flyman написав:Навпаки, масовий сегмент самий ходовий.
Массовый сегмент это спальники в городе. Пригород, с точки зрения аренды, это низший сегмент. Пока там еще цена держится потому что его еще мало и ремонты свежие. В перспективе 5-10 лет это будет неликвид. Ни сдать, ни дорого продать, если, конечно, город не разрастется чтобы поглотить эти поселки. Для себя еще ничего при ограниченном бюджете. Дешево купил, дешево продал. Для аренды как бизнеса не подходит.
Vlad442 написав:Для аренды как бизнеса не подходит.
Да ладно? 36м2 * 9000грн/м2 = 324кгрн + 150кгрн (жлобремонт) = 474кгрн. Сдаем за 5кгрн. 12,65% годовых.
Не 950% конечно, но не у всех есть задатки бизнесмена.
Я не настолько разбираюсь в этом сегменте, чтобы спорить с приведением своих цифр, но сразу укажу на ошибку. Рентабельность нужно считать от текущей стоимости актива, иначе у вас смешиваются аренда и плата за риск и простой денег по мере строительства и ремонта. За сколько можно продать/купить сейчас эту квартиру с жлоборемонтом готовую под сдачу?
Про недостатки инвестиции в пригород для аренды я уже говорил. Кризис перепроизводства на этом рынке уже начался. Через 5 лет арендаторы будут крутить носом и диктовать свои условия. Зачем ему ехать за город, когда и в городских спальниках предложений навалом. При рынке покупателя (арендатора), в нижнем сегменте придется очень серьезно сдвигать вниз цену, что приведет по спирали к недостаточным вложениям в поддержание и дальнейший сброс цены по мере ветшания ремонта.
Vlad442 написав:Для аренды как бизнеса не подходит.
Да ладно? 36м2 * 9000грн/м2 = 324кгрн + 150кгрн (жлобремонт) = 474кгрн. Сдаем за 5кгрн. 12,65% годовых.
12.65% в бумаге это успех ))) у меня в укрексиме недельный депозит 14% в бумаге дает ))) я могу забрать финансы раз в неделю, а с бетона вы не заберете ничего быстро, плюс шанс недостроя... Сомнительная инвестиция...
Vlad442 написав:Я не настолько разбираюсь в этом сегменте, чтобы спорить с приведением своих цифр, но сразу укажу на ошибку. Рентабельность нужно считать от текущей стоимости актива иначе у вас смешиваются аренда и плата за риск и простой денег по мере строительства и ремонта. За сколько можно продать/купить сейчас эту квартиру с жлоборемонтом готовую?
Готовая 12кгрн/м2 * 36м2 = 432кгрн + 150 жлобремонт = 582кгрн. При сдаче в 5 кгрн = около 10,3%.
Vlad442 написав:Для аренды как бизнеса не подходит.
Да ладно? 36м2 * 9000грн/м2 = 324кгрн + 150кгрн (жлобремонт) = 474кгрн. Сдаем за 5кгрн. 12,65% годовых.
12.65% в бумаге это успех ))) у меня в укрексиме недельный депозит 14% в бумаге дает ))) я могу забрать финансы раз в неделю, а с бетона вы не заберете ничего быстро, плюс шанс недостроя... Сомнительная инвестиция...
12,65% не в бумаге, а в бетоне Например при росте доллара в 1,5 раза - бетон не просядет и на 20% в долларе, как и цена аренды в долларе. А депо в гривне даст очень существенный убыток, если его вообще отдадут.
flyman написав:Навпаки, масовий сегмент самий ходовий.
Массовый сегмент это спальники в городе. Пригород, с точки зрения аренды, это низший сегмент. Пока там еще цена держится потому что его еще мало и ремонты свежие. В перспективе 5-10 лет это будет неликвид. Ни сдать, ни дорого продать, если, конечно, город не разрастется чтобы поглотить эти поселки. Для себя еще ничего при ограниченном бюджете. Дешево купил, дешево продал. Для аренды как бизнеса не подходит.
Спальнікі в городє, то майбутнє гєтто, в кращому випадку "неохрущі", як пише Франт. Те саме стосується забудови вище 5ти поверхів в передмісті.
Vlad442 написав:Для аренды как бизнеса не подходит.
Да ладно? 36м2 * 9000грн/м2 = 324кгрн + 150кгрн (жлобремонт) = 474кгрн. Сдаем за 5кгрн. 12,65% годовых.
12.65% в бумаге это успех ))) у меня в укрексиме недельный депозит 14% в бумаге дает ))) я могу забрать финансы раз в неделю, а с бетона вы не заберете ничего быстро, плюс шанс недостроя... Сомнительная инвестиция...
И кстати, после уплаты 19,5% налога 14% превращаются в 11,2%.
Додано: Чет 05 січ, 2017 23:34
