Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

а никто не подумал, что доход от аренды привязан к гривне. и если будет девальвация - то цена на аренду так и останется на прежнем месте. недвига скорее всего подешевеет если по нормальному считать в долларах. короче от девала уменьшится прибыльность в долларах от сдачи в аренду.
предпосылок для роста цен на аренду я не вижу - зарплаты не увеличиваются, чисельность населения по стране сокращается, в экономике вообще ничего хорошего. и без девала цены на аренду рвутся вниз
потому что платить 1 среднюю зарплату за аренду однухи - очень невыгодно.

На мій погляд Ви робите всього одну - але дуже серьозну помилку - яка приводить до невірних висновків
1 Оренда привязана не до валюти , а до середнього доходу на території де знаходиться житло
2 Ціна також привязана до доходів . при чому з двох сторін
З однієї (верхня межа) - ціна обмежується доходами покупців
З другої ( нижня межа) - ціна обмежується доходами виробника
3 Так як станом на сьогодні доходи і виробників і потенційних покупців на найнижчому рівні - то ясно що можливість росту- має більше шансів ніж можливість подальшого падіння ( дуже вже падати нікуди - доходи будівельників не позволяють.Один з прикладів - я , доходи від будівництва - зменшились що привело до автоматичного зменшення привабливості в цій галузі діяльності і як наслідок зменшення обємів виробництва)

Строитель, начинаете правильно, а заканчиваете - нет.
Вы не знаете, на самой низкой отметке сейчас доходы, или не на самой.
То, что стоимость первички приближается к расходам на строительство вовсе не обозначает, что цене некуда двигаться дальше вниз.
Что, бизнес никогда не работает в убыток? Рынок всегда благосклонен к бизнесменам и расстилает красную дорожку? Увы, нет. Да, могут сократить, или прекратить строить. Кол-во предложения снизится. Но это не значит, что вмиг куда-то денутся другие экономические предпосылки для дальнейшего снижения стоимости.

Я об этом громче всех кричал - недвижимость не защищает от девальвационного риска и подвержена заражению всеми болезнями национальной экономики

Дивні Ви якісь
Від девальваційного ризику не захищає на 100% ніщо.
Простий приклад
Курс євро/долар , який танцює від 1долар=1 євро до 1,6 долар =1 євро
Виходить що західноєвропейська нерухомість так само як нерухомість США не захищає від девальвації власної валюти, але це при умові....
Що Ви пробуєте вийти за межі дії цієї валюти.

Простий приклад
Яка Вам різниця скільки американських доларів коштує Ваше житло в якому Ви живете.
Для Вас було 100-200 Ваших місячних доходів - так і залишилось
А те що змінився в американських доларах як Ваш( так і середньоукраїнський) середній дохід - для Вас яка різниця у випадку коли Ви до США не збираєтесь ( а тих хто за кордон не збирається - приблизно 90% населення України)

Для своей, в которой живу и нет ни желания, ни причин для продажи - никак не зависит.
Если же рассматриваем как инвестицию - разница есть. Потому что при девальвации местных валют повышается покупательная способность валют фондирования, как доллар США и Евро.
Вам не нужно ехать в США, вы можете на свои доллары в Украине купить больше, чем до девальвации

а никто не подумал, что доход от аренды привязан к гривне. и если будет девальвация - то цена на аренду так и останется на прежнем месте. недвига скорее всего подешевеет если по нормальному считать в долларах. короче от девала уменьшится прибыльность в долларах от сдачи в аренду.
предпосылок для роста цен на аренду я не вижу - зарплаты не увеличиваются, чисельность населения по стране сокращается, в экономике вообще ничего хорошего. и без девала цены на аренду рвутся вниз
потому что платить 1 среднюю зарплату за аренду однухи - очень невыгодно.

На мій погляд Ви робите всього одну - але дуже серьозну помилку - яка приводить до невірних висновків
1 Оренда привязана не до валюти , а до середнього доходу на території де знаходиться житло
2 Ціна також привязана до доходів . при чому з двох сторін
З однієї (верхня межа) - ціна обмежується доходами покупців
З другої ( нижня межа) - ціна обмежується доходами виробника
3 Так як станом на сьогодні доходи і виробників і потенційних покупців на найнижчому рівні - то ясно що можливість росту- має більше шансів ніж можливість подальшого падіння ( дуже вже падати нікуди - доходи будівельників не позволяють.Один з прикладів - я , доходи від будівництва - зменшились що привело до автоматичного зменшення привабливості в цій галузі діяльності і як наслідок зменшення обємів виробництва)

Строитель, начинаете правильно, а заканчиваете - нет.
Вы не знаете, на самой низкой отметке сейчас доходы, или не на самой.

А яка Вам різниця на якому рівні доходи ?, якщо сьогоднішня ціна формується на базі сьогоднішніх доходів ( + колишніх заощаджень+майбутніх очікувань) , тому якщо ціна впада нижче внаслідок того що впали Ваші доходи - Вам це як допоможе ? Було 100-200 місяних доходів і залишиться 100-200 колишніх доходів

То, что стоимость первички приближается к расходам на строительство вовсе не обозначает, что цене некуда двигаться дальше вниз.
Что, бизнес никогда не работает в убыток? Рынок всегда благосклонен к бизнесменам и расстилает красную дорожку? Увы, нет. Да, могут сократить, или прекратить строить. Кол-во предложения снизится. Но это не значит, что вмиг куда-то денутся другие экономические предпосылки для дальнейшего снижения стоимости.

Чи ближча вартість продажу до вартості створення - тим менше бажаючих цим займатись і тим менше капіталовкладень в цю галузь йде - що автоматично приводить зо зменшення пропозиції вплоть до повної зупинки будівництва.

Тобто
Якщо будівельникам потрібно буде продавати нижче рівня собівартості+інфляція , то на протязі 5 років зупиниться все житлове будівництва

Если же рассматриваем как инвестицию - разница есть. Потому что при девальвации местных валют повышается покупательная способность валют фондирования, как доллар США и Евро.

Падає інвестиційна привабливість=зменшення надходжень грошей на данний сегмент ринку=зменшення обємів( а не ціни)

золото высоколиквидно, недвижимость низко ликвидна, или вообще не ликвидна.
Золото легко траспортировать в том числе скрытно - квартира не транспортабельна.
Золото никогда не стоило 0,0, а недвижимость стоила и стоит - ничего, то есть ноль.

Я согласен с первыми двумя утверждениями, и об обоих писал практически теми же словами.
А вот 3-й аргумент очень странный. Почему это недвига стОит ничего?????[/quote]
Так все очень просто - сколько сегодня стоит квартира в Дамаске? А ведь цены были киевские...[/quote]
это да, просто сейчас Франт будет кричать, что Украина не Сирия. И вообще-то будет прав.
Я приводил, на мой взгляд, более удачный приме - Детройт в благополучной стране США, которая деньги для всего мира печатает...[/quote]
в Сирии сейчас гражданская война, сравнивать нет смысла. В период войны у нас золото меняли на хлеб 1 к 1.
А Ваш "удачный пример" Детройт сравним с райцентрами, например, Луганской области.
А Вы КРН сравните с рынком недвижимости Нью Йорка!

На мій погляд Ви робите всього одну - але дуже серьозну помилку - яка приводить до невірних висновків
1 Оренда привязана не до валюти , а до середнього доходу на території де знаходиться житло
2 Ціна також привязана до доходів . при чому з двох сторін
З однієї (верхня межа) - ціна обмежується доходами покупців
З другої ( нижня межа) - ціна обмежується доходами виробника
3 Так як станом на сьогодні доходи і виробників і потенційних покупців на найнижчому рівні - то ясно що можливість росту- має більше шансів ніж можливість подальшого падіння ( дуже вже падати нікуди - доходи будівельників не позволяють.Один з прикладів - я , доходи від будівництва - зменшились що привело до автоматичного зменшення привабливості в цій галузі діяльності і як наслідок зменшення обємів виробництва)

Строитель, начинаете правильно, а заканчиваете - нет.
Вы не знаете, на самой низкой отметке сейчас доходы, или не на самой.

А яка Вам різниця на якому рівні доходи ?, якщо сьогоднішня ціна формується на базі сьогоднішніх доходів ( + колишніх заощаджень+майбутніх очікувань) , тому якщо ціна впада нижче внаслідок того що впали Ваші доходи - Вам це як допоможе ? Було 100-200 місяних доходів і залишиться 100-200 колишніх доходів

То, что стоимость первички приближается к расходам на строительство вовсе не обозначает, что цене некуда двигаться дальше вниз.
Что, бизнес никогда не работает в убыток? Рынок всегда благосклонен к бизнесменам и расстилает красную дорожку? Увы, нет. Да, могут сократить, или прекратить строить. Кол-во предложения снизится. Но это не значит, что вмиг куда-то денутся другие экономические предпосылки для дальнейшего снижения стоимости.

Чи ближча вартість продажу до вартості створення - тим менше бажаючих цим займатись і тим менше капіталовкладень в цю галузь йде - що автоматично приводить зо зменшення пропозиції вплоть до повної зупинки будівництва.

Тобто
Якщо будівельникам потрібно буде продавати нижче рівня собівартості+інфляція , то на протязі 5 років зупиниться все житлове будівництва

Правильно - при снижении цен на недвигу сокращаются инвестиции в отрасль, в итоге сокращается кол-во нового жилья.
Мой аргумент в другом - вы утверждаете, что этот дефицит непременно развернет цену, а я утверждаю, что это НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО произойдет.
Учитывайте фактор товара-заменителя. В нашем случае это вторичка. Если прирост объема выставляемой на продажу вторички выше размере создаваемого дефицита рынка первички, цена будет продолжать снижаться

Дивні Ви якісь
Від девальваційного ризику не захищає на 100% ніщо.
Простий приклад
Курс євро/долар , який танцює від 1долар=1 євро до 1,6 долар =1 євро
Виходить що західноєвропейська нерухомість так само як нерухомість США не захищає від девальвації власної валюти, але це при умові....
Що Ви пробуєте вийти за межі дії цієї валюти.

Простий приклад
Яка Вам різниця скільки американських доларів коштує Ваше житло в якому Ви живете.
Для Вас було 100-200 Ваших місячних доходів - так і залишилось
А те що змінився в американських доларах як Ваш( так і середньоукраїнський) середній дохід - для Вас яка різниця у випадку коли Ви до США не збираєтесь ( а тих хто за кордон не збирається - приблизно 90% населення України)

Для своей, в которой живу и нет ни желания, ни причин для продажи - никак не зависит.
Если же рассматриваем как инвестицию - разница есть. Потому что при девальвации местных валют повышается покупательная способность валют фондирования, как доллар США и Евро.
Вам не нужно ехать в США, вы можете на свои доллары в Украине купить больше, чем до девальвации

Даже не пробуйте спорить с этим ником, кроме 20 страниц об "эта стена кривая, а не линейка" не будет никакого толку.

В том-то и дело, теоретически - возможно, не спорю. Но очень интересно бы увидеть что-то вроде: купил квартиру в 1990, к 2000 году она сгенерировала вторую, а к 2010 - еще по одной каждая. .

Теоретически и если считать "грязными" (только деньги полученные за аренду, без вычетов налогов, простоев и апргрейдов объекта) пожалуй за за 12 лет (с 2000 по 2012) и "накапает" сумма на вторую квартирку эконом-сегмента. Только на практике расходы всё-таки по объекту несутся и простои будут. И по Киеву грубо одна 1к эконом-сегмента сгененирует ещё одну где-то за 13-14 лет.

а никто не подумал, что доход от аренды привязан к гривне. и если будет девальвация - то цена на аренду так и останется на прежнем месте. недвига скорее всего подешевеет если по нормальному считать в долларах. короче от девала уменьшится прибыльность в долларах от сдачи в аренду.

предпосылок для роста цен на аренду я не вижу - зарплаты не увеличиваются, чисельность населения по стране сокращается, в экономике вообще ничего хорошего. и без девала цены на аренду рвутся вниз
потому что платить 1 среднюю зарплату за аренду однухи - очень невыгодно.

девальвации особой пока не будет.
спрос на аренду эконом класса не падает.цены даже чуть подросли за три года.

В том-то и дело, теоретически - возможно, не спорю. Но очень интересно бы увидеть что-то вроде: купил квартиру в 1990, к 2000 году она сгенерировала вторую, а к 2010 - еще по одной каждая. .

Теоретически и если считать "грязными" (только деньги полученные за аренду, без вычетов налогов, простоев и апргрейдов объекта) пожалуй за за 12 лет (с 2000 по 2012) и "накапает" сумма на вторую квартирку эконом-сегмента. Только на практике расходы всё-таки по объекту несутся и простои будут. И по Киеву грубо одна 1к эконом-сегмента сгененирует ещё одну где-то за 13-14 лет.

а никто не подумал, что доход от аренды привязан к гривне. и если будет девальвация - то цена на аренду так и останется на прежнем месте. недвига скорее всего подешевеет если по нормальному считать в долларах. короче от девала уменьшится прибыльность в долларах от сдачи в аренду.

предпосылок для роста цен на аренду я не вижу - зарплаты не увеличиваются, чисельность населения по стране сокращается, в экономике вообще ничего хорошего. и без девала цены на аренду рвутся вниз
потому что платить 1 среднюю зарплату за аренду однухи - очень невыгодно.

Во время девальвации и обвала цен в долларах в конце 2008 начале 2009 так и было.

Так скажем аренда 1к на Лесном стоила 600 долл (3 тыс. гривен), а после девальвации 330 долл (при самом высоком курсе) и 370-400 долл (при курсе 8грн :3-3,2 тыс. гривен.

Правильно - при снижении цен на недвигу сокращаются инвестиции в отрасль, в итоге сокращается кол-во нового жилья.
Мой аргумент в другом - вы утверждаете, что этот дефицит непременно развернет цену, а я утверждаю, что это НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО произойдет.
Учитывайте фактор товара-заменителя. В нашем случае это вторичка. Если прирост объема выставляемой на продажу вторички выше размере создаваемого дефицита рынка первички, цена будет продолжать снижаться

1 В Україні 1090 млн м2 житла
2 Щорічно в Україні будується 8-9 млн м2 житла
3 Таким чином , щоб кількість житла тільки залишалась на існуючому рівні - потрібно щоб середня тривалість експлуатації становила
1090/8=135 років
4 Станом на сьогодні:
а - кількість( і сумма) іпотечних кредитів =практично 0( за останні 5 років)
б - вартість кредитних ресурсів більше=20%
г - в порівнянні з 2008 роком співідношення депозити/кредити з -36 млрд грн перетворилось на +120 млрд грн

І після цього всього Ви сподіваєтесь на падіння ціни ?