Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

Faceless
Наскільки я розумію , то технічні питання набагато простіше вирішуються ніж Вам здається.
1 Я пропоную , щоб законодавчо була закріплена норма , згідно з якою забудовник до моменту залучення коштів з зовнішніх джерел ( за виключенням банківського кредиту на себе) , не міг почати залучати кошти населення до моменту поки не вклав своїх 30% від проектно необхідних ( з одного боку це для будівельників краще ніж 100% , з другого розмір в 10 млн грн і більше не дасть можливості сильно розгорнутись шахраям , при чому , так як на попередніх етапах всі вкладення стандартні , то крім обмеження в грошовому виразі , можна описати роботи які повинні бути виконані ( на вскидку це
земельний участок , проектна документація,фундаменти,комунікації по тимчасовим схемам)
2 Так як на протязі року в стані будівництва знаходиться 1000-1500 обєктів з вартістю будівництва від 30 млн грн кожен , то кількість фахівців , які на протязі 2-3 днів визначать на якій стадії йде будівництво обєкту для всієї України ( з урахуванням , що обєкт потрібно буде відвідувати не частіше ніж раз в місяць =10 обєктів в місяць на фахівця)- потрібно не більше 200-300 осіб для усієї України ( при чому 80% таких обєктів розміщені в обласних центрах)
3 Враховуючи п1 , стає зрозуміло , що вклавши(від 10 млн) 30% від необхідної кількості коштів в слаболіквідний і непереміщаємий пасив як фундамент , + з урахуванням що кошти від приватних інвесторів повинні акамулюватись на рахунках страхової і поетапно( траншами наприклад по 1-3 млн грн) після виконання певних( обговорених в проекті) обємів робіт надаються забудовникові
ТО варіантів не закінчити будівництво , за виключенням катаклізмів а-ля девальвація і як наслідок відмова інвесторів інвестувати далі - майже не має.
4 Тепер на рахунок суми коштів
а - 30% повинен мати забудовник
б - якісь суми повинні внести інвестори , якщо інвестори внесли менше 10% - то вигідніше втратити цих 10% у вигляді страхових аиплат ( адже страхуються інвестори а не забудовник , тому 10 млн забудовника тю-тю , і разом з ними тю-тю 3 млн страхової)
в - якщо інвестори вклали 10-30% - то треба розбиратись що там вигідно а що ні в кожному конкретному випадку
г - якщо інвестори вклали 30% і більше , то для закінчення обєкту страховій вигідніше вкласти своїх 10 млн грн ( чи скільки там вийде) , але при цьому , внаслідок настання страхового випадка - гроші забудовника плавно переміщаються в кишеню страхової. При 100% прибутку - думаю зайвих 10 млн зайди знайдуться.

г - якщо інвестори вклали 30% і більше , то для закінчення обєкту страховій вигідніше вкласти своїх 10 млн грн ( чи скільки там вийде) , але при цьому , внаслідок настання страхового випадка - гроші забудовника плавно переміщаються в кишеню страхової. При 100% прибутку - думаю зайвих 10 млн зайди знайдуться.

Це ви самі вигадали? В "кишеню страхової" йдуть тільки страхові премії, частка, що вклав у об'єкт забудовникб СК не стосується.
Тема страхового бізнесу гілки не стосується, тому коротко. Технічними питаннями розрахунок ризиків не закінчується. Розрахунок кількості фахівців тут взагалі ні до чого.
Щодо наявності у забудовника 30% вартості проекту для можливості залучення коштів - ідея цікава, але тут є також питання: якщо порівнювати вартість одного окремого об'єкта і власні кошти забудовника, то як врахувати, що у забудовника, наприклад, десяток об'єктів? Для кожного окремо вийде достатня кількість коштів, а разом - вийде 3% на об'єкт . Треба якось вести узагальнений облік всіх об'єктів у забудовника чи щось таке.

[1]

квартира за счёт аренды генерит стоимость такой же второй за 10 лет... и потом ещё является относительно новым домом

неправда.
если брать во внимание арифметику без учета изменения ценво времени , то получим 450 баксов на 120 месяцев=54000 баксов. вроде как сходится. Но! в 2004 г. аренда однухи была 180-200 баксов (ранее-не знаю), доросла к лету 2007 г до 350-400 баксов. Потом с конца осени 2007 скачок до 600-700, на год, а потом -до нынешних 400-450 упала. за 10 лет, с 2002 г. аренда выросла в среднем в 2-2,5 раза, а цены на недвигу??? так что относительно прошедших лет генерилось только в умах и мечтах. Тысяч 40 можно было за 10 лет , с 2002г., снять арендной платы. Но при этом тнадо было частьиз них тратить на ремонт жилья, обновление техники и мебели.
Кроме того, много Вы видели арендодателей, которые 10!!! лет ни копейки не тратят с полученного бабла? да они банально проедают деньги от аренды.

Щодо наявності у забудовника 30% вартості проекту для можливості залучення коштів - ідея цікава, але тут є також питання: якщо порівнювати вартість одного окремого об'єкта і власні кошти забудовника, то як врахувати, що у забудовника, наприклад, десяток об'єктів? Для кожного окремо вийде достатня кількість коштів, а разом - вийде 3% на об'єкт . Треба якось вести узагальнений облік всіх об'єктів у забудовника чи щось таке.

1 Є такий документ , називається
Декларація про початок будівництва обєкту
Додати до нього пунктик
Сума задепонованих грошей на початок будівництва
І все .

Щодо наявності у забудовника 30% вартості проекту для можливості залучення коштів - ідея цікава, але тут є також питання: якщо порівнювати вартість одного окремого об'єкта і власні кошти забудовника, то як врахувати, що у забудовника, наприклад, десяток об'єктів? Для кожного окремо вийде достатня кількість коштів, а разом - вийде 3% на об'єкт . Треба якось вести узагальнений облік всіх об'єктів у забудовника чи щось таке.

1 Є такий документ , називається
Декларація про початок будівництва обєкту
Додати до нього пунктик
Сума задепонованих грошей на початок будівництва
І все .

А может вместо того, чтобы сохранять лохотронную схему "деньги вперёд" с десятками "Додати до нього пунктик " лучше запретить продавать "воздух"?

И обязать застройщиков продавать только готовый к "употреблению" продукт, причём с уже готовыми объектами инфраструктуры если проект предусматривает их наличие?

Тогда застройщики не будут искать причин почему они не выполнили своих обязательств перед людьми обеспечивающих их проект материальным ресурсом, а будут искать возможность побыстрее закончить объект чтобы начать продажи?

[1]

неправда.

правда... квартира стоит 130...150 арендных плат. Которые надо капитализовать вместе с процентами на депо.

А может вместо того, чтобы сохранять лохотронную схему "деньги вперёд" с десятками "Додати до нього пунктик " лучше запретить продавать "воздух"?

И обязать застройщиков продавать только готовый к "употреблению" продукт, причём с уже готовыми объектами инфраструктуры если проект предусматривает их наличие?

эта мера хороша, если кредиты строителям недорогие. а если они под 30%, то это приведет просто к удорожанию.

что мешает сейчас покупателю брать уже готовое, если он не хочет рисковать? по крайней мере, есть выбор - с риском подешевле или без риска подороже, а после принятия такого закона будет лишь второй вариант.

А может вместо того, чтобы сохранять лохотронную схему "деньги вперёд" с десятками "Додати до нього пунктик " лучше запретить продавать "воздух"?

И обязать застройщиков продавать только готовый к "употреблению" продукт, причём с уже готовыми объектами инфраструктуры если проект предусматривает их наличие?

Тогда застройщики не будут искать причин почему они не выполнили своих обязательств перед людьми обеспечивающих их проект материальным ресурсом, а будут искать возможность побыстрее закончить объект чтобы начать продажи?

важнее ответственность застройщика по срокам сдачи и качеству перед инвесторами

квартира за счёт аренды генерит стоимость такой же второй за 10 лет... и потом ещё является относительно новым домом

неправда.
если брать во внимание арифметику без учета изменения ценво времени , то получим 450 баксов на 120 месяцев=54000 баксов. вроде как сходится. Но! в 2004 г. аренда однухи была 180-200 баксов (ранее-не знаю), доросла к лету 2007 г до 350-400 баксов. Потом с конца осени 2007 скачок до 600-700, на год, а потом -до нынешних 400-450 упала. за 10 лет, с 2002 г. аренда выросла в среднем в 2-2,5 раза, а цены на недвигу??? так что относительно прошедших лет генерилось только в умах и мечтах. Тысяч 40 можно было за 10 лет , с 2002г., снять арендной платы. Но при этом тнадо было частьиз них тратить на ремонт жилья, обновление техники и мебели.
Кроме того, много Вы видели арендодателей, которые 10!!! лет ни копейки не тратят с полученного бабла? да они банально проедают деньги от аренды.

ну да ну да конечно.... те у кого недвиги нет способні откладівать на депо а те у кого квартира сдаётся всё проедают

А может вместо того, чтобы сохранять лохотронную схему "деньги вперёд" с десятками "Додати до нього пунктик " лучше запретить продавать "воздух"?

И обязать застройщиков продавать только готовый к "употреблению" продукт, причём с уже готовыми объектами инфраструктуры если проект предусматривает их наличие?

эта мера хороша, если кредиты строителям недорогие. а если они под 30%, то это приведет просто к удорожанию.

что мешает сейчас покупателю брать уже готовое, если он не хочет рисковать? по крайней мере, есть выбор - с риском подешевле или без риска подороже, а после принятия такого закона будет лишь второй вариант.

Да ну 30%?

И какой процент участников рынка берёт эти 30%?

Шаромыгам ГИУ или госпрограмма поди по 14% даёт? А есть застройщики которые, так говорят их хозяева, вообще практически без банковских кредитов работают.

Панельное жильё в раза быстрее строить будут, а не три года один дом.

Сказки это всё - "если они под 30%, то это приведет просто к удорожанию" - чтобы и дальше пользоваться годами халявными деньгами покупателей "воздуха" и держать за болванов покупателей "воздуха".

Вариант что цены могут подрасти в переходный период Вы тулите, а про то что ,скажем в трёхлетнем горизонте после того как начнут продавать только готовые к "употреблению" квартиры и это приведёт к удешевлению цен в из-за реальной конкуренции (считаем что АМКУ не будет сопли жевать и будет пресекать попытки сговора) "забываете" упомянуть.