Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2015

Киевстат пишет о 19000 квартир, введенных в эксплуатацию в 2014:
http://kiev.ukrstat.gov.ua/p.php3?c=2657&lang=1
Так сколько в навесе квартир 2014 года? 8550?

В той табличке, что вы привели это общий показатель введенного жилья -там учтены м2 введеных частных домов (они указаны статистике как одноквартирные дома и общежития) По непосредственно жилым домам метраж введенного жилья 1.3-1.35 млн. м2. Поэтому я оценил количество квартир непосредственно у застройщиков в 16 тыс.

Какие продажи за год?
Увы, кроме СВистунов наверно никто не публикует количество продаж за год по Киеву, и за 2014 год это ок 7800 квартир на первичке. Если верить вашей цифре, что продали лишь 55% от введённого, это 10450 квартир - т.е или У СВ занижена цифра, или у вас

Фейслесс считать все продажи первички Киева 2014 шли только в домах сданных в 2014 домах - не корректно.

В сданных домах 2014 часть первички купленной как "воздух" имеет в общей продаже воздуха лишь какую-то часть. Остальное продажи строящегося "воздуха" и сдаваемого в 2015 и 2016 и продажи из "навеса" сданного в 2013.

Но в теперь вопрос о навесе. Даже если допустить, что он идёт как вторичка, то СВ говорит о 5650 продажах вторички - а как я показал выше, из ваших цифр следуют продажи почти 50% навеса в год - выходит, продают только навес от застройщиков, а продаж вторички нет в природе

Файслес по моим наблюдениям в 2014 квартир из "навеса" застройщиков 2009-2013 было продано 2800-2850. Полагаю что распределение вполне может быть 50 на 50.

Тогда получается что из 5650 продаж вторичке доля "навеса" примерно 1400, и мне решительно непонятно почему вы говорите, что продажи "навеса" забирают всю вторичку.

ОК, частные дома действительно не учёл. Допустим, действительно 16000-16500 квартир.
Согласен, не корректно приписывать в продажи первички 2014 только дома, сданные в 2014, туда входят дома в первую очередь не сданные, которые будут сданы позже.
Но вы поясните.
По вашей оценке навес в первичке составляет порядка 1400 квартир, ну и столько же во вторичке (кстати, а откуда вы ведёт такие наблюдения - что навеса продали 2800-2850?)
Допустим.

В навес по вашей оценке идёт порядка 45% квартир. Это плюс 7200-7400 квартир. В минус пошло 2800. Объём сдачи жилья в 2013 был даже чуть больше 2014. Тогда вы оценили что в навес пошло 6000 квартир. В 2012 поступило 5400 квартир. Итого 18600 квартир только за эти три года.
В 2014 убыло как вы пишете 2800, в 2013 - ушло 3400, т.е чистый прирост только за эти три года - 12400
Но идём дальше, и видим, что в 2011 объём ввода был даже выше, чем в 2012, и в "навес" до того идёт ещё порядка 5500 квартир. Допустим, в 2012 было продано "навеса" около 3000 квартир. Тогда понятно, откуда вы выводите текущую цифру навеса: 7200+6000+5400+5500-2800-3400-3000 = 14900. И это лишь в случае, что ДО этого навеса не было вообще.
Скорость прироста навеса: (7200-2800)/14900=29,5% в год
Насчёт -"Допустим, в 2012 было продано "навеса" около 3000 квартир." - то я оцениваю реализацию навеса в 2012 где-то в 3600 поэтому в предложенном вами алгоритме вместо 14900 получим 14300.
Насчёт -"Скорость прироста навеса: (7200-2800)/14900=29,5% в год"- то такая высокая скорость прироста в 2014 вышла потому что количество продаж значительно сократилась а "поставки" были примерно как и в 2013.

Вопрос первый: если вы оценили долю навеса 2014 в общей массе 45%, а в 2014 навес не продавался по определению, то:
Суммарно навес должен составлять 16000. Т е у вас на навес формировки до 2011 подпадает ок 1100 квартир?

Ну где-то 1700.

Тут стоить напомнить что "поступления" в навес в 2009 и 2010 были небольшие так как в эти года вводилось в эксплуатации квартир меньше десяти тысяч в год. А в навес попадало 2.7-2.8 тыс. квартир в год

Вопрос второй: если доля навеса 2013 - 26%, значит, это 0.26*16000 = 4160 квартир, а поступило 6000. Значит, в 2014 было продано 1840 квартир из навеса-2013?

В 2013 было введено в эксплуатацию чуть больше квартир - ориентировочно 16500.
У меня получилось остаток навеса до второго квартала 2015 4320. А продалось из него 1680.

Вопрос третий: остаётся около 1000 квартир продажи навеса всех прошлых лет. Навеса-2012 поступило 5400 квартир. Если опираться на то, что в году N 65% продаж приходится на навес года N-1, то в 2013 году продали 0.65*3400=2210 навеса-2012, и его должно было остаться 5400-2210=3190. Вы оценили его долю в 19% , это 3040. Т.е продалась чуть более 100 квартир. Вяленько. На что тогда пришлись остальные 900?

Дело в том что я оцениваю долю введенных в эксплуатацию квартир по тем цифрам что даёт статистика в многоквартирных домах. А вы оцениваете относительно сданных квартир в 2013, 2014.

У меня введенных квартир в 2012 получается 13500 а остаток навеса 2012 2600.

В 2013 было продано 2200 в остальные 600 практически в 2014. Итого: было 5.4 тыс. Продалось 2.8 тыс. Остаток 2.6 тыс.

Итого: было 5.4 тыс. Продалось 2.8 тыс. Остаток 2.6 тыс.

Був у Захара "навєс" в 10 000 квартир, і після отримання "звіздюлін" від Будівельника, Фейслеса, Франта, Аеромакса і Костецького - "навєс" зменшився до 2 600 квартир.

Панове, ми на правильному шляху!

Ще 2 000 звіздюлін по дупі "недоексперта" - і "навєс" зменшиться до 260 квартир по всьому КРЖН, в що я вже можу повірити)))

Faceless
Всю жизнь думал че статистика это что то после лжи....
Но Захар открыл новые горизонты...

Зы. Давайте с гаданием о навесе заканчивать. без реестра застройщиков и по ним актуальной информации о построеном и проданом это все фэнтази.

"Есть ложь, есть большая ложь и есть статистика"(с)

Плюсанул за "новые горизонты"

Комрады, т.к. КРЖН и рынок подержанных авто - это сейчас практически одно и то же (по ценам) + он тоже летит в 0 в предвкушении массового появления электромобилей, можете посоветовать авто для жены в пределах 15-20к не больше ауриса по размеру, на автомате.

Faceless
Все набагато простіше
1 Захар свідомо вводить в дискусію власнопридумані терміни (перший гаманець ,другий гаманець,навєс20092010,2011,2012,2013,2014,2015 років , навєс проданий по мутним схемам наближеним до забудовників,навєс захований по мутним схемам самим забудовником ....) і так далі.
Якщо Ви підете в нього на поводу - ви просто заплутаєтесь , а читачі отримавши дві простині і спробувавши раз розібратись в цій галіматї - на слідуючи раз просто будуть пропускати його ( і ваші) обговорення.
2 Пропоную поступити простіше
забрати слово навєс і замість нього ввести дві категорії
а - квартири в не зданих будинках
б - квартири в зданих будинках
3 Припустити що 95% квартири продаються на протязі 12 місяців після здачі будинку в експлуатацію.

Интересное у вас "припущення" -"Припустити що 95% квартири продаються на протязі 12 місяців після здачі будинку в експлуатацію."

По наблюдением за характерными для КРЖН новостройками в 2011-2013 и заявлением до 2014 самих застройщиков у них на момент эксплуатации продавалось в среднем 60% квартир. А тут "бац" и за год 35% квартир из "второго кошелька" по "велению" budivelnik "улетают"

Прекращайте фантазии budivelnik, на КРЖН такого нет. И ваше "припущення" не допустимое.

Уже приводил пример - после 3-5 лет сдачи домов в ЖК Голосеево, там ориентировочно было в навесе 10% квартир.

Комрады, т.к. КРЖН и рынок подержанных авто - это сейчас практически одно и то же (по ценам) + он тоже летит в 0 в предвкушении массового появления электромобилей, можете посоветовать авто для жены в пределах 15-20к не больше ауриса по размеру, на автомате.

мазда2

Faceless
Все набагато простіше
1 Захар свідомо вводить в дискусію власнопридумані терміни (перший гаманець ,другий гаманець,навєс20092010,2011,2012,2013,2014,2015 років , навєс проданий по мутним схемам наближеним до забудовників,навєс захований по мутним схемам самим забудовником ....) і так далі.
Якщо Ви підете в нього на поводу - ви просто заплутаєтесь , а читачі отримавши дві простині і спробувавши раз розібратись в цій галіматї - на слідуючи раз просто будуть пропускати його ( і ваші) обговорення.
2 Пропоную поступити простіше
забрати слово навєс і замість нього ввести дві категорії
а - квартири в не зданих будинках
б - квартири в зданих будинках
3 Припустити що 95% квартири продаються на протязі 12 місяців після здачі будинку в експлуатацію.

Интересное у вас "припущення" -"Припустити що 95% квартири продаються на протязі 12 місяців після здачі будинку в експлуатацію."

По наблюдением за характерными для КРЖН новостройками в 2011-2013 и заявлением до 2014 самих застройщиков у них на момент эксплуатации продавалось в среднем 60% квартир. А тут "бац" и за год 35% квартир из "второго кошелька" по "велению" budivelnik "улетают"

Прекращайте фантазии budivelnik, на КРЖН такого нет. И ваше "припущення" не допустимое.

Уже приводил пример - после 3-5 лет сдачи домов в ЖК Голосеево, там ориентировочно было в навесе 10% квартир.

Захар, хватит гнать. Я приехал в Киев в 2011 году. В сентябре продал свою квартиру в Одессе и неспешно начал изучать рынок Киева. Заезжал и в ОП Голосеево. Так вот, на конец 2011 года, в лучшем случае, у них оставалось 50-60 квартир... из овер 1500. Это сколько в %% - вам надо упражняться.

Комрады, т.к. КРЖН и рынок подержанных авто - это сейчас практически одно и то же (по ценам) + он тоже летит в 0 в предвкушении массового появления электромобилей, можете посоветовать авто для жены в пределах 15-20к не больше ауриса по размеру, на автомате.

мазда2

Спасибо! Вообще не обращал внимания - сейчас посмотрю.

Блин. 9.1 л нормативного расхода на сотню. Как-то многова-то как для такой маленькой машины. У нового поколения - 6.1 - уже лучше. Если покупать - то последнее поколение.

Комрады, т.к. КРЖН и рынок подержанных авто - это сейчас практически одно и то же (по ценам) + он тоже летит в 0 в предвкушении массового появления электромобилей, можете посоветовать авто для жены в пределах 15-20к не больше ауриса по размеру, на автомате.

мазда2

Спасибо! Вообще не обращал внимания - сейчас посмотрю.

Блин. 9.1 л нормативного расхода на сотню. Как-то многова-то как для такой маленькой машины. У нового поколения - 6.1 - уже лучше. Если покупать - то последнее поколение.

Моего друга жена ездит как раз на последней.
На удивление отличная динамика и руление, "сбитая" ходовая и небольшой расход.
Рекомендую съездить на тест-драйв, думаю впечатлит.

Опираясь на вашу цифру навеса 10-20 тыс квартир

Когда говорилось о границах "навеса" у застройщиков в "10-20 тыс квартир" не было более чётких расчётных цифр на текущий период.

Когда я вам привёл табличку я полагал что вопрос более чёткой цифры исчерпан, так как полагался что вы сами посчитаете эту более точную цифру исходя из тех данных что я вам привёл в таблице.

Но вы это дело как-то продинамили.

Дабы вы дальше не крутили цифрами в диапазоне 10-20 тыс, сообщаю вам что на начало апреля количество квартир из "навеса" застройщиков в 2009-2014 составляет ориентировочно 16-16.5 тыс квартир.

Не юлите - дайте уже чёткий ответ на вопрос - какой навес был в каждом году в 2011-2014
Эти данные есть только у вас.

Да я не юлю собственно - предлагаю обсуждать цифры когда есть понимание , что и откуда берётся.
Собственно из того что обговорили остался из вашего вопроса -"какой навес был в каждом году в 2011-2014"- только 2011.

И получается такая табличка.

______Сдано квартир____Навес застр___Остат. на 31.03.15__остаток в %

2011______14300________ 5300______________1700___________12%
2012______13500_________5400______________2600___________19%
2013______16500_________6000______________4320___________26%
2014______16000_________7200______________7200___________45%