Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

Заход делаем от платежеспособности покупателя.

Додайте будь ласка ...
...І кількості збудованого житла ...
Інакше Ви не зможете скласти формулу яка відповідає дійсності .

ай ай ай.. значит не выдержали таки да?
а кто же тут обещал что больше писать на этой ветке не будет?
кажется logika или ant_sever предупреждали что вы слово не держите

Я сам два раза обещал не писать, но тема очень насущная

Хочется очень до 30 лет обзавеситьсь жильем без ипотеки

Предлагаю новое направление дискуссии. Называется "кто покупатель?". Обсуждаем уровень дохода, который нужен для покупки разных видов квартир. Заход делаем от платежеспособности покупателя.
Принимаются только рассчеты, формулы и уравнения. Закидывание шапками а-ля ВИТУС не приветствуется.
Основных параметров 2 : матрац и доход. Считаю, что соотношение между ними должно быть 1 матрац = 1,5-летний доход (т.е. как будто семья из 2 человек не ели не пили, а только деньги копили 18 месяцев). С учетом роста зарплат и расходов до кризиса - по моему людей с матрацем более 1,5-летнего нынешнего дохода либо нет, либо они исторически уже обеспечены жильем (иначе откуда тогда такой толстый матрац?), либо у них упал доход в кризис и им не до жилья .

Предположим, в кризис такая семья сможет откладывать свой доход минус 800 $ (Киев: аренда + еда + самое необходимое).

Ипотеки сейчас нет.

Задачу ставим накопить за год оставшуюся сумму к текущему моменту.

Итого имеем уравнение:

(1,5 * 12 * доход ) + 12 * (доход - 800) = квартира

или

30 * доход - 9600 = квартира

или

доход = (квартира + 9600) / 30

Имеем результат для покупки сейчас (нормальный район, например Оболонь):

гостинка Киев (сейчас 50000) соответствует доходу на семью (50000 + 9600 ) в 1987 долл (кубышка 35700 до кризиса + отложения по 1187 у.е. каждый месяц с начала кризиса)

квартира 1-комнатная Киев (сейчас 60000):
(доход: 2320, кубышка до кризиса 41760 + отложения по 1520 у.е. каждый месяц)

квартира 2-комнатная Киев (сейчас 90000)
(доход: 3320, кубышка до кризиса 59760 + отложения по 2520 у.е. каждый месяц)

квартира 3-комнатная Киев (сейчас хотелки на 120000)
(доход: 4320, кубышка до кризиса 77760 + отложения по 3520 у.е. каждый месяц)

Прошу оценить адекватность рассчета требуемого дохода для покупки и соотвтетствие доходов ценам квартир Предлагайте свои методы

Большая просьба: если кто захочет сказать "рассчеты в топку" - или промолчите, или предложите для начала свои Дискуссия методом закидывания шапок мне скучна и безинтересна. Я цифры люблю

C пустого в порожне.
Внешний долг Украины более 100 млрд. ДОЛЛ США.
Украина - 1е !!! место в мире по дефолтным свопам.
ВВП в минусовом приросте уже с 2008го года.
Платежный баланс в минусе.

Уважаемые! Что считаем? Сидите и тупо ждите, в гривнах не держите.
И будет вам счастье.

На данный момент потенциальный покупатель во всех сегментах - залетный лох, с признаками шизофрении.

ant_sever
Имею широкий круг знакомых, от высокостоЯщих до перэсичного. Первые, смею вас уверить, имеют возможность купить десяток апартаментов без особо заметной потерей для семейного бюджета. Но они и так имеют.
Вторые хотят купить хоть что нибудь. Но так по уши в кредитах за машины/телефоны. Что то среднее (руководители среднего звена) накопили ДО кризиса от 10 до 30тыс.долл.

ЗЫ Люди не только засовывали ВСЕ деньги в матрасы но и ЖИЛИ ПОЛНОЦЕННОЙ ЖИЗНЬЮ, кушали, покупали ТНП, надеялись, что ещё заработают.

Dimchickk
комисионные это как и сама цена квартиры предмет для торга, я тоже торговался в обоих случаях успешно, просто хотел обозначить 5% как потолок

Eugene111
конечно в интересах продавца, в жизни не встречал риэлтора который действует в интересах покупателя. Человеку свойствено сомневатся, просто предлагаю поверить что она была интересной. А вообще ее интересность нереально проверить потому что рынок был растущий через 2-3 месяца после сделок цены повышались на 5-10%

Андрей_В
ок. ваше личное дело как вести с кем то бизнес. Свой бизнес веду либо честно либо не веду вообще, не опускаясь до уровня базара. за выражение я сразу извинился и добавил исключительно для экспрессии.

Каждый хозяин своей головы.
Если риэлторы в своих договорах не берут каких-либо обязательств или рисков за свой базар, то и соответственное отношение к данному субъекту рынка.
В договорах по большому счету у них сводится все до предоставления информации. Если вы готовы платить 1, 2, 5, 10 ... тыс долл. за информацию , которая без проблем может отображаться и отображается в источниках за 10-50 грн., то это ваше личное дело.

Я бы например серьезно воспринимал этот род деятельности, если бы конторы риэлторские формировали резервный или страховой фонд с своих ресурсов и брали на себя риски по заключенным сделкам. Соответственно они бы поднимали свой уровень деятельности, фильтровали объекты и т.д. А так выходит натуральный цирк на дроте.

"если бы конторы риэлторские формировали резервный или страховой фонд с своих ресурсов "

П.С. Так ты как самый ,самый умный, начитанный, продвинутый открой агентство по своей модели, со своими расценками.Научи работать. Или ты тока спец потрепаться языком.

Человек, как потребитель, высказал свои пожелания и я, например с ним полностью согласен. Почему в страховую мы платим деньги и требуем какого-то возмещения, а здесь платим такие же деньги и получаем только информационные услуги?
Или Вы считаете, что если мне нужна квартира, то открывать АН? Если приобрести шкаф, то столярный цех … Если отремонтировать автомобиль, то открывать свое СТО.
Поэтому, в данном случае, мне кажется, что умничаете как раз Вы.

Заход делаем от платежеспособности покупателя.

Додайте будь ласка ...
...І кількості збудованого житла ...
Інакше Ви не зможете скласти формулу яка відповідає дійсності .

Забудь про килькисть збудованого житла. Не зацикливайся над этим. Этот показатель ничего тебе не покажет, чтоб оценить всю суть проблемы.
Жытла набудовано и хватит с головой. А количество жил площади на 1 человека в Украине за период 2001-2008 УВЕЛИЧИЛОСЬ!!! на 1 метр . Так что успокойся. Жить есть где и покупать есть что. Твои коллеги настроили столько, что уже и недострои облом достраивать .

Считай лучше разницу между реальным предложением и реальным спросом. Вот эта разница и даст тебе ответ во сколько РАЗ обвалится цена на метр.

При цене не более 350 долл. по Киеву реальный спрос начнет чесать репу и думать помочь РН.
Некоторые впрыгнут по 700 долл., потеряют денег в перспективе, но это уже не так критично.

1 Логіка , а може домовимось , Ви або не читаєте і не реагуєте на мої пости , або якщо реагуєте , то в коректній формі з використанням "Ви" і так далі .
2 Набудоване житло вже знаходиться в чиїйсь власності і Вам до нього не добратись , або ... купити по ціні яку захоче отримати власник .
3 Надіятись що у всіх буде зле , а у Вас добре - наївно
4 Кожен рік на ринку України зявляється приблизно 46 000 000 / 62 = 742 000 осіб , які б в ідеалі через 20-30 років захочуть жити окремо від батьків , з іншого боку приблизно 742 000 х 21 м кв = 16 млн кв м звільнюються від своїх попередніх власників , тому проблем з квадратними метрами в середньому по Україні - не має . А от проблем в окремих містах ( Київ , Одеса , Львів і так далі ) - море . А все тому , що кожного року приблизно 300 000 ( з загальної кількості в 460 000 по Україні ) їде в ці міста отримувати освіту , і за 5 років навчання так звикає до цих міст , що приблизно 150 000 - 200 000 пробують залишитись працювати в них , не зважаючи на те що їх житло знаходиться в сотнях кілометрів . Для прикладу , в тому ж Києві , в рік звільняється 3 000 000 / 62 х 21 = 1 млн кв м , а приріст населення мінімум 100 000 осіб в рік , от і виходить , що для того щоб забезпечити хочаб однокімнатними квартирами потрібно будувати мінімум 1-2 млн кв м



Висновок :
Враховувати кількість збудованного потрібно , якщо люди хочуть покращувати ( збільшувати ) кількість кв м в яких проживають , і не потрібно , якщо внаслідок зниження доходів люди згодні погіршувати ( зменшувати ) свої житлові умови .

Логік , так скажіть Ви хочете покращити , чи згодні погіршити свої житлові умови

от logika и от его речей уже тошнит. вот уже 200 страниц он говорит об одном и том же вне зависимости направленности разговора др. оппонентов. Та успокойтесь вы. Всё будет так, как вы говорите и другого не дано. Мы это поняли и признаем. Закрывайте тему.

Давайте поговорим лучше не приведет ли спад цен к использованию в строительстве еще более дешевых материалов (железа, пластика, утеплителя, проводки и т. д.) ведь если оно раньше страдало, то что будет если застройщики будут работать скажем на грани безубыточности (то о чем говорит логика- равнятся на спрос).

ай ай ай.. значит не выдержали таки да?
а кто же тут обещал что больше писать на этой ветке не будет?
кажется logika или ant_sever предупреждали что вы слово не держите

Я сам два раза обещал не писать, но тема очень насущная

Хочется очень до 30 лет обзавеситьсь жильем без ипотеки

Предлагаю новое направление дискуссии. Называется "кто покупатель?". Обсуждаем уровень дохода, который нужен для покупки разных видов квартир. Заход делаем от платежеспособности покупателя.
Принимаются только рассчеты, формулы и уравнения. Закидывание шапками а-ля ВИТУС не приветствуется.
Основных параметров 2 : матрац и доход. Считаю, что соотношение между ними должно быть 1 матрац = 1,5-летний доход (т.е. как будто семья из 2 человек не ели не пили, а только деньги копили 18 месяцев). С учетом роста зарплат и расходов до кризиса - по моему людей с матрацем более 1,5-летнего нынешнего дохода либо нет, либо они исторически уже обеспечены жильем (иначе откуда тогда такой толстый матрац?), либо у них упал доход в кризис и им не до жилья .

Предположим, в кризис такая семья сможет откладывать свой доход минус 800 $ (Киев: аренда + еда + самое необходимое).

Ипотеки сейчас нет.

Задачу ставим накопить за год оставшуюся сумму к текущему моменту.

Итого имеем уравнение:

(1,5 * 12 * доход ) + 12 * (доход - 800) = квартира

или

30 * доход - 9600 = квартира

или

доход = (квартира + 9600) / 30

Имеем результат для покупки сейчас (нормальный район, например Оболонь):

гостинка Киев (сейчас 50000) соответствует доходу на семью (50000 + 9600 ) в 1987 долл (кубышка 35700 до кризиса + отложения по 1187 у.е. каждый месяц с начала кризиса)

квартира 1-комнатная Киев (сейчас 60000):
(доход: 2320, кубышка до кризиса 41760 + отложения по 1520 у.е. каждый месяц)

квартира 2-комнатная Киев (сейчас 90000)
(доход: 3320, кубышка до кризиса 59760 + отложения по 2520 у.е. каждый месяц)

квартира 3-комнатная Киев (сейчас хотелки на 120000)
(доход: 4320, кубышка до кризиса 77760 + отложения по 3520 у.е. каждый месяц)

Прошу оценить адекватность рассчета требуемого дохода для покупки и соотвтетствие доходов ценам квартир Предлагайте свои методы

Большая просьба: если кто захочет сказать "рассчеты в топку" - или промолчите, или предложите для начала свои Дискуссия методом закидывания шапок мне скучна и безинтересна. Я цифры люблю

Вроде все верно, но:
1. Чем больший доход, тем больше и расход.
2. Матрасные накопления здорово потрепала паника с банками и девальвацией ( не в самом же деле, в матрасе хранить сбережения)
3. Имеющие хороший доход в последние годы, в большинстве своем имеют соразмерные долги, а не накопления.
Это так навскидку, мои расчеты на эту тему смотрите здесь:
Используем калькулятор Эксель: аннуитет, ставки еще очень божеские по нынешним временам, 20 лет. Кредит в гривнах, зарплаты тоже.
1. Эконом-класс. Однушка 50000 у.е.
Сумма займа 385 000,00грн. Плановый платеж 4 787,56грн.
Годовой процент 14,00 % Плановое кол-во платежей 240
Период рассрочки (в годах) 20 Фактическое кол-во платежей 240
Кол-во платежей в год 12 Сумма дополнит. платежей 0,00р.
Начальная дата рассрочки 01.01.2008 Всего в счет процентов 764 013,23грн.
2. Средний уровень. Двушка 70000 у.е.
Сумма займа 539 000,00грн. Плановый платеж 6 702,58грн.
Годовой процент 14,00 % Плановое кол-во платежей 240
Период рассрочки (в годах) 20 Фактическое кол-во платежей 240
Кол-во платежей в год 12 Сумма дополнит. платежей 0,00р.
Начальная дата рассрочки 01.01.2008 Всего в счет процентов 1 069 618,52грн.
3. Нормальная трешка 110000 у.е.
и здесь: http://www.domik.net/mod/forum/index.ph ... =18943&hl=

1 Логіка , а може домовимось , Ви або не читаєте і не реагуєте на мої пости , або якщо реагуєте , то в коректній формі з використанням "Ви" і так далі .
2 Набудоване житло вже знаходиться в чиїйсь власності і Вам до нього не добратись , або ... купити по ціні яку захоче отримати власник .
3 Надіятись що у всіх буде зле , а у Вас добре - наївно
4 Кожен рік на ринку України зявляється приблизно 46 000 000 / 62 = 742 000 осіб , які б в ідеалі через 20-30 років захочуть жити окремо від батьків , з іншого боку приблизно 742 000 х 21 м кв = 16 млн кв м звільнюються від своїх попередніх власників , тому проблем з квадратними метрами в середньому по Україні - не має . А от проблем в окремих містах ( Київ , Одеса , Львів і так далі ) - море . А все тому , що кожного року приблизно 300 000 ( з загальної кількості в 460 000 по Україні ) їде в ці міста отримувати освіту , і за 5 років навчання так звикає до цих міст , що приблизно 150 000 - 200 000 пробують залишитись працювати в них , не зважаючи на те що їх житло знаходиться в сотнях кілометрів . Для прикладу , в тому ж Києві , в рік звільняється 3 000 000 / 62 х 21 = 1 млн кв м , а приріст населення мінімум 100 000 осіб в рік , от і виходить , що для того щоб забезпечити хочаб однокімнатними квартирами потрібно будувати мінімум 1-2 млн кв м



Висновок :
Враховувати кількість збудованного потрібно , якщо люди хочуть покращувати ( збільшувати ) кількість кв м в яких проживають , і не потрібно , якщо внаслідок зниження доходів люди згодні погіршувати ( зменшувати ) свої житлові умови .

Логік , так скажіть Ви хочете покращити , чи згодні погіршити свої житлові умови

Моя главная задача - поломать ваше сознание.
А если вы будивельнык считаете, что я например хочу всем зле, то вы опять все перекрутили наоборот.
В общем-то - как всегда...

4 Кожен рік на ринку України зявляється приблизно 46 000 000 / 62 = 742 000 осіб

А исчезает больше миллиона...