Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?

Единственный нюанс - для правильного расчета рентабельности покупки "на котловане" нужно учесть время "простоя" инвестиции - пока дом строится и делается ремонт. Но это нюансы

Что-то типа дисконтирования дебиторки на период "от оплаты до ввода в эксплуатацию"? Дисконтик в размере среднегодовой ставки по депозиту списываем на расходы

еще одна распространенная ошибка - считать рентабельность сваливая в одну кучу удорожание актива и доход от аренды, тут практически все этим грешат
спекуляция и аренда - это два разных бизнеса, их нельзя считать вместе

В данном случае доход от аренды - аналог долгосрочного депозита. Купил недвигу (аналог "положил на депозит") - получаешь арендную плату (аналог процентов). Соответственно и доходность считается. Потратил 40 тыс., получаешь 400 в месяц = 12% годовых.

вы (как и подавляющее большинство пересичных) путаете бизнес с пассивным доходом от инвестиций в чужой бизнес
это распространенная ошибка
в случае с депо (или инвестициями в акции, крипту, или драгметалы) от вас зависит лишь момент входа/выхода, инвестиции в котлован - это вообще казино
аренда же - это бизнес, где львиная доля успеха зависит от качества вашего каждодневного менеджмента и недвига здесь - лишь основные средства и орудия производства
поймите уже это наконец и прекращайте сравнивать мягкое с теплым

Ну и в чем же я не прав?
Изначально речь шла о расчете доходности аренды и какую базу надо применять в этом случае - цену приобретения (мой тезис) или текущую рыночную стоимость (тезис Влада). Я говорю, что это ROI - рентабельность инвестиции и она считается как отдача на вложенный капитал. То есть к цене покупки, а не к текущей цене недвиги.
В случае продажи ОС дороже - это уже другая статья

И именно по указанной Вами причине ("львиная доля успеха зависит от качества вашего каждодневного менеджмента и недвига здесь - лишь основные средства и орудия производства") я очень скептически отнесся к предложенному Навигатору. Возможно, текущая доходность там будет вполне ничего. А вот насчет роста стоимости квартиры в будущем я не уверен. А я хочу вкладываться в качественные "основные средства".

Единственный нюанс - для правильного расчета рентабельности покупки "на котловане" нужно учесть время "простоя" инвестиции - пока дом строится и делается ремонт. Но это нюансы.

Меня всегда умиляет что за 2-3 года ожидания никто не хочет прибавлять к цене покупки стоимость денег на этом отрезке )) А это может быть 20-30% смотря по какой ставке считать.

Еще надо добавить риск встрять надолго.
Та же еврика первый дом строили-строили и спустя полгода построили, следующие дома год задержки, приостановка стройки, кипиш-митинги обманутых инвесторов аркады, еще 2 сданых дома и все, приплыли. три дома на 99% готовности уже скоро год как остановилась стройка(задержка уже второй год пошел) + еще 2 десятка домов встали на разных стадиях котлована-коробки, в итоге сейчас цены на олх дешевле чем были в прайсе застройщика, как тут доходность считать?

еще одна распространенная ошибка - считать рентабельность сваливая в одну кучу удорожание актива и доход от аренды, тут практически все этим грешат
спекуляция и аренда - это два разных бизнеса, их нельзя считать вместе

Ну вот - Вы подтвердили мой тезис. То есть мы говорим об одном и том же.

[1]

как тут доходность считать?

по международным стандартам учёта. Для мира это не ново, всё придумано до нас

Ну и в чем же я не прав?

вы неправы
1) в том шо проводите аналогии между бизнесом и пассивным доходом от инвестиций
2) шо валите в одну кучу удорожание актива и доход от аренды

рентабельность считается от текущей стоимости, прибыль от удорожания имеет смысл считать лишь в случае ее фиксации, и как вам справедливо заметили - где в ваших расчетах стоимость денег во время достройки объекта?
это немалый срок, знаете ли, вложенные в готовый объект деньги могут нагенерить вполне весомую сумму за это время
в общем - ламерский расчет, уж простите

[1]

Приват банк опять вывали на Сетам квартиры за адресою: м. Київ, вул. Запорожця Петра, будинок 26-А

Всего 98 квартир. Цена от 9500 грн/м2 ( 271 кв.м ) до 14500 грн/м2 ( 60 кв.м )

Фейслесс, Вы как бы любитель Лесного массива. Почему не продаётся? Года два уже в продаже.

Приват банк опять вывали на Сетам квартиры за адресою: м. Київ, вул. Запорожця Петра, будинок 26-А

Всего 98 квартир. Цена от 9500 грн/м2 ( 271 кв.м ) до 14500 грн/м2 ( 60 кв.м )

Фейслесс, Вы как бы любитель Лесного массива. Почему не продаётся? Года два уже в продаже.

может потому шо это не лесной массив?

как тут доходность считать?

Почти тезка
Доходность надо считать, когда она появится в реале. И в базу расчета включить все понесенные фактически расходы, включая коррекцию на простой (методы могут быть разные).
А вот до того времени - в зависимости от степени "попадалова" - ввести в учет формирование резервов под безнадежную задолженность вплоть до 100% с последующем (не дай бог) списанием в убыток.

[1]

может потому шо это не лесной массив?

Вот именнопотому и спрашиваю. Это не лесной массив, но при этом очень рядом. Наверняка он и окрестности знает, сможетответить поччему в том месте не продаётся? Просто плохое место ( больничка, морг) или из -за подтопления подвала в доме? или еще чего