Процедура продажи квартиры на вторичке

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #12>
Повідомлення Додано: Сер 19 чер, 2013 15:00

Процедура продажи квартиры на вторичке

Здравствуйте,

думаю, это будет интересно многим, т.к. большинство совершает такие серьезные операции в первый раз. Подскажите пошаговую процедуру как все устроено, кто, что и в какой момент делает?
Мой список для продавца примерно такой:
А. Поиск покупателя
Б. Получение задатка
В. Проверка документов
Г. Совершение сделки

Но тут есть вопросы по задатку и сделке:
1. Оформление договора задатка где? у нотариуса или на бумажке между собой?
2. Валюта купли-продажи фиксируется на словах или в договоре задатка? Вроде же незаконно продавать НЕ за гривны, а все продают за доллары - выходит что договор этот не гарантирует расчет в той валюте, в которой договорились?
3. Какие документы надо готовить для сделки? Где их брать? Слышал, что нужна оценка? Кто ее проводит? Еще какие-то другие документы?
4. Какие налоги платят продавец и покупатель?
5. Как организовать процесс передачи прав и денег, чтобы исключить возможность обмана? Сначала подписывается договор а потом передаются деньги? Где и как они передаются? Банальный вариант передачи сумки с наличкой в комнатке у нотариуса выглядит сомнительным. Какие гарантии, что после подписания бумаг, "покупатель" просто не смоется из нотариальной конторы не расплатившись?

Буду очень благодарен за подробный ответ, особенно по последнему, 5-му вопросу!
Robinzon
 
Повідомлень: 39
З нами з: 19.06.13
Подякував: 1 раз.
Подякували: 4 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Суб 22 чер, 2013 16:07

  Robinzon написав:Здравствуйте,

думаю, это будет интересно многим, т.к. большинство совершает такие серьезные операции в первый раз. Подскажите пошаговую процедуру как все устроено, кто, что и в какой момент делает?
Мой список для продавца примерно такой:
А. Поиск покупателя
Б. Получение задатка
В. Проверка документов
Г. Совершение сделки


Если вы продавец, то КАКИЕ документы вы собрались проверять ? И, главное - чьи ?
Пока, до сих пор, покупатель проверял ваши доки на квартиру на гнилостность. А, продавец проверял фальшивые купюры ему подсунули или нет.
вадик
 
Заблокований
Повідомлень: 3716
З нами з: 05.04.09
Подякував: 110 раз.
Подякували: 425 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Суб 22 чер, 2013 22:08

Никто не мешает обратиться в агентство недвижимости за консультацией ;)

А вообще деньги передаются в руки после того, как подписаны все документы.
Т.е. из рук в руки, деньги - документы.

Оценку проводит оценщик =)
Документов куча, опять же см. выше.
Нотариус кстати тоже может проконсультировать, особенно если работает часто по оформлению сделок с недвижимостью.
Задаток можно не оформлять, это по усмотрению сторон. Часто может быть банальной распиской.
Платится 1% ПФ и 1% оформление, часто делится пополам.
Зображення
Бажаєте встановити кнопку "Подякувати"? Вам сюди - topic193734.html
ТупУм
Аватар користувача
Критикан
 
Повідомлень: 5373
З нами з: 25.01.06
Подякував: 24 раз.
Подякували: 444 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 23 чер, 2013 07:05

Re: Процедура продажи квартиры на вторичке

Американский форум: задал вопрос - получил ответ.
Израильский форум: задал вопрос - получил вопрос.
Украинский форум: задал вопрос и потом долго выслушиваешь какой ты му*** и куда надо сходить за консультацией.
Robinzon
 
Повідомлень: 39
З нами з: 19.06.13
Подякував: 1 раз.
Подякували: 4 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 01 лип, 2013 09:42

Robinzon зря Вы так... именно потому, что я лично столкнулся с этим вопросом, порекомендовал обратиться к тем, кто этим "живет". Я сейчас могу попытаться вспомнить рассказанное мне и повторить, но это не гарантирует, что я все напишу правильно.

1. Задаток может оформлятся распиской, может нотариально.
2. Продажа оформляется за гривны (оплата по факту может быть в любой валюте, никто не проверит)
3. Документы для продажи:
- справка БТИ
- справка из ЖЕКа
- выписка из реестра
- оценка
и т.п. все не помню
4. Налог уплачивается в том случае, если в течение последних трех лет Вы уже что-то продавали. Остальные платежи это 1% ПФ и 1% пошлина (обычно делят между собой продовец и покупатель), еще нотариальное оформление, где-то 100 у.е., но я слышал, что цены вырастут до 500 у.е.
5. см пост выше.
Зображення
Бажаєте встановити кнопку "Подякувати"? Вам сюди - topic193734.html
ТупУм
Аватар користувача
Критикан
 
Повідомлень: 5373
З нами з: 25.01.06
Подякував: 24 раз.
Подякували: 444 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 01 лип, 2013 10:10

  Robinzon написав:Здравствуйте,

думаю, это будет интересно многим, т.к. большинство совершает такие серьезные операции в первый раз. Подскажите пошаговую процедуру как все устроено, кто, что и в какой момент делает?
Мой список для продавца примерно такой:
А. Поиск покупателя
Б. Получение задатка
В. Проверка документов
Г. Совершение сделки

Но тут есть вопросы по задатку и сделке:
1. Оформление договора задатка где? у нотариуса или на бумажке между собой?
2. Валюта купли-продажи фиксируется на словах или в договоре задатка? Вроде же незаконно продавать НЕ за гривны, а все продают за доллары - выходит что договор этот не гарантирует расчет в той валюте, в которой договорились?
3. Какие документы надо готовить для сделки? Где их брать? Слышал, что нужна оценка? Кто ее проводит? Еще какие-то другие документы?
4. Какие налоги платят продавец и покупатель?
5. Как организовать процесс передачи прав и денег, чтобы исключить возможность обмана? Сначала подписывается договор а потом передаются деньги? Где и как они передаются? Банальный вариант передачи сумки с наличкой в комнатке у нотариуса выглядит сомнительным. Какие гарантии, что после подписания бумаг, "покупатель" просто не смоется из нотариальной конторы не расплатившись?

Буду очень благодарен за подробный ответ, особенно по последнему, 5-му вопросу!

Я в прошлом месяце покупал гостинку.

От покупателя кроме копий паспортов и ин кода, свидетельства о браке) ничего не требовалось:) (мы предварительно подходили к нотариусу и она оформляла предварительные договора, если это не делать, то вообще никаких документов не надо).
Все документы в оригинале принести нотариусу.
Мы подходили предварительно к нотариусу и он считал бесплатно сколько будут стоить его услуги, сколько надо будет заплатить налогов и т.д. При сделке может под корректироваться в плюс :). Нотариус забыл посчитать стоимость квитанций плюс плата за банковские услуги.

По поводу продавца.
Нотариус требует такие документы:
Паспорта
ин коды
Свидетельства о браке
Тех паспорт с БТИ.
Вытяг с реестра прав собственности (может сделать сам нотариус за доп деньги) или идете сами в регистрационную службу юстиций стоит 120 грн (сейчас там большие очереди и все сделано чтоб их оформлять через нотариусов) Реестр с 2000-чы какого-то года, если в нем не будет данных, то придется вносить в него данные (190 грн). Оформляли у нотариуса.
Экспертная оценка недвижимости у оценщика (продавец делал ее 3-5 дней)
Справка с жека форма 3 (о семье)
Согласия семьи на продажу если надо (заверяется нотариусом)
Если прописан ребенок справку с органов по правам детей.
и вроде все если вспомню, то подкорректирую.

Продавец выписывается до момента продажи или указываются сроки в договоре купли продажи (мы указали сроки выписки продавцом). Также освобождение квартиры.

Нотариус проверяет по недвижимости в базах обременений и запретов (за это вы платите отдельно)
После проверки подписывается договор купли продажи и нотариально заверяется, покупатель в нотариуса дает деньги, продавец их считает и проверяет если надо) или проводите сделку как договоритесь. Расчет проведен. Передача ключей.

Нотариус дает кучу счетов на оплату идете оплачиваете пенсионный, налог (если надо), за базы и т.д.
Покупатель принеся квитанции оплаты с банка (с печатями) отдает часть нотариусу, нотариус их делит.
Продавец может быть свободен.

Покупатель ждет внесения в реестр сделки и получения вытяга с него.
Сделка состоялась.
Покупатель имеет такие документы
Тех паспорт продавца (ну его типа потом надо переоформлять в БТИ, но то потом)
Договор купли продажи
Вытяг с реестра.
Покупатель может прописываться хоть в тот же день :).

Налоги и оплаты квитанций делили пополам. Все налоги (+5 процентов подоходный) и оплата нотариуса обошлись в 6-7 тис грн на одного.
Чистая оплата нотариуса сделки купли продажи - 2 тис грн, но он отдельно берет деньги за согласия, за вытяги и т.д . Его услуги обошлись 6 тис (без налогов)

Время 4 часа у нас ушло:).
<LeV>
 
Повідомлень: 1948
З нами з: 25.11.08
Подякував: 152 раз.
Подякували: 462 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 01 лип, 2013 10:53

&lt;LeV&gt;

1. А Вы что же документы серьезно не проверяли? А вдруг ваш хозяин псих или наркоман, или вдруг у него квартира по суду первой инстанции, который можно оспорить? Вы знаете, что срок исковой давности по наследственным делам - 10 лет?
2. А Вы знаете что очень сильно рискуете, внося данные в базу реестра у нотариуса. Ведь нотариус опирается на документы, принесенные продавцом и все! А документы легко могут быть подделаны. А вот если Вы делаете это через органы Укргосреестра, то там база обновляется через старый бумажный архив БТИ.
3. Ваш продавец сильно рисковал, потому что любой покупатель на Вашем месте мог взять подписанный договор, и сказать продавцу, что мол денег нет или отдам половину потом и в таком духе... У продавца же не было гарантий, что Вы с ним честно рассчитаетесь!
4. Как Вы проверяли наличку? Самостоятельно на глазок?
5. Почему Вы рассчитывались наличкой? Вы и Ваш продавец вообще не боитесь ходить с кучей нала в сумке? Так ведь можно и по голове получить - вон сколько случаев, в газетах все время пишут.
Robinzon
 
Повідомлень: 39
З нами з: 19.06.13
Подякував: 1 раз.
Подякували: 4 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 01 лип, 2013 11:23

  Robinzon написав:
1. А Вы что же документы серьезно не проверяли? А вдруг ваш хозяин псих или наркоман, или вдруг у него квартира по суду первой инстанции, который можно оспорить? Вы знаете, что срок исковой давности по наследственным делам - 10 лет?

А что проверять. Судовые запреты проверяет нотариус. Квартира по приватизации!.
  Robinzon написав:
2. А Вы знаете что очень сильно рискуете, внося данные в базу реестра у нотариуса. Ведь нотариус опирается на документы, принесенные продавцом и все! А документы легко могут быть подделаны. А вот если Вы делаете это через реестр, то там база обновляется через старый бумажный архив БТИ.


НОТАРИУС НЕСЕТ ВСЕ ДОКУМЕНТЫ В РЕЕСТР В ТОТ-ЖЕ ДЕНЬ. И без вытяга нотариус не совершает сделак купли продажи сейчас. И опять таки в реестре чтоб записаться на прием надо ждать месяц!!(БРОВАРЫ)
  Robinzon написав:3. Ваш продавец сильно рисковал, потому что любой покупатель на Вашем месте мог взять подписанный договор, и сказать продавцу, что мол денег нет или отдам половину потом и в таком духе... У продавца же не было гарантий, что Вы с ним честно рассчитаетесь!

Ну так договор купли продажи без остальных документов (ТЕХПАСПОРТА БТИ) не действителен. Вы не сможете получить вытяг в реестре без тех паспорта БТИ и других документов.
А тех паспорт на момент подписания договора купли продажи у нотариуса.

  Robinzon написав:4. Как Вы проверяли наличку? Самостоятельно на глазок?

У нотариуса УФ прибор :). Ну это проблема покупателя не продавца, я сильно этим не заморачивался. А так это обсуждается предварительно:).

  Robinzon написав:5. Почему Вы рассчитывались наличкой? Вы и Ваш продавец вообще не боитесь ходить с кучей нала в сумке? Так ведь можно и по голове получить - вон сколько случаев, в газетах все время пишут.

Так захотел продавец. А так это обсуждается предварительно:).
<LeV>
 
Повідомлень: 1948
З нами з: 25.11.08
Подякував: 152 раз.
Подякували: 462 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 01 лип, 2013 11:44

  <LeV> написав:
  Robinzon написав:
1. А Вы что же документы серьезно не проверяли? А вдруг ваш хозяин псих или наркоман, или вдруг у него квартира по суду первой инстанции, который можно оспорить? Вы знаете, что срок исковой давности по наследственным делам - 10 лет?

А что проверять. Судовые запреты проверяет нотариус. Квартира по приватизации!.


Квартира может не быть под запретом в момент заключения сделки. Например: кто-то за нее судился, суд проиграл. Потом жил спокойно год-два, потом у него обнаружились "додакові обставини" и он подает в суд опять и его выигрывает, а тем временем квартира уже продана и отбирают ее по суду уже у нового владельца.

  <LeV> написав:
  Robinzon написав:
2. А Вы знаете что очень сильно рискуете, внося данные в базу реестра у нотариуса. Ведь нотариус опирается на документы, принесенные продавцом и все! А документы легко могут быть подделаны. А вот если Вы делаете это через реестр, то там база обновляется через старый бумажный архив БТИ.


НОТАРИУС НЕСЕТ ВСЕ ДОКУМЕНТЫ В РЕЕСТР В ТОТ-ЖЕ ДЕНЬ. И без вытяга нотариус не совершает сделак купли продажи сейчас. И опять таки в реестре чтоб записаться на прием надо ждать месяц!!(БРОВАРЫ)

Это не важно, куда и что несет нотариус. Ситуация такая: база пустая, наполняется она по ходу совершения сделок с объектами недвижимости. Когда совершается сделка, если данных в базе по квартире еще нет, то нотариус смотрит правоустановчі документы владельца, и если по его мнению все в порядке, то он переписывает данные из этих документов и потом вносит их базу Укргосреестра. Т.е. экспертизу правоустанавливающих документов делает нотариус. А если бы вы пошли с заявкой в Укргосреестр, то там бы сделали запрос в архив БТИ и из него бы получили те же данные. Это занимает больше времени, но это 100% гарантия, что правоустанавливающие документы - не фальшивка. А нотариус, с учетом уровня развития современного печатного дела, вам такую гарантию никогда не даст.


  <LeV> написав:
  Robinzon написав:
3. Ваш продавец сильно рисковал, потому что любой покупатель на Вашем месте мог взять подписанный договор, и сказать продавцу, что мол денег нет или отдам половину потом и в таком духе... У продавца же не было гарантий, что Вы с ним честно рассчитаетесь!

Ну так договор купли продажи без остальных документов (ТЕХПАСПОРТА БТИ) не действителен. Вы не сможете получить вытяг в реестре без тех паспорта БТИ и других документов.
А тех паспорт на момент подписания договора купли продажи у нотариуса.

Ну так в том то и дело, что нотариуса выбирает покупатель, под предлогом того, что ему нужен наежный нотариус, чтобы проверить документы. А заодно, они могут быть в сговоре и в таком случае, то, что у нотариуса техпаспорт - это все равно. что он у покупателя. Проще говоря, если они сговорятся не заплатить продавцу, то это запросто могут организовать, а потом судитесь и доказывайте, что денег не получали, в то время, когда они оба будут говорить, что вы их получали.
Robinzon
 
Повідомлень: 39
З нами з: 19.06.13
Подякував: 1 раз.
Подякували: 4 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 01 лип, 2013 12:04

  Robinzon написав:Квартира может не быть под запретом в момент заключения сделки. Например: кто-то за нее судился, суд проиграл. Потом жил спокойно год-два, потом у него обнаружились "додакові обставини" и он подает в суд опять и его выигрывает, а тем временем квартира уже продана и отбирают ее по суду уже у нового владельца..

А кто это сможет проверить, или где это проверяют.!!! Скажите, если не секрет , буду очень рад услышать. Про рил не говорите - те никакой ответственности не несут и ничего не проверяют :).
И от этого не застрахован ник-то. Но такая паранойя нужна когда покупаете квартиры с десятками раз перепродажи и очень дорогие, как по мне. И тогда уж это проводить через адвокатские конторы:).
  Robinzon написав:Это не важно, куда и что несет нотариус. Ситуация такая: база пустая, наполняется она по ходу совершения сделок с объектами недвижимости. Когда совершается сделка, если данных в базе по квартире еще нет, то нотариус смотрит правоустановчі документы владельца, и если по его мнению все в порядке, то он переписывает данные из этих документов и потом вносит их базу Укргосреестра. Т.е. экспертизу правоустанавливающих документов делает нотариус. А если бы вы пошли с заявкой в Укргосреестр, то там бы сделали запрос в архив БТИ и из него бы получили те же данные. Это занимает больше времени, но это 100% гарантия, что правоустанавливающие документы - не фальшивка. А нотариус, с учетом уровня развития современного печатного дела, вам такую гарантию никогда не даст.

Так это оговаривается предварительно, но у нас квартира уже была в базе. А как ее туда внесли разве можно проверить? О внесении в реестр не дают никаких документов, верней дают тот же вытяг - но его можно брать хоть каждый день у нотариуса или в реестре :). Вытяг продавцу дал нотариус в день купли-продажи.

  Robinzon написав:
Ну так в том то и дело, что нотариуса выбирает покупатель, под предлогом того, что ему нужен наежный нотариус, чтобы проверить документы. А заодно, они могут быть в сговоре и в таком случае, то, что у нотариуса техпаспорт - это все равно. что он у покупателя. Проще говоря, если они сговорятся не заплатить продавцу, то это запросто могут организовать, а потом судитесь и доказывайте, что денег не получали, в то время, когда они оба будут говорить, что вы их получали.
.
В чем проблема по нотариусу - пусть выбирает продавец. Все по договоренности.
Так выбирать нотариусов с 10 и больше стажем работы. Вряд ли они за копейки будут своей должностью и репутацией жертвовать.
<LeV>
 
Повідомлень: 1948
З нами з: 25.11.08
Подякував: 152 раз.
Подякували: 462 раз.
 
Профіль
  #12>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 3 гостей
Модератори: Faceless, Irina555, ТупУм, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
Реальная цена сделки покупки квартиры 1 ... 80, 81, 82
Anonymous » Чет 28 тра, 2009 12:15
811 257268
Переглянути останнє повідомлення
Чет 12 жов, 2017 09:41
zahar_
0 636
Переглянути останнє повідомлення
П'ят 21 лип, 2017 16:13
ТупУм
5 2029
Переглянути останнє повідомлення
Суб 20 тра, 2017 00:33
rjkz
реклама
Топ
відповідей
Топ
користувачів