Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Архіви розділу Все про Гроші
  #<1 ... 15021503150415051506 ... 2381>
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 10:50

Faceless
1 Рекомендую уважніше читати мною написане , я не захар , тому нюанси - важливі
Інформація по Україні , але тільки в Києві обєми житлового будувництва перевищують такі ж обєми пікових 2007-2008 років


Така сама табличка є й по Києву
Кількість будівель та споруд незавершеного будівництва станом на 1 січня
Загальна кількість незавершених будівель та споруд
____________У тому числі__будівель__споруд
2004____400_________________322______78
2005____465_________________369______96
2006____575_________________478______97
2007____555_________________465______90
2008____522_________________436______86
2009____511_________________438______73
2010____474_________________392______82
2011____469_________________393______76
2012____568_________________478______90

Як бачите , в Києві динаміка зміни кількості обєктів які будуються - не відповідає загальноУкраїнській
Так само видно , що те що я вирахував з довідника стеля (250) і те що свій розрахунок я підкоригував фразою :
ПС
Реально кількість будинків яка будується на порядок вища ніж 250 :D , по тій простій причині що не всі будинки які будуються складаються з 240 квартир кожен .

В реалі відповідає данним офіційної статистики.
Так як Ви більше працюєте з грошима а не з будинками - зверніть увагу на цю ссилочку
http://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=438&lang=1
Я думаю вона Вам буде цікава.
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 26662
З нами з: 15.01.09
Подякував: 291 раз.
Подякували: 2986 раз.
 
Профіль
 
1
1
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 11:14

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  Faceless написав:І ви самі підкреслили, що в рік здається 12 000 квартир = 50 будинків, тобто заморожено об"єм РІЧНОЇ здачі квартир в експлуатацію.

1 Якщо будують 5 років . а заморозили річний обєм - то заморозило всього 20% :D
Це звичайно погано , але якщо під час кризи проблема виникає тільки в 20% забудовників ( і це при тому що обвалісти твердять що в 99% населення коштів на купівлю вже не має і в найближчий час не буде :D :D ).
2 З іншого боку , слово заморожені - дуже цікаве , адже нам не відомо що і на яких етапах заморожене.
Давайте розглянемо по мені.
Я зробив проект , який складається з трьох черг .
Першу чергу будинку - ввів в експлуатацію в 2008 , другу ввожу зараз , а третю мав ввести до кінця 2012 ( саме до 2012 - я не описався) .
Але внаслідок того , що останню продаж я провів в листопаді 2011 - то ясно що до третьої черги я не приступав - тобто подокументах вона в мене заморожена.
Але гроші в цю чергу вкладені в обємі 10% від повної вартості ( документація + мінімальні земляні роботи по комунікаціям).

Тому
Одна справа - коли заморожений обєкт який має ступінь готовності 50-70% і вище , і зовсім інша , акщо обєкт заморожений після етапу проектна документація.
Тобто проект зробили , дозвіл на роботи отримали - роботи не почали.
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 26662
З нами з: 15.01.09
Подякував: 291 раз.
Подякували: 2986 раз.
 
Профіль
 
1
1
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 11:18

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  budivelnik написав:і це при тому що обвалісти твердять що в 99% населення коштів на купівлю вже не має і в найближчий час не буде


вы это чего... Захар давече утверждал что бабло есть, но люди выжидают потому что уверовали в покращення и обвал.

я тоже бы ждал еслиб верил что на вместо одной кв смогу купить в час Х аж две
yura_
1
 
Повідомлень: 21929
З нами з: 02.06.12
Подякував: 1060 раз.
Подякували: 1314 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 11:35

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  budivelnik написав:Так само видно , що те що я вирахував з довідника стеля (250) і те що свій розрахунок я підкоригував фразою :
ПС
Реально кількість будинків яка будується на порядок вища ніж 250 , по тій простій причині що не всі будинки які будуються складаються з 240 квартир кожен .

В реалі відповідає данним офіційної статистики.
Так як Ви більше працюєте з грошима а не з будинками - зверніть увагу на цю ссилочку
http://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=438&lang=1
Я думаю вона Вам буде цікава.

Я думаю, коли писалося про заморожені будинки, мова велася тільки про житлові багатоквартирні, тому й порівнювати треба в цих межах. А тут два допущення - яка частка з "будівлі" є житловими, і яка частка з житлових є багатоквартирними.
Крім того, не забувайте, що таке "на порядок" - це у вас 250 перетворюється в 2500. Занадто сміливо.
Тому з урахуванням всіх похибок може бути цифра й від 100 до 300 :)

Табличка корисна, тільки от "в поточних цінах" - щоб реально щоб побачити, треба все перераховувати з врахуванням інфляції. Зараз не до цього, може пізніше.
  budivelnik написав:заморозили річний обєм - то заморозило всього 20%. Це звичайно погано , але якщо під час кризи проблема виникає тільки в 20% забудовників

Так, справді, що воно - 20%...
  budivelnik написав:Тому
Одна справа - коли заморожений обєкт який має ступінь готовності 50-70% і вище , і зовсім інша , акщо обєкт заморожений після етапу проектна документація.
Тобто проект зробили , дозвіл на роботи отримали - роботи не почали.

Ну це взагалі не відслідкуєш.

  budivelnik написав:що обвалісти твердять що в 99% населення коштів на купівлю вже не має і в найближчий час не буде

А чи мало колись? Ну не 99%, але 90% ніколи й не мали.
Faceless
Аватар користувача
Модератор
 
Повідомлень: 36450
З нами з: 24.01.12
Подякував: 1494 раз.
Подякували: 8229 раз.
 
Профіль
 
4
9
3
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 11:48

  Faceless написав:Крім того, не забувайте, що таке "на порядок" - це у вас 250 перетворюється в 2500. Занадто сміливо.
Тому з урахуванням всіх похибок може бути цифра й від 100 до 300

Тут є нюанс , який я пояснити зможу , але використовуючи частково логіку , а частково статистику - а от зробити це виключно з допомогою статистичних данних - ні .
Отже
1 Беремо статистику по введенню житла в експлуатацію по Києву в м2
рік________усього______одноквартирні______дві і більше квартир
2010______1012254_________258416_______________753838
2011______1501453_________233643_______________1257342

Тепер вмикаємо логіку
Якщо житло в одноквартирному будинку , то можна припустити щосередня площа цієї 1 квартири = приблизно 200-300 м2
Таким чином в рік здається в експлуатацію приблизно 1000 одноквартирних будинків.
Так як в середньому будівництво такого обєкту тягнеться два роки , то виходить що постійно в стадії будівництва приблизно 2000 одноквартирних будинків + 300-500 багатоквартирних

А от чому в прямій статистиці вказано приблизно 500 будівель - я пояснити не можу.
Гримаси статистики ( може вони приватне будівництво , а це будівлі1-2 категорії в статистику не включають, а може основна маса будується без дозвільних документів)

Але якщо ми говоримо про реальну ситуацію , то вона приблизно така
2000 будинків в процесі будівництва - одноквартирних
500 будинків в процесі будівництва - багатоквартирних.
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 26662
З нами з: 15.01.09
Подякував: 291 раз.
Подякували: 2986 раз.
 
Профіль
 
1
1
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 12:11

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  budivelnik написав:1 Беремо статистику по введенню житла в експлуатацію по Києву в м2
рік________усього______одноквартирні______дві і більше квартир
2010______1012254_________258416_______________753838
2011______1501453_________233643_______________1257342

Тепер вмикаємо логіку
Якщо житло в одноквартирному будинку , то можна припустити щосередня площа цієї 1 квартири = приблизно 200-300 м2


Тобто припущення:
Одноквартирні - 250 м2 в середньому, будується 2 роки
Дві і більше квартир - тобто туди ж і "клубні будиночки", на 2-4-6 квартир входять. І чортзна скільки їх.
Ну нехай. Середня площа квартири 70-100 м2, візьмемо в середньому 240 квартир у будинку, будуються 3-5 років. Тобто:
2010___7500-10800 квартир___31-45 будинків введено___93-225 в будівництві
2011___12500-17900 квартир___52-75 будинків введено___156-375 в будівництві

Беремо середнє значення - виходить 212 будинків в стадії незавершеного будівництва щороку. З ве-е-е-ликою похибкою більше 50% через кілька допущень + невідомо, скільки саме багатоквартирних в "дві і більше квартир"

Виходить, з 212 якщо заморозили 50 будинків - то це кожен четвертий об"єкт. Який тут оптимізм.
А з урахуванням похибки доля заморожених будівництв коливається від 13 до 54%
Faceless
Аватар користувача
Модератор
 
Повідомлень: 36450
З нами з: 24.01.12
Подякував: 1494 раз.
Подякували: 8229 раз.
 
Профіль
 
4
9
3
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 12:14

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

это, можно вопрос, после ожидаемого обвала квартиры доступнее станут? а то уже в 2008-м брякнулись в 2 раза, но как я погляжу обвалишкам этого мало для покупки
yura_
1
 
Повідомлень: 21929
З нами з: 02.06.12
Подякував: 1060 раз.
Подякували: 1314 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 12:16

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  yura_ написав:это, можно вопрос, после ожидаемого обвала квартиры доступнее станут? а то уже в 2008-м брякнулись в 2 раза, но как я погляжу обвалишкам этого мало для покупки

Обвала или девала?
Девал вероятнее в ближайшей перспективе.
После девала станут несколько доступнее, если вы сбережения в долларах держали, конечно.
Faceless
Аватар користувача
Модератор
 
Повідомлень: 36450
З нами з: 24.01.12
Подякував: 1494 раз.
Подякували: 8229 раз.
 
Профіль
 
4
9
3
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 12:23

Faceless
1 В статті було відразу - заморожених 50 будинків в яких 12 000 квартир
2 Таким чином , виводячи 20% мене не цікавила кількість будинків ( в яких може бути від 1 до 1000 квартир , а тому похибка гуляла в 1000 разів) , а мене цікавила загальна площа житла в заморожених квартирах .
Ви прийшли до цифри 0,8-1,2 млн м2 ( 12 000 х 70-100м2)
3 Знаючи загальну площу заморожених квартир і середню тривалість будівництва великих будинків - я й вивів що в замороженому стані 20% ( можу погодитись з діапазоном 10-30% ).
4 Внаслідок того , що ми не знаємо , який ступінь готовності заморожених обєктів ( я вважаю що він знаходиться в діапазоні 10-70% , тобто середній стан=40% ) і памятаючи що в кількісному виразі ми маємо річний обєм , то помноживши його на ступінь готовності - отримаємо 40% коштів потрібних для будівництва річного обєму - заморожено в цих обєктах .
Тепер занючи що у ціні продажу - 20% - розмір прибутку(30% прибуток до собівартості) - ми можемо зрозуміти чому виникають фінансові проблеми будівельників , адже їх практично в розмірі їх 1,5 річного прибутку кошти вложені в заморожені обєкти .

Те що ситуація виправляється видно як по росту кількості обєктів які знаходяться в будівництві , так і по обєму житла зданого в експлуатацію.
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 26662
З нами з: 15.01.09
Подякував: 291 раз.
Подякували: 2986 раз.
 
Профіль
 
1
1
Повідомлення Додано: Вів 09 жов, 2012 12:24

Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

  Faceless написав:Обвала или девала?Девал вероятнее в ближайшей перспективе.После девала станут несколько доступнее, если вы сбережения в долларах держали, конечно.


в 2008 сначала убрали импотеку (основной фактор), а потом дали под зад девалом (второстепенный фактор) придав ускорение на снижение.

сам по себе девал 8,0--->10,0 даст думаю годовой тренд на снижение 5-10%, без обвала
yura_
1
 
Повідомлень: 21929
З нами з: 02.06.12
Подякував: 1060 раз.
Подякували: 1314 раз.
 
Профіль
 
  #<1 ... 15021503150415051506 ... 2381>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 0 гостей
Модератори: Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
47692 1318306
Переглянути останнє повідомлення
Пон 01 січ, 2018 00:40
airmax78
62848 1761317
Переглянути останнє повідомлення
Нед 01 січ, 2017 00:58
flyman
41443 1085571
Переглянути останнє повідомлення
П'ят 01 січ, 2016 00:44
Первый
Топ
відповідей
Топ
користувачів
реклама
Реклама