Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Цены на жилье явно не соответствуют росту доходов населения. Если реальный ВВП за последние шесть лет вырос примерно наполовину, а номинальные доходы населения более чем удвоились, то недвижимость в Киеве и еще ряде регионов выросла в цене в четыре-пять раз.
При нынешнем уровне цен общая стоимость жилья в Украине составляет как минимум 300 млрд . долларов (из них 100 млрд. приходится на Киев). А это 400% украинского ВВП - рекорд даже по мировым меркам. Так, общая стоимость жилья в США, где рынок считается довольно перегретым, сейчас составляет 160% ВВП. Даже самая "пузырчатая" австралийская недвижимость стоит 337% ВВП. Иными словами, бум на отечественном рынке жилой недвижимости нельзя объяснить исключительно фундаментальными макроэкономическими факторами, а потому рынок является не чем иным, как пузырем.

Типичный признак пузыря - резкий рост соотношения между стоимостью квартиры и рентной платой (иными словами, удлинение периода окупаемости).

Пик вздутия пузыря пришелся на минувшее лето. В Киеве доходило до того, что скорость роста цен продажи, например, за двухкомнатную квартиру это 5400 долларов в месяц, вообще заморозила транзакции. Ситуация, когда потенциальный покупатель, звонивший по объявлению, слышал по телефону уже совсем другую цену, становилась типичной. Количество заявок на просмотр квартир зашкаливало, и владельцы очень часто отменяли визиты, предпочитая еще подождать. При наличии подписанных договоров о задатке собственники даже выплачивали неустойки за отказ от продажи, поскольку за отведенный на транзакцию период рыночная цена объекта успевала вырасти еще больше (6,5% роста в месяц против 2-4% задатка).

Превышение спроса над предложением - типичный довод людей, прогнозирующих дальнейшее повышение цен. Эта простая закономерность имеет один фундаментальный недостаток: она зиждется на предположении, что спрос имеет потребительский характер и потому никуда не денется. На самом деле многие покупатели квартир (особенно еще на этапе строительства) являются инвесторами. По различным оценкам, их от 20 до 40% от общего количества покупателей. Они покупают не потому, что им негде жить или собираются сдавать квартиру в аренду, а всего лишь потому, что ожидают дальнейший рост цен.

В Украине объем выданных ипотечных кредитов пока невелик - порядка 8 млрд. гривен (около 2% ВВП), но он быстро растет (на 80% ежегодно). Потребители осознали, что выгоднее взять квартиру в кредит и вместо оплаты аренды погашать ссуду. Средний срок жизни ипотечного кредита пока составляет 2,5 года, что означает, что рост цен перекрывает расходы на обслуживание займа.

Будь рынок жилищного строительства по-настоящему конкурентным, бешеный рост спроса и цен спровоцировал бы не меньшую активность и среди застройщиков. Увы, этого не случилось. Темпы роста жилищного строительства в последние годы были нестабильными, составляя в среднем за последние?6 лет 5%.

Еще в конце 2003 года Национальный банк изучил ценообразование на рынке жилищного строительства и пришел к выводу, что основным фактором роста цен является "увеличивающаяся маржа строительных компаний".

Еще одна причина недостаточного предложения - в данном случае речь идет уже о вторичном рынке - это опасения граждан при продаже квартиры остаться без жилья. Несколько миллионов украинских семей имеют задолженность за жилищно-коммунальные услуги (свыше 7 млрд. гривен), причем многие из них допускают долги сознательно, зная, что на практике (в отличие от стран Балтии) их никто не выселит.
Кроме того, еще немало людей с низкими доходами занимают квартиры с избыточным количеством комнат, причем в не самых дешевых районах (поскольку в момент получения квартиры нынешней периферии попросту не было). Они вполне могли бы поправить свое материальное положение, продав нынешнее жилище и купив что-то попроще.

Что касается собственно недвижимости, то самый жесткий урок история преподала Японии. В 1949 году, после привязки иены к доллару, в стране начался период беспрецедентного экономического роста, длившегося примерно 40 лет. Ближе к концу столетия он дал толчок бурному росту цен на активы. С 1971 по 1985 годы японский фондовый рынок вырос на 500%. Потом рост резко ускорился, и в 1985-1990 годах индекс Nikkei вырос еще на 300%. То же и с недвижимостью: с марта 1986 по март 1990 года цены на землю утроились. Чтобы купить небольшой домик под Токио, японцы брали ипотечный кредит на 100 (!) лет. На пике общая стоимость японской недвижимости превышала стоимость американской в четыре раза. Утверждалось, что Императорский дворец вместе с парком стоят больше всей Канады. Потом наступила коррекция: за последующие полтора года рынок акций упал на 30%. Счет безнадежных кредитов шел на триллионы иен, правда, обошлось без массовых харакири. Недвижимость в Японии дешевеет уже 14-й год подряд, за это время она упала в цене на 40%. Лишь в конце прошлого года начали расти цены в центре Токио, однако это страны в целом пока не касается.

Впрочем, бумы случаются и в странах, которые уже пережили не один пузырь. "Если бы ученые и инженеры не учили историю, каждое поколение было бы обречено вновь изобретать колесо. Однако они знают историю, потому сейчас люди умеют пересаживать сердце и летать на Луну. Однако когда дело доходит до финансов, каждое поколение начинает с нуля", - пишет по этому поводу известный австралийский колумнист Пьерпонт (Тревор Сайкс). По данным МВФ, с 1959 по 2002 годы в 19 развитых странах было зафиксировано 52 фондовых краха, с 1970 по 2002 годы в 14 странах 20 раз обваливались рынки жилой недвижимости. В среднем фондовый обвал в каждой развитой стране происходит раз в 13 лет, на рынке недвижимости - раз в 20 лет.

Однако излишней ликвидности необходимо было куда-то деваться, поэтому вместо потребительских товаров и услуг дорожали активы.
Похоже, то же самое применимо и к Украине. Стоит обратить внимание: за четыре последних года денежная масса выросла примерно в четыре раза - приблизительно так же выросли и цены на жилье, тогда как потребительские цены - всего на треть. Как видим, излишек ликвидности течет на рынок недвижимости за неимением развитых рынков других ликвидных активов

В Украине прогнозировать стабилизацию (или даже падение) цен на жилье начали еще в 2003 году. Но до сих пор ничего подобного не произошло. Рост цен замедлялся, останавливался и пять раз даже немного сдавал назад, но долгосрочный тренд был однозначно "бычий".
Впрочем, есть предпосылки ожидать обвала. В некотором роде "пузырь" является финансовой пирамидой. Для его роста необходим постоянный приток свежих покупателей, желательно из числа конечных потребителей.

По методологии МВФ, падение цен на недвижимость квалифицируется как обвал рынка, если оно превышает 14% (для фондового рынка аналогичный порог равен 37%). В среднем падение составляет 30%. Впрочем, в трех случаях из пяти происходит замораживание номинальной цены; реальная цена постепенно падает по мере роста доходов и потребительских цен. Кроме того, обвал - слишком динамичный термин. Пузырь скорее не лопается, а выпускает воздух. Как показывает международный опыт, в среднем коррекция длится четыре года. Во-первых, недвижимость - все же не акции, она имеет реальную полезность. Во-вторых, чисто технически жилье не так быстро продать. Но это не значит, что лопанье пузыря проходит бесследно.

Впрочем, Украине удастся избежать многих последствий обвала, характерных для Запада. Там обвалы рынка акций и тем более недвижимости зачастую сопровождались периодами глубокой экономической рецессии. Согласно исследованиям МВФ, обвал рынка жилья приводит к тому, что рост ВВП почти останавливается. Дело в том, что недвижимость используется в качестве залога для потребительских кредитов. По мере роста цен на жилье люди позволяют себе тратить все больше, но это изобилие - в долг.
Реагируя на спрос, компании наращивают производственные мощности. Но приходит время погашать долги, и потребление падает даже ниже исходного уровня. Производство сокращается, долги плохо возвращаются, финансовую систему лихорадит. Украине удастся избежать всего этого, потому что люди еще не привыкли жить в долг. По состоянию на начало нынешнего года объем кредитов, выданных банками физлицам, составил 33,5 млрд. гривен (8,3% ВВП).

Все, кто прогнозирует дальнейшее повышение цен, в этом в той или иной степени заинтересованы. Строители и впредь хотят получать сверхприбыли, поэтому их устраивает рост цен на первичном рынке (за которым подтягивается и "вторичка"). Городские власти защищают интересы своих застройщиков. Инвесторы также заинтересованы в дальнейшем росте. Падение цен опасно для банков, ведь приобретенная взаймы квартира сама же и является залогом. Тем более что из-за ужесточения банковской конкуренции постепенно снижается сумма первого взноса. (В целях залога используется 70% рыночной цены квартиры, но где гарантия, что если начнется психоз, падение не превысит средний для крахов показатель в 30%?) Получается, что против ценового ралли - лишь конечные потребители. Людям кажется, что, вот, упадут цены, и они сразу станут обладателями доступного жилья.
Это тоже еще одно заблуждение: цены упадут еще и по причине снижения покупательной способности, ведь лопнувший пузырь будет сопровождаться рецессией в экономике.

Пузырь на рынке недвижимости
31.01.2006
Статья целиком: http://kpss.com.ua/page-348/page-24680/

3. Судя по всему те, кто сидят на этом форуме - это люди, которые не могут себе позволить ни купить, ни продать недвижимость. Вот и бесятся от собственной не состоятельности и мечтают, чтоб все остались без квартир и домов, тогда им будет не так обидно...

В точку...именно такое впечатление давно и навязчиво складывалось.....

Надеюсь "упадишки" поймут наконец, что если у них под матрацом есть 10т дол, то (не дай бог) при цене квартиры в 10т деньги эти понадобятся совсем для другого...просто элементарно прокормить семью и о квартире никто думать не будет....цена такая возможно только если в стране настанет ОПА...причем всем, никто не "отскочит"

Бред
скорее соглашусь на *опу при определенной цене на экспортируемый метал или зерно.
Но вот цена кв. жилья .. с голодухи моск выключается у риэлторов. Строители полопаются и хрен с ними. Другие придут
Так ужеж были цены в 10 000 и шо люди убивали друг дружку за еду массово на улицах?
ну и наконец , если все будет как вы говорите У ПРОДАВЦОВ И ЭТОЙ ДЕСЯТКИ НЕ БУДЕТ в отличии от хомяка Будут в своих хоромах кожанную мебель огладывать и паркетом греться ? Во логика.

Несмотря на хамство и агрессию некоторых участнеГОВ, попытаюсь объяснить что я имел ввиду. Сразу УТОЧНЮ: я не блондика, не девушка, не риэлтер (вообще к стр-ву отношения не имею), кредитов нет (были, но выплатил давно), ничего не продаю (есть пара квартир и офис в аренде), тоже хочу купить подешевле (в качестве инвестиции):

1. Имею ввиду, что цена допустим нормальной 1к на жилмассиве может упасть до 20-25 т (в 10 не верю впринципе, потому что сравнивать с 10т в 1998 году некорректно - тогда доллар стоил минмму в 2 раза дороже чем сейчас) только в том случае, если народ массво обнищает, т.е. останется без работы, соц.выплаты обесценятся из-за инфляции, заводы опять станут или сокртят объемы...т.е. цена упадет только как следствие ОПЫ в стране.......и тогда (как и в кризис 98го) никто не захочет покупать не потому что нет или жалко, а потому что будет страшно за завтрашний день.....Не дай бог такой сценрий...

2. Более реалистично кажется всетаки стагнация на этом уровне пол-год...может год, а потом медленный рост (народ поймет что ждать не стоит, да и денег поднакопит, и кридиты "полегчают").
.....

Cогласен почти на 100%.
Правда, считаю что на 5-10% еще опустится.
PS
Сегодня видел тов. Парцхаладзе. Слушал еВонные хотелки...
Мдя.
"Они ничего не забыли и ничему не научились" (с)

vidima
Вы нам кагбэ намекаете, что продавец - это альфа и омега, и риэлтор - пророк его. Продавец задает тон. Продавца не жмет. Продавец может и подождать. И только покупатель должен, что ли, бегать ко всем, тихим голосом просить аудиенции и ни в коем случае не заикаться, что он не намерен оплачивать услуги посредника, нанятого продавцом

вопрос вознаграждения посредника это тоже совсем другой вопрос и вообще услуги посредника всегда предмет для торга - не устраивает сумма - найти посредника чье вознаграждение устраивает

Дело не в том, что сумма не устраивает. Продавец и риэлтор почему-то рассчитывают, что покупатель молча и добровольно выложит на стол несколько тысяч долларов якобы в качестве оплаты за услугу, которую он не заказывал а заказывал ее продавец Если лень самому размещать объявы о продаже, услуга риэлтора нужна продавцу и только ему

1998 год - 4грн./$, 2010 год - 8грн./$, вы ничего не перепутали?

1. 1998 - 2 грн./$
2. Долларовую инфляцию пока никто не отменял.

раз вы вспомнили инфляцию доллара - назовите, пожалуйста, её размер.

Инфляции в США? 5-10% ежегодно за последние 10 лет. Естественно не липовые официальные показатели.

ну - и? Инфляция за 10 лет 70% - квартира 17000 долларов. Что имеем????

За 10 лет 100%.
Относительно цен: я же не спорю, что они заоблачные. Говорю об этом уже 2 года. Но пузырь на то и пузырь.

не хочу показаться занудой, но:
"... 5-10% ежегодно" - средний процент 7. По поводу "внутреннего национального продукта", я тут уже пару статей написал......
Вывод один - нет ни какого разумного, обоснованного, просчитанного объяснения роста цен за 8 лет в 10 раз.

Почему? Разумных вполне много.
Вот просчитаной модели (даже простенькой плюс/минус лапоть) по Украине- не видел

3. Судя по всему те, кто сидят на этом форуме - это люди, которые не могут себе позволить ни купить, ни продать недвижимость. Вот и бесятся от собственной не состоятельности и мечтают, чтоб все остались без квартир и домов, тогда им будет не так обидно...

В точку...именно такое впечатление давно и навязчиво складывалось.....

Надеюсь "упадишки" поймут наконец, что если у них под матрацом есть 10т дол, то (не дай бог) при цене квартиры в 10т деньги эти понадобятся совсем для другого...просто элементарно прокормить семью и о квартире никто думать не будет....цена такая возможно только если в стране настанет ОПА...причем всем, никто не "отскочит"

Бред
скорее соглашусь на *опу при определенной цене на экспортируемый метал или зерно.
Но вот цена кв. жилья .. с голодухи моск выключается у риэлторов. Строители полопаются и хрен с ними. Другие придут
Так ужеж были цены в 10 000 и шо люди убивали друг дружку за еду массово на улицах?
ну и наконец , если все будет как вы говорите У ПРОДАВЦОВ И ЭТОЙ ДЕСЯТКИ НЕ БУДЕТ в отличии от хомяка Будут в своих хоромах кожанную мебель огладывать и паркетом греться ? Во логика.

Несмотря на хамство и агрессию некоторых участнеГОВ, попытаюсь объяснить что я имел ввиду. Сразу УТОЧНЮ: я не блондика, не девушка, не риэлтер (вообще к стр-ву отношения не имею), кредитов нет (были, но выплатил давно), ничего не продаю (есть пара квартир и офис в аренде), тоже хочу купить подешевле (в качестве инвестиции):

1. Имею ввиду, что цена допустим нормальной 1к на жилмассиве может упасть до 20-25 т (в 10 не верю впринципе, потому что сравнивать с 10т в 1998 году некорректно - тогда доллар стоил минмму в 2 раза дороже чем сейчас) только в том случае, если народ массво обнищает, т.е. останется без работы, соц.выплаты обесценятся из-за инфляции, заводы опять станут или сокртят объемы...т.е. цена упадет только как следствие ОПЫ в стране.......и тогда (как и в кризис 98го) никто не захочет покупать не потому что нет или жалко, а потому что будет страшно за завтрашний день.....Не дай бог такой сценрий...

2. Более реалистично кажется всетаки стагнация на этом уровне пол-год...может год, а потом медленный рост (народ поймет что ждать не стоит, да и денег поднакопит, и кридиты "полегчают").
.....

Cогласен почти на 100%.
Правда, считаю что на 5-10% еще опустится.

Ммм, согласны с чем? Что народ массово обнищает?
Что опустится на 5-10%? Через месяц или через год? Относительно какой валюты и какой её покупательной способности?

..................
Пузырь на рынке недвижимости
31.01.2006
Статья целиком: http://kpss.com.ua/page-348/page-24680/

Обалдеть, 2006 год
Как в воду глядели.

..................
Пузырь на рынке недвижимости
31.01.2006
Статья целиком: http://kpss.com.ua/page-348/page-24680/

Обалдеть, 2006 год
Как в воду глядели.

Есть статейки и за 2005. Там, кстати, приведены характерные признаки пузыря. Так что это был только вопрос времени. Процесс затянулся из-за вливания иностранных денег.

3. Судя по всему те, кто сидят на этом форуме - это люди, которые не могут себе позволить ни купить, ни продать недвижимость. Вот и бесятся от собственной не состоятельности и мечтают, чтоб все остались без квартир и домов, тогда им будет не так обидно...

В точку...именно такое впечатление давно и навязчиво складывалось.....

Надеюсь "упадишки" поймут наконец, что если у них под матрацом есть 10т дол, то (не дай бог) при цене квартиры в 10т деньги эти понадобятся совсем для другого...просто элементарно прокормить семью и о квартире никто думать не будет....цена такая возможно только если в стране настанет ОПА...причем всем, никто не "отскочит"

Бред
скорее соглашусь на *опу при определенной цене на экспортируемый метал или зерно.
Но вот цена кв. жилья .. с голодухи моск выключается у риэлторов. Строители полопаются и хрен с ними. Другие придут
Так ужеж были цены в 10 000 и шо люди убивали друг дружку за еду массово на улицах?
ну и наконец , если все будет как вы говорите У ПРОДАВЦОВ И ЭТОЙ ДЕСЯТКИ НЕ БУДЕТ в отличии от хомяка Будут в своих хоромах кожанную мебель огладывать и паркетом греться ? Во логика.

Несмотря на хамство и агрессию некоторых участнеГОВ, попытаюсь объяснить что я имел ввиду. Сразу УТОЧНЮ: я не блондика, не девушка, не риэлтер (вообще к стр-ву отношения не имею), кредитов нет (были, но выплатил давно), ничего не продаю (есть пара квартир и офис в аренде), тоже хочу купить подешевле (в качестве инвестиции):

1. Имею ввиду, что цена допустим нормальной 1к на жилмассиве может упасть до 20-25 т (в 10 не верю впринципе, потому что сравнивать с 10т в 1998 году некорректно - тогда доллар стоил минмму в 2 раза дороже чем сейчас) только в том случае, если народ массво обнищает, т.е. останется без работы, соц.выплаты обесценятся из-за инфляции, заводы опять станут или сокртят объемы...т.е. цена упадет только как следствие ОПЫ в стране.......и тогда (как и в кризис 98го) никто не захочет покупать не потому что нет или жалко, а потому что будет страшно за завтрашний день.....Не дай бог такой сценрий...

2. Более реалистично кажется всетаки стагнация на этом уровне пол-год...может год, а потом медленный рост (народ поймет что ждать не стоит, да и денег поднакопит, и кридиты "полегчают").
.....

Cогласен почти на 100%.
Правда, считаю что на 5-10% еще опустится.

Ммм, согласны с чем? Что народ массово обнищает?
Что опустится на 5-10%? Через месяц или через год? Относительно какой валюты и какой её покупательной способности?

(с)
Нет-, согласен что ожидаемые участниками уровни цен, -это при сводках " перестрелка на Борщаговке носит вялотекущий характер практически не отражаясь на текущем ритме города"
Падения на 5-10% ожидаю в течениии 2011 года.
С 2012- вялый рост
Ипотека (в сколь ни будь ощутимом виде) ИМХО, не ранее 2012.
В этом году ее и 2-х миллиардов грн. не будет

vidima
Озвученные вами факторы, конечно, оживят рынок

Но и без них, как мы видим, покупатель совершенно не заинтересован в оплате т.н. "сервиса", который он не заказывал. Тем более, что речь о нескольких тысячах долларов
Именно в таком размере посредник оценивает свое заслуженное вознаграждение за пустяковую работу (копипастить объявы в инете и быть экскурсоводом по квартирам, о которых он НИЧЕГО не знает и сам видит впервые) и отсутствие какой-либо ответственности (кроме мук совести, в случае чего).

речь не о том в чем заинтересован покупатель
а в том в чем заинтересован продавец - а ему все равно, если продажа не жмет он ничего не теряет
в отличии от покупателя - в случае отсутствия собственного жилья он каждый месяц теряет на аренде (вопрос распоряжения существующими деньгами покупателя опустим т.к. они могут лежать как в тумбочке и не приносить доход так и быть куда либо инвестированными и приносить доход)
вопрос вознаграждения посредника это тоже совсем другой вопрос и вообще услуги посредника всегда предмет для торга - не устраивает сумма - найти посредника чье вознаграждение устраивает

продавцу тоже жмет. Если квартира куплена в кредит - ему вообще очень сильно жмет. Есть и другие жизненные ситуации, разводы, разъезды, дети выросли и т.д.

я уж не знаю какой у вас опыт квартирных покупок, но из моего личного - те кого жмет быстро торгуются и быстро продают, их квартиры как правило даже в авизо не успевают попасть
мне как простому смертному приходилось покупать исключительно по авизо а там основной контингент именно кого не жмет

3. Судя по всему те, кто сидят на этом форуме - это люди, которые не могут себе позволить ни купить, ни продать недвижимость. Вот и бесятся от собственной не состоятельности и мечтают, чтоб все остались без квартир и домов, тогда им будет не так обидно...

В точку...именно такое впечатление давно и навязчиво складывалось.....

Надеюсь "упадишки" поймут наконец, что если у них под матрацом есть 10т дол, то (не дай бог) при цене квартиры в 10т деньги эти понадобятся совсем для другого...просто элементарно прокормить семью и о квартире никто думать не будет....цена такая возможно только если в стране настанет ОПА...причем всем, никто не "отскочит"

Бред
скорее соглашусь на *опу при определенной цене на экспортируемый метал или зерно.
Но вот цена кв. жилья .. с голодухи моск выключается у риэлторов. Строители полопаются и хрен с ними. Другие придут
Так ужеж были цены в 10 000 и шо люди убивали друг дружку за еду массово на улицах?
ну и наконец , если все будет как вы говорите У ПРОДАВЦОВ И ЭТОЙ ДЕСЯТКИ НЕ БУДЕТ в отличии от хомяка Будут в своих хоромах кожанную мебель огладывать и паркетом греться ? Во логика.

Несмотря на хамство и агрессию некоторых участнеГОВ, попытаюсь объяснить что я имел ввиду. Сразу УТОЧНЮ: я не блондика, не девушка, не риэлтер (вообще к стр-ву отношения не имею), кредитов нет (были, но выплатил давно), ничего не продаю (есть пара квартир и офис в аренде), тоже хочу купить подешевле (в качестве инвестиции):

1. Имею ввиду, что цена допустим нормальной 1к на жилмассиве может упасть до 20-25 т (в 10 не верю впринципе, потому что сравнивать с 10т в 1998 году некорректно - тогда доллар стоил минмму в 2 раза дороже чем сейчас) только в том случае, если народ массво обнищает, т.е. останется без работы, соц.выплаты обесценятся из-за инфляции, заводы опять станут или сокртят объемы...т.е. цена упадет только как следствие ОПЫ в стране.......и тогда (как и в кризис 98го) никто не захочет покупать не потому что нет или жалко, а потому что будет страшно за завтрашний день.....Не дай бог такой сценрий...

2. Более реалистично кажется всетаки стагнация на этом уровне пол-год...может год, а потом медленный рост (народ поймет что ждать не стоит, да и денег поднакопит, и кридиты "полегчают").
.....

Cогласен почти на 100%.
Правда, считаю что на 5-10% еще опустится.

Ммм, согласны с чем? Что народ массово обнищает?
Что опустится на 5-10%? Через месяц или через год? Относительно какой валюты и какой её покупательной способности?

(с)
Нет-, согласен что ожидаемые участниками уровни цен, -это при сводках " перестрелка на Борщаговке носит вялотекущий характер практически не отражаясь на текущем ритме города"
Падения на 5-10% ожидаю в течениии 2011 года.
С 2012- вялый рост
Ипотека (в сколь ни будь ощутимом виде) ИМХО, не ранее 2012.
В этом году ее и 2-х миллиардов грн. не будет

Предположение о 5-10% - это с текущим налоговым законодательством, или с учетом принятия нового?
Вам рассказывать о невероятно креативных рационализаторских предложениях налоговой, которые вводятся уже сейчас, не дожидаясь всяких там кодексов? Или сами наблюдаете хоть как-то?
И без того малочисленной категории людей, способных на приобретение недвижимости, в следующем году будет ощутимо хуже. А вы планируете такой же спад, какой имеет место уже в этом году. Денег у Азарова и Ко будет больше, а у нас с вами - меньше.

Ипотека (в сколь ни будь ощутимом виде) ИМХО, не ранее 2012.

Набросьте еще миниму 3 года, и завершите ваше предложение словами "ну может быть, наверное".
Летом на одном флеш-мобе финансистов банкиры дали понять благородной публике, что в гробу они видели не только ипотеку, но и любые вопросы по кредитованию чего угодно, связанного с недвижимостью

С 2012- вялый рост

С чем связаны ожидания? С ипотекой в сколь-нибудь ощутимом виде? Так ведь пузырь киевской недвиги, после того как сдуется, еще много-много лет не повторится. А кредитование будет просто кредитованием, т.е. способом приблизить момент покупки, дабы избавиться от необходимости многолетних сбережений и сопутствующих рисков.
Возьмите, к примеру, кредиты на автомобили. Машины что, из-за этого подорожали в несколько раз? Нет Просто увеличились объемы продаж

Забудьте на долгие-долгие годы о слове "рост" применительно к недвиге. Мы только-только взяли курс назад, к земле, из дальних звездных систем.