Додано: Нед 01 лют, 2026 20:26
Купівля-продаж нерухомості в Туреччині: новинка року 2026.
З лютого в Туреччині набувають чинності нові правила, які кардинально змінюють процес продажу нерухомості та націлені на боротьбу з ухиленням від сплати податків. Експерти називають це найбільшою реформою на ринку за останні роки.
Головне нововведення - обов'язкова вказівка кадастрового номера об'єкта (taşınmaz numarası) в оголошеннях про продаж. Це правило поширюється на всі онлайн-майданчики, такі як Sahibinden.com, Hepsiemlak та інші.
Кадастровий номер пов'яже ваше онлайн-оголошення безпосередньо з державними базами даних - Податковою службою (Maliye) та Кадастровим управлінням (Tapu).
Коли ви прийдете оформлювати угоду, співробітник кадастру зможе миттєво перевірити, за якою ціною ви виставляли нерухомість на продаж.
Що змінюється? На що вплине?
1. На невідповідність цін.
Це є ключовим моментом. Стара схема, коли в оголошенні стояла одна ціна (наприклад, 10 млн. лір), а в офіційному договорі (tapu) зазначалася занижена кадастрова вартість (наприклад, 5 млн. лір) для мінімізації податку, більше не працює. Якщо співробітник кадастру побачить таку розбіжність, в угоді може бути відмовлено, а до продавця та покупця виникнуть питання у податкових органів.
[Примітка: саме так було в вересні 2017 року, коли я купував квартиру в Анталії. Ринкова ціна була 160 000 лір (приблизно 49500$), а сам Забудовник запропонував вкладати ціну - для зменшення бази оподаткування - тоді 3%, зараз 4% - вказати ціну в 94 000 лір.].
2. На обсяг податку від угоди.
Податок на купівлю-продаж нерухомості складає 4% від вартості, зазначеної в TAPU (контракті). Тобто, тепер цей податок доведеться сплачувати із суми, максимально наближеної до реальної ринкової вартості, а не із заниженою кадастровою. Це збільшить витрати на оформлення правочину.
[ Примітка: за моєю оцінкою, в половині випадків все ж вказували «правильну» ринкову ціну обʼєкта. Але тільки в половині.]
3. На податок приріст вартості продавця.
Якщо ви володієте нерухомістю менше 5 років, під час продажу ви зобов'язані сплатити податок на приріст вартості (değer artış kazancı vergisi). Раніше його розраховували з різниці між заниженою ціною купівлі та заниженою ціною продажу. Тепер, коли обидві ціни стануть реальними, сума "прибутку" на папері може виявитися значно вищою, а отже, і податок буде більшим.
[Примітка: на відміну від українського законодавства податок при продажу нерухомості сплачує Продавець (в раді володіння менше 5 років); базою оподаткування є НЕ ціна обʼєкта, а той прибуток (якщо він є), який можливо - але не факт - отримав Продавець . Ще цікаво: ніякі нотаріуси до Угоди купівлі-продажу не мають відношення, все - прерогатива держави.]
4. На чистоту угоди.
Нова система робить ринок набагато прозорішим. Для покупця це плюс: знижується ризик шахрайства, оскільки об'єкт у оголошенні чітко ідентифікований. Для продавця це означає необхідність вести бізнес "у білу". Епоха "валізи з готівкою" для приховування реальної вартості йде в минуле.
[Примітка: Для Продавця є дуже великий позитив: якщо власник володів нерухомістю більше 5 років (наприклад, як я), то він ніяких податків не платить, а бонусом отримує офіційні документи які вказують на «чистоту походження» коштів в досить великому обсязі. Наприклад, станом на лютий 2026 року ринкова ціна моєї квартири 1+1 становить близько 110 000$. З яких я зовсім не повинен платити - в разі продажу - будь-яких податків.]
