jde написав:Per-Cent Хочу предостеречь вас от длительных прогнозов на рынке, вообще... Это стихия! И как повернутся события досконально никому неизвестно. Можно только предполагать тенденции на 1 год вперед максимум и то с более-менее нормальной точностью и то на супер-медлительном РН.
Если смотреть по тренду 2007-й год то до 2013-го... Ух!
О-о-очень много субъективных факторов, которые не дано предугадать никому. Прогнозов тысячи и какой-то сбудется - вот и все.
jde, кто говорит о прогнозах? Я выкладываю модельку развития демографического фактора, который показывает, что с этой стороны есть только предпосылка для падения цен на РН.
Безусловно, есть и другие факторы, к ним еще вернемся, но этот - есть базовый, основа.
В принципе толково, но думаю,что может быть все несколько сложнее - не учитывается процесс урбанизации т.е. миграция населения из области в областной центр. Это может привести к образованию пустых городов в области и создавать давку в областном центре. Этот процесс начался давно - большое количество брошенного жилья в небольших городках.
Например, вДонецкой области есть города где можно получить жилье от исполнительной власти БЕСПЛАТНО, но жить там сложно из-за разрушенной инфраструктуры.
Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
Правильна постановка задачі - це вже пів справи . Чому Ви вважаєте що люди в віці 45-64 роки являються продавцями житла , адже якщо це твердження не вірне , то все інше не вірне в квадраті .
1. Я сравнивал 2 категории - 25-44 лет и 45-64 лет. (по 20 лет промежуток каждой)
2. Сделан вывод, что в категории 45-64 продавцов больше, чем в категории 25-44 по следующим причинам:
а). У 45-64 было на 20 лет больше времени заработать себе на жилье и для инвестиции (сыну, дочери и т.п.), или получить при СССР. Последние массовые раздачи жилья закончились вместе с СССР в 1991 г. Получали тогда жилье те, кому было тогда 30-50 лет. Т.е. последним получившим в СССР жилье, сейчас минимум 50 лет.
б). Эти же люди составляли самую экономически активную прослойку населения в 90-х и заработали на базарах свои квартиры в 95-2003 гг.
в). Эти же люди, как правило, прямые наследники тех 7 млн, кому за 65.
г). Эти же люди стали первыми и впоследствии массовыми "инвесторами" на РН.
Per-Cent написав: Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
Сильное влияние демографии проявляется в ценовых ожиданиях, потому что невозможно быстро увеличить естественный спрос. Кроме того, изменяется и социальная структура общества. В больших городах возможны появление гетто, например, Позняки-гетто
Молодежь хочет жить , гулять, развлекаться, учить детей, ездить отдыхать - и аж никак не ждет что цены на жилье будут расти вечно ....
Социальная структура меняется медленно, годами, инерция как раз в стиле РН, так что все путем
Per-Cent написав:Как и обещал - выкладываю элементы модели прогнозируемого развития ситуации на РН. Для начала, давайте обратим свой взгляд на демографическую картинку.
Данные за 1991 - 2009 гг. взяты с укрстата, так что каждый может проверить, - прогноз развития до 2016 - математическая модель, учитывающая количество рожденных в предыдущие годы, ожидаемую продолжительность жизни, процент смертности по возрастам, ожидаемая рождаемость - как производная от количества детородного населения с коэф. поправки на уровень жизни (очень, знаете ли, влияет у нас!). Итак:
Комментарии: Как видно, очень пугающий тренд - уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. К сожалению, в связи с кризисом и уменьшением активной части населения (25-44 года), в дальнейшем это падение продолжится. И к 2016 году в этой категории 0-15 лет будет около 5.5 млн. человек
Поколение послевоенных бебе-бумеров (1945-1960 гг.), когда были запрещены аборты и у страны советов рождаемость была в приоритете номер один. Эти люди были молоды и энергичны в 80-х и 90-х гг. В 2000-х многие из них стали хорошими бизнесменами, а многие "инвесторами", в том числе и "инвесторами" РН.
Мы видим, что их было большинство в 1990 - 2000 гг. и они же являются фактором роста фиолетовой кривой (категория 45-64 лет) начиная уже с 2007 г. Это именно те люди, которые позволяют нам говорить о "стареющей экономике" Украины, они сейчас выходят на пенсию и тем самым повышают налоговую нагрузку на более молодых. Полагаю, что именно эти люди в большинстве своем являются ПРОДАВЦАМИ на РН
Категория молодежи 15-24 года (красная линия): до 2004 года - рост, затем - неуклонное снижение, которое будет ускорятся со временем, повторяя синюю кривую с запаздыванием в 15 лет, то есть уже начиная с этого года число молодежи будет стремительно уменьшаться.
25-44 года: тоже падает, и будет продолжать падать. Полагаю, что в большинстве своем эти люди - ПОКУПАТЕЛИ на РН.
Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
good job ! Это твердый факт, с которым можно работать. Ну конечно и других факторы есть. Тем не менее я бы учитывал при составлении средне и долгосрочных планов игроков на рынке.
Другие факторы, безусловно надо учитывать, к ним еще вернемся, демография - это база, фундамент, на котором будем строить дальше.
Мировые спекули к нам на РН пока не собираются возвращаться. Наши игроки, - это нечто вроде американских фондовых игроков середины 1929 года. Только там все случилось за 2 месяца (фонда все-таки), у нас все будет происходит несколько лет, и паяльники еще будут и яйца, как вы выражались в известном месте.... Все будет. Даже в Библии написано, что все, что люди считают новым, - на самом деле уже происходило и то, что происходит сейчас забудется в будущем и случится снова.
Природа человека, однако
P.S. Все больше склоняюсь к японскому сценарию, - медленное падение цен на РН в течении нескольких десятков лет.
Per-Cent написав:Как и обещал - выкладываю элементы модели прогнозируемого развития ситуации на РН. Для начала, давайте обратим свой взгляд на демографическую картинку.
Данные за 1991 - 2009 гг. взяты с укрстата, так что каждый может проверить, - прогноз развития до 2016 - математическая модель, учитывающая количество рожденных в предыдущие годы, ожидаемую продолжительность жизни, процент смертности по возрастам, ожидаемая рождаемость - как производная от количества детородного населения с коэф. поправки на уровень жизни (очень, знаете ли, влияет у нас!). Итак:
Комментарии: Как видно, очень пугающий тренд - уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. К сожалению, в связи с кризисом и уменьшением активной части населения (25-44 года), в дальнейшем это падение продолжится. И к 2016 году в этой категории 0-15 лет будет около 5.5 млн. человек
Поколение послевоенных бебе-бумеров (1945-1960 гг.), когда были запрещены аборты и у страны советов рождаемость была в приоритете номер один. Эти люди были молоды и энергичны в 80-х и 90-х гг. В 2000-х многие из них стали хорошими бизнесменами, а многие "инвесторами", в том числе и "инвесторами" РН.
Мы видим, что их было большинство в 1990 - 2000 гг. и они же являются фактором роста фиолетовой кривой (категория 45-64 лет) начиная уже с 2007 г. Это именно те люди, которые позволяют нам говорить о "стареющей экономике" Украины, они сейчас выходят на пенсию и тем самым повышают налоговую нагрузку на более молодых. Полагаю, что именно эти люди в большинстве своем являются ПРОДАВЦАМИ на РН
Категория молодежи 15-24 года (красная линия): до 2004 года - рост, затем - неуклонное снижение, которое будет ускорятся со временем, повторяя синюю кривую с запаздыванием в 15 лет, то есть уже начиная с этого года число молодежи будет стремительно уменьшаться.
25-44 года: тоже падает, и будет продолжать падать. Полагаю, что в большинстве своем эти люди - ПОКУПАТЕЛИ на РН.
Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
good job ! Это твердый факт, с которым можно работать. Ну конечно и других факторы есть. Тем не менее я бы учитывал при составлении средне и долгосрочных планов игроков на рынке.
Другие факторы, безусловно надо учитывать, к ним еще вернемся, демография - это база, фундамент, на котором будем строить дальше.
Мировые спекули к нам на РН пока не собираются возвращаться. Наши игроки, - это нечто вроде американских фондовых игроков середины 1929 года. Только там все случилось за 2 месяца (фонда все-таки), у нас все будет происходит несколько лет, и паяльники еще будут и яйца, как вы выражались в известном месте.... Все будет. Даже в Библии написано, что все, что люди считают новым, - на самом деле уже происходило и то, что происходит сейчас забудется в будущем и случится снова.
Природа человека, однако
P.S. Все больше склоняюсь к японскому сценарию, - медленное падение цен на РН в течении нескольких десятков лет.
предлагаете десяяток лет подождать или махнуть рукой и покупать сейчас?
Per-Cent написав:Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
а в киеве?
В Киеве такая бешеная миграция, что я очень сомневаюсь, что есть достоверные данные.
Очевидно, что экономически активное население стремится в Киев, и людей 25-45 лет в Киеве больше, чем среднем по Украине. НО ..... общая тенденция их уменьшения также уменьшает их приток в Киев.
А в стареющих бесперспективных городах и цены на жилье в 2-5 раз ниже, чем в Киеве.
Per-Cent написав:Как и обещал - выкладываю элементы модели прогнозируемого развития ситуации на РН. Для начала, давайте обратим свой взгляд на демографическую картинку.
Данные за 1991 - 2009 гг. взяты с укрстата, так что каждый может проверить, - прогноз развития до 2016 - математическая модель, учитывающая количество рожденных в предыдущие годы, ожидаемую продолжительность жизни, процент смертности по возрастам, ожидаемая рождаемость - как производная от количества детородного населения с коэф. поправки на уровень жизни (очень, знаете ли, влияет у нас!). Итак:
Комментарии: Как видно, очень пугающий тренд - уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. К сожалению, в связи с кризисом и уменьшением активной части населения (25-44 года), в дальнейшем это падение продолжится. И к 2016 году в этой категории 0-15 лет будет около 5.5 млн. человек
Поколение послевоенных бебе-бумеров (1945-1960 гг.), когда были запрещены аборты и у страны советов рождаемость была в приоритете номер один. Эти люди были молоды и энергичны в 80-х и 90-х гг. В 2000-х многие из них стали хорошими бизнесменами, а многие "инвесторами", в том числе и "инвесторами" РН.
Мы видим, что их было большинство в 1990 - 2000 гг. и они же являются фактором роста фиолетовой кривой (категория 45-64 лет) начиная уже с 2007 г. Это именно те люди, которые позволяют нам говорить о "стареющей экономике" Украины, они сейчас выходят на пенсию и тем самым повышают налоговую нагрузку на более молодых. Полагаю, что именно эти люди в большинстве своем являются ПРОДАВЦАМИ на РН
Категория молодежи 15-24 года (красная линия): до 2004 года - рост, затем - неуклонное снижение, которое будет ускорятся со временем, повторяя синюю кривую с запаздыванием в 15 лет, то есть уже начиная с этого года число молодежи будет стремительно уменьшаться.
25-44 года: тоже падает, и будет продолжать падать. Полагаю, что в большинстве своем эти люди - ПОКУПАТЕЛИ на РН.
Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
good job ! Это твердый факт, с которым можно работать. Ну конечно и других факторы есть. Тем не менее я бы учитывал при составлении средне и долгосрочных планов игроков на рынке.
Другие факторы, безусловно надо учитывать, к ним еще вернемся, демография - это база, фундамент, на котором будем строить дальше.
Мировые спекули к нам на РН пока не собираются возвращаться. Наши игроки, - это нечто вроде американских фондовых игроков середины 1929 года. Только там все случилось за 2 месяца (фонда все-таки), у нас все будет происходит несколько лет, и паяльники еще будут и яйца, как вы выражались в известном месте.... Все будет. Даже в Библии написано, что все, что люди считают новым, - на самом деле уже происходило и то, что происходит сейчас забудется в будущем и случится снова.
Природа человека, однако
P.S. Все больше склоняюсь к японскому сценарию, - медленное падение цен на РН в течении нескольких десятков лет.
предлагаете десяяток лет подождать или махнуть рукой и покупать сейчас?
Если вам нужно жилье для жизни и есть деньги, то - покупайте, конечно, сейчас. Только хорошо выбирайте и торгуйтесь. Будем считать, что я не заметил вашу иронию
Per-Cent написав:Как и обещал - выкладываю элементы модели прогнозируемого развития ситуации на РН. Для начала, давайте обратим свой взгляд на демографическую картинку.
Данные за 1991 - 2009 гг. взяты с укрстата, так что каждый может проверить, - прогноз развития до 2016 - математическая модель, учитывающая количество рожденных в предыдущие годы, ожидаемую продолжительность жизни, процент смертности по возрастам, ожидаемая рождаемость - как производная от количества детородного населения с коэф. поправки на уровень жизни (очень, знаете ли, влияет у нас!). Итак:
Комментарии: Как видно, очень пугающий тренд - уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. К сожалению, в связи с кризисом и уменьшением активной части населения (25-44 года), в дальнейшем это падение продолжится. И к 2016 году в этой категории 0-15 лет будет около 5.5 млн. человек
Поколение послевоенных бебе-бумеров (1945-1960 гг.), когда были запрещены аборты и у страны советов рождаемость была в приоритете номер один. Эти люди были молоды и энергичны в 80-х и 90-х гг. В 2000-х многие из них стали хорошими бизнесменами, а многие "инвесторами", в том числе и "инвесторами" РН.
Мы видим, что их было большинство в 1990 - 2000 гг. и они же являются фактором роста фиолетовой кривой (категория 45-64 лет) начиная уже с 2007 г. Это именно те люди, которые позволяют нам говорить о "стареющей экономике" Украины, они сейчас выходят на пенсию и тем самым повышают налоговую нагрузку на более молодых. Полагаю, что именно эти люди в большинстве своем являются ПРОДАВЦАМИ на РН
Категория молодежи 15-24 года (красная линия): до 2004 года - рост, затем - неуклонное снижение, которое будет ускорятся со временем, повторяя синюю кривую с запаздыванием в 15 лет, то есть уже начиная с этого года число молодежи будет стремительно уменьшаться.
25-44 года: тоже падает, и будет продолжать падать. Полагаю, что в большинстве своем эти люди - ПОКУПАТЕЛИ на РН.
Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
good job ! Это твердый факт, с которым можно работать. Ну конечно и других факторы есть. Тем не менее я бы учитывал при составлении средне и долгосрочных планов игроков на рынке.
Другие факторы, безусловно надо учитывать, к ним еще вернемся, демография - это база, фундамент, на котором будем строить дальше.
Мировые спекули к нам на РН пока не собираются возвращаться. Наши игроки, - это нечто вроде американских фондовых игроков середины 1929 года. Только там все случилось за 2 месяца (фонда все-таки), у нас все будет происходит несколько лет, и паяльники еще будут и яйца, как вы выражались в известном месте.... Все будет. Даже в Библии написано, что все, что люди считают новым, - на самом деле уже происходило и то, что происходит сейчас забудется в будущем и случится снова.
Природа человека, однако
P.S. Все больше склоняюсь к японскому сценарию, - медленное падение цен на РН в течении нескольких десятков лет.
Проблема в том, что уменьшается не только количество жителей, уменьшается количество недвиги. Вы думаете кто то будет строить новые дома в местах, где 3к стоит 5-10тысяч у.е.?
Конечно нет! А в старых вот-вот выйдут из строя комуникации. Если в Киеве еще как то найдут деньги на реконструкцию (и то не факт =)), то в селах и маленьких городах этого однозначно делать никто не будет... а назвать коробку без комуникаций жилой недвижимостью уже как то не получается....
Per-Cent написав:Как и обещал - выкладываю элементы модели прогнозируемого развития ситуации на РН. Для начала, давайте обратим свой взгляд на демографическую картинку.
Данные за 1991 - 2009 гг. взяты с укрстата, так что каждый может проверить, - прогноз развития до 2016 - математическая модель, учитывающая количество рожденных в предыдущие годы, ожидаемую продолжительность жизни, процент смертности по возрастам, ожидаемая рождаемость - как производная от количества детородного населения с коэф. поправки на уровень жизни (очень, знаете ли, влияет у нас!). Итак:
Комментарии: Как видно, очень пугающий тренд - уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. К сожалению, в связи с кризисом и уменьшением активной части населения (25-44 года), в дальнейшем это падение продолжится. И к 2016 году в этой категории 0-15 лет будет около 5.5 млн. человек
Поколение послевоенных бебе-бумеров (1945-1960 гг.), когда были запрещены аборты и у страны советов рождаемость была в приоритете номер один. Эти люди были молоды и энергичны в 80-х и 90-х гг. В 2000-х многие из них стали хорошими бизнесменами, а многие "инвесторами", в том числе и "инвесторами" РН.
Мы видим, что их было большинство в 1990 - 2000 гг. и они же являются фактором роста фиолетовой кривой (категория 45-64 лет) начиная уже с 2007 г. Это именно те люди, которые позволяют нам говорить о "стареющей экономике" Украины, они сейчас выходят на пенсию и тем самым повышают налоговую нагрузку на более молодых. Полагаю, что именно эти люди в большинстве своем являются ПРОДАВЦАМИ на РН
Категория молодежи 15-24 года (красная линия): до 2004 года - рост, затем - неуклонное снижение, которое будет ускорятся со временем, повторяя синюю кривую с запаздыванием в 15 лет, то есть уже начиная с этого года число молодежи будет стремительно уменьшаться.
25-44 года: тоже падает, и будет продолжать падать. Полагаю, что в большинстве своем эти люди - ПОКУПАТЕЛИ на РН.
Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
good job ! Это твердый факт, с которым можно работать. Ну конечно и других факторы есть. Тем не менее я бы учитывал при составлении средне и долгосрочных планов игроков на рынке.
Другие факторы, безусловно надо учитывать, к ним еще вернемся, демография - это база, фундамент, на котором будем строить дальше.
Мировые спекули к нам на РН пока не собираются возвращаться. Наши игроки, - это нечто вроде американских фондовых игроков середины 1929 года. Только там все случилось за 2 месяца (фонда все-таки), у нас все будет происходит несколько лет, и паяльники еще будут и яйца, как вы выражались в известном месте.... Все будет. Даже в Библии написано, что все, что люди считают новым, - на самом деле уже происходило и то, что происходит сейчас забудется в будущем и случится снова.
Природа человека, однако
P.S. Все больше склоняюсь к японскому сценарию, - медленное падение цен на РН в течении нескольких десятков лет.
предлагаете десяяток лет подождать или махнуть рукой и покупать сейчас?
Если вам нужно жилье для жизни и есть деньги, то - покупайте, конечно, сейчас. Только хорошо выбирайте и торгуйтесь. Будем считать, что я не заметил вашу иронию
, адже якщо це твердження не вірне , то все інше не вірне в квадраті .
, гулять, развлекаться, учить детей, ездить отдыхать - и аж никак не ждет что цены на жилье будут расти вечно ....
- уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. 
Будем считать, что я не заметил вашу иронию 
