Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

кстати отчёт Домик.нет от 20 сентября определит тренд осени-зимы

Может всего столетия? Мне кажется, что ситуация не будет стабильной до конца года.

Домик сичтает одно из двух. Либо это действительно реальные сделки - тогда они покажут величну торга и дадут тренд для продавцов. Либо это мнение риелторов, которые выставляют на продажу - тогда тоже будет видно, что риелторы готовы сливать рынок.

Кроме того "летний застой" был оправданем для удержания цены. Осенью оправдания не будет. Если не сделают "аживление" - тогда слив неизбежен. С "бутылочным горлышком" по Андрею_В.

нестабильность на валютном рынке может внести серьезные коррективы в прогнозы.
для кого-то может более привлекательным не носиться за скупкой а вложить гривну в квартиру, тем более, что здесь гривневая цена вряд ли будет расти стремительно.

Если честно - не понял предложения.

Если не рассчитывать на доход от актива (а недвига по доходному методу сейчас переоценена в 1,5 -2 раза минимум) - то может проще диверсифицироваться по валютам и банкам?

Трансакционные расходы по недвиге начинаются от 5% !!!!! на операцию. Т.е. если влез для инвестиций - уже потерял 5% а потом можно думать о доходах в долгосрочном периоде (а перспективы долгосрочные - очень мрачные, скорее убытки будут)

я писал не с точки зрения долгосроных инвестий...
это скорее вопрос, может ли изменение курса оживить РН, очевидно, гривневая цена не должна измениться быстро?

Возможно для тех, кому квартира нужна и кто затаился с покупкой до лучших времен, сберегая свою гривну на депозитах, это станет неким катализатором?
Думаю, что есть часть людей, для которых переоценка в 1,5-2 не столь очевидна как Вам

кстати отчёт Домик.нет от 20 сентября определит тренд осени-зимы

Может всего столетия? Мне кажется, что ситуация не будет стабильной до конца года.

Домик сичтает одно из двух. Либо это действительно реальные сделки - тогда они покажут величну торга и дадут тренд для продавцов. Либо это мнение риелторов, которые выставляют на продажу - тогда тоже будет видно, что риелторы готовы сливать рынок.

Кроме того "летний застой" был оправданем для удержания цены. Осенью оправдания не будет. Если не сделают "аживление" - тогда слив неизбежен. С "бутылочным горлышком" по Андрею_В.

нестабильность на валютном рынке может внести серьезные коррективы в прогнозы.
для кого-то может более привлекательным не носиться за скупкой а вложить гривну в квартиру, тем более, что здесь гривневая цена вряд ли будет расти стремительно.

Если честно - не понял предложения.

Если не рассчитывать на доход от актива (а недвига по доходному методу сейчас переоценена в 1,5 -2 раза минимум) - то может проще диверсифицироваться по валютам и банкам?

Трансакционные расходы по недвиге начинаются от 5% !!!!! на операцию. Т.е. если влез для инвестиций - уже потерял 5% а потом можно думать о доходах в долгосрочном периоде (а перспективы долгосрочные - очень мрачные, скорее убытки будут)

я писал не с точки зрения долгосроных инвестий...
это скорее вопрос, может ли изменение курса оживить РН, очевидно, гривневая цена не должна измениться быстро?

Возможно для тех, кому квартира нужна и кто затаился с покупкой до лучших времен, сберегая свою гривну на депозитах, это станет неким катализатором?
Думаю, что есть часть людей, для которых переоценка в 1,5-2 не столь очевидна как Вам

Вполне возможно, если предположить наличие достаточного количества людей с депозитами в грн в 350000 и выше.

ИМХО большинство таких хомяков сидят в валюте, а суммы в грн как правило значительно меньше.

Учитывая склонности наших властей в бюджетной политике - думаю что укрепление грн будет недолгим

Art.UA


Посмотрите лучше сколько КГС свай забивает на Позняках и сколько народу с интересом шарится на приеме у менегеров на Суворова, а также сделайте статистику сколько было квартир месяц назад и сколько осталось, а остаются одни трешки и дорогие двухи, тогда и мнение о тренде поменяете.

Постоянно с интересом следим за тем сколько квартир на продаже у КГС. Вот первоисточник: http://kyivmiskbud.ua/price.php?rel=k
Так вот: последних месяца 4 сообщаю всем, которые говорят что квартир у КГС уже нет, что одиночки, как показатель самого дешевого и ходового, постоянно есть в наличии по 9-ти объектам КГС. Бери - не хочу. Так кто тут "господин соврамши"? (с) Фагот.

а то что на Суворова околачиваются, не беда, как предложение уменьшится - сделаем вывод что берут. Остальное эмоции.

Насчет Позняков - если у людей не хватает мозгов не покупать квартиры у городских свалок, это к психиатру, и вряд-ли эти люди создадут тренд. Аксиомой является то, что не элитная ,эксклюзивная недвижимость растет в цене, если растут доходы населения. В Украине что намечается инвестиционный бум? Наоборот, правительство берет кредиты, и отдавать их нам с вами. Недвижимость реально начнет оживать, когда будет сокращаться безработица, расти доходы населения, начнут активно кредитовать банки. До этого момента - тренд вниз, это лично мое мнение, и какие-то толпы в КГС не являются показателем.

Где-то пол-года назад я написал свой прогноз,пока сбывается.Сейчас выскажу свое мнение по рынку еще раз.В Киеве панельки,хрущевки,другой неликвид на окраинах,рядом с городскими свалками будет дешеветь еще до 500-600 дол.м2.И расчеты себестоимости строительства роли не играют.Вопрос в том,кто потенциальный покупатель подобного жилья.Теперь о новострое и хорошем в относительном понимании жилье(в Киеве благодаря стараниям строителей по вырубке деревьев и усердном строительстве не качественного жилья домов для жизни реально нет).Думаю в новостроях на окраинах будет 800-1200,районы ближе к центру в районе 1500-1800,центр 1800-3500.

Artur777 Додано: Вт 15 Вер, 2009 00:19
.Мои прогнозы по вторичке: центр-2400дол.,близ.лежащие к центру- 1700,спальные районы- 700-1200долл.Средняя цена по Киеву опустится до уровня 1500дол.(сейчас 2200).Это дно будем ожидать к лету следующего года.А вот дальше-есть вопросы и прежде всего к самому доллару.Его печатают триллионами,это ничем не обеспеченные фантики.В долгосрочной перспективе(4-5лет) ликвидная недвижимость наверстает своё.

1 Отже майже рік тому Ви прогнозували дно на літо210 і середню ціну в 1500 , зараз :
по доміку - _______1576
по мегакварталу -_ 1780
по реал-уа________2000
2 Виходячи з пункту 1 , ми далі що будемо робити з ціною на нерухомість , адже долар США друкують в небаченних розмірах
3 В одному з своїх повідомлень Ви писали:

Artur777 Додано: Нд 20 Вер, 2009 23:49
200,может и слишком,а за 400 Будивельник будет рад через год отдать,это точно.

Я в 2010 продав однокімнатну по 950 і трьохкімнатну по 650 в порівнянні з 2009 в якому продавав по 550 .
Як прокоментуєте цю розбіжність між Вашим прогнозом і реальним результатом моєї діяльності

адже долар США друкують в небаченних розмірах

будивельник наверно решил, что бакс печатают в Украине

маленькое уточнение - нам его занимают на каких-то 2-3 года, а потом мы будем в позе Греции, но ни Германия, ни Россия не будут заинтересованы нас спасать

адже долар США друкують в небаченних розмірах

будивельник наверно решил, что бакс печатают в Украине

(

Собственно даже там, где его печатают, РН стагнирует. Наверно таки мало, печатают

удиттокадешеветь
http://news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2010/08/24/207331

Лично я немного недооценил вид кризиса, это не финансовый кризис, а системный и длиться он может десятилетиями, вот в чем вопрос, насчет будивельника- по Киеву я дал практически точный прогноз, а насчет его города ошибся, бывает, т.к. живу в Киеве. Насчет недвижимости через 4-5 лет - я в страшном сне не мог представить, что Янукович с командой придет к власти. Главное теперь, чтобы Украина как государство осталась с такой политикой геноцида. Кому нужна будет недвижимость, если нас лет через пять лет может остаться 25-28 млн.?Насчет доллара - при системном кризисе важно не сколько печатают денег, а как они поступают в экономику. Если попадают в банки не развивая производство - будет еще волна кризиса. Будет кризис в Америке, тогда и у нас, правда у нас свой будет, когда в 2013 кредиты МВФ отдавать будет нужно. недвижимость в преддефолтном состоянии особенно не актуальна.И я не отношусь к обвалистам.У меня у самого заморожено пару девелоперских проектов, и кое-что удалось зимой продать, но сейчас я просто здраво оцениваю ситуацию. Кстати, в расчетах будивельника по себестоимости важно учитывать этажность дома и кол-во секций(квартир). То, что я просчитывал в Киеве относительно 25-30 этажных 7-ми секционныхвысоток - себестоимость в районе 4000грн м2 на окраинах.

То, что я просчитывал в Киеве относительно 25-30 этажных 7-ми секционныхвысоток - себестоимость в районе 4000грн м2 на окраинах.

Що включено і що не включено в собівартість
Якщо це тільки собівартість будівництва , то далі йде слідуюча веселуха
1 Технічні площі - приблизно 20% від загальнозбудованих , таким чином собівартість не збудованного , а того що потім буде продаватись =
4000 + 20% =4800
2 Відчислення місту - приблизно 10%
4800 + 10% = 5280
3 Варість грошей - нехай 15 % в рік + 3 роки будуємо
(((1760+15%)+1760)+15%+1760)+15%=7028
4 Нехай 30% - прибуток + податки на прибуто
30% від 7028 =2108
Прибутковий - 25% - від 2108 = 500
ПДВ _________20% - від 2108 =350
5Мінімальна кінцева ціна на околиці
7028+2108+500+350=9986 грн