Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012

Предвижу скепсис, но все же...
Может, сделать отдельную ветку, на которой будем обмениваться реальным опытом:
наверняка многие мониторят свои базы, наблюдают тенденции и делают выводы НЕ ДОЛГОСРОЧНЫЕ и НЕ АБСТРАКТНЫЕ, а по СВОИМ объектам.

Мне, например, очень интересно послушать, как дела у коллег - все то же, что у меня или как-то по-другому
Там же можно обсуждать технологии борьбы с риэлторством головного мозга.

Асбтрактные рассуждения с подобной ветки надо будет удалять. Хотя бы некоторое время можно будет читать что-то конкретное, не перелопачивая страницы флуда...

Ветку можно будет назвать, например, так: "опыт просмотров/реальных продаж/покупок в кратко и среднесрочной перспективе, обмен опытом".
Понятно, что все равно быстро начнут флудить, но хотя бы есть надежда, что удастся фильтровать и удалять мусор...

1. Вы живете одним днем? Летоисчисление начинается не от Рождества Христова, а от того, что вы утром проснулись? Квартира купленная в 2000 не может отбиться за 10 лет - цена выросла в 10 раз.
2. Вы читали, что я написал - куплена в 2008 году, сгенерирует средства на новую за 10 лет, но себя отобьет только за 20.
3. нет табличек не надо....

1 Ви купили квартиру в 2000 році , за 10 років здачі в оренду у Вас залишилась ця сама квартира + гроші за оренду отримані за цей період + бонуси за наявність цих грошей ( Ви могли покласти їх в банк під депо , зіїдити на відпочинок кожного року по 2-4 рази в рік або започаткувати новий бізнес)
2 А навіщо квартирі себе відбивати ? В 2008 - була 1 , пройшло 10 років - є 2 які питання ?
Заднім числом можна розповідати , що якби гроші 2008 , та витратити в березні 2009 , то станом на 2009 а не 2018 булоб 2 квартири, але якби в бабки між ногами були ... то вона б була дедкою
3 Табличок і не роблю , для Вас -дарма справа , Ви все одно не мислите математичними категоріями, у Вас ємоції цифри переважають .
Правда у реальному світі - все навпаки .
За чітко визначенну суму коштів - можна купити багато що , а за емоційні оповідання про завищенні на Ваш погляд ціни можна отримати у відповідь або ухмилку ( в кращому для Вас варіанті ) , або тейблом об фейс( якщо вже дуже емоційно будете переконувати продавця)

все - теряем самообладание? прав был jbe, прав...
Ну расскажите нам, Львовский математик об окупаемости, доходности и вашем знании математики.
Задача:
1 квартира куплена в 2008 году $100 000.
2 квартира куплена в 2012 году $50 000.
Упускаю ремонты и мебель, а то вы совсем потеряетесь, напишу проще, 1 квартира сразу в аренду, даже без ремонта и мебели, 2 квартира, то-же самое.
Итак - 2 квартиры, стоимостью в $150 000, сколько лет уйдет на окупаемость?

2. По поводу сказок риэлторов. На первый взгляд, все можно списать на проклятых риэлторов.
Но есть три момента:
Первое: риэлторам самим выгодно снижать цены и продавать больше, чем не продавать ничего в условиях стоячего рынка.
Второе: почему сказки риэлторов не мешали рынку падать в первом полугодии-2011?
Третье: сказки и трюки могут сработать в краткосрочном периоде, после чего все возвращается на круги своя. Полгода -это уже серьезный срок.

Значит, есть другие, более фундаментальные причины.
Я лично склоняюсь к тому, что в условиях мировой неопределенности продавцы предпочитают остаться с непроданным активом, чем продать дешевле.

ЖЖОТЕ !!!
1.РИЭЛТОРАМ НЕ ВЫГОДНО СНИЖАТЬ ЦЕНЫ !!!!! Им не интересно спорить с хозяином так как если сделка выгорит то чем выше цена тем выше доход !!!! Сейчас они выживаут исключительно на аренде 50%. Риэлтор никогда не будет отстаивать цену покупателя так как терять свои 100 $ давит земноводное.
Вы давно на показ ходили ? Сейчас на одного покупателя 2 риэлтора приходят и может хозяин.
2.Олени кончились.Остались хомяки.
3.Пример осенний ДЕХФОЛТ.И риэлторы идут лесом так как хомяки могут подвести под криминальную статью (вымогательство, сокрытие доходов и т.д.).

Я не считаю, что мое мнение (или ваше), сформулированное на данном форуме, может статистически повлиять на динамику цен. Мое + Ваше - врядли, а вот если сто -двести -тысяча... Так это и не единственный форум...Честно - не считаю реальность новой - все то же, что и раньше: строители держат цену кивая на себестоимость и собирая по крохам клиентов, уже ненадеясь поиметь в ближайшее время сверхприбыли, а надеясь дожить(доработать) до тех светлых времен, когда пузырь снова начнет надуваться. А "пересични" продаваны глядя друг на друга и на цены первички - тоже держат цены надеясь на очередное "весенне-осеннее Аживление". ИМХО

1. Мне кажется, что не стоит мнить себя кукловодами и ждать, пока "темный народ" прогнется под ваши фантазии. Ну почему сразу - кукловодами? Люди на форуме высказывают свои мыслт - верить им или нет - дело каждого читающего - всего-то делов. Другой вопрос, что все аргументы с обеих сторон на этом форуме уже десятки раз озвучены и повторены и остается лишь верить им или нет...

Подобные вещи только обесценивают форум для его молчаливых читателей -они видят бессмысленность и заангажированность некоторых мнений, люди же не глупее вас или меня.

Продолжая постить мантры в надежде на обвал вы просто уменьшаете долю адекватных посетителей форума, им становится не интересно. Это касается любых мантр, разумеется. Вот тут не понял - имеется ввиду, что именно я постю мантры? Не помню за собой такого!! А то, что считаю сложившийся на КРН уровень цен завышенным - правда.

2. По поводу новой/не новой реальности, повторяю свои вопросы -если ничего не изменилось, тогда почему в первом полугодии 2011 все падало, а теперь уперлось?
Продавцы те же, риэлторы те же, жизнь лучше не становится, тогда почему цены замерли, откуда взялся платежеспособный спрос? Или спроса нет, а хотелки такие -тогда почему они вдруг изменили тенденцию? Вот это тема для обсуждения, ИМХО, в отличие от несбывшихся надежд отдельных теоретиков.

Я для себя так и не решил пока - действительно ли наблюдался условный всплеск покупок во втором полугодии 2011 (оф.статистике не очень доверяю).

По имеющейся у меня достаточно достоверной информации определенный всплеск в конце года был по крайней мере у одного крупного застройщика - но связанный, в перую очередь - со здачей объекта и более-менее удобоваримой ценой (одной из самых низких на рынке). По вторичке - затишье...

Реалист
1. Конечно же, я не имел в виду конкретно ваши "мантры".
2. Поскольку я ориентирован на вторичку, а там затишье, то не вполне очевидно, что именно держит вторичку - то, что по первичке пошло легкое оживление или еще что-то...

vragina простите, ваши метафоры мне не вполне понятны по всем трем пунктам.

Несколько разные факторы влияют на аренду и продажу. Что влияет на цену аренды в первую очередь? Количество работы, зарплата и, как следствие, количество желающих приехать в Киев жить. Вряд ли кто-то станет спорить.

Поэтому, ИМХО, именно так, как я и написал.

Ціна аренди напряму впливає на ціну продажу. При високій аренді і низьких цінах продажу квартири скуповують для здачі в аренду.
Ви прогнозуєте 500$ аренди при вартосты 45000$, це більше 13% річних. При ставках по депо ~8-9 і аренді 13% є всі умови для росту
Для 1к хрущів біля метро по 30к$ потрібне значне падіння аренди і зарплат.

Попрошу Вас тогда прокомментировать следующее:

Однокомнатный евро-хрущ на Дорогожичах (ул. Тимофея Шамрыло, 3. Пятый этаж. 30 квадратов общей площади. Это если быть уж совсем точным)
2007 год. Продажа - 110К. Аренда - 500.
2012 год. Продажа - 70К. Аренда - 500.

Позвольте свое ИМХО.
Если уж идет сравние по ставкам (а не для жизни и решения прочих жилищных проблем), мне кажется, что ставку правильнее брать гривневую, а не доларовую. Несмотря на всю неприязнь к слову гривна.
В таком случае ситуация обретает совершенно иной характер.

Хорошо , наличие самой проблемки - это не факт ? Вы что угодно можете писать , но это визуальный факт ступора РН , который видно и не скрыть ...

ПС И кто то же их покупает на торгах , а значит это сделка , но вот эдак так в 10 раз дешевле !!!

Да факт, никто ж не спорит. Но в сегодняшних условиях пусть "кто-то" и покупает. Я же написал "ИМХО" - т.е. лично мне "стремно". Только видно это - кому? Сильно ли среднестатистический киевлянин вникает в кредитные портфели банков? Размышляет на тему качества активов и пассивов? Понимает, что такое ликвидность залога? Походите на просмотры вторички - посмотрите КАКИЕ люди продают эту самую "вожделенную" недвигу. Может, и измените свое мнение.

и какие же люди, интересно ?

А этот форум... для меня это индикатор - вот когда на нем большинство уверует в рост цен - значит добрались до дна...[/color]

имхо, совершенно наоборот в 2007 абсолютное большинство верило в вечный рост, примерно к 2013 очень сложно будет найти человека, который не будет верить в "патриста". на самом дне все обычно хотят продать, безнадега и т.д. (если брать мировые финансовые рынки, весна 2009 - именно такой момент). чем больше растет - тем больше народу хочет купить - посмотрите на золото если пенсионер бежит в ощад за слиточком, а чистильщик обуви рассуждает о выгодности вложений в акции - значит ключевая точка где-то рядом. большинство всегда ошибается, зарабатывает меньшинство. это аксиома рыночных движений

Я уже задавал здесь на форуме этот вопрос, на что был ответ - подумаешь, форум, да его читает не больше 3% продавцов и он ни на что не влияет. Категорически не согласен! Цены обрушить или резко поднять - он конечно не сможет, но повлиять на темпы изменения стереотипов продаванов/покупанов - вполне...

нереал. очень мало людей способны изменить свое мнение, даже если им предоставить на блюдечке неопровержимые факты. абсолютное большинство приходит со своим сложившимся мнением по рынку, и с ним же и уходит. 50-80 человек активно читающих каждый день, 150 человек раз в неделю заходит, общее количество читателей вряд ли более 300. сколько их них активные игроки на рынке (покупатели/продавцы)? уверен, не более половины. сколько из них живут в киеве? еще -20%. на что они могут повлиять?

Мне тоже интересно влияние форумов на тенденции
Позанимался раскопками занимательного феномена из личных впечатлений.
Когда-то (19/01/2011) написал на форуме Домик такой пост (цитирую часть):

"Из того, что попадало в поле моего зрения (однушки в Шевченковском):
Гонты, 7. Последнее авизо предлагает несколько 40-метровых квартир по 65 туе. Дом еще не заселен, но почти готов. На фоне окружающих 30-метровых хрущей по 60 туе уже просматривается тенденция опускания на грешную землю. Совсем недавно минимальная цена предложения в этом доме была порядка 90 туе (метраж был больше). Сегодня я бы дал 40. Понимаю, что на эту сумму продавцы еще не созрели, потому не предлагаю."

Чтобы не затруднять вас, раскопал в Авизо за 18.01.2001 эти объявления (скопировал все по дому):
Гонти І 7
9/22пов, 40/20.6/12, Новий будинок 2010 року. Після будівельників., 65000у.о., торг.
–––» устаревшее объявление, контакты не показаны «–––

Гонты, 7, 15/22-эт. дома, 40/16/10, дом сдан, лучшая цена в районе, 72000у.е., с оформлением, без комиссии.
–––» устаревшее объявление, контакты не показаны «–––

Гонты ул. 7, 16/25 новострой, кирпичный дом; 40/16/11, холл 6 кв.м, чистовая отделка. Документы готовы. 65000 у.е.
–––» устаревшее объявление, контакты не показаны «–––

Гонты ул., 7, 10/24 кирп., 40/16/10.2 кв.м, H=3м, деревянные стеклопакеты, з/б, с/у совм., на парк, подземный паркинг, сдан, выдержка БТИ, метро - 10 минут, 83000у.е., торг.
–––» устаревшее объявление, контакты не показаны «–––

Гонты ул., 7, 4/22-эт. мон.-карк. дома, 48.6/20.6/12, новострой, документы готовы, отделка после строителей, лодж. застекл., на парк, рядом метро, 110000у.е., без посредников.
–––» устаревшее объявление, контакты не показаны «–––

В следующем вторничном Авизо уже было два объявления по 68 туе, еще через неделю - одно по 68, а еще через неделю - 82 минимальная, дальше - вернулись к 90 и около.

Конечно, я не могу утверждать, что моя писанина на Домике имела прямое влияние на описанную динамику хотелок. Возможно, были звонки продавцам по минимальным ценам предложений, и цены опять вернулись к неадеквату.
Отака от х...я, малятки (с., дід Панас)