Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

Це ж все приблизно
Тепер по запитанням
1 Відчислення місту не включено ( хоча 50 за землю в м2 приблизно = 5% , тому в різних містах можуть бути різні варіанти)
2 Гаск - цікава штука звичайно , фантазуючи можна сказати так - до 5 доларів м2 можна легко вкластись.
3 Комунікації включені по мінімуму( все вже є на майданчику і з потрібними потужностями , плата тільки за підключення)
4 Право власності - це вже як правило головний біль кінцевого споживача

Тому при мінімальній ціні в 1000 доларів( як правило це тільки КГС) , середня ціна м2 становить 1500 доларів/м2 ( тобто в цих 500 і включені всі додаткові накрутки держави(податки)/виробника(прибутки)/громади(відчислення-ремонт-земля і так далі))

Киевские реалии несколько иные.
1. Есть официальная плата за аренду земельного участка... есть неофициальная плата за решение о выделении земельного участка... а есть 5% жилых площадей сдаваемого дома, (это отдельный, официальный, безусловный побор города Киева)
3. Такого чтобы все было на участке и в нужных мощностях в Киеве не бывает и учитывая нарастающий износ коммуникаций не будет. (Варианты застройки Киевгорстроем или ДБК 4 целых микрорайонов на намытых площадках имею другую калькуляцию).
В среднем на средний высотный дом строим трансформаторную подстанцию, тянем в среднем 1-3 км кабель к ней. Тянем 0,5-1,5 км холодная,горячая вода канализация, отопление, часто есть необходимость построить канализационный коллектор.
4. В Киеве, право собственности принято оформлять силами и за счет застройщика и класть в клюв инвестору.

Спасибо за оперативный и обстоятельный ответ. Из сметы вижу, что себестоимость кв.м. для инд.застройщика (зарплата+материалы), без учета налога на зп, стоимости земли, стоимости проекта и т.п., будет равна примерно 650 у.е кв.м. Это примерно в 1.5 раза больше, чем получается у "самостроевцнв" со StroimDom. Почему так?

Врахуйте додатково
1 - в багатоповерхівці будується 1,5 м2 а продається 1 м2 ( в приватному будинку ціна будівництва ділиться на всю площу будинку, тобто 100% збудованого вважаються корисною площею )
2 Всі хто займаються самобудом в жодному з своїх кошторисів не враховують кошти які вони не виплатили собі за роботи які виконали самостійно + головним в їх будівництві є економія коштів , а тому як правило будови розтягуються на роки і в них не враховуються вартість грошових коштів заморожених на тривалі періоди ( так як кошти власні то ними можна знехтувати . чого не можна робити в комерційній забудові)
3 В мене в підписі є ссилочка на гілку кошторис будівництва приватного будинку.Якщо маєте бажання розгляньте її уважніше
3 В моєму будівництві я рахую собівартість в межах 500 доларів/м2 (тобто будуючи наприклад 1000 м2 з яких до продажу 850 м2(150 м2 підїзди+сходові+підвали+горища - будуються але не продаються) я вважаю собівартістю будівництва 425000 доларів( 850 х 500 = 425 000).
Таким чином можна написати що собівартість будівництва будівлі - наприклад 425 доларів/м2 і це також буде вірним.

ПС
При цьому хотів би наголосити
В моїх проектах вартість земельної ділянки слабо впливає на вартість м2 . адже на ділянці в 12 соток я в стані збудувати 1000 м2 продаваємих площ.
Тому в м2 вартість землі = 20 доларів
Так як Ви будете купувати таку саму ділянку в 8-12 соток з вартістю 10-20Кдоларів і будувати на ній 150-200 м2 ( більше для однієї сімї не доцільно) - то вклад вартості землі в м2 може сягати й 150 доларів на м2
Тобто моїх __________________425 (400 собівартість будівництва + 25 земля)
Для Вас може перетворитись в 550 (400 собівартість будівництва + 150 земля)

ППС
Додатково слідврахувати ситуацію з інженерією
Одна справа коли електричний стовп на відстані до 40 м + газ/вода на відстані до 100 м + є можливість скидання відфільтрованої води - тоді проблеми не має і в 400 вкладетесь
А от якщо не дай бог Вам прийдеться стависти свій трансформатор( кошти за який ви можливо частково і повернете) або тягнути газ/воду на відстань в 1000 м - тоді ясно що ціни прийдеться коригувати.

Вроде бы все логично. Строится 1.5м, а продается 1м. Поэтому и себестоимость кв.м. должна быть выше... Логично, да не совсем... Потолок одной квартиры является полом для другой, стены тоже общие между квартирами. Затраты на фундамент, кровлю, коммуникации также распределяются на всех... Так что, пардон, но мои сомнения насчет себестоимости строительства многоквартирных домов Вы не развеяли...

Вроде бы все логично. Строится 1.5м, а продается 1м. Поэтому и себестоимость кв.м. должна быть выше... Логично, да не совсем... Потолок одной квартиры является полом для другой, стены тоже общие между квартирами. Затраты на фундамент, кровлю, коммуникации также распределяются на всех... Так что, пардон, но мои сомнения насчет себестоимости строительства многоквартирных домов Вы не развеяли...

Ніколи не ставив собі за мету - добитись довіри на слово.
Для порівняння
а - на фундаменті 3 поверхового будинку - стоїть 3 поверхи, на фундаменті 15 поверхового - стоїть 15 поверхів
Як думаєте в скільки разів фундамент 15 поверхового дорожчий від фундаменту 3 поверхового ?
б - перший поверх 3 поверхового несе на собі 2 поерхи , другий - 1 поверх
перший поверх 15 поверхового несе на собі 14 поверхів
другий - 13 .... і так далі
Як думаєте середня вартість поверху ( який міцніший а значить і важчий) який несе на собі навантаження від 7 поверхів ( середнє навантаження поверху в 15 поверховому) - дорожча чи дешевша середньої вартості поверху який несе на собі навантаження 2 поверхів
в - інженерія в багатоповерхівці ( для того щоб вода дійшла до 3 поверху=10 м - достатньо 1 атмосфери , а для того щоб на 15 поверх - потрібно 4,5 атмосфери) - як думаєте - вартість рішення з надлишковим тиском в 1 атмосферу і 4,5 атмосфери - однакові чи ні ?+ врахуйте що на кожному поверсі до крану бажано подати однаковий тиск , бо +4,5 атмосфери на 1 поверсі по відношенню до останнього-вам руки повідрізає.

Тому
Зявляться конкретніші запитання - звертайтесь.

Це ж все приблизно
Тепер по запитанням
1 Відчислення місту не включено ( хоча 50 за землю в м2 приблизно = 5% , тому в різних містах можуть бути різні варіанти)
2 Гаск - цікава штука звичайно , фантазуючи можна сказати так - до 5 доларів м2 можна легко вкластись.
3 Комунікації включені по мінімуму( все вже є на майданчику і з потрібними потужностями , плата тільки за підключення)
4 Право власності - це вже як правило головний біль кінцевого споживача

Тому при мінімальній ціні в 1000 доларів( як правило це тільки КГС) , середня ціна м2 становить 1500 доларів/м2 ( тобто в цих 500 і включені всі додаткові накрутки держави(податки)/виробника(прибутки)/громади(відчислення-ремонт-земля і так далі))

Киевские реалии несколько иные.
1. Есть официальная плата за аренду земельного участка... есть неофициальная плата за решение о выделении земельного участка... а есть 5% жилых площадей сдаваемого дома, (это отдельный, официальный, безусловный побор города Киева)
3. Такого чтобы все было на участке и в нужных мощностях в Киеве не бывает и учитывая нарастающий износ коммуникаций не будет. (Варианты застройки Киевгорстроем или ДБК 4 целых микрорайонов на намытых площадках имею другую калькуляцию).
В среднем на средний высотный дом строим трансформаторную подстанцию, тянем в среднем 1-3 км кабель к ней. Тянем 0,5-1,5 км холодная,горячая вода канализация, отопление, часто есть необходимость построить канализационный коллектор.
4. В Киеве, право собственности принято оформлять силами и за счет застройщика и класть в клюв инвестору.

Печалька ....
Але все вищеописане для мене не дивина , тому й виступаю за те що в сьогоднішній системі координат і оподаткування в державі - ціна в 1500 доларів за м2 того що продається - не є вже й таким супер прибутковим варіантом
Даром звичайно ніхто не працює - але ......

Вроде бы все логично. Строится 1.5м, а продается 1м. Поэтому и себестоимость кв.м. должна быть выше... Логично, да не совсем... Потолок одной квартиры является полом для другой, стены тоже общие между квартирами. Затраты на фундамент, кровлю, коммуникации также распределяются на всех... Так что, пардон, но мои сомнения насчет себестоимости строительства многоквартирных домов Вы не развеяли...

Ніколи не ставив собі за мету - добитись довіри на слово.
Для порівняння
а - на фундаменті 3 поверхового будинку - стоїть 3 поверхи, на фундаменті 15 поверхового - стоїть 15 поверхів
Як думаєте в скільки разів фундамент 15 поверхового дорожчий від фундаменту 3 поверхового ?
б - перший поверх 3 поверхового несе на собі 2 поерхи , другий - 1 поверх
перший поверх 15 поверхового несе на собі 14 поверхів
другий - 13 .... і так далі
Як думаєте середня вартість поверху ( який міцніший а значить і важчий) який несе на собі навантаження від 7 поверхів ( середнє навантаження поверху в 15 поверховому) - дорожча чи дешевша середньої вартості поверху який несе на собі навантаження 2 поверхів
в - інженерія в багатоповерхівці ( для того щоб вода дійшла до 3 поверху=10 м - достатньо 1 атмосфери , а для того щоб на 15 поверх - потрібно 4,5 атмосфери) - як думаєте - вартість рішення з надлишковим тиском в 1 атмосферу і 4,5 атмосфери - однакові чи ні ?+ врахуйте що на кожному поверсі до крану бажано подати однаковий тиск , бо +4,5 атмосфери на 1 поверсі по відношенню до останнього-вам руки повідрізає.

Тому
Зявляться конкретніші запитання - звертайтесь.

а) стоимость фундамента для 15-этажног дома несомненно выше, чем 3-этажного. Но логика подсказывает, что зависимость стоимости фундамента от этажности не носит линейный характер. Т.е. стоимость фундамента для 15 этажей НЕ будет в 5 раз дороже, чем для 3-х. Может раза в 2-3...

б) толщина несущих стен при строительстве многоэтажки дедовским методом из кирпича уменьшается (сверху вниз) всего на пол-кирпича каждые 3 этажа. Современная технология монолито-каркасов лишена этого недостатка, там себестоимость метра не зависит от этажа.

в) инженерия многоэтажки конечно дорогая, затраты будут распределяться аналогично п. А.

Да и здравый смысл подсказывает, что себестоимиость метра в многоэтажке НЕ может быть выше, чем при инд. строительстве. А если еще учесть, из какого г0вна нынче лепят многоэтажки, то и подавно...

б) толщина несущих стен при строительстве многоэтажки дедовским методом из кирпича уменьшается (сверху вниз) всего на пол-кирпича каждые 3 этажа. Современная технология монолито-каркасов лишена этого недостатка, там себестоимость метра не зависит от этажа.

Чушь. Вы можете лично убедиться в том, что на нижних этажах монолит толще, а на верхних - тоньше. Новострой на Богатырской - вперед на изучение

здравый смысл подсказывает, что себестоимиость метра в многоэтажке НЕ может быть выше, чем при инд. строительстве.

плохой у вас здравый смысл

А если еще учесть, из какого г0вна нынче лепят многоэтажки, то и подавно...

из какого?

здравый смысл подсказывает, что себестоимиость метра в многоэтажке НЕ может быть выше, чем при инд. строительстве.

плохой у вас здравый смысл

А если еще учесть, из какого г0вна нынче лепят многоэтажки, то и подавно...

из какого?

Роман, я так понимаю, вы построили свой дом и составили смету на строительство многоэтажки? Ну или по крайней мере можете аргументированно обосновать вашу "здравую логику"?

Насчет материала... Если предпочитаете жить в доме, стены которого построены из бетонных блоков и утеплены пенопластом непонятно какого качества - привет вам и вашим детям...

«Воздвиженка» — квартал для настоящей элиты. До 2008-го года квадратный метр жилья здесь стоил 15 тысяч долларов. а сейчас Стоимость одного квадратного метра жилой площади начинается приблизительно от $3500 инвестиция отбилась уже 5 раз!

Нет там цены 3500. 2500 - максимум 3000. При чем это на не очень больших площадях.

Да и здравый смысл подсказывает, что себестоимиость метра в многоэтажке НЕ может быть выше, чем при инд. строительстве.

Здравый смысл подсказывает, что себестоимость может быть любой, какую только способна стерпеть бумага и ипотечники\инвесторы