунок
50 % від 46 млн = 23 млн осіб х 22 кв м ( забезпеченність житлом на сьогодні ) = 504 млн кв м / 8 млн кв м будується в рік =63 роки
Таким чином середній вік квартири в якій буде проживати Українесь буде становити 63 / 2 = 31 рік .
Розрахунок показує що навіть при умовах які були в 2000-2009 роках ( розвиток кредитування і надприбутки в буд галузі ( на думку форумчан які я не поділяю ) люди навіть при умові зменшення населення в рази і збереженні забезпеченністю квадратними метрами на сьогоднішньому рівні все одно будуть проживати в будинках які простояли вже в середньому 31 рік ( це житло аналогічне сьогоднішнім хрущовкам )
Вот это была 1 из причин почему весной надо быть в гривне В этом и прелесть депо! Гибкость! Захотел в гривне, захотел в валюте...
В мене прямо так і стоять перед очима ті люди які керуючись подібним принципом в серпні 2008 свої кошти в грн на депо понесли , якихось 100-200 млрд грн , це нічого що на протязі трьох місяців вони 16 млрд доларів втратили
Додано: Чет 29 кві, 2010 11:56
Просто озвучил условие возрождения РН в текущей ситуации. Только сверхдоходность может развернуть нынешний трэнд. Жильё в Киеве переоценено минимум в 2 раза. Но игроки не хотят (или не могут) пойти навстречу покупателям.
В этом и прелесть депо! Гибкость! Захотел в гривне, захотел в валюте...
- уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. 
