Міфи на ринку нерухомості

1 За рахунок смертності населення житлове питання вирішиться самостійно
1 Зменшення населення держави на 1 000 000 осіб збільшує середню забезпеченість житлом з 22,8 кв м до 23,3 кв м , тобто на 0,5 кв м

2 Житло повинно різко подешевшати у національній валюті
2 Житло не можливо ні експортувати ні імпортувати , тому зміни курсу грн до твердих валют мають менший вплив ніж зміни в доходах населення. Доходи населення 2009 до 2008 впали приблизно на 15% , тому й ціна в грн опусти-лась з 16 000 грн до 13 500 грн .

3 В Україні набудовано достатньо житла , за рахунок якого можна роками покращувати житлові умови не будуючи нового
3 З 1066,6 млн кв м існуючого житла , у 45 % - 480 млн кв м не підведений водопровід і каналізація

4 Різке зниження ціни на житло позволить всім бажаючим покращити свої житлові умови
4 Не позволить , бо покращення умов стримуються не ціною , а малими обємами будівництва . За допомогою високої ціни проводиться справедливий розподіл ресурсу
З точки зору держави купує той хто більше працює і таким чином більше сплачує податків

5 Молодій сімї потрібно за кілька років зібрати гроші для покупки як мінімум 50 кв м ( двох кімнатна )
5 Не вірно , тому що щорічно в Україні помирає приблизно 760 000 осіб , а народжується приблизно 450 000 , таким чином в спадок передається 760 000 х 15 кв м( рівень забезпеченністю житлом на 1960 рік , тобто осіб з приблизною датою народження 1935-1945 рік ) / 450 000 = 25 кв м кожному новонародженному. Тому якщо внуки не міняють місце проживання , то вони відразу забезпеченні житлом в розмірі 50 кв м на сімю .
рік_ народилось _померло _зменшення населення
1999 ___ 389 ___ 739 ___ 350
2000 ___ 385 ___ 758 ___ 373
2001 ___ 376 ___ 746 ___ 369
2002 ___ 390 ___ 755 ___ 364
2003 ___ 408 ___ 765 ___ 357
2004 ___ 427 ___ 761 ___ 334
2005 ___ 426 ___ 782 ___ 356
2006 ___ 460 ___ 758 ___ 297
2007 ___ 472 ___ 762 ___ 290
2008 ___ ___ ___ ___ ___ 223
Додано :
20 -02-2010
6. Стоимость всей недвижимости в Украине, по данным аналитиков, превышает ВВП страны в 400 раз. Для сравнения, в США стоимость недвижимости превышает ВВП в 150 раз
6 вартість нерухомості України в 8 разів більша ніж ВВП держави 1 066,6 млн кв м х 6 100 грн / 800 млрд грн = 8 разів
Реальна ціна квадратного метра в Україні приблизно слідуюча :
10 % - Київ по середній ціні 15 000 грн
10 % - Топ -5 по середній ціні 10 000 грн
30 % - обласні центри по сер 7 000 грн
20 % - райцентри по сер ціні 4 000
20 % - села де є робота по ціні 3 000
10 % села депресивні по ціні 1 000 грн
Таким чином середня ціна
10 % х 15 000 + 10 % х 10 000 + 30 % х 7 000 + 20 % х 4 000 + 20 % х 3000+ 10 % х 1 000 = 6 100 грн
Додано :
21 -02-2010
7 В звязку з тим що вартість житла в Україні становить 8 ВВП , а в США становить 1,5 ВВП - ціна на житло в Україні опуститься
7 Не вірно , набагато ймовірніший варіант , що ВВП України зростатиме за рахунок поступового підняття внутрішніх цін на товари і послуги до світового рівня .

Соглашусь пожалуй со всем, кроме 5-го пункта. Вы не учитываете насколько увеличилась урбанизацию населения с 1960-го года. Соответственно многие квадратные метры, что достаются сегодня внукам от своих бабушек, находятся в сёлах. А внуки, прожившие всю жизнь в городе, не очень спешат ехать крутить коровам хвосты

Соглашусь пожалуй со всем, кроме 5-го пункта

1 Якщо Ви звернули увагу в п5 я зробив попередження :
якщо внуки не міняють місце проживання
Адже вартість житла складається як з квадратних метрів , так і з місця розташування , тому якщо Ви змінюєте своє місце проживання , таким чином Ви змінюєте в ту чи іншу сторону вартість своєї власності ( помінявши одне житло на інше )
2 Ще прошу Вас подивитись на табличку введення в експлуатацію житла в розбивці по місцю будівництва в звязці з табличкою кількість населення з розбивкою на міське і сільське
Отже на протязі вже 20 років в селах проживає - 32-33% населення , в той час коли будівництво нового житла становило не більше 22% від загальноукраїнського
3 За 9 років ( 2000-2008) збудовано 69 млн кв м , з яких 53 м кв м у місті ( 1,67 кв м на жителя ) і 16 млн кв на селі по ( 1,07 кв м на жителя ) , таким чином як я розумію вирівнювалась ситуація з перетоком сільських жителів у міста.
Рік _____ 1990 _ 1995 _ 2000 _ 2001 _ 2002 _ 2003 _ 2004 _ 2005 _ 2006 _ 2007 _ 2008
млн кв м 17,4 _ 8,66 _ 5,56 __ 5,94 _ 6,07 __ 6,43 _ 7,57 _ 7,82 _ 8,63 _ 10,2 _ 10,5
у місті __ 14,0 _ 6,46 _ 4,33 ___ 4,77 _ 4,86 ___ 5,07 _ 5,74 _ 6,09 _ 6,71 _ 7,74 _ 7,64
у селі ___ 3,42 _ 2,21 _ 1,23 _ 1,17 _ 1,22 __ 1,36 _ 1,83 _ 1,73 _ 1,92 _ 2,51 _ 2,86
% у селі _ 20% _ 25% _ 22% _ 20% _ 20% __ 21% _ 24% _ 22% _ 22% _ 24% _ 27%
млн осіб _ 51,8 _ 51,7 _ 49,4 _ 48,9 _ 48,5 __ 48,0 _ 47,6 _ 47,3 _ 46,9 _ 46,6 _ 46,4
у місті __ 34,9 _ 35,1 _ 33,3 __ 33,0 _ 32,6 __ 32,3 _ 32,1 _ 32,0 _ 31,9 _ 31,8 _ 31,7
у селі ___ 17,0 _ 16,6 _ 16,1 _ 16,0 _ 15,9 __ 15,7 _ 15,5 _ 15,3 _ 15,1 _ 14,9 _ 14,7
% у селі _ 33% _ 32% _ 33% _ 33% _ 33% __ 33% _ 32% _ 32% _ 32% _ 32% _ 32%

Если смотреть последние 20 лет, то да, особо не изменилось количество городского населения. А если говорить про бабушек, от которых достается жилая площадь (которым сейчас лет 70), так эти бабушки как раз в 50-60-х годах строились. А тогда было 55-65% населения в селах. Если исходить из этого, то 1/3 населения осталось в селах, 1/3 населения как были в городах, так и остались там. А еще 1/3 населения переехали в города. Получается, что половине городских молодых семей все-таки приходится копить на свое жилье.

А еще 1/3 населения переехали в города. Получается, что половине городских молодых семей все-таки приходится копить на свое жилье.

Подивіться на слідуючу табличку , готуючи її я взяв данні демографічної ситуації по СРСР , вони трошечки не точні , але приблизну картину дають
Отже :
в 1959році 21,8млн сільського населення мали 327млн кв м житла і 20млн міського -300млн кв м
в 2008році 14,7млн сільського населення мали 335млн кв м житла і 31,7млн міського-723млн кв м
Таким чином за 50 років 11,7 млн мешканців переїхали з села в місто і купили там 723-300 = 423 млн кв м , що в перерахунку на одну особу становить 423 млн / 50 років / 11,7 млн = 0,73 м кв в рік .
1 Скажіть будь-ласка , наскільки обтяжливо для власного бюджету відкладати на 0,73 кв м в рік заради святої мрії переїхати в місто
2 Чи вартує так напрягатись заради переїзду в місто , якщо залишаючись в селі і не відкладаючи жодної копійки Ви в стані в рази збільшити свою житлову площу за рахунок тих хто переїхав до міста
Рік __________ 1959   __ 1966   __ 1970   __ 1973   __ 1979   __ 1987   __ 1989   __ 1991   __ 2008
Всього млн ___ 41,9 ___ 45,5 ___ 47,1 ___ 48,2 ___ 49,6 ___ 51,2 ___ 51,7 ___ 51,9 ___ 46,4
сільського ___ 21,8 ___ 21,3 ___ 20,6 ___ 19,9 ___ 18,7 ___ 18,4 ___ 17,7 ___ 17,6 ___ 14,7
міського _____ 20,1 ___ 24,2 ___ 26,5 ___ 28,4 ___ 30,9 ___ 32,8 ___ 34,0 ___ 34,3 ___ 31,7
сільського ___ 52,1% __ 46,7% __ 43,7% __ 41,2% __ 37,7% __ 36,0% __ 34,1% __ 33,9% __ 31,7%
кв м на особу _ 15 ____ 15,7 ____ 16,1 ____ 16,4 ____ 17 ____ 17,6 ____ 17,8 ____ 18 ____ 22,8
млн кв м в селі _ 327 ___ 334 ___ 332 ____ 326 ___ 318 ____ 324 ___ 314 ____ 317 ___ 335
млн кв м в місті _ 301 ___ 381 ___ 427 ____ 465 ___ 526 ____ 577 ___ 606 ____ 618 ___ 723

А еще 1/3 населения переехали в города. Получается, что половине городских молодых семей все-таки приходится копить на свое жилье.

Подивіться на слідуючу табличку , готуючи її я взяв данні демографічної ситуації по СРСР , вони трошечки не точні , але приблизну картину дають
Отже :
в 1959році 21,8млн сільського населення мали 327млн кв м житла і 20млн міського -300млн кв м
в 2008році 14,7млн сільського населення мали 335млн кв м житла і 31,7млн міського-723млн кв м
Таким чином за 50 років 11,7 млн мешканців переїхали з села в місто і купили там 723-300 = 423 млн кв м , що в перерахунку на одну особу становить 423 млн / 50 років / 11,7 млн = 0,73 м кв в рік .
1 Скажіть будь-ласка , наскільки обтяжливо для власного бюджету відкладати на 0,73 кв м в рік заради святої мрії переїхати в місто
2 Чи вартує так напрягатись заради переїзду в місто , якщо залишаючись в селі і не відкладаючи жодної копійки Ви в стані в рази збільшити свою житлову площу за рахунок тих хто переїхав до міста
Рік __________ 1959   __ 1966   __ 1970   __ 1973   __ 1979   __ 1987   __ 1989   __ 1991   __ 2008
Всього млн ___ 41,9 ___ 45,5 ___ 47,1 ___ 48,2 ___ 49,6 ___ 51,2 ___ 51,7 ___ 51,9 ___ 46,4
сільського ___ 21,8 ___ 21,3 ___ 20,6 ___ 19,9 ___ 18,7 ___ 18,4 ___ 17,7 ___ 17,6 ___ 14,7
міського _____ 20,1 ___ 24,2 ___ 26,5 ___ 28,4 ___ 30,9 ___ 32,8 ___ 34,0 ___ 34,3 ___ 31,7
сільського ___ 52,1% __ 46,7% __ 43,7% __ 41,2% __ 37,7% __ 36,0% __ 34,1% __ 33,9% __ 31,7%
кв м на особу _ 15 ____ 15,7 ____ 16,1 ____ 16,4 ____ 17 ____ 17,6 ____ 17,8 ____ 18 ____ 22,8
млн кв м в селі _ 327 ___ 334 ___ 332 ____ 326 ___ 318 ____ 324 ___ 314 ____ 317 ___ 335
млн кв м в місті _ 301 ___ 381 ___ 427 ____ 465 ___ 526 ____ 577 ___ 606 ____ 618 ___ 723

1. Вы хотите, чтоб я каждый год откладывал на 0,73 кв м жилья на протяжении 50 лет, а когда мне будет под 80 лет, купил себе жилье? Нет, спасибо, предложение не принято
2. Конечно стоит! Увеличение площади жилья - это не цель всей жизни человека

Вообще, хотелось бы поговорить о более реальных вопросах, а не таких абстрактных, как откладывание 0,73 кв м жилья на протяжении 50 лет. Ну, к примеру, сколько по вашим оценкам на данный момент людей в Украине, имеющих достаточно денег для покупки жилья без ипотеки? Какой процент из этих "зажиточных" людей не имеет жилья и нуждается в нем? Думаю, ответы на эти вопросы дали бы лучшее представление о сегодняшнем спросе, чем общие цифры квадратов на 1 жителя Украины.

Вообще, хотелось бы поговорить о более реальных вопросах, а не таких абстрактных, как откладывание 0,73 кв м жилья на протяжении 50 лет.

1 Ніхто 50 років і не відкладав . За 50 років два покоління довели кількість квадратних метрів у власності з 0 до 22,8 кв м , тобто кожне покоління купило по 11,4 кв м . Навіть при ціні в 2000 доларів за квадрат потрібно було заробити 23 000 і все . Як вважаєте чи може людина заробити за своє життя від 10 000( ціни 2001) до 100 000( ціни 2006-2010 ) грн для того , щоб її діти могли не напружуючись їздити в подорожі як рекламують на сторінках цього форуму деякі дописувачі

Ну, к примеру, сколько по вашим оценкам на данный момент людей в Украине, имеющих достаточно денег для покупки жилья без ипотеки? Какой процент из этих "зажиточных" людей не имеет жилья и нуждается в нем?

2 Навіщо Ви пропонуєте мені висмоктати з пальця якусь цифру , з якою Ви однозначно не згодитесь , а якихось аргументів в підтвердження цієї цифри в мене не буде Давайте подивимось на історію .
За 50 років , з яких 32 - в СРСР і 18 в Україні , 11,6 млн людей переселились з села в місто і купили 423 млн кв м житла , або в середньому по 8 млн кв м в рік , або по 120 000 - 150 000 квартир щорічно .
Отже ми можемо константувати що не зважаючи на економічну модель держави ( соціалізм-капіталізм ) в ній завжди були 120 000 - 150 000 осіб які могли купити/отримати квартиру. В кризовий 2009 рік кількість таких людей опустилась до приблизно 50 000 .

budivelnik
2. Вы постоянно уходите от обсуждения пузыря (или пирамиды - как угодно). С 2001 по 2007 доходы выросли в 5 раз, а недвига - в 15. Почему? Рост доходов повысил цену на недвижимость и прододил спрос, который в свою очередь привел к увеличению цены и инвестпривлекательность недвижимости была заоблачной.
Точно так же падение инвестпривлекательности может снизит цены на недвигу в разы.
Вот это мы и будет наблюдать в 2010-2011 гг.
Зависимость от доходов есть, однако я не вижу тут линейной зависимости.

3 Улучшать условия за счет уже построенного масштабах страны - невозможно - согласен. Но из отдельных людей кто-то богатеет, а кто-то беднеет. Тут множество соцэконом процессов(крах бизнеса, увольнение с работы, уход на пенсию, потеря кормильца и т.д).
А в целом я бы сказал так: население бедной страны с падающим ВВП и не заслуживает на рост метража на душу населения. У нас 15 млн за чертой бедности - им часто кушать нечего. Они мобилки в кредит берут. Какое улучшение условий? Почему?

5. И тут вы все усреднили. Эти цифры ни о чем. Кому то вообще не надо копить, а кто-то и за 100 лет не купит. Зачем это обсуждать?

Отже ми можемо константувати що не зважаючи на економічну модель держави ( соціалізм-капіталізм ) в ній завжди були 120 000 - 150 000 осіб які могли купити/отримати квартиру. В кризовий 2009 рік кількість таких людей опустилась до приблизно 50 000 .

Я думаю, что богатых людей, способных купить жилье, заметно больше чем 50 000. Просто многим из них это не нужно.

5. И тут вы все усреднили. Эти цифры ни о чем. Кому то вообще не надо копить, а кто-то и за 100 лет не купит. Зачем это обсуждать?

Вот и я говорю - обсуждение сферического коня в вакууме. Только каким боком это к ценам на недвижимость - не ясно