Мифы и легенды рынка недвижимости

Настало время собрать бетонные иллюзии в одном месте и показать, насколько они далеки от реальности.

Натужьтесь, соберите 50 000$ для входа на КРЖН - тогда докажете, где мифы, а где - реальность!

С чего вы взяли, что у меня нет квартиры и/или "50 000$ для входа на КРЖН"?
Да и тема совсем не о том.

типо рассуждать о КРЖН может тот у кого она есть и есть на нее деньги.
А еще лучше рассуждается на тему КРЖН когда твоя недвига в аренде и ты властелин мира.

число делится на три (и на 9 тоже). здесь даже не надо суммировать цифры, потому что каждая из них делится на 3, следовательно, составное. с этим даже распоследний гуманитарий справится, такой задачей ЧСВ не почешешь

типо рассуждать о КРЖН может тот у кого она есть и есть на нее деньги.

К сожалению, нынче любой перец может с видом знатока рассуждать о чем угодно. Частенько эти разговоры напоминают беседы подвыпивших крестьян за пасхальным столом про теорию Большого взрыва, планкеоны, точки сингулярности, черные дыры et al.

А вообще-то, прежде, чем куда-то идти, нужно запастись хорошей веткой, чтобы отмахиваться от слонов )))

Предлагаю выкладывать и обсуждать здесь популярные заблуждения, связанные с рынком недвижимости.


Миф 1. Цена недвижимости не может быть ниже себестоимости ее строительства.
Факт: Сейчас в большинстве населенных пунктов Украины цена большей части недвижимости ниже себестоимости строительства подобных объектов. Это вполне опровергает вышеуказанный миф.

Миф 2. Цена свежепостроенного объекта недвижимости не может быть ниже себестоимости его строительства+маржи.
Факт: На цену реализации, кроме объективного желания строителя/инвестора заработать, также влияют такие факторы как, например: цена на подобные объекты, срочность реализации объекта. Никто же не гарантирует прибыль продавцу носков: он, в итоге, может продать свой товар как с прибылью, так и с убытком. Рынок недвижимости ничем не лучше других рынков.

Миф 3. Цена недвижимости в долгосрочном периоде увеличивается как минимум на уровень инфляции.
Факт: Инфляция - лишь один из факторов ценообразования на РН. Гораздо большее влияние на цену недвижимости оказывают, например, экономическая активность, направленность потоков миграции. В очень многих населенных пунктах Украины цена недвижимости в долгосрочном периоде увеличивается как максимум на уровень инфляции.

Миф 4. Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив.

Миф 5. Жилая недвижимость в Киеве - долларовый актив.

А что ж не хватило мыслей прокомментировать "Мифы" №4 и 5? И что такое долларовый актив? Вы про то, что все физлица-продавцы недвиги выставляют цену в долларах или в гривнах по курсу? А часто и девелоперы прописывают привязку к курсу. Так это не миф, это реалии страны, которая импортирует практически все, включая продукты питания и комплектующие на стройки: китайские железыне двери например, сырье и фурнитуру для пластиковых окон и т.д. Зачем людям, покупающим в основном импорт, валюта, которую не принимают нигде в мире?

А что ж не хватило мыслей прокомментировать "Мифы" №4 и 5? И что такое долларовый актив? Вы про то, что все физлица-продавцы недвиги выставляют цену в долларах или в гривнах по курсу? А часто и девелоперы прописывают привязку к курсу. Так это не миф, это реалии страны, которая импортирует практически все, включая продукты питания и комплектующие на стройки: китайские железыне двери например, сырье и фурнитуру для пластиковых окон и т.д. Зачем людям, покупающим в основном импорт, валюта, которую не принимают нигде в мире?

Не хватило времени. Список будет дополняться постепенно.

Миф 1. Цена недвижимости не может быть ниже себестоимости ее строительства.
Факт: Сейчас в большинстве населенных пунктов Украины цена большей части недвижимости ниже себестоимости строительства подобных объектов. Это вполне опровергает вышеуказанный миф.

Цена недвижимости при наличии новостроев в общем не может быть ниже себестоимости строительства.
По отдельным объектам - может. Как только это будет принимать вид тенденции - новое строить перестанут.
Если на рынке присутствует новострой, цена вторички будет стремится к цене новостроя +/- - так как это товары-заменители.

Если же рассматривать рынок без новостроев - как во многих населенных пунктах - только вторичка, то здесь предложение не ограничено себестоимостью, и цена может быть любой.

Потому, если мы рассматриваем РН крупных городов, где идет застройка - то утверждение, что цена недвижимости не может быть ниже себестоимости строительства - вполне корректно. Исключения в виде отдельных неудачных/провальных/проблемных проектов могут быть, но это лишь исключения.

Миф 2. Цена свежепостроенного объекта недвижимости не может быть ниже себестоимости его строительства+маржи.
Факт: На цену реализации, кроме объективного желания строителя/инвестора заработать, также влияют такие факторы как, например: цена на подобные объекты, срочность реализации объекта. Никто же не гарантирует прибыль продавцу носков: он, в итоге, может продать свой товар как с прибылью, так и с убытком. Рынок недвижимости ничем не лучше других рынков.

Если речь об одном конкретном объекте - то верно. Если говорить о рынке в целом - то нет.
Никто не гарантирует прибыль конкретному производителю носков, и он вполне может оказаться в убытках. Но если отрасль существует, то у этого производителя есть прибыльные конкуренты, и в целом цена носков выше их себестоимости. Если бы было иначе, их бы никто не производил.
В случае РН длительность производственного цикла и объемы вложений вынуждают еще более строго подходить к вопросу, потому если в текущем году заложен хоть один новый объект строительства - значит цена продаж явно покрывает себестоимость с хорошим запасом. С учетом инертности рынка изменения цен и затрат происходят не настолько быстро, и новое строительство прекратится задолго до того, как рентабельность снизится до нуля.

Миф 3. Цена недвижимости в долгосрочном периоде увеличивается как минимум на уровень инфляции.
Факт: Инфляция - лишь один из факторов ценообразования на РН. Гораздо большее влияние на цену недвижимости оказывают, например, экономическая активность, направленность потоков миграции. В очень многих населенных пунктах Украины цена недвижимости в долгосрочном периоде увеличивается как максимум на уровень инфляции.

Экономическая активность сама по себе оказывает влияние на инфляцию.
А еще стоит учитывать динамику сбережений населения.
Эта зависимость - просто эмпирическое наблюдение, не большее того. И как раз долгосрочный период - скажем, последние лет 15, показывает что цена увеличивалась как минимум на уровень инфляции (если речь про Киев).

Миф 4. Жилая недвижимость в Киеве - очень ликвидный актив.

Все относительно. Не стыкался с классификацией "очень ликвидный", но можно сказать, что в меру ликвидный.

Миф 5. Жилая недвижимость в Киеве - долларовый актив.

В немалой степени. Будь он полностью гривневым, цены на недвижимость вообще бы не зависели от курса доллара. Но зависимость есть, в случае девальвации цены на недвижимость не остаются фиксированными в гривне.

Миф 5. Жилая недвижимость в Киеве - долларовый актив.

В немалой степени. Будь он полностью гривневым, цены на недвижимость вообще бы не зависели от курса доллара. Но зависимость есть, в случае девальвации цены на недвижимость не остаются фиксированными в гривне.

Наша недвижимость - почти полностью гривневый актив (почти - это неопределяющий удельный вес импортных комплектующих в себестоимости строительства, даже не в цене, излишне говорить об отличии продажной цены от себестоимости). В период после надувания пузыря мы видели только одну девальвацию, которая ярко продемонстрировала, каким именно активом является укрнедвиж. То, что некоторым выгодно называть уже произошедшим сдуванием пузыря, было лишь девальвационной коррекцией продажных цен. Т.е. максимально возможно (исходя из гривневого платежеспособного спроса целевой аудитории) раздутые цены новостроя в гривне остались прежними. Долларовый еквивалент этих цен и цен субститута-вторички пропорционально откорректировался. Все просто
Продукт почти полностю внутреннего производства (я помню об импортных комплектующих и их удельном весе) для исключительно внутреннего потребления (иностранных квартиросъемщиков, а тем более покупателей, ну совсем не много по отношению к емкости рынка), который не может быть ни импортирован, ни экспортирован - вот что такое укрнедвиж. ПРАКТИЧЕСКИ ГРИВНЕВЫЙ АКТИВ!
Тот факт, что наш народ рисует ценники в долларе как валюте, которой доверяет долгосрочное накопление и сбережение совсем не говорит о том, что укрнедвиж имеет мировую ценность
Следующая девальвация, уверен, подтвердит

Наша недвижимость - почти полностью гривневый актив (почти - это неопределяющий удельный вес импортных комплектующих в себестоимости строительства, даже не в цене, излишне говорить об отличии продажной цены от себестоимости). В период после надувания пузыря мы видели только одну девальвацию, которая ярко продемонстрировала, каким именно активом является укрнедвиж. То, что некоторым выгодно называть уже произошедшим сдуванием пузыря, было лишь девальвационной коррекцией продажных цен. Т.е. максимально возможно (исходя из гривневого платежеспособного спроса целевой аудитории) раздутые цены новостроя в гривне остались прежними. Долларовый еквивалент этих цен и цен субститута-вторички пропорционально откорректировался. Все просто
Продукт почти полностю внутреннего производства (я помню об импортных комплектующих и их удельном весе) для исключительно внутреннего потребления (иностранных квартиросъемщиков, а тем более покупателей, ну совсем не много по отношению к емкости рынка), который не может быть ни импортирован, ни экспортирован - вот что такое укрнедвиж. ПРАКТИЧЕСКИ ГРИВНЕВЫЙ АКТИВ!

Не согласен.
Коплектующих не так и мало, в особенности всяких "оздоблювальних", а есть еще энергоносители, фактически импортные, техника - в значительной мере.
По поводу последней девальвации - нужно учитывать, что окромя девальвации был и другой фактор - почти полное исчезновение доступной ипотеки, что также существенно снизило спрос и соответственно цену. В итоге действительно, создалось впечатление, что долларовый эквивалент откорректировался пропорционально девальвации.

Также стоит учитывать, что сам спрос на недвижимость подкрепляется в первую очередь сбережениями, из которых половина - валютных, а если рассматривать только крупные - то большая часть. Соответственно при девальвации основная часть сбережений, которые подпитывают спрос на недвижимость, будет в валюте, и не обесценится в валюте пропорционально девальвации. Именно в этом собственно я и вижу основную причину "валютности" недвижимости как актива.

Впрочем, думаю, до ближайшей девальвации осталось немного, вот и посмотрим, как на нее отреагируют цены. Я уже неоднократно высказывал мнение, что цены в долларе просядут не более, чем на треть от %% девальвации.

Также стоит учитывать, что сам спрос на недвижимость подкрепляется в первую очередь сбережениями, из которых половина - валютных, а если рассматривать только крупные - то большая часть. Соответственно при девальвации основная часть сбережений, которые подпитывают спрос на недвижимость, будет в валюте, и не обесценится в валюте пропорционально девальвации. Именно в этом собственно я и вижу основную причину "валютности" недвижимости как актива.

Мы с Вами уже дискутировали об этом. И повторю: с моей точки зрения, Вы отрываете денежную форму платежеспособного спроса от ее основы по экономической сути. Не спорю, имеющие долларовые сбережения на момент девальвационной коррекции цен увеличивают свою покупательную способность. Но только на момент. Если не иметь ввиду наследство, взятки и откаты, которые легко потратить, сбережения - это ДОХОД, накопленный за период (у всех разный). кредит - доход будущих периодов.
Человек разумный, покупая недвиж и отдавая за нее доход ПЕРИОДА, будет соотносить цену на момент с возможностью (трудозатратами) получения дохода на момент и в будущем, а не с большей легкостью получения дохода в прошлом. Разумом пользуются не все, не спорю
Ну а гривневость доходов целевой аудитории (не номинал) в глубинном смысле (их происхождение - экономика Украины, со всеми достоинствами и недостатками, определяющими место страны в мировом разделении труда и валюты в форексных котировках), думаю, тоже вне сомнения

ЗЫ Ипотека сворачивалась постепенно до девальвации. Ипотека в условиях нашей страны - фактор аленеводства. Она в жесткой форме постфактум учит людей жить по средствам. Это кредитное плече - способ потратить еще не заработанный доход. И не буду спорить, в стране с экономически малограмотным населением работает драйвером роста цен, отрывая их от основы

Человек разумный, покупая недвиж и отдавая за нее доход ПЕРИОДА, будет соотносить цену на момент с возможностью (трудозатратами) получения дохода на момент и в будущем, а не с большей легкостью получения дохода в прошлом. Разумом пользуются не все, не спорю

Думаю в большинстве случаев покупатели подходят к вопросу проще. Есть потребность, есть возможность приобрести - спрос сформирован.

Ипотека сворачивалась постепенно до девальвации.

Не скажите. В 2007 ипотека была еще в самом разгаре, да и в 2008 еще выдавали по полной. И только потом пошла на спад, пока валютное кредитование не запретили.

Ипотека в условиях нашей страны - фактор аленеводства. Она в жесткой форме постфактум учит людей жить по средствам.

Думаю уже несколько иначе. С плечом 1/10, и в валюте - это был хардкор. Сейчас хоть и ставка высока, но в гривне, и с средним взносом около 50% - ипотека намного "нормальнее".

И не буду спорить, в стране с экономически малограмотным населением работает драйвером роста цен, отрывая их от основы

Да по-моему с любым населением так работает.