Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Попробую і я вклинитись , прравда після пива з друзями нічого розумного не скажу , але попереджаю Про-цента , в найближчий час ( в суботу молодший грає в Дитячій вищій лізі України черговий матч , тому після перемоги буде святкуватись проміжне перше місце в групі , після поразки - третє ) значить в неділю або ранок понеділка буде нанесений досить потужний удар по теорії впливу демографічного фактора на вартість нерухомості , я думаю якісь друзки залишаться , але не величкі .
Анонс проведений , запасайтесь попкорном і зручніше вміщуйтесь в кріслах
Найголовніший фактор розгляду - якість житла - приблизні критерії будуть залежити від тривалості експлуатації
а) до 10 років - найкраще
б) 10-20 років - нормальне
в) 20-30 років - нижче нормального
г) 30-40 років - а-ля гуртожиток
д) 40-50 років - а-ля бомжатник
ж) -50 і більше - жах ( не стосується мілкої кількості сталінок і палаців вельмож = приблизно 1-5 % від кількості )

Не знаю будет ли это правильно, но думаю что отслеживать подорожание или удешевление недвижемости надо относительно средней зарплаты. Сколько процентов от зарплаты платиться на жильё и в течени какого времени выкупаеться.
Если вы посмотрите под этим углом то увидите что жильё как раз до последнего времени дешевело.
Почему ? потому- что мои родители купили коперативную квартиру в 1970 в расрочку на 15 лет.
Сейчас же народ пишет что влазить в долги на 10 лет нехочеться.При том что в данное время квартиры и больше и лучше ( кроме внутренной отделки). Подорожание будет по времени сейчас скажем 10 лет потом 15,20,30, в США дотянули и до 50 лет. И при том цена за кв.м в Киеве прям как здесь.Дом на против был отобран банком продан пару недель тому http://www.realtor.com/realestateandhom ... ?source=hp

тут этот факт(шо там дешевле и лучше) тонет в море ора шо там мол понастроили а тут мол дифсит)))

а вот это в упор не хотят видеть

"Министерство регионального развития и строительства провело мониторинг строящихся объектов по Украине, - рассказывает заместитель министра Дмитрий Исаенко. - Сегодня у нас 4400 строящихся объектов. Из них реально работы ведутся на 1400, остальные заморожены. Из строящихся порядка 700 имеют степень готовности 50% и выше. Это 50 тыс квартир на всей территории Украины. Объекты, которые готовы на 70% (400 домов), - это 27 тыс квартир".

На начало 2010 г. в Киеве (где в строительной отрасли еще кое-как теплится жизнь) в продаже на первичном рынке находилось около 970 тыс кв. м.

т.е. те 14000 квартир о которых еще в начале года другие люди говорили
а так же 40000 квартир в Киеве хде нихто не прописан

так шо разговоры про дефицит - фтопку
есть искуственно раздуваемый риалторами ажиотаж и создаваемая застройщиками видимость нехватки жилья
раньше такое творили практически во всех сегментах
щас переместились в дешевый
т.е. спорос уже сжался и вытруска идет на последнем этапе
в конце концов ведь меньше 1 ккв нет у них
или поделят трехкомнатные на комнаты?

По поводу 40000 квартир, где никто не прописан. А кто вам сказал, что эти квартиры обязательно идут на продажу? Вычте из них те, которые сдаются посуточно, те которые сдаются долгосрочно и те, в которых не прописываются, что бы минимизировать комуналку.

Здесь были оживленные беседы по демографии(хотя не понятно, зачем проводить данные по Украине, когда тема про Киев). Вот данные из плана развития Киева до 2025 года(http://grad.gov.ua/ua/plan_news) По этим данным сейчас фактически в Киеве проживают 3144тыс.чел, а в 2025 будет около 3885тыс.чел. То есть за 15 лет население Киева увеличится на 700000человек или около 470000человек в год(при чем это экономически активное население, которое едет сюда не за средней з/п). Если взять по минимуму на каждого 20кв.м., то потенциальный спрос будет увеличиваться на чуть меньше, чем 1000000кв.м/год.

Если взять по минимуму на каждого 20кв.м., то потенциальный спрос будет увеличиваться на чуть меньше, чем 1000000кв.м/год.

А на протязі останніх 10 років в середньому будували по 750 000 , якщо припустити що населення збільшувалось такими ж темпами - на лице дефіцит в 25 % від того що будувалось .

По поводу 40000 квартир, где никто не прописан. А кто вам сказал, что эти квартиры обязательно идут на продажу? Вычте из них те, которые сдаются посуточно, те которые сдаются долгосрочно и те, в которых не прописываются, что бы минимизировать комуналку.

Здесь были оживленные беседы по демографии(хотя не понятно, зачем проводить данные по Украине, когда тема про Киев). Вот данные из плана развития Киева до 2025 года(http://grad.gov.ua/ua/plan_news) По этим данным сейчас фактически в Киеве проживают 3144тыс.чел, а в 2025 будет около 3885тыс.чел. То есть за 15 лет население Киева увеличится на 700000человек или около 470000человек в год(при чем это экономически активное население, которое едет сюда не за средней з/п). Если взять по минимуму на каждого 20кв.м., то потенциальный спрос будет увеличиваться на чуть меньше, чем 1000000кв.м/год.

они не стоят на продаже все, ежу понятно, уже эту тему терли

НО многие из них вышли и на рынок аренды в связи с кризисом
а многие из них это квартиры купленные для спекуляций

и какая разница будет ли расти население в ближайшие 15 лет или нет?
на сегодня эти 40000+14000 есть и на продаже и на аренде
т.е. Дефицита Нет
а шо будет послезавтра? может настроят и по 6000 грн начнут продавать, вам то откуда знать?
смысл так далеко заглядывать?
тут хоть бы на седня-завтра разобраться без лапши на уши

да и если эти 14000+7000 которые сдадут в этом году продавать по 160 кв в месяц то даже если не строить то 10 лет можно продавать)))
какой там нах дифсит может быть?

дифсит только в больной голове риалтора, так вбили себе в голову шо уже сами начинают в это верить
это самовнушеним называется

По поводу 40000 квартир, где никто не прописан. А кто вам сказал, что эти квартиры обязательно идут на продажу? Вычте из них те, которые сдаются посуточно, те которые сдаются долгосрочно и те, в которых не прописываются, что бы минимизировать комуналку.

Здесь были оживленные беседы по демографии(хотя не понятно, зачем проводить данные по Украине, когда тема про Киев). Вот данные из плана развития Киева до 2025 года(http://grad.gov.ua/ua/plan_news) По этим данным сейчас фактически в Киеве проживают 3144тыс.чел, а в 2025 будет около 3885тыс.чел. То есть за 15 лет население Киева увеличится на 700000человек или около 470000человек в год(при чем это экономически активное население, которое едет сюда не за средней з/п). Если взять по минимуму на каждого 20кв.м., то потенциальный спрос будет увеличиваться на чуть меньше, чем 1000000кв.м/год.

Очевидно вы не понимаете как развивается город. То что 30 лет назад было пригородом - теперь Киев. Столица поглощает и будет поглощать пригород. В пригородах, которые были на карте 20-летней давности - это уже районы Киева. И в этих пригородах УЖЕ есть жилье. Поэтому будет так : "вуаля, и за 5 минут подписания акта прирост жилого фонда Киева на 100 тыс. кв.м."
Т.е. те дома станут киевскими домами - так было и будет.
А где по вашему землю брать для расширения города - ведь это генплан тоже предусматривает.

Ну а строят сейчас и так под 1 млн. Так что проблем тут не вижу.
При этом учтите. что постоянное население города не меняется уже 20 лет так точно (кстати единственный облцентр, где население не убавилось).

Попробую і я вклинитись , прравда після пива з друзями нічого розумного не скажу

Нарешті стали трішки самокритичними! похвально.

По поводу 40000 квартир, где никто не прописан. А кто вам сказал, что эти квартиры обязательно идут на продажу? Вычте из них те, которые сдаются посуточно, те которые сдаются долгосрочно и те, в которых не прописываются, что бы минимизировать комуналку.

Здесь были оживленные беседы по демографии(хотя не понятно, зачем проводить данные по Украине, когда тема про Киев). Вот данные из плана развития Киева до 2025 года(http://grad.gov.ua/ua/plan_news) По этим данным сейчас фактически в Киеве проживают 3144тыс.чел, а в 2025 будет около 3885тыс.чел. То есть за 15 лет население Киева увеличится на 700000человек или около 470000человек в год(при чем это экономически активное население, которое едет сюда не за средней з/п). Если взять по минимуму на каждого 20кв.м., то потенциальный спрос будет увеличиваться на чуть меньше, чем 1000000кв.м/год.

Очевидно вы не понимаете как развивается город. То что 30 лет назад было пригородом - теперь Киев. Столица поглощает и будет поглощать пригород. В пригородах, которые были на карте 20-летней давности - это уже районы Киева. И в этих пригородах УЖЕ есть жилье. Поэтому будет так : "вуаля, и за 5 минут подписания акта прирост жилого фонда Киева на 100 тыс. кв.м."
Т.е. те дома станут киевскими домами - так было и будет.
А где по вашему землю брать для расширения города - ведь это генплан тоже предусматривает.

Ну а строят сейчас и так под 1 млн. Так что проблем тут не вижу.
При этом учтите. что постоянное население города не меняется уже 20 лет так точно (кстати единственный облцентр, где население не убавилось).

По ген. плану расширяться город не будет, количество жилья должно увеличиваться засчет застройки свободных территорий, а также застройки тех мест, где раньше была промзона и т.п. + перестройка раенов панелек. Даже если пристоединят коцюбинское, так это + АЖ 13тыс жтелй....=))))))

По поводу 40000 квартир, где никто не прописан. А кто вам сказал, что эти квартиры обязательно идут на продажу? Вычте из них те, которые сдаются посуточно, те которые сдаются долгосрочно и те, в которых не прописываются, что бы минимизировать комуналку.

Здесь были оживленные беседы по демографии(хотя не понятно, зачем проводить данные по Украине, когда тема про Киев). Вот данные из плана развития Киева до 2025 года(http://grad.gov.ua/ua/plan_news) По этим данным сейчас фактически в Киеве проживают 3144тыс.чел, а в 2025 будет около 3885тыс.чел. То есть за 15 лет население Киева увеличится на 700000человек или около 470000человек в год(при чем это экономически активное население, которое едет сюда не за средней з/п). Если взять по минимуму на каждого 20кв.м., то потенциальный спрос будет увеличиваться на чуть меньше, чем 1000000кв.м/год.

они не стоят на продаже все, ежу понятно, уже эту тему терли

НО многие из них вышли и на рынок аренды в связи с кризисом
а многие из них это квартиры купленные для спекуляций

и какая разница будет ли расти население в ближайшие 15 лет или нет?
на сегодня эти 40000+14000 есть и на продаже и на аренде
т.е. Дефицита Нет
а шо будет послезавтра? может настроят и по 6000 грн начнут продавать, вам то откуда знать?
смысл так далеко заглядывать?
тут хоть бы на седня-завтра разобраться без лапши на уши

да и если эти 14000+7000 которые сдадут в этом году продавать по 160 кв в месяц то даже если не строить то 10 лет можно продавать)))
какой там нах дифсит может быть?

дифсит только в больной голове риалтора, так вбили себе в голову шо уже сами начинают в это верить
это самовнушеним называется

Если не будут продаваться и у строителей не будет возможности ждать "возвращния ипотеки", введут рассрочку, как то сейчас делают с паркингми. Распродавть неудавшиеся спекулянты врядли станут толпами, ибо эти квартиры проинвестировали на пике цен(если цикл строительства считать 3года). А как известно неудачная спекуляция обычно превращается в долгосрочную "инвестицию". Вот и будут эти квартиры сдаваться и ждать лучших времен.

Если не будут продаваться и у строителей не будет возможности ждать "возвращния ипотеки", введут рассрочку, как то сейчас делают с паркингми. Распродавть неудавшиеся спекулянты врядли станут толпами, ибо эти квартиры проинвестировали на пике цен(если цикл строительства считать 3года). А как известно неудачная спекуляция обычно превращается в долгосрочную "инвестицию". Вот и будут эти квартиры сдаваться и ждать лучших времен.

правильно мыслите, упираться будут по любому и нихто не кинется "за скока дадут" продавать

НО денех нет просто даже если в рассрочку
народ и малый бизнес обнищал

и все это в комплексе создает давление на тренда вниз, а не вверх или на том же уровне
слишком много на одной чаше весов, и слишком мало на другой
потенциальные покупатели от того шо не покупают не терпят убытков ни материальных ни моральных, на моск им ниче не давит
продавцы же несут убытки как материальные так и моральные

резких движений вниз навряд будет
а вот неуклонное, постепенное снижение цены да, будет иметь место
на тот уровень хде количество сделок будет 50-60% докризисных

ведь можно конечно солить недвигу и ждать лучших времен(но застройщик к примеру с его 14000+7000 никак не может)
но все дело в том шо они не настанут никохда
мы вышли на свой уровень, кризисные процессы отчасти утряслись
теперь будем топтаться на месте и доходы будут отрастать в лучшем случае вместе с инфляцией (а многие доси не могут цены поднимать - клиента и так нет)
бо кредитного шального бабла уже не будет(то которое утянуло цены в гору)
теперь будем жить по средствам(про долги умолчу, это очевидно)

а цены на недвигу подвисли в грн на докризисном уровне
остается только понять, шо быстрее произойдет
доходы поднимуться раза в два
или недвига опустится к людям

шо то мне подсказывакет шоб доходы поднять в два раза лет надцать понадобиться
а ведь разрыв именно таков

посмотрите на активность покупателей во всех сегментах
авто
быттехника
недвига
плинтус аднака
денюшки нема
а застройщики и риалторы почему то думают шо она найдется, лично для них
это заблуждение
чем быстрее это дойдет, тем быстрее начнут зарабатывать
понятно укрнатура такова шо не понимают как это убыток фиксить
надо типа тока прибавлять, другое в квадратную башку не влазит

учиться им надо
в штатах вон по регионам до 3-4 раз цены спустили местами
конечно же ниже себестоимости продажи
но они фиксят, бо понимают быстрее пофиксю, освобожу бабло и стану работать, а не стоять медитировать, когда же все закончиться
да никогда - жизнь изменилась, открыть глаза пора
мир уже не будет такой, как был до этого кризиса, 100%