Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

Соответственно апрель 2011 - цена 700 (спальные районы)

В общем-то вполне реалистично!

SSerg
Ну вот вы со мной и согласлись. Давно бы так.

Не льстите себе...
Я соглашаюсь только с правильно изложенными аргументами. А у Вас постах кроме раздутого самомнения больше ничего нет.

Как супер навороченый риэлтор помогите человеку дом продать http://forum.finance.ua/viewtopic.php?t ... sc&start=0
Все же будет больше толку чем от Ваших прогнозов.

Пока мне льстит, что вы не поленились почитать все мои сообщения. К сожалению вы пропустили парочку, в которых я говорил, что я не совсм риэлтор.
И не ерничайте, дом не в Киеве, а в "...востребованной 20-километровой зоне..." что к текущей теме не относится. А аргументация у меня по поводу прогноза самая обоснованная по данной теме. По крайней мере базировался я не на своих умозаключениях, типа "вот такая красивая формула рыночной стоимости, берем среднюю зарплату и умножаем на коэффициент 100 или 160, а завтра будем умножать на 200, а к Новому Году на 50". Поэтому он "единственно-правильный". И впрель попрошу его так и называть.

Для таких как вы centrobud я расписывал "формулу" из 7 пунктов (можно и дальше продолжить). Очень долго и нудно писал, а вы даже поленились почитать.

Требуются пояснения по аргументации почему он самый обоснованный и правильный.
Читаем и запоминаем:
1. Потому что его составлял профессионал (это я).
2. Потому что он основывается на модели региональных рынков жилой недвижимости, описанной в самой авторитетной книжке от Urban Land Institute (London) "Профессиональный девелопмент недвижимости". Где описаны причины причины цикличности, ценообразования, их периодичность, причины и сроки в которые все это происходит.
3. Потому что он подтвеждается уже 1,5 года фактическим совпадением действительности с прогнозом составленным эти же 1,5 года назад.

А теперь внимание, сам прогноз:

Самое главное - это понимать, когда начался рост пузыря и его спад. Потому что к концу спада будут цены не выше уровня, с которого они начали свое движение в начале пузыря. На РН Украины это началось в 2005г.
Начало пузыря - 2005г., как и на большинстве рынков (посмотрите рост на алюминий, золото, серебро) все начало резко рости в 2005г. И
Цена тогда была - 700/900у.е. (спальные районы/приближенные к ценру).
Начало падения - апрель 2008. Тот период, когда стало заметено резкое снижение количества сделок купли-продажи (их практически не стало).
Продолжительность падения - 3 года (првоерено временем, во многих странах и составляет 2-3 года, 2 - это там где залог бістро отбирают).
Соответственно апрель 2011 - цена 700 (спальные районы) и 900 (прилегающие к центру).
А потом на бочок и, медленно, вниз, а может и вверх.
И эта цифра (700далларо - примерно 5,5тыс.грн.) точно не ниже себестоимости строительства и позволит строить новое жилье даже в киеве с учетом нововведений КМУ по упрощению процедуры.
Вот чего такие предсказания не учитывают (и мое и любое) а если и учитывают, то это все очень субъективно и на уровне рассматривания стеклянного шара, так это будет ли у нас развал экономики, гиперинфляция, повальная безработица и т.д."

Вот, а то заходят люди на офрум, а мы не по теме обсуждаем, а о моем менталилете спорим.

На одной книжке не стоит зацикливаться "профи" Да и плохо вы ее читаете.
Там как раз и описыется приведенная, дисконтированная стоимость. А дальше включай соображалку какой должна быть стоимость актива, чтоб при нынешних арендных ставках (которые еще будут падать) через 10 лет остаться с деньгами, а не с кучкой фантиков от сдачи в аренду.
Там так и пишется "девелоперам крайне! важно знать понятие приведенной стоимости".
Но надо понимать еще очень много чего чтоб не влететь со своим девелопментом

Сейчас Киевгорстрой заложил фундамент для постойки двух жилых домов. Вопрос к знающим людям, какая сейчас реальная себестоимость 1 кв.м. в жилом доме? Тоже может быть как индикатив рыночной цены на сегодня.

Требуются пояснения по аргументации почему он самый обоснованный и правильный.
Читаем и запоминаем:
1. Потому что его составлял профессионал (это я).

Дальше читать совсем желание отпало.
Нарциссизм и оторванность от реалий жизни.

Требуются пояснения по аргументации почему он самый обоснованный и правильный.
Читаем и запоминаем:
1. Потому что его составлял профессионал (это я).

Дальше читать совсем желание отпало.
Нарциссизм и оторванность от реалий жизни.

Но centrobud не профи. Это видно.
Но centrobud у ОГРОМНОЕ спасибо за книжку. Есть нюансы очень и очень хорошие.

А умникам которые не понимают разницы между стоимостью кредита на строительство, его окупаемостью и инфляцией в долгосрочном периоде стоит эту книжку тоже почитать.

logika
Это никак не касается того, о чем я писал. А писал я о кризисе регионального рынка жилой недвижимости и его продолжительности, а также о том как изменяются цены в это время.

Я боюсь что понятие определения размера ставки дисконтирования с учетом риска конкретного проекта вам не очень знакомо. А без ее определения невозмоно расчитать приведенную стоимость проекта.
Вот опробуйте здесь объяснить как это сделать (определить ставку дисконтирования с учетом риска конкретного проекта), и если вы сделаете это правильно, я не поленюсь и прочитаю все ваши посты про вашу методику и дам свои комментарии.

centrobud
замечательная мысль, девелоперы именно эьими терминами все и объясняют, только прогнозные показатали вряд ли в нынешней ситуации можно адекватно посчитать... Любая оцифровка аналогового потока происходит с потерей качества...этому подвержена любая математическая модель...поэтому гадалки пользтся спросом

logika
Это никак не касается того, о чем я писал. А писал я о кризисе регионального рынка жилой недвижимости и его продолжительности, а также о том как изменяются цены в это время.

Я боюсь что понятие определения размера ставки дисконтирования с учетом риска конкретного проекта вам не очень знакомо. А без ее определения невозмоно расчитать приведенную стоимость проекта.
Вот опробуйте здесь объяснить как это сделать (определить ставку дисконтирования с учетом риска конкретного проекта), и если вы сделаете это правильно, я не поленюсь и прочитаю все ваши посты про вашу методику и дам свои комментарии.

Не хватало чтоб еще рассматривать ставку дисконтирования в разрезе каждого проекта. Это лишнее сейчас. Да и писал, что если вы вошли не в той фазе как девелопер (в книжке это есть), то никто не собирается вам покрывать ваши просчеты как бизнесмена и ваши риски. А риски были ой какие большие! и сейчас видно во что это все перешло. И это еще только начало.

Кроме этой девелоперской книжки (очень хорошая), обратите внимание на литературу биржевого, спекулятивного характера. Вместе это будет, то что надо. Потому что на рынок вошли (да и висят до сих пор) спекулянты другого характера, а их понимать тоже надо и понимать их значимость в разных процессах и на что они реально способны как класс при разных развитиях ситуации (т.е. в разных циклах РН).

Но считаю принципиальным вопросом отсчет начала роста: 2001-2002 или же 2005 год.
В результате можно будет поплатится кругленькой суммой.

logika
Возьмите недельные графики цен на алюминий, золото, серебро, и евро к доллару - и вам станет ясно, когда началось раздувание пузыря. Я хотел их сюда повесить как картинки, в доказательство своей гипотезы, но, к сожалению, сделать это невозможно не имея их где-то в интернете.

Ой, я сказал гипотезы, нет, аксиомы!