Вопросы юристу по недвижимости

а можно простым языком объяснить?если у нотариуса заключили договор купли-продажи,а на регистрацию в БТИ пошли через два дня,то не может ли продавец за это время еще раз продать кому-нибудь эту же квартиру?

не обращайте внимания на эти глупости. к сожалению, уровень подготовки юристов в нашей стране оставляет желать лучшего

продублирую свой старый пост

закон четко определяет момент прекращения права собственности у продавца и возникновение оного у покупателя. разбираем по полочкам

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу
1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

заметили? державна реєстрація договору. идем дальше

Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість
1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Стаття 328. Підстави набуття права власності
1. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Стаття 334. Момент набуття права власності за договором
3. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
4. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

опять регистрация договора, а не права! нельзя зарегистрировать право, которое еще не возникло. теперь смотрим момент, а когда же право собственности прекращается у продавца

Стаття 346. Підстави припинення права власності
1. Право власності припиняється у разі:
1) відчуження власником свого майна;

відчуження считается состоявшимся после нотариального удостоверения и регистрации сделки в госреестре правочинов. право собственности не может висеть в воздухе, до момента его регистрации в БТИ!

да, чтобы продать нужно соблюсти ряд формальных процедур, в т.ч. и зарегистрировать свое право собственности и взять документ (справку-характеристику), который это подтверждает. это процедурный вопрос, который никак не влияет на наличие права собственности.

право собственности состоит из трех "китов" - право пользования, право владения, право распоряжения. в данном случае, регистрация права собственности нужна лишь для того, чтобы в полной мере воспользоваться правом распоряжения. на другие составляющие регистрация права собственности не влияет

[/quote]

Уважаемые господа
Кто-то сталкивался с такой темой: земля под многоквартирным домом находится в частной собственности.
Видела такой артефакт под Киевом. Я хочу представить последствия покупки такой квартиры: а если хозяин земли "передумал" и хочет использовать участок как-то еще? Кто ему запретит сказать жильцам "забираем свои кирпичи и выметаемся"? Что в таком случае будет с домом?
Ну вот как если КМДА/РДА (собственник) решит снести ветхий дом и построить на участке что-то новое, тогда жильцов переселят. А вот если хозяин земли частное лицо тогда что?

Уважаемые господа
Кто-то сталкивался с такой темой: земля под многоквартирным домом находится в частной собственности.
Видела такой артефакт под Киевом. Я хочу представить последствия покупки такой квартиры: а если хозяин земли "передумал" и хочет использовать участок как-то еще? Кто ему запретит сказать жильцам "забираем свои кирпичи и выметаемся"? Что в таком случае будет с домом?
Ну вот как если КМДА/РДА (собственник) решит снести ветхий дом и построить на участке что-то новое, тогда жильцов переселят. А вот если хозяин земли частное лицо тогда что?

это не артефакт, а повсеместная практика для загородного малоквартирного строительства. если у вас есть право собственности на квартиру, владелец земли вас оттуда "попросить" не сможет, т.к. процес строительства дома с ним наверняка согласован (зачастую собственники-физлица выступают заказчиками строительства да и непосредственными продавцами квартир).

квартира как объект недвижимого имущества - это не "кирпичи", а именно квартира в полном понимании этого слова и никто не вправе ее у вас отобрать.

например, в городе земля под многоквартирным домом может переходить из коммунальной собственности в государственную и наоборот. владельцам квартир это до лампочки, данный момент важен исключительно для организации, которая занимается обслуживанием недвижимости, расположенной на этом участке.

Повторю свой вопрос в надежде на ответ по сути без эмоций и ярлыков. Итак.
Стороны сделки заключили Предварительный договор о продаже квартиры у нотариуса.
Указана ответственность сторон при "необоснованном отказе от заключения договора купли-продажи". Условия стандартные. Отказ покупателя - аванс остается продавцу, отказ продавца - возврат им покупателю двойного размера аванса.
Но также есть еще следующие пункты:
1. Односторонний отказ от исполнения обязательств по данному договору не допускается, расторжение договора может произойти только по взаимному согласию сторон.
2. В случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Вопрос, если продавец заявляет покупателю об отказе от сделки и готов вернуть двойной размер аванса, то как следует правильно поступить для корректного оформления такого отказа от сделки?
Что делать, если покупатель будет продолжать настаивать на заключении сделки, утверждая, например, что он понес существенные издержки по взятию кредита, например, для заключения основного договора, хотя в предварительном договоре это обстоятельство нигде не фигурирует, но на словах покупатель об этом заявлял?
Как быть, если покупатель будет требовать сумму бОльшую, чем двойной аванс, мотивируя свои требования п.2 (см. выше по тексту)?
Будет ли такая ситуация являться препятствием для заключения сделки с другим покупателем, обязан ли продавец информировать другого покупателя, что у него есть неурегулированный спор с первым покупателем?

Вопрос, если продавец заявляет покупателю об отказе от сделки и готов вернуть двойной размер аванса, то как следует правильно поступить для корректного оформления такого отказа от сделки?

сделать нотариальное дополнительное соглашение к договору, в котором указать, что на основании пункта №__ договора, продавец в связи с невозможностью заключение основного договора купли-продажи уплачивает покупателю неустойку, а покупатель ее принимает, в связи с чем предварительный договор считается разорванным по соглашению сторон

Что делать, если покупатель будет продолжать настаивать на заключении сделки, утверждая, например, что он понес существенные издержки по взятию кредита, например, для заключения основного договора, хотя в предварительном договоре это обстоятельство нигде не фигурирует, но на словах покупатель об этом заявлял?

издержки покупателя продавца волновать не должны, т.к. его ответственность ограничена двойным размером гарантийного платежа, согласно условний предварительного договора.

Как быть, если покупатель будет требовать сумму бОльшую, чем двойной аванс, мотивируя свои требования п.2 (см. выше по тексту)?

слать его в сад (суд). шансов истребовать что-то большее, чем предусмотрено договором у него практически нет. если будет быковать - скажите, что вообще задаток не вернете. суды дело длительное и хлопотное, да и исполнение такого возможного решения суда может быть проблематичным для покупателя.

Будет ли такая ситуация являться препятствием для заключения сделки с другим покупателем, обязан ли продавец информировать другого покупателя, что у него есть неурегулированный спор с первым покупателем?

не думаю, что это препятствие. прямой обязанности информировать нового покупателя у продавца нет, т.к. предметом предварительного договора есть не квартира, а обязательства продавца.

кроме того, "старому покупателю", чтобы он смог доказать свое желание заключить основной договор, нужно направить такое письменное требование продавцу, с указанием времени и места возможной сделки купли-продажи. обычно стороны предварительного договора этот момент игнорируют. если сроки по предварительному договору скоро истекают, просто затяните ситуацию. потом легче будет бодаться

Таки да! Ломается этот гад нотариус так нахвиг, нахвиг его посылайте!
Вообще-то:
Пункт 253 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України предусматривает, что только в случае, если нотаріус, яким було накладено заборону щодо відчуження, позбавлений можливості вчинити нотаріальну дію щодо зняття заборони, то така нотаріальна дія може бути вчинена іншим нотаріусом

- Скажите, а почему Вы, человек с высшим образованием, ТАК себя ведете?
Вам, похоже, глубоко фиолетово до просьб на форуме. А вот унизить оппонента, доказать, что Вы умнее - "это наше все". Позор.
А ведь ничего противозаконного она не предлагает.А предлагает простое и юридически вполне возможное решение проблемы.

Rostik

Еще могу добавить, предложите вернуть двойной аванс при отказе от претензий к продавцу, письменного разумеется.
Будет проще договориться, и застрахуете себя от последующего иска.

мадам, вы для начала научитесь различать государственную регистрацию договора от регистрации права собственности, прежде чем других поучать.

державна реєстрація договору, яка передбачена статтею 334 ЦК - це внесення відомостей про угоду в державний реєстр правочинів, що здійснюється нотаріусом безпосередньо під час нотаріального посвідчення угоди. БТІ до даного процесу не має жодного відношення.

забаню за невігластво!

-А может Вас забанить? Для чего человек писала вот это:
"Чинне законодавство передбачає необхідність державної реєстрації не тільки договорів (правочинів), але і речових прав (право власності, право користування ....
Ігнорування вимог законодавства щодо державної реєстрації права власності є правопорушенням ....Поки громадянин або юр. особа не зареєструє право власності на об'єкт нерухомості, він не є його повноправним власником.
Значит,регистрацию договора купли- продажи - "государственная", а регистрации права собственности - "негосударственная"?
------------------------------------
пару явно не джентльменов превратили полезную тему в помойку ради удовлетворения своего самолюбия. А вот отвечать на прямо им адресованные вопросы, Драконам уже не интересно.

мадам, вы для начала научитесь различать государственную регистрацию договора от регистрации права собственности, прежде чем других поучать.

державна реєстрація договору, яка передбачена статтею 334 ЦК - це внесення відомостей про угоду в державний реєстр правочинів, що здійснюється нотаріусом безпосередньо під час нотаріального посвідчення угоди. БТІ до даного процесу не має жодного відношення.

забаню за невігластво!

-А может Вас забанить? Для чего человек писала вот это:
"Чинне законодавство передбачає необхідність державної реєстрації не тільки договорів (правочинів), але і речових прав (право власності, право користування ....
Ігнорування вимог законодавства щодо державної реєстрації права власності є правопорушенням ....Поки громадянин або юр. особа не зареєструє право власності на об'єкт нерухомості, він не є його повноправним власником.
Значит,регистрацию договора купли- продажи - "государственная", а регистрации права собственности - "негосударственная"?
------------------------------------
пару явно не джентльменов превратили полезную тему в помойку ради удовлетворения своего самолюбия. А вот отвечать на прямо им адресованные вопросы, Драконам уже не интересно.

причем тут самолюбие? право собственности возникает после госрегистрации сделки!

ст 334 ГК не имеет никакого отношения к регистрации права собственности в БТИ!

еще раз, для детей природы

да, чтобы продать нужно соблюсти ряд формальных процедур, в т.ч. и зарегистрировать свое право собственности и взять документ (справку-характеристику), который это подтверждает. это процедурный вопрос, который никак не влияет на наличие права собственности.

право собственности состоит из трех "китов" - право пользования, право владения, право распоряжения. в данном случае, регистрация права собственности нужна лишь для того, чтобы в полной мере воспользоваться правом распоряжения. на другие составляющие регистрация права собственности не влияет

а еще вот такой волнительный момент присутствует в моей скорой сделке...Хозяйка квартиры-пожилая,но вполне крепенькая и разумная женщина.Но действует под руководством своей зрелой дочери и взрослого внука(сбор справок,обсуждение процедуры подписания у нотариуса и т.д.)Договор задатка был лично ею подписан,паспорт показан.
Похожая история произошла у моей мамы в садовом товариществе,когда спустя 3мес.после продажи участка,продавец умерла,а родственники предъявили справку,что она была недееспособна(в нашей стране,оказывается,и такое можно сделать),деньги от сделки-вроде как неизвестно где,а суд постановил аннулировать сделку.Но там потеря у покупателя была в 7000дол.
Как можно себя подстраховать при покупке квартиры,все таки тут речь идет о совсем других деньгах...никаких доверенностей не будет,продавец на сделку придет сама лично.Это даже не обсуждается...
Но все равно страшно,зная пример того,чем все может обернуться...
Да,еще вопросик...А где кнопочка "Спасибо",ткните носом,не могу найти...а хочу поблагодарить за ответ...