Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

На самом деле это спор ни о чем. Любой, кто вложился в недвижимость в 16-ом, не прогадал. Один заработал на пару процентов больше, другой меньше. Какая разница? По большому счету никакой.

Да? Сколько заработали покупатели Комфорт тауна от КАНа?

В то же время Эврика продавалась около 23 000 за 38 метров.

23 это цена была две недели на 8-ой дом в августе 15-ого.
10-13 дома такая однушка была 25-27. Там было много факторов. Курс, рассрочка. Еще нужно учесть, что их можно было купить если постоять в очереди с вечера, что не совсем свободная продажа. Сейчас они стоят около (более) 40.

Да? Сколько заработали покупатели Комфорт тауна от КАНа?

Не знаю. Лично я вложился в Эврику. Заработал. Больше меня этот вопрос не интересует, потому что это событие прошедших лет. Сейчас мне даже не интересно высчитывать рентабельность или вычислять до копеек во что мне обошелся каждый объект с учетом кредитов и рассрочек.
Мня более инетерсует, как я могу с толком потратить на себя дополнительное кешфлоу.

Больше я покупать недвижимость не буду. Хватит.
Продавать пока тоже воздержусь.

Да? Сколько заработали покупатели Комфорт тауна от КАНа?

Не знаю. Лично я вложился в Эврику. Заработал.

Заработали, это когда стопочку денег перед собой положите... отсчитаете первоначальные вложения ... потом отминусуете официальную инфляцию доллара за эти годы... и то что останется (а ситуация может так поменяться, что ничего не останется или значение будет отрицательным) ... вот то и заработали.
А так, извините, вечная народная мудрость - "Дурень думкою багатіє".

Заработали, это когда стопочку денег перед собой положите... отсчитаете первоначальные вложения ... потом отминусуете официальную инфляцию доллара за эти годы... и то что останется (а ситуация может так поменяться, что ничего не останется или значение будет отрицательным) ... вот то и заработали.
А так, извините, вечная народная мудрость - "Дурень думкою багатіє".

То Вы склоняете Первого, что рано вышел, то про стопочку денег начинаете.
Если я не хочу фиксировать прибыль, не значит, что ее нет.
Я много лет слышал "не построят", "пусть сначала сдадут" и подобное злопыхательство. Я знаю за сколько я могу продать быстро, знаю за сколько могу продать не спеша, видел людей "а вы не знаете, кто продает квартиру", знаю по чем сдают соседи, за сколько продали аналогичные варианты.
Я не продаю потому что не хочу попадать на налоги и, главное, потому что не вижу более надежного и доходного варианта вложения денег, чем аренда существующей квартиры.

С этим глупо спорить.
Покупать под аренду Круши при наличии Эврики?
Это нужно или фанатично любить ПОХ, или быть совсем далеким от киевских реалий.
UA

Судя по информации с форума, Круши на старте были хорошо дешевле, поэтому рентабельность будет сопоставимой.
Тут скорей вопрос того, насколько человек воспринимает аренду как пассивный доход. Одно дело сделать санузел и завезти мебель и технику, другое делать ремонт в монолите с нуля.
Еще достоинство эконома от Аркады в том, что он очень быстро обживается. Через пару-тройку месяцев от заселения в доме живет много людей, группы в Вайбере, расписание шумных работ, а любителям посверлить вечером или в выходные собирается толпа и быстро прочищает мозги.

Так получилось, что я был в курсе ситуации в ЖИБ-УКБ в начале 2015г.
Сам думал над Шулявской,32, но мне предлагали круши тоже.
Это был тот самый момент, когда делались" ...состояния, когда на улицах льется кровь" (с).
В общем, чтобы не растекаться мыслью по древу, ЖИБ-УКБ ценник держал в гривне, а бакс прогулялся до 40 (полдня был и пару дней был 35, по чем я и сдал). Если рассматривать курс 35, то 1к круши стоили около 10 куе, правда, за 1 день, а точнее пару часов, выгребли все 1 и 2 к, остались только 3к.
Я сделал тогда только полдела - вышел в гривну по 35 (правда не самым оптимальным образом ей распорядился, но это к теме форума не относится). На покупку Шулявской,32 я не решился (о чем не сильно и жалею), а круши, хотя и вымели, но для меня-бы, возможно тогда что-то нашлось, но не хватило авантюризьма. Собственно, это была-бы "рулетка", а я человек не азартный. Считаю поступил по своим правилам и уже одно это правильно. Но кто-то рискнул и теперь "пьет шампанское".

Простой это производная от цены. Можно сдать за дешевле день в день, можно дороже с экспозицией в две недели.

Не учитываете личность арендатора. Срок экспозиции вторичен.
Зачем вообще держать в портфеле тяжело сдаваемые объекты?

Чем мне нравится ремонт от Аркады, тем, что он, учитывая шаровую цену метра, достался, фактически на халяву. При его качестве, "что мертво, умереть не может". Если арендатора в этом сегменте не раздражает его кривизна со старта, то и через 5 лет ничего не будет раздражать. Отставшие обои подклеить, ободранные места подкрасить.

С вашей логикой и бабушатник ходовой объект.

Есть много сценариев, которые зависят от личных обстоятельств. От завтра продать, до сдавать вечно. Как вариант, сдавать 3 года, выйти из под 5% налога, потом продать мебель и технику на олх в полцены, подкрасить-почистить и на продажу по максимальной цене как свежий, качественный, но обжитой новострой.

Вы себя хотите обмануть?
Перед тем как что то купить, попробуйте это попродавать

При всем уважении к Вам и частой противоположностью мнения с мнением Влада, в данном случае, он во многом прав.
1. Новострой с ремонтом от застройщика по цене новостроя без ремонта, ПОД АРЕНДУ и в самом деле офигенно выгодней новостроя без ремонта. Это и экономия времени и денег (как на приведение квартиры в "товарный вид" так и в плане амортизации. Хата реально зарабатывает на свой ремонт ДО ремонта. Это если походить к ремонту как "для себя любимого"). Арендаторам на косяки качества ремонта в арендной хате - как с Ефелевайбашни (с) .
2. Действительно, есть вариант стратегии "сдавать вечно". Это бывает по разным причинам. Кто-то умный и рисковый как Эйрмакс, может зафиксить убыток и этими бабками заработать так, чтобы перекрыть убыток, а кто-то как я, будет ждать, пока его (мой) влет не перекроет аренда. Дело вкуса и ментальности.
3. ТЯжело сдаваемые объекты порой попадают в портфель помимо наших планов. Как вариант - наследство или решение об инвестиции в не самый подходящий момент, но при вынужденной инвестиции (у меня такое было, когда на руках была сумма, а объектов было не особо, и поезд цен набирал ход - каждый день ценник поднимался на приличные проценты). Да и это имеет несколько сторон "медали" - порой кажущийся "оптимальный" вариант оказывается не таким уж и оптимальным и наоборот, то что казалось "дохляком" вдруг оказывается очень ничего.

Судя по информации с форума, Круши на старте были хорошо дешевле, поэтому рентабельность будет сопоставимой.

Минимальная цена на Круши в долларе была 17500 за 1к около 35 метров. И этот период был весьма продолжительным.
В то время, был в продаже объект, с более высокой итоговой рентабельностью.
Первый в свое время писал, что поучаствовал в нем. Как по мне рано вышел.

Еще раз, в феврале 2015-го можно было инвестировать при курсе 35(40) при ценнике около 400 кгрн прайса.

С вашей логикой и бабушатник ходовой объект.

Если он пресдается за 3 дня по средней цене и обеспечивает достаточную рентабельность, то чем плох бубушатник?
Я, лично, стараюсь поднять уровень объектов хотя бы на ступеньку выше уровня бабушатников, потому что в этом сегменте высокая конкуренция со стороны наследников, которые будут сдавать за копейки, и потому что контингент арендаторов тот, который будут лить реки слез из-за повышения на 200 гривен. Неприятно. Для меня аренда это пассивный доход без негативных эмоций.

Вы себя хотите обмануть?
Перед тем как что то купить, попробуйте это попродавать

Как я понимаю, есть две точки для продажи новостроя. Или, когда почти готова коробка и покупатели думают, что основные риски ушли, или через 3 года после сдачи, когда объект набирает максимальную цену (Аркада со своим ремонтом позволяет еще это время подзаработать на аренде).
Я не прав?

1. Да, но бабушатники - это априори контингент, с которым лучше не иметь дела. Разве что это бабушатник где-то на Прорезной.
2. Для банальной спекуляции есть один оптимальный момент - до ввода в эксплуатацию. То есть переуступка. Второй момент - это через 3 года, чтобы не попасть на лишний налог. У относительно небольшого процента покупателей возникает вопрос о шуме от ремонтов. Да они есть, но олпы людей даже не задумываются об этом (потом бегают по 100500 квартирам с просьбами не шуметь "ребенок спит". Я-то их понимаю, но работяги тупо пришли зарабатывать деньги).

Как я понимаю, есть две точки для продажи новостроя. Или, когда почти готова коробка и покупатели думают, что основные риски ушли, или через 3 года после сдачи, когда объект набирает максимальную цену (Аркада со своим ремонтом позволяет еще это время подзаработать на аренде).
Я не прав?

"через 3 года после сдачи" это не всегда так. От конкретного объекта зависит.
Где уверенность, что через 3 года, мы не сделаем минус 20-25% от сегодняшних цен?
Вероятность, что сделаем минус несколько выше, вероятности роста на 20-25%.
Нисходящий тренд, начавшийся в 2008, ещё не отработал все положенные волны.

Думаю,сейчас будет приподрост. После выборов начнется.ж.па. Кто-бы ни пришел к власти. Сейчас берутся внешние (валютные) долги под 10% годовых . Отдавать будем все мы и экономика будет в ж.пе. Единственный момент, когда их можно отдать с надеждой, что это забудется до следующих выборов - первые 2 года после выборов.
Если-же еще принять во внимание, что выборы денЁх стоят, то офшоры изрядно полиняют и их после выборов надо будет восполнять. Это тоже надо учитывать.