Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Я разницу знаю. Не надо меня учить. Я вам все писал.

А это расчеты лично ваши. Я такое бы никогда не прикидывал. А Среднегодовая инфляция гривны 2000-2008 г. 12,5%.
Поэтому свой расчет смело можете корректировать 7740*12,5%/20% = 4837,5 грн.

20% - это наверное ставка по кредиту? Как тупо.

При ваших условиях тогда застройщик полностью за кредитные деньги при ставке 20% год. строит объект 10 лет . Просто диву даешься, когда анализируешь расчеты.

Но для информации
1. Объкты строятся гораздо быстрее, оборотность капитала гораздо быстрее.
2. Строятся не только за кредитные деньги, а за личные и инвестиционные (привлеченные) в большей мере.

В общем то чему-то учился, но до конца не доучился.

Отлично, тогда скажи, если все так быстро, что тогда вот это из твоего поста

"Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

Что ты дисконтировал и зачем тогда?

Хотя спорить с специалистом, который зарабатывает среднюю зарплату 350 дол. наверно с моей стороны будет полным невежеством

Цитата с твоего поста:

"Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

Тупо ставкой дисконта брать - выдуманую среднегодовую инфляцию в США в 3%
Ті где находишься в Украине или в США и каккая стоимость денег там и тут.
И к слову сказать сама инфляция в США была не 3% http://www.bls.gov/data/#prices

А теперь самое главное, запиши себе где-то на бумажечки, память не балует я как посмотрю. Ставка инфляции не может являться ставкой дисконтирования так как не отражает все риски инвестирования это как минимум. А как максимум не является
альтернативой. По твоей логике средняя инфляции это альтернатива без рискового зарабатка в год в виде того же депозита.

Для непонимающих стоимость объекта с рисками и депозитами описаны были ранее.
Если писал 3% то значит 3%.

http://www.rateinflation.com/consumer-p ... al-cpi.php

посмеялся сегодня. спасибо
вот с такой же лёгкостью разваливаются и ваши остальные догмы

ссылка чуть сбилась

http://www.rateinflation.com/inflation- ... n-rate.php

http://currency.in.ua/index/infl/

смейтесь. я ваши расчеты уже видел. Лучше бы вы поплакали.

logika
Позволю вмешаться в ваш спор.По Киеву в прошлом году средняя себестоимость строительства составляла 4500 грн.При этом материалы например арматура была почти в два раза дороже.Учитывая что зарплата у строителей в гривнах естественно, осталась почти на том же уровне добавляем сюда 15-20% рентабельности (что для строительных фирм есть нормой например в той-же Европе) то 4200грн за метр есть очень даже хорошая цена.

4200 есть очень хорошая при том что она стремится к 3000 грн.

logika

и чо спорить то, и ниже себестоимости продадут, если спроса не будет(думаю ни кто не будет спорить, шо стране еще долго из этой пастки выбираться)
кредиты подожмут, жилфонд пустой ветшать начнет, крошиться рушиться без отопления ремонта

Так об этом и поспорить... Мое мнение, ниже себестоимости не продадут. Да им и банк кредитор не позволит продать ниже себестоимости.

а себестоимость новая и есть озвученная КМ
а то что многие не согласны продавать, так многие еще верят в чудеса, особенно взявшие гыпотеку на хрущ на окраине, в доме, который по окончанию выплат будет стоять пустой и отсоединенный от комуслуг, бо через 15 лет нас останется намного меньше, чем сейчас, это очевидно при такой динамике смертности и рождаемости, да и жить на этой территории могут комфортно не более 30 млн, бо лишнего народу щас валом
потому что место нам уже уготовано МВФ - Агарно-сырьевая страна, импортер ширпотреба[/quote]
Это Вы о чем сейчас о ДБНе речь ведете(или Вы не слыхали о таком)? Ну-ну! Попробуйте, постройте за такую себестоимость. Потом приходите и всем нам расскажете, что почем... Как по мне Будивельник всю кухню по себестоимости здесь уже выкладывал. Я ему склонен верить. У него кстати фирма не большая, чем больше будем брать строительный трест, тем выше будет себестоимость (как ни парадоксально).

logika
и чо спорить то, и ниже себестоимости продадут, если спроса не будет(думаю ни кто не будет спорить, шо стране еще долго из этой пастки выбираться)
кредиты подожмут, жилфонд пустой ветшать начнет, крошиться рушиться без отопления ремонта

Так об этом и поспорить... Мое мнение, ниже себестоимости не продадут. Да им и банк кредитор не позволит продать ниже себестоимости.

а себестоимость новая и есть озвученная КМ
а то что многие не согласны продавать, так многие еще верят в чудеса, особенно взявшие гыпотеку на хрущ на окраине, в доме, который по окончанию выплат будет стоять пустой и отсоединенный от комуслуг, бо через 15 лет нас останется намного меньше, чем сейчас, это очевидно при такой динамике смертности и рождаемости, да и жить на этой территории могут комфортно не более 30 млн, бо лишнего народу щас валом
потому что место нам уже уготовано МВФ - Агарно-сырьевая страна, импортер ширпотреба

Это Вы о чем сейчас о ДБНе речь ведете(или Вы не слыхали о таком)? Ну-ну! Попробуйте, постройте за такую себестоимость. Потом приходите и всем нам расскажете, что почем... Как по мне Будивельник всю кухню по себестоимости здесь уже выкладывал. Я ему склонен верить. У него кстати фирма не большая, чем больше будем брать строительный трест, тем выше будет себестоимость (как ни парадоксально).

Будивельник говорил шо по 700 уже готовое продает, малоэтажное,
многоэтажное дешевле стоит, но аппетиты на навары бОльшие
и при чем тут дбн до себестоимости

а вобще ваши выкладки типа "да ну" "попробуйте построить" "800 не хотите" обычная болтовня не опирающиеся не на ссылки не на цифры не на анализ ситуации, не на цены стройматериалов, вобще не на шо, только на личные убеждения как аксиому, которую все риэлторы и застройщики повторяют как молитву

реальность штука конечно жестокая, но ее надо воспринимать адекватно, без сожалений о дорогих покупках в надежде на светлое будущее

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Сегодняшняя стоимость будущих доходов - это просто обратный показатель будущей стоимости , определенной с помошью сложного %.
Кому надо, тот поймет о чем я писал и что я имел ввиду.
А вам совет - ищите систематические ошибки в своих расчетах, а от того что вы правильно вычитали в учебнике что-то, то от этого денег у вас не прибавится, если в расчетах заложены систематические ошибки.
а P=F/(1+d)^n
P и F взаимосвязаны и строить из себя умно-образованного лишнее.

logika
Позволю вмешаться в ваш спор.По Киеву в прошлом году средняя себестоимость строительства составляла 4500 грн.При этом материалы например арматура была почти в два раза дороже.Учитывая что зарплата у строителей в гривнах естественно, осталась почти на том же уровне добавляем сюда 15-20% рентабельности (что для строительных фирм есть нормой например в той-же Европе) то 4200грн за метр есть очень даже хорошая цена.

Ух ты ж! У кого себестоимость такая? Чем докажете? А 800 убитых за метр не хотите? Голые затраты без раздачи пожарникам, архитектуре, ..., району, в мерию и на социалку... Со всем где то в полторушку вкладывалось (не в центре, там только за землю и за дозвил сумму выкатят, нулей не хватит .

Для примера берем стоимость метра монолитного каркаса:
Бетон 1 м кв-0,2 м куб-120 грн
Арматура 1 м кв-20 кг-90 грн
Опалубка (оренда)1 м кв-47 грн
Работа 1 м кв-350 грн
Механизмы 1 м кв-21 грн
Администратирование 1 м кв-32 грн
Итого 1 м кв монолитного каркаса-660 грн
Если брать стоимость 4200 за квадрат то оставшиеся 3540 грн с лихвой хватит на все остальное+прибыль(в разумных пределах) К этому и идем товарищи!

logika
Позволю вмешаться в ваш спор.По Киеву в прошлом году средняя себестоимость строительства составляла 4500 грн.При этом материалы например арматура была почти в два раза дороже.Учитывая что зарплата у строителей в гривнах естественно, осталась почти на том же уровне добавляем сюда 15-20% рентабельности (что для строительных фирм есть нормой например в той-же Европе) то 4200грн за метр есть очень даже хорошая цена.

Ух ты ж! У кого себестоимость такая? Чем докажете? А 800 убитых за метр не хотите? Голые затраты без раздачи пожарникам, архитектуре, ..., району, в мерию и на социалку... Со всем где то в полторушку вкладывалось (не в центре, там только за землю и за дозвил сумму выкатят, нулей не хватит .

Для примера берем стоимость метра монолитного каркаса:
Бетон 1 м кв-0,2 м куб-120 грн
Арматура 1 м кв-20 кг-90 грн
Опалубка (оренда)1 м кв-47 грн
Работа 1 м кв-350 грн
Механизмы 1 м кв-21 грн
Администратирование 1 м кв-32 грн
Итого 1 м кв монолитного каркаса-660 грн
Если брать стоимость 4200 за квадрат то оставшиеся 3540 грн с лихвой хватит на все остальное+прибыль(в разумных пределах) К этому и идем товарищи!

надо считать монолит в кубах
бо стены и фундамент еще есть
но получаются все равно скромные цифры, по сравнению с теми шо парят

а куб монолита с работой не намного больше 1000 грн стоит (в розничных ценах на материалы)

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

и строить из себя умно-образованного лишнее.

Это в первую очередь касается именно тебя,logika.Именно ты "строишь" из себя умного и продвинутого "финансиста без отрыва от производства".

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

...

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

да все правильно, 7 лет окупаемость недвиги должна быть, а входили дороже этих цифр бо ожидали на росте еще подняться
а при падающем рынке окупаемость должна еще меньший период быть, учитывать %% удешевления

ну и ваши цифры конечно разбавляет не такое большое предложение жилья, как на развитых РН

поэтому правда будет где то посредине как всегда
300 ягеля аренда в месяц х 12 х 7 = 25000/35 кв м = 700 за метр

это примерно между вашими расчетами в 350 и нынешней ценой продаж со скидками при торговле

За 300 долл 2х комнатную можно снять в Киеве, а не 1 комнатную.

logika
Позволю вмешаться в ваш спор.По Киеву в прошлом году средняя себестоимость строительства составляла 4500 грн.При этом материалы например арматура была почти в два раза дороже.Учитывая что зарплата у строителей в гривнах естественно, осталась почти на том же уровне добавляем сюда 15-20% рентабельности (что для строительных фирм есть нормой например в той-же Европе) то 4200грн за метр есть очень даже хорошая цена.

Ух ты ж! У кого себестоимость такая? Чем докажете? А 800 убитых за метр не хотите? Голые затраты без раздачи пожарникам, архитектуре, ..., району, в мерию и на социалку... Со всем где то в полторушку вкладывалось (не в центре, там только за землю и за дозвил сумму выкатят, нулей не хватит .

Для примера берем стоимость метра монолитного каркаса:
Бетон 1 м кв-0,2 м куб-120 грн
Арматура 1 м кв-20 кг-90 грн
Опалубка (оренда)1 м кв-47 грн
Работа 1 м кв-350 грн
Механизмы 1 м кв-21 грн
Администратирование 1 м кв-32 грн
Итого 1 м кв монолитного каркаса-660 грн
Если брать стоимость 4200 за квадрат то оставшиеся 3540 грн с лихвой хватит на все остальное+прибыль(в разумных пределах) К этому и идем товарищи!

Идем, к сожалению, к глубоко и не очень замороженным объектам недостроя. Когда нибудь Вам кто то рассказывал о таких вещах как стоимость проектирования, стоимость отвода земельного участка вместе с участком, стоимость получения разрешени на строительство, взносы забудобника на социальную инфраструктуру, стоимость инженерных коммуникаций? Нет? А не знаете сколько примерно, на практике, времени занимает пройти тот или иной этап? Нет? Поделитесь своими знаниями, мне лично, как болтуну(спасибо Вам за комплеман) очень интересно будут Ваше сочинение послушать. Только прошу с выражением декламировать.