Андрей_В написав:а старение населения на РН Киева и т.п. в разрезе 5-15 лет влиять будет слабо, в последнюю очередь т.к. процесс урбанизации идет полным ходом(не путать с временными зароботками, которые тянут вверх тока аренду)
Вы не забывайте, что урбанизация двусторонняя, в том смысле, что Киев, как город с большими возможностями, из него чаще уезжают в Канаду, Европу и так далее. Если посольство под боком, почему бы не оформить разрешение или визу. Тут проще войти в коллектив зарубежной компании, ну и соответственно производственно влиться и куда то уехать. Т.е. село приходит, а кто то растет дальше и выше Киева.
процесс отъезда за кордон не привязан конкретно к Киеву
уезжают и из Крыжополя, возможно даже активней, чем их Киева
т.е. население в Киеве не убывает
а вот в Крыжополе - да
собственно тема отъездов/приездов/старения для укрРН на данном этапе нулевая
об этом будем говорить кохда РН выйдет на нормальную работу, на баланс спроса и предложения
щас на повестке дня сильнейший разрыв между хотелкой продавана и возможностью покупця
это основной фактор на сейчас
Сегодняшние законодательные нормативы в этой сфере оставляют достаточно количество лазеек и возможностей нарушений для любого механизма, будь то ФФС или облигации. Особенностью последних становится, по словам Н. Доценко-Белоус, большой «рейдерский» потенциал, который несет прямую угрозу инвесторам – покупателям строящейся недвижимости. «Целевые облигации не обеспечены объектом недвижимости, под который выпущены, поэтому застройщик может беспрепятственно передать его в ипотеку третьему лицу, который будет иметь преимущественное право требования на объект, инициировать признание выпуска облигаций недействительным», - объясняет юрист. Таким образом, инвесторы оказываются заложниками дефолта у застройщика-эмитента.
budivelnik, поверьте, демография имеет самое прямое отношение к рынку недвижимости как и к развитию экономики страны в целом. ПЛЮС 1 млн. пенсионеров и МИНУС 1 млн. экономически активного населения в ближайшие 5 лет, - добавят около 10-15% к существующей налоговой нагрузке на работающих
Факторів які мають пряме відношення до РН - море , інше питання наскільки великий їх вплив .
Демографічний вплив - мізерний .
Ви чомусь берете тільки одну сторону медалі і забуваєте про іншу .
Житло також зношується Не так швидко як люди , але ....
1
Рік __збудовано тис кв м ___ фонд тис кв м
2000 ____________ 5558 ___ 1015000
2001 ____________ 5939 ___ ________
2002 ____________ 6073 ___ ________
2003 ____________ 6433 ___ ________
2004 ____________ 7566 ___ ________
2005 ____________ 7816 ___ ________
2006 ____________ 8628 ___ ________
2007 ____________ 10244 ___ ________
2008 ____________ 10496 ___ 1066000
Всього _________ 68753
Отже на 2000 було 1 015 000 + збудували 68 753 - є 1 066 000=17,753 млн кв м виведено з експлуатації в звязку з старінням нерухомості
2 За останні роки 2000-2009 збудовано 75,15 млн кв м ( 75,15 / 9 =8 млн кв м в рік ) , при житловому фонді в 1 066 млн кв м , термін використання житла , при таких темпах будівництва становить 1 066 / (8 збудовано - 2 виведенно ) = 177 роки , Ви зараз розповідаєте про хрущовки яким по 50 , так от Вам в них ще по 127 роки жити .
Як бачите є море причин по яким на сьогодні можна не розглядати данні вплив яких на ринок становить одиниці відсотків .
Як Вам хоча б така
Будуємо 8 млн кв м -- виводимо з експлуатації 2 млн кв м і при цьому термін служби повинен становити не менше 177 років
Таким чином навіть якщо населення буде і далі зменшуватись з швидкістю 1 % в рік , а будувати будемо з попередньою швидкістю , це просто призведе до зменшення необхідного на сьогодні ( 177 років ) терміну служби будинків на той самий 1 % , або приблизно на 2 роки .
Таким чином через десять років середній термін служби будинку буде становити:
не 177 а 155 років
Андрей_В написав:собственно тема отъездов/приездов/старения для укрРН на данном этапе нулевая
Может и так, не хочу спорить, но много знакомых сдают квартиры родителей, родственников, умерших или уехавших. Квартиры дополнительно не приобретались. Значит убывание есть.
Андрей_В написав:собственно тема отъездов/приездов/старения для укрРН на данном этапе нулевая
Может и так, не хочу спорить, но много знакомых сдают квартиры родителей, родственников, умерших или уехавших. Квартиры дополнительно не приобретались. Значит убывание есть.
да спорить не о чем конечно, народ сваливает потрохи и вымирает
а у приезжих зачастую нет ни желания ни возможности остаться
поматросил и свалил
называли цифры шо то около 40000 квартир в Киеве, в которых нихто не прописан
естественно это без новостроя
да и кохда кризил хряснул, предложение аренды увеличилось в разы
то шо было закрыто на замок, и чего то там ждало, вышло на рынок аренды, бо припекло
часть из этого само собой просачивается на рынок продаж, т.к. кого как припекает, кого то кризис хорошо стукнул и бизнес улетел в трубу
но это конечно частности
вобщем движение цен вниз будет вовлекать в процесс продажи новые объекты, т.к. многие из них солились как денежный запас, а кохда он тает на глазах...
да Будивельнык просто хороший жонглёр цифрами и расчётами - лучший в этом плане из троллей этой ветки. Я уже давно не могу заставить себя читать его длинючие посты, а уж в расчёты вникать ..........
пусть бы строил себе спокойно во Львове, а ведь нет - нужно обязательно поспорить на тему цен в Киеве
budivelnik, поверьте, демография имеет самое прямое отношение к рынку недвижимости как и к развитию экономики страны в целом. ПЛЮС 1 млн. пенсионеров и МИНУС 1 млн. экономически активного населения в ближайшие 5 лет, - добавят около 10-15% к существующей налоговой нагрузке на работающих
Факторів які мають пряме відношення до РН - море , інше питання наскільки великий їх вплив . Демографічний вплив - мізерний . Ви чомусь берете тільки одну сторону медалі і забуваєте про іншу . Житло також зношується Не так швидко як люди , але ....
1 Рік __збудовано тис кв м ___ фонд тис кв м 2000 ____________ 5558 ___ 1015000 2001 ____________ 5939 ___ ________ 2002 ____________ 6073 ___ ________ 2003 ____________ 6433 ___ ________ 2004 ____________ 7566 ___ ________ 2005 ____________ 7816 ___ ________ 2006 ____________ 8628 ___ ________ 2007 ____________ 10244 ___ ________ 2008 ____________ 10496 ___ 1066000 Всього _________ 68753 Отже на 2000 було 1 015 000 + збудували 68 753 - є 1 066 000=17,753 млн кв м виведено з експлуатації в звязку з старінням нерухомості 2 За останні роки 2000-2009 збудовано 75,15 млн кв м ( 75,15 / 9 =8 млн кв м в рік ) , при житловому фонді в 1 066 млн кв м , термін використання житла , при таких темпах будівництва становить 1 066 / (8 збудовано - 2 виведенно ) = 177 роки , Ви зараз розповідаєте про хрущовки яким по 50 , так от Вам в них ще по 127 роки жити .
Як бачите є море причин по яким на сьогодні можна не розглядати данні вплив яких на ринок становить одиниці відсотків . Як Вам хоча б така Будуємо 8 млн кв м -- виводимо з експлуатації 2 млн кв м і при цьому термін служби повинен становити не менше 177 років
Таким чином навіть якщо населення буде і далі зменшуватись з швидкістю 1 % в рік , а будувати будемо з попередньою швидкістю , це просто призведе до зменшення необхідного на сьогодні ( 177 років ) терміну служби будинків на той самий 1 % , або приблизно на 2 роки . Таким чином через десять років середній термін служби будинку буде становити: не 177 а 155 років
budivelnik, я, по крайней мере, стараюсь не выходить за горизонт 5 лет в своих рассуждениях. Вы же оперируете столетиями Причем с такой же легкостью, как миллиардами гривень и миллионами людей, указывая как им стоило бы поступать.
Причем здесь хрущевки и будуемо 8, а 2 - выводим из эксплуатации Хрущевки УЖЕ СЕЙЧАС морально и материально устаревшие. По хорошему их надо сносить и на их месте строить новое просторное жилье. И так и произойдет рано или поздно, но уж никак не через 127 лет! Прийдет такое время, когда кварталы хрущевок пойдут под снос, а на их месте вырастут новые дома/ парки/ общ. здания. Это может случится и через 5 лет и через 20, и через 40, но такое будет обязательно.
Per-Cent написав:Как и обещал - выкладываю элементы модели прогнозируемого развития ситуации на РН. Для начала, давайте обратим свой взгляд на демографическую картинку.
Данные за 1991 - 2009 гг. взяты с укрстата, так что каждый может проверить, - прогноз развития до 2016 - математическая модель, учитывающая количество рожденных в предыдущие годы, ожидаемую продолжительность жизни, процент смертности по возрастам, ожидаемая рождаемость - как производная от количества детородного населения с коэф. поправки на уровень жизни (очень, знаете ли, влияет у нас!). Итак:
Комментарии: Как видно, очень пугающий тренд - уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. К сожалению, в связи с кризисом и уменьшением активной части населения (25-44 года), в дальнейшем это падение продолжится. И к 2016 году в этой категории 0-15 лет будет около 5.5 млн. человек
Поколение послевоенных бебе-бумеров (1945-1960 гг.), когда были запрещены аборты и у страны советов рождаемость была в приоритете номер один. Эти люди были молоды и энергичны в 80-х и 90-х гг. В 2000-х многие из них стали хорошими бизнесменами, а многие "инвесторами", в том числе и "инвесторами" РН.
Мы видим, что их было большинство в 1990 - 2000 гг. и они же являются фактором роста фиолетовой кривой (категория 45-64 лет) начиная уже с 2007 г. Это именно те люди, которые позволяют нам говорить о "стареющей экономике" Украины, они сейчас выходят на пенсию и тем самым повышают налоговую нагрузку на более молодых. Полагаю, что именно эти люди в большинстве своем являются ПРОДАВЦАМИ на РН
Категория молодежи 15-24 года (красная линия): до 2004 года - рост, затем - неуклонное снижение, которое будет ускорятся со временем, повторяя синюю кривую с запаздыванием в 15 лет, то есть уже начиная с этого года число молодежи будет стремительно уменьшаться.
25-44 года: тоже падает, и будет продолжать падать. Полагаю, что в большинстве своем эти люди - ПОКУПАТЕЛИ на РН.
Таким образом, развитие демографической ситуации на Украине никак не может способствовать росту цен на РН в перспективе 5-10 лет.
good job ! Это твердый факт, с которым можно работать. Ну конечно и других факторы есть. Тем не менее я бы учитывал при составлении средне и долгосрочных планов игроков на рынке.
Другие факторы, безусловно надо учитывать, к ним еще вернемся, демография - это база, фундамент, на котором будем строить дальше.
Мировые спекули к нам на РН пока не собираются возвращаться. Наши игроки, - это нечто вроде американских фондовых игроков середины 1929 года. Только там все случилось за 2 месяца (фонда все-таки), у нас все будет происходит несколько лет, и паяльники еще будут и яйца, как вы выражались в известном месте.... Все будет. Даже в Библии написано, что все, что люди считают новым, - на самом деле уже происходило и то, что происходит сейчас забудется в будущем и случится снова.
Природа человека, однако
P.S. Все больше склоняюсь к японскому сценарию, - медленное падение цен на РН в течении нескольких десятков лет.
Таки да ,
кроме японского сценария. Мне кажется сама природа экономических отношений в нашей стране не может гарантировать плавности и некой стабильности( что мы наблюдаем в Японии). У нас очень сильно выражено "сдесь и сейчас". А в развитых странах скорее "Сегодня живу так как работал вчера.Завтра будут жить как работал сегодня. Поэтому работаю сегодня на завтра"
Не буду растекаться по древу о нацональных особенностях украинского emerging market. Склоняюсь к очередным потрясениям и обвалу.
Востаннє редагувалось Енот в Чет 29 кві, 2010 11:09, всього редагувалось 1 раз.
Не так швидко як люди , але ....
- уменьшение рождаемости (голубая линия) - был переломлен, но количество детей 0-15 лет успело сократиться с 11 до 7 млн. человек. 
