Faceless 1 Рекомендую уважніше читати мною написане , я не захар , тому нюанси - важливі
Інформація по Україні , але тільки в Києві обєми житлового будувництва перевищують такі ж обєми пікових 2007-2008 років
Така сама табличка є й по Києву Кількість будівель та споруд незавершеного будівництва станом на 1 січня Загальна кількість незавершених будівель та споруд ____________У тому числі__будівель__споруд 2004____400_________________322______78 2005____465_________________369______96 2006____575_________________478______97 2007____555_________________465______90 2008____522_________________436______86 2009____511_________________438______73 2010____474_________________392______82 2011____469_________________393______76 2012____568_________________478______90
Як бачите , в Києві динаміка зміни кількості обєктів які будуються - не відповідає загальноУкраїнській Так само видно , що те що я вирахував з довідника стеля (250) і те що свій розрахунок я підкоригував фразою :
ПС Реально кількість будинків яка будується на порядок вища ніж 250 , по тій простій причині що не всі будинки які будуються складаються з 240 квартир кожен .
В реалі відповідає данним офіційної статистики. Так як Ви більше працюєте з грошима а не з будинками - зверніть увагу на цю ссилочку
Faceless написав:І ви самі підкреслили, що в рік здається 12 000 квартир = 50 будинків, тобто заморожено об"єм РІЧНОЇ здачі квартир в експлуатацію.
1 Якщо будують 5 років . а заморозили річний обєм - то заморозило всього 20% Це звичайно погано , але якщо під час кризи проблема виникає тільки в 20% забудовників ( і це при тому що обвалісти твердять що в 99% населення коштів на купівлю вже не має і в найближчий час не буде ). 2 З іншого боку , слово заморожені - дуже цікаве , адже нам не відомо що і на яких етапах заморожене. Давайте розглянемо по мені. Я зробив проект , який складається з трьох черг . Першу чергу будинку - ввів в експлуатацію в 2008 , другу ввожу зараз , а третю мав ввести до кінця 2012 ( саме до 2012 - я не описався) . Але внаслідок того , що останню продаж я провів в листопаді 2011 - то ясно що до третьої черги я не приступав - тобто подокументах вона в мене заморожена. Але гроші в цю чергу вкладені в обємі 10% від повної вартості ( документація + мінімальні земляні роботи по комунікаціям).
Тому Одна справа - коли заморожений обєкт який має ступінь готовності 50-70% і вище , і зовсім інша , акщо обєкт заморожений після етапу проектна документація. Тобто проект зробили , дозвіл на роботи отримали - роботи не почали.
budivelnik написав:Так само видно , що те що я вирахував з довідника стеля (250) і те що свій розрахунок я підкоригував фразою : ПС Реально кількість будинків яка будується на порядок вища ніж 250 , по тій простій причині що не всі будинки які будуються складаються з 240 квартир кожен .
В реалі відповідає данним офіційної статистики. Так як Ви більше працюєте з грошима а не з будинками - зверніть увагу на цю ссилочку
Я думаю вона Вам буде цікава.
Я думаю, коли писалося про заморожені будинки, мова велася тільки про житлові багатоквартирні, тому й порівнювати треба в цих межах. А тут два допущення - яка частка з "будівлі" є житловими, і яка частка з житлових є багатоквартирними. Крім того, не забувайте, що таке "на порядок" - це у вас 250 перетворюється в 2500. Занадто сміливо. Тому з урахуванням всіх похибок може бути цифра й від 100 до 300
Табличка корисна, тільки от "в поточних цінах" - щоб реально щоб побачити, треба все перераховувати з врахуванням інфляції. Зараз не до цього, може пізніше.
budivelnik написав:заморозили річний обєм - то заморозило всього 20%. Це звичайно погано , але якщо під час кризи проблема виникає тільки в 20% забудовників
Так, справді, що воно - 20%...
budivelnik написав:Тому Одна справа - коли заморожений обєкт який має ступінь готовності 50-70% і вище , і зовсім інша , акщо обєкт заморожений після етапу проектна документація. Тобто проект зробили , дозвіл на роботи отримали - роботи не почали.
Ну це взагалі не відслідкуєш.
budivelnik написав:що обвалісти твердять що в 99% населення коштів на купівлю вже не має і в найближчий час не буде
А чи мало колись? Ну не 99%, але 90% ніколи й не мали.
Faceless написав:Крім того, не забувайте, що таке "на порядок" - це у вас 250 перетворюється в 2500. Занадто сміливо. Тому з урахуванням всіх похибок може бути цифра й від 100 до 300
Тут є нюанс , який я пояснити зможу , але використовуючи частково логіку , а частково статистику - а от зробити це виключно з допомогою статистичних данних - ні . Отже 1 Беремо статистику по введенню житла в експлуатацію по Києву в м2 рік________усього______одноквартирні______дві і більше квартир 2010______1012254_________258416_______________753838 2011______1501453_________233643_______________1257342
Тепер вмикаємо логіку Якщо житло в одноквартирному будинку , то можна припустити щосередня площа цієї 1 квартири = приблизно 200-300 м2 Таким чином в рік здається в експлуатацію приблизно 1000 одноквартирних будинків. Так як в середньому будівництво такого обєкту тягнеться два роки , то виходить що постійно в стадії будівництва приблизно 2000 одноквартирних будинків + 300-500 багатоквартирних
А от чому в прямій статистиці вказано приблизно 500 будівель - я пояснити не можу. Гримаси статистики ( може вони приватне будівництво , а це будівлі1-2 категорії в статистику не включають, а може основна маса будується без дозвільних документів)
Але якщо ми говоримо про реальну ситуацію , то вона приблизно така 2000 будинків в процесі будівництва - одноквартирних 500 будинків в процесі будівництва - багатоквартирних.
budivelnik написав:1 Беремо статистику по введенню житла в експлуатацію по Києву в м2 рік________усього______одноквартирні______дві і більше квартир 2010______1012254_________258416_______________753838 2011______1501453_________233643_______________1257342
Тепер вмикаємо логіку Якщо житло в одноквартирному будинку , то можна припустити щосередня площа цієї 1 квартири = приблизно 200-300 м2
Тобто припущення: Одноквартирні - 250 м2 в середньому, будується 2 роки Дві і більше квартир - тобто туди ж і "клубні будиночки", на 2-4-6 квартир входять. І чортзна скільки їх. Ну нехай. Середня площа квартири 70-100 м2, візьмемо в середньому 240 квартир у будинку, будуються 3-5 років. Тобто: 2010___7500-10800 квартир___31-45 будинків введено___93-225 в будівництві 2011___12500-17900 квартир___52-75 будинків введено___156-375 в будівництві
Беремо середнє значення - виходить 212 будинків в стадії незавершеного будівництва щороку. З ве-е-е-ликою похибкою більше 50% через кілька допущень + невідомо, скільки саме багатоквартирних в "дві і більше квартир"
Виходить, з 212 якщо заморозили 50 будинків - то це кожен четвертий об"єкт. Який тут оптимізм. А з урахуванням похибки доля заморожених будівництв коливається від 13 до 54%
это, можно вопрос, после ожидаемого обвала квартиры доступнее станут? а то уже в 2008-м брякнулись в 2 раза, но как я погляжу обвалишкам этого мало для покупки
yura_ написав:это, можно вопрос, после ожидаемого обвала квартиры доступнее станут? а то уже в 2008-м брякнулись в 2 раза, но как я погляжу обвалишкам этого мало для покупки
Обвала или девала? Девал вероятнее в ближайшей перспективе. После девала станут несколько доступнее, если вы сбережения в долларах держали, конечно.
Faceless 1 В статті було відразу - заморожених 50 будинків в яких 12 000 квартир 2 Таким чином , виводячи 20% мене не цікавила кількість будинків ( в яких може бути від 1 до 1000 квартир , а тому похибка гуляла в 1000 разів) , а мене цікавила загальна площа житла в заморожених квартирах . Ви прийшли до цифри 0,8-1,2 млн м2 ( 12 000 х 70-100м2) 3 Знаючи загальну площу заморожених квартир і середню тривалість будівництва великих будинків - я й вивів що в замороженому стані 20% ( можу погодитись з діапазоном 10-30% ). 4 Внаслідок того , що ми не знаємо , який ступінь готовності заморожених обєктів ( я вважаю що він знаходиться в діапазоні 10-70% , тобто середній стан=40% ) і памятаючи що в кількісному виразі ми маємо річний обєм , то помноживши його на ступінь готовності - отримаємо 40% коштів потрібних для будівництва річного обєму - заморожено в цих обєктах . Тепер занючи що у ціні продажу - 20% - розмір прибутку(30% прибуток до собівартості) - ми можемо зрозуміти чому виникають фінансові проблеми будівельників , адже їх практично в розмірі їх 1,5 річного прибутку кошти вложені в заморожені обєкти .
Те що ситуація виправляється видно як по росту кількості обєктів які знаходяться в будівництві , так і по обєму житла зданого в експлуатацію.
Faceless написав:Обвала или девала?Девал вероятнее в ближайшей перспективе.После девала станут несколько доступнее, если вы сбережения в долларах держали, конечно.
в 2008 сначала убрали импотеку (основной фактор), а потом дали под зад девалом (второстепенный фактор) придав ускорение на снижение.
сам по себе девал 8,0--->10,0 даст думаю годовой тренд на снижение 5-10%, без обвала
, по тій простій причині що не всі будинки які будуються складаються з 240 квартир кожен .
