Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2018

Домик валится три недели, бомбер ОШ-30 просто "домкратом". И это перед началами весенних продаж.

Наблюдал два года за несколькими домами из старого фонда на Институтской, Шелковичной и Грушевского... Может совпадение, но за последние несколько месяцев выгребли все более или менее интересные варианты с адекватными для этого района ценниками и на сегодня количество предложений минимально. Думаю, в этом сегменте дно пройдено в 15-16 годах.

Наблюдал два года за несколькими домами из старого фонда на Институтской, Шелковичной и Грушевского... Может совпадение, но за последние несколько месяцев выгребли все более или менее интересные варианты с адекватными для этого района ценниками и на сегодня количество предложений минимально. Думаю, в этом сегменте дно пройдено в 15-16 годах.

А что обычно бывает с ценой на рынке с нисходящим трендом после небольшого отскока от локального дна?

Домик валится три недели, бомбер ОШ-30 просто "домкратом". И это перед началами весенних продаж.

Наблюдал два года за несколькими домами из старого фонда на Институтской, Шелковичной и Грушевского... Может совпадение, но за последние несколько месяцев выгребли все более или менее интересные варианты с адекватными для этого района ценниками и на сегодня количество предложений минимально. Думаю, в этом сегменте дно пройдено в 15-16 годах.

Этот сегмент в будещем наиболее подвержен падению. Смена парадигмы. Круче новострой с губастыми тёлочками чем сталинки на Институтской.

Наблюдал два года за несколькими домами из старого фонда на Институтской, Шелковичной и Грушевского... Может совпадение, но за последние несколько месяцев выгребли все более или менее интересные варианты с адекватными для этого района ценниками и на сегодня количество предложений минимально. Думаю, в этом сегменте дно пройдено в 15-16 годах.

А что обычно бывает с ценой на рынке с нисходящим трендом после небольшого отскока от локального дна?

Будет падать? Дело в том, что количество предложений минимально. Это трудно объяснить логически, но - раскупили.

Пост с Фейсбука:


Обещанный пост о жилищной ситуации в Берлине.
Как я и писала, в частной собственности только 5% жилого фонда.
В таких домах созданы ОСББ.
Поскольку вопросы собственности и отношений внутри управления домами не были основной темой тренинга, привожу информацию, которую получила от первоисточника ( на русском языке без переводчика). Это важно, поскольку понимал он мои вопросы напрямую.

Квартал, в котором мы побывали, это квартал панельных домов 5-ти и 9-ти этажной застройки 70-х и начала 80-х годов.
Это восточная часть Берлина, т.е. бывшая ГДР.
После объединения Германии, эти дома из государственной собственности были переданы в собственность управляющих компаний, вместе с землёй.
Обязательным условием дальнейшей эксплуатации было проведение комплексной термомодернизации этих домов.
Приватизации по нашему у них не было. К тому же приватизация для них это выкуп жилья за деньги. И то только в том случае, если это разрешает управляющая компания.
Я спросила у немца может ли он, если захочет, выкупить свою квартиру, в которой он прожил всю жизнь и договор аренды у него еще ГДРовский, у управляющей компании? Он мне ответил, что это не возможно... Если он захочет купить, ему придется искать другой вариант потому, что в этих домах квартиры не продаются, а только арендуются.
Купить можно в соседнем доме, в котором ОСББ, но тогда нужно изучить Устав и подписать договор, в котором будет прописано в каком цвете должен быть балкон, можно ли его стеклить, можно ли цветы на балконе, можно ли заводить собаку...
Если ты застеклишь балкон после того, как подписал, что это запрещено, тебе первый раз сделают предупреждение и предложат демонтировать, если не подчиниться - штраф вплоть до принудительной продажи квартиры.
Нарушать условия договора в Германии нельзя. У нас теоретически тоже, но кто на это обращает внимание...
И не платить нельзя. С тобой разорвут договор.
Что касается аренды, то арендатор ( в этих конкретных домах) платит аренду 6 евро с квадрата и дополнительно 2,5 евро с квадрата квартплату, в которую входит оплата воды, электричества и тепла, вывоз мусора. Вывоз мусора очень дорогое удовольствие потому мусорные баки, возле каждого дома ограждены забором и у каждого жителя есть свой ключ, чтоб соседи не подбрасывали свой мусор в чужие контейнеры.
Мне стало интересно в чём стимул к экономии если ты платишь фиксированную плату с квадрата ежемесячно. Оказывается, что раз в год управляющая компания проводит сверку счетчика с твоей оплатой. Если ты перерасходовал тебе доначисляют, если сэкономил, то возвращают деньги.

Домик валится три недели, бомбер ОШ-30 просто "домкратом". И это перед началами весенних продаж.

Наблюдал два года за несколькими домами из старого фонда на Институтской, Шелковичной и Грушевского... Может совпадение, но за последние несколько месяцев выгребли все более или менее интересные варианты с адекватными для этого района ценниками и на сегодня количество предложений минимально. Думаю, в этом сегменте дно пройдено в 15-16 годах.

Этот сегмент в будещем наиболее подвержен падению. Смена парадигмы. Круче новострой с губастыми тёлочками чем сталинки на Институтской.

Думаю, это временная смена парадигмы. За увлечением Новолипками и прочим ФК, придет осознание и переоценка ценностей. Но будет поздно.

Продолжение:

В Германии арендатор жилья полностью защищен условиями договора.
Так, арендную плату и плату за услуги управитель может поднимать только в установленные законом сроки и только на процент, который прописан в законе.
Выселить из квартиры тебя не могут, если ты ничего не нарушил, раньше чем через полгода с момента предупреждения о разрыве договора. Это дает возможность арендатору подыскать новое жилье и спокойно переехать в другое место.
Что касается ЖБК...
Для меня было шоком, что человек, который вложил деньги в строительство дома, не является по факту постройки дома владельцем квартиры в этом доме...
Дом в целом принадлежит ЖБК!!! А человек становится просто пайщиком...
Я два раза переспросила правильно ли я поняла.. и оба раза ответ был утвердительный.
То есть для того, чтоб создать ЖБК нужно не менее 8-ми человек, которые создают юридическое лицо и берут кредит или вносят свои деньги. Строят дом и сдают квартиры в нем, выплачивая кредит.
Если вложили собственные деньги, то становятся пайщиками и получают дивиденды.
Так же могут продать свой пай ЖБК и получить обратно вложенные деньги.
В общем совсем не так, как у нас.

Ну а теперь о том, почему у нас так не может быть...
Отдав бесплатно квартиры людям, мы потеряли возможность брать кредит под залог дома.
Мы потеряли возможность получить ресурс на возмещение этого кредита в виде арендной платы за квартиру.
Не думаю, что финансовое состояние большинства жителей хрущевок и 9-ти этажных панелек позволит выплачивать годами многомилионный кредит на полную термомодернизацию СВОЕГО дома из собственных средств. Учитывая что в домах сейчас до 50% получателей субсидий - это практически утопия.
Так-же существует проблема с не приватизированными квартирами, жители которых, не являясь собственниками уже более 25-ти лет не платят арендную плату за проживание в по сути арендованном у муниципалитета жилье. Да и справедливости ради стоит заметить, что муниципальная собственность на это жилье не оформлена, а значит основания брать арендную плату нет. Вот и живут годами люди, не собственники, ни арендаторы да еще и не платят за коммуналку.
В Германии таких бы выселили в течение месяца и поселили платежеспособных арендаторов.

Мне часто приходилось выслушивать о том, что дескать ЖЕК должен нам сделать капремонт, а мы потом создадим ОСББ.

На примере Германии отвечу.
Для того, чтоб ЖЕК сделал капремонт или термомодернизировал ваш дом ЖЕК должен быть собственником всего дома, вместе с вашими квартирами, чтоб иметь возможность потом отдавать кредит, сдавая вам в аренду ваши квартиры.
Других вариантов нет.
Даже в Германии термомодернизация проходила за счет кредитов, которые брали управляющие компании под 3% годовых в банке KfW.
Бюджет Германии не тратился на ремонты многоквартирного жилого фонда!!!
А бюджет Германии побольше чем бюджет Украины и немцы умеют считать деньги.
А кредиты на термомодернизацию, да еще и под 23 %, да еще и под невыполнение государством своих обязательств ни по возмещению части стоимости материалов ни по льготам и субсидиям... "собственники" не готовы брать.... ни по финансовым ни по любым другим соображениям...
Потому у нас так как у них не будет.

Наблюдал два года за несколькими домами из старого фонда на Институтской, Шелковичной и Грушевского... Может совпадение, но за последние несколько месяцев выгребли все более или менее интересные варианты с адекватными для этого района ценниками и на сегодня количество предложений минимально. Думаю, в этом сегменте дно пройдено в 15-16 годах.

Этот сегмент в будещем наиболее подвержен падению. Смена парадигмы. Круче новострой с губастыми тёлочками чем сталинки на Институтской.

Думаю, это временная смена парадигмы. За увлечением Новолипками и прочим ФК, придет осознание и переоценка ценностей. Но будет поздно.

В лондоне, нью девелопмент тоже дороже.

Краткий вывод: будующего у хрущей и панелек нет.

Этот сегмент в будещем наиболее подвержен падению. Смена парадигмы. Круче новострой с губастыми тёлочками чем сталинки на Институтской.

Думаю, это временная смена парадигмы. За увлечением Новолипками и прочим ФК, придет осознание и переоценка ценностей. Но будет поздно.

В лондоне, нью девелопмент тоже дороже.

Правда? А, например, что дороже, жилье в верхней посольской части ул. Андраши в Будапеште или в 20-этажном стеклянном муравейнике, если такие строят? Или на Унтер ден Линден в Берлине и где-нибудь в районе новостроек.