logika
да, интересует логика - почему цена за 1 кв может стоить 350 дол за кв м. ?
потому как исходя из прес релиза Контакт Инвест у меня так и получилось что их себестоимость (правда без заемных средств, объем и факт наличия которых мне к сожалению не известны) так и получается - 350 дол.
Стройкомпания "Контакт-Инвест" рассчитывает в октябре ввести в эксплуатацию жилкомплекс Victoria в Киеве Киев. 8 октября. ИНТЕРФАКС-УКРАИНА – Строительная компания ООО "Контакт-Инвест" (Киев) планирует в течение октября получить акт готовности и ввести в эксплуатацию жилой комплекс Victoria по просп. Победы, 119-121 в столице, сообщил агентству "Интерфакс-Украина" директор компании Евгений Чернецкий.
По его словам, жилкомплекс общей площадью около 67 тыс. кв. м, расположенный на пересечении просп. Победы и Окружной дороги, недалеко от станции метро "Житомирская", состоит из двух 25-этажных жилых домов, в каждом из которых по две секции, а также из двух шестиэтажных нежилых зданий, в которых будут расположены офисы, торговая инфраструктура, рестораны, медучреждения и пр.
Строительство объекта началось в 2007 году. ООО "Контакт-Инвест" выступает заказчиком, генподрядчиком и первичным инвестором строительства. По словам Е. Чернецкого, компания вложила в реализацию проекта около $7 млн собственных средств.
В жилых зданиях комплекса расположено 436 квартир, 70% которых уже продано. Причем цены предложения в настоящее время колеблются от 12 тыс. до 13 тыс. грн за 1 кв. м.
Как отметил директор компании, большую часть площадей в двух административных зданиях (5 тыс. кв. м и 2 тыс. кв. м) еще в 2008 году выкупили две украинские компании, названия которых не раскрываются. Они, по словам Е. Чернецкого, занимаются поиском арендаторов. Вместе с тем, часть коммерческих площадей застройщик оставил для себя, чтобы иметь возможность создать необходимую для комплекса инфраструктуру.
ООО "Контакт-Инвест" основано в 2005 году и занимается строительством объектов недвижимости.
|
|
Додано: Суб 17 жов, 2009 00:11
Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать. 1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл. 2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США). Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр. 3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет. Расчет: 1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр. *10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр. Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками. 4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки. Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка. Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку. 1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта. А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%. 5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно. Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл. Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще. п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости. Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать. 6. Родное Маями  в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине. 7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл. 4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл) В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно. Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены. Поэтому и имеем: 1. 350 долл 2. 336 долл. 3. 423 долл. при дальнейшем обвале. 4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале 6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл. 7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл. Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы. Востаннє редагувалось logika в Суб 17 жов, 2009 02:23, всього редагувалось 6 разів.
Додано: Суб 17 жов, 2009 00:47
 Я понимаю сегодня пятница, уже суббота .Что ты куришь? Выдыхай.Или переработалса?Или перепел ? Пургу гонишь.
Додано: Суб 17 жов, 2009 09:26
http://www.irn.ru/articles/20541.html
Статья по недвиге в Москве (как по мне так один в один ) Удешевление квартир на 1/3 соответствует действительности и в Киеве. Мой прогноз - после паузы падение еще в два раза
Додано: Суб 17 жов, 2009 10:09
Выскажу крамольную мысль: пока РН вторички контролируется риэлторскими конторами и покупателю с продавцом напрямую встретиться непросто (к тому же часть квартир ранее выкуплена самими конторами = кстати, какова эта часть?) - этот сегмент рынка будет невыносимо проблемным. Для обеих сторон.
Додано: Суб 17 жов, 2009 11:15
[/quote]
Я понимаю сегодня пятница, уже суббота .Что ты куришь? Выдыхай.Или переработалса?Или перепел ? Пургу гонишь. [/quote]
Витус вы извините дурак. Надеюсь у вас хватит ума понять это а не обижаться.
Додано: Суб 17 жов, 2009 11:24
Я понимаю сегодня пятница, уже суббота .Что ты куришь? Выдыхай.Или переработалса?Или перепел ? Пургу гонишь. [/quote]Витус вы извините дурак. Надеюсь у вас хватит ума понять это а не обижаться.[/quote] Ну если верите в эти бредни то вы - ЧУДАК. точнее первая буква М. П.С. А слова фильтруй.Так делают все умные люди.А дураки несут все подрят.
Додано: Суб 17 жов, 2009 11:29
Если вы думаете что вторичку контролируют "риэлторские конторы" то: 1).Вы слишком хорошо о них думаете. 2).Очень глубоко ошибаетесь.
Додано: Суб 17 жов, 2009 11:35
да все правильно, 7 лет окупаемость недвиги должна быть, а входили дороже этих цифр бо ожидали на росте еще подняться а при падающем рынке окупаемость должна еще меньший период быть, учитывать %% удешевления ну и ваши цифры конечно разбавляет не такое большое предложение жилья, как на развитых РН поэтому правда будет где то посредине как всегда 300 ягеля аренда в месяц х 12 х 7 = 25000/35 кв м = 700 за метр это примерно между вашими расчетами в 350 и нынешней ценой продаж со скидками при торговле
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
