Здача в оренду проти депозиту в 2011 році

Я задал вопрос - "Теперь покажите мне такие квартиры, не крайнии этажи на Оболони по цене меньше чем 100 тыс?"
На что следует бред о том кто кого поддерживает, что было бы если бы я опубликовал это на другой ветке... Да ничего бы небыло! Никто там не говорит что сейчас полноценная 3к на Оболони (а только такую можно сдать за 4000 грн) стоит 54 тыс.$ !!!
Это просто ваш бред - и не более...

Решил зайти на Fn.ua проверить насчет аренды за 4к, так там предложения начинаются от 4500, а более менее нормальные трешки 6000-7000грн...
4000 цена хорошей однушки или убитой двушки.

Да и вообще покупать 3к в спальнике под аренду, это равносильно депозиту в банках типа Аваля, мякго говоря не самый прибыльный вариант...

Решил зайти на Fn.ua проверить насчет аренды за 4к, так там предложения начинаются от 4500, а более менее нормальные трешки 6000-7000грн...
4000 цена хорошей однушки или убитой двушки.

Да и вообще покупать 3к в спальнике под аренду, это равносильно депозиту в банках типа Аваля, мякго говоря не самый прибыльный вариант...

Я привел объявления из Авизо.

Залки ул., 10в, 3/9 эт., телефон, холодильник, мебель, чистая, обычное состояние, домофон, ст.м. "Оболонь" 10мин, 4000грн.

Оболонь, Героев Днепра ул., 5/16-эт. пан. дома, 70/44/8.5 кв.м, х/р, с/у разд., 2 балк. застекл., стеклопакеты, хороший ремонт, без мебели, 10мин до метро, 4500грн, торг.

Попросил показать мне такие квартиры с ценой ниже 100к. Их нет???
Заодно попросил учесть потери в размере от 1000$ в год на ремонт/технику/простои...
Не знаю ваш критерий слова "нормальные трешки", но попробую по-другому, отталкиваясь от вашей цены на т.н. "нормальные"...

Оболонь, Героев Сталинграда, 14, 5/14-эт. дома, 75 кв.м, свежий современный ремонт, бытовая техника, 2 с/у, стоянка, 6000грн.

Такие квартиры стоят от 150 тыс$ Или покАжите мне дешевле???
И на них надо откладывать с аренды уже более 3к$ в год - стоимость периодических ремонтов для поддержания квартиры в таком состоянии и опять таки простои, бытовая и т.п..
Есть и такие

Ст.м. "Минская", 115/90/15, евроремонт, стеклопакеты, новая мебель, шкафы-купе, встроенная кухня, кондиционеры, плазменный телевизор, парковка, 7мин метро, 10000грн.

Такую вы не купите и за 200 тыс.$
При этом затраты уже приблизятся к 5к$ в год

А есть и такие

Героїв Сталінграда просп., 160/90/37, дизайнерський євроремонт VIP-рівня, іспанський кахель-мозаїка, нові ексклюзивні іспанські меблі, техніка "Bosch", джакузі, парова кабіна, вбудований домашній кінотеатр, посудомийна машина, сейф для зброї, охорона, відеодомофон, паркінг, вид на Дніпро, 4000у.о.

Но не видя саму квартиру в таком случае сложно все это оценить.
Я не сторонник рассматривать разные варианты "нормальных" квартир всех участников форума - у каждого свои критерии. Думаю мы так и с районом не определимся - не то что с квартирой.
Или приведите свои определения "нормальности" (район, кол-во комнат,метраж, состояние) и будем отталкиваться от них! Возмем цену аренды и стоимость квартиры...

[quote="jde"]

Мы с вами преследуем разные цели. Вы - снять подешевле, я - сдать по максимально высокой цене.
Поэтому вы ориентируетесь по самым дешевым квартирам(которые как правило являются заманухами, особенно в Авизо), а я на средние цены предложения.

Если сравнивать аренду с депо, то можно сравнить двух индивидов, максимально рационального, и самого что ни на есть пересичного.
Если говорить о пересичном, то ориентироваться по средним ставкам по депо и аренды, если о рациональном, то он скорее свего выберет самый оптимальный вариант доходность/риск при депозите и сдаст квартиру по максимально высокой цене .

Наиболее выгодные в плане аренды квартиры далеко не всегда являются лучей инвестицией.
Например, при аренде не так важно крайний это этаж или средний, но при купле/продаже это очень важно. При аренде очень решает наличие метро рядом(квартиры возле метро дороже на 25-40%), хотя при продаже разница не так велика 15-20%. Наконец хрущи очень даже пользуются спросом при аренде, но покупать их для жизни никто не хочет.

Под нормальной я понимаю обычную 9этажную панельку или 16тиэтажную БПСку, с всей техникой(но не новой), нормальным спальными местами(не диванами 70ых), недорогим косметическим ремонтом(5-10лет) и такой же сантехникой, кранами.
Вот такие квартиры на аренде:
http://fn.ua/view.php?ad_id=550343
http://fn.ua/view.php?ad_id=560029
Вот на продаже:
http://fn.ua/view.php?ad_id=435533
http://fn.ua/view.php?ad_id=425414

SSilent
А я говорю о том, что квартиры из ваших примеров - не сдадут - они стоят дороже рынка.
И в объявлениях о продаже я не увидел ни нового ремонта ни мебели с бытовой техникой.
В примере аренды 1-я стоящая. 2-я - отстой полный...
В таком случае простои квартиры будут выше, чем считаю я.

Вот вам м.Героев Днепра
5000 грн. http://fn.ua/view.php?ad_id=580812
Вот замечательная за 5300 со свежим капремонтом http://fn.ua/view.php?ad_id=583950

Возможно в ваших варинтах квартирант не платит кв.плату? Иначе они их сдать не смогут
Могу еще несколько с ремонтом привести - но думаю вы найдете их самостоятельно.

Но как я и говорил, что цена таких квартир будет уже выше 100 тыс.
И при этом поддержание квартиры в таком состоянии будет обходится дороже.

Т.е. если сдают 3к с ремонтом. мебель и бытовой за 5300 - то от 1300 в месяц (2к$ в год) - надо вычесть из прибыли на периодические ремонты, мебель, бытовую (она ж не вечная) - вот и выйдет 6к$ в год, что ниже ДАЖЕ валютного депо...

Если ремонта нет - то и вычитаемые суммы будут намного скромнее...
В Киеве квартиры без ремонта не в центре пользуются бОльшим спросом - их сдают дешевле.

SSilent
А я говорю о том, что квартиры из ваших примеров - не сдадут - они стоят дороже рынка.
И в объявлениях о продаже я не увидел ни нового ремонта ни мебели с бытовой техникой.
В примере аренды 1-я стоящая. 2-я - отстой полный...
В таком случае простои квартиры будут выше, чем считаю я.

Вот вам м.Героев Днепра
5000 грн. http://fn.ua/view.php?ad_id=580812
Вот замечательная за 5300 со свежим капремонтом http://fn.ua/view.php?ad_id=583950

Возможно в ваших варинтах квартирант не платит кв.плату? Иначе они их сдать не смогут
Могу еще несколько с ремонтом привести - но думаю вы найдете их самостоятельно.

Но как я и говорил, что цена таких квартир будет уже выше 100 тыс.
И при этом поддержание квартиры в таком состоянии будет обходится дороже.

Т.е. если сдают 3к с ремонтом. мебель и бытовой за 5300 - то от 1300 в месяц (2к$ в год) - надо вычесть из прибыли на периодические ремонты, мебель, бытовую (она ж не вечная) - вот и выйдет 6к$ в год, что ниже ДАЖЕ валютного депо...

Если ремонта нет - то и вычитаемые суммы будут намного скромнее...
В Киеве квартиры без ремонта не в центре пользуются бОльшим спросом - их сдают дешевле.

Я не собираюсь с вами спорить о ценах на аренду 3к тем более на Оболони, мне не интересен и район и сам тип квартир. Дал ссылки, как пример моего понимания "нормальности" квартиры
Оболонь ИМХО очень переоцененный район который будет терять актуальность с появлением метро на теремках и особенно на троещине, а большие квартиры будут еще менее прибыльны с подорожанием комуналки.

Если бы мне сейчас приспичило взять квартиру под аренду,
брал бы что типа этого:
Сырец, Ольжича ул., 14, 2/5-эт. кирп. дома, 33/18/7 кв.м, паркет, стеклопакеты, свободна, 51000у.е. Тел: (63) 4540164, моб.
Сырец, Щусева ул., 44, 2/9-эт. дома, 32/19/ кв.м, "чешка", балк. застекл., с/у совм., "чистая" продажа, документы готовы, 49000у.е. Срочно. Тел: (66) 2464413, моб.

Скорее всего эти квартиры без особого ремонта, поэтому пришлось бы их сдать за 2800-3000 так как есть, или добавить 5кб и сделать косметику, купить самую необходимую мебель и технику и сдать за 3500-3800.

Итого рентабельность для первого случая 8,7% для второго 9,8%

П.С. прошу учесть что сейчас мягко говоря не сезон для аренды, цены ниже среднегодовых, цены квартир - это хотелки, возможно при реальной покупке с них можно скинуть 5-10%.
П.П.С. думаю вы согласитель что однушки возле метро не особо простаивают... и средств на ремонт требуют заметно меньше что трешки

Если бы мне сейчас приспичило взять квартиру под аренду,
брал бы что типа этого:
Сырец, Ольжича ул., 14, 2/5-эт. кирп. дома, 33/18/7 кв.м, паркет, стеклопакеты, свободна, 51000у.е. Тел: (63) 4540164, моб.
Сырец, Щусева ул., 44, 2/9-эт. дома, 32/19/ кв.м, "чешка", балк. застекл., с/у совм., "чистая" продажа, документы готовы, 49000у.е. Срочно. Тел: (66) 2464413, моб.

Скорее всего эти квартиры без особого ремонта, поэтому пришлось бы их сдать за 2800-3000 так как есть, или добавить 5кб и сделать косметику, купить самую необходимую мебель и технику и сдать за 3500-3800.

Вот такие цены будивельныку и стоит взять для пари.

Я правда считаю, что приведенные Вами цены на аренду немного завышены, но не критично.

Скорее всего эти квартиры без особого ремонта, поэтому пришлось бы их сдать за 2800-3000 так как есть, или добавить 5кб и сделать косметику, купить самую необходимую мебель и технику и сдать за 3500-3800.


Вот такие цены будивельныку и стоит взять для пари

1 Я щось не зрозумів
А я які ціни взяв
вартість__ремонт=ціна_____________оренда
49 000 + 5 000 = 54 000_____________3500-3800=438-475
2 Парі я тут не заключав , ця тема для іншого задумана і це інше :

а - Розібратись чи є графіки у відкритому доступі які відповідають сьогоднішнім реальним цінам
( на сьогодні я відстоюю думку що квантиль10% ціни від мегакварталу - є графіком який є заниженим на 10-15% до реальних цін )
б - Розібратись з тим що проекти з житлом ( оренда/перепродаж ) - є тривалими проектами як внаслідок високих затрат при їх проведенні ( до 10% від ціни величина переоформлення), тому можуть використовуватись виключно на періоди від 3-5 років

Если бы мне сейчас приспичило взять квартиру под аренду,
брал бы что типа этого:
Сырец, Ольжича ул., 14, 2/5-эт. кирп. дома, 33/18/7 кв.м, паркет, стеклопакеты, свободна, 51000у.е. Тел: (63) 4540164, моб.
Сырец, Щусева ул., 44, 2/9-эт. дома, 32/19/ кв.м, "чешка", балк. застекл., с/у совм., "чистая" продажа, документы готовы, 49000у.е. Срочно. Тел: (66) 2464413, моб.

Скорее всего эти квартиры без особого ремонта, поэтому пришлось бы их сдать за 2800-3000 так как есть, или добавить 5кб и сделать косметику, купить самую необходимую мебель и технику и сдать за 3500-3800.

Ну, честно, насмешили Сырец за 3800
В ваших примерах продажи нет ни мебели, ни бытовой ни ремонта!!!

Сырец, Ольжича ул., ст.м. "Дорогожичи", 3/5-эт. дома, 33/17/7 кв.м, после ремонта, мебель, телевизор, холодильник, стиральная машина, 5 минут к метро, 3200грн/мес.

Сырец, Телиги ул., 4/9-эт. дома, 18/6 кв.м,после ремонта, телефон, ТВ, холодильник, стиральная машина-автомат, мебель, рядом метро. 3000грн.

Сырец, Щусева ул., ст.м. "Дорогожичи", 3/5-эт. дома, 33/18/7 кв.м, косметический ремонт, чистая, уютная, меблирована, бытовая техника, бронедверь, хорошее состояние, 5мин до метро пешком, 3000грн.

Опять тот же самый вопрос!!! Почему у вас снимут за 3800???
Я бы сказал так, что то купите 1к за 50к (+10к на ремонт,мебель,бытовую +плюс время простоя) - тогда сможете сдать после всего этого за 3000 грн. Может быть... т.к. вариант таокй у вас не единичный

а - Розібратись чи є графіки у відкритому доступі які відповідають сьогоднішнім реальним цінам
( на сьогодні я відстоюю думку що квантиль10% ціни від мегакварталу - є графіком який є заниженим на 10-15% до реальних цін )

Да,квантиль 10% - это не цены РН Киева - по таким ценам вы не купите квартиру, которую сможете сдавать по средней цене аренды. Тем более (если не разобрались еще что такое квантиль 10%) - не ожидайте скидки в 15% от это цены... Странно, но вы 7говорили в начале поста совершенно другое... теперь согласны что по таким ценам купить не сможете???

б - Розібратись з тим що проекти з житлом ( оренда/перепродаж ) - є тривалими проектами як внаслідок високих затрат при їх проведенні ( до 10% від ціни величина переоформлення), тому можуть використовуватись виключно на періоди від 3-5 років

Я тоже считаю что это длительные проекты... Особенно если учесть низкую ликвидность такого "бизнеса".
Но это не означает что в 2010-м году надо было нести убытки (заранее о них зная) - зайти на этот рынок можно и позже о чем я как раз и говорил весь прошедший год - тогда убытки будут меньше.
В 2011-м тоже не стоит заходить на рынок аренды жилья - выгоды тут не будет ДАЖЕ по отношению к депо

Да,квантиль 10% - это не цены РН Киева - по таким ценам вы не купите квартиру

Мене не цікавить чи зможу я здавати квартиру по середніс цінам.
Мене цікавить думка оточуючих
Квантиль10% ціни - це реальні найнижчі ціни чи до них потрібно додати ще якусь величину , щоб цей графік став орієнтиром у світі реальних угод

Для мене саме признання тут присутніми що цей графік відображає реальну ситуацію на ринку ( з якимось звичайно допуском ) - це вже перемога.