Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
investorkiev написав:Поверхностный подход к вопросу — то есть изучение номинальной доходности — показывает, что вложение средств в недвижимость, валюту или драгоценные металлы в отдельные годы приносило наивысший доход.
Интересно, недвижимость с 2000 года - они считали только стоимость, или стоимость+аренда?
Статья доставила искреннее удовольствие. Один в один, как когда на ветки люди начинают анализировать какие-то цифры и новости в экономике. То, что я называю "за деревьями леса не видеть". В этой статье не понимают, что и зачем они хотят получить и начинают бездумно жонглировать циферками и строить графики. Почему они взяли период с 2000? Гривна уже по 5,5 и ставки по депо еще высокие? Почему они посчитали недвижимость без аренды и коммунальных? Посчитали бы гривну без процентов по депо и инфляции - сферического коня в вакууме. Где потери от банкопадов? Где амортизация недвижимости - за 20 лет это минимум 10-20% износ. На выходе красиво оформленные цифры, которые ничего не значат. Взяли бы с 98, положили гривну (или доллары) в банк Украина по курсу 2 и результаты были бы совсем другими.
PS Особенно грустно стало, когда увидел, кто автор этой статьи. Главный экономист отдела анализа денежно-кредитного рынка Департамента монетарной политики и экономического анализа НБУ.
Еще вопрос про то, что аренду считают как инвестицию в недвижимость. Телегу ставят впереди коня. Собственно инвестиция в недвижимость это когда квартира куплена, стоит закрытая, коммунальные по максимуму отрезаны, платится только то, от чего нельзя отвертеться. Понятно, что с доходностью тут будет не очень. Актив выведен из экономики, обществу от этого вред, общество наказывает гривной. Аренда это бизнес. В этом принципиальная разница с депозитом, хоть на первый взгляд похоже. Особенно на одной убитой квартире, которую сдают дешевле рынка. Имея бизнес, нельзя все бросить и уехать на острова на год. При инвестициях, пассивном доходе можно. От твоих умений и способностей существенно зависит доходность бизнеса. При инвестиции нет - ты отдал деньги и от тебя уже ничего не зависит. Для того, чтобы заниматься арендой необязательно вообще иметь недвижимость. Например, у посуточников не так много своих квартир. Если человек это умеет, ему своих квартир становится мало и он вынужден расширяться за счет субаренды. Если не умеет, бросает и уходит в долгосрочку. Я, имея опыт, мог бы, например, находить варианты дешевле рынка, минимально приводить их в порядок и пересдавать по рыночной цене, получая себе в карман около 20% аренды. Бабульки, измотанные плохими арендаторами и риелторами, молились бы на меня, получая день в день деньги на карточку, и никто им бы не выносил мозг пересдачами, показами, поломанными замками, неработающими холодильниками и сантехникой.
Востаннє редагувалось Vlad442 в П'ят 08 лис, 2019 10:36, всього редагувалось 1 раз.
По поводу циферок, деревьев и леса. Я не лезу анализировать то, что не смогу полноценно анализировать. Может оно вообще не поддается прогнозу и анализу. Лучше не иметь никаких цифр, чем правдоподобно выглядящие цифры, которые введут в заблуждение при принятии решения. Я стараюсь смотреть на мир, тенденции, индикаторы.
В свете этого я бы сейчас больше смотрел на цены ближних соседей. Мы идем в Европу, поэтому со временем цены/аренда/налоги будут как в Восточной Европе. С 91 года по сегодняшний день на рынке был перекос. Мало жилья вообще и мизерное количество в аренде, что отрицательно сказывалось на мобильности рабочей силы. Поэтому общество щедро вознаграждало тех, кто вкладывал свои накопления ему на благо. Скупал квартиры и сдавал. Или инвестировал в новострои. Построили много, сдают еще больше, население уменьшилось и выехало. С падением ценности социальной функции инвесторов в недвигу будут падать их доходы. Рынок аренды входит в стадию насыщения, когда экспозицией в месяц при попытке сдать по рынку уже никого не удивишь. Что будет завтра. В течении 2-5-10 лет. Медленное увеличение доходов и, следовательно, аренды. Более быстрое увеличение цены - ипотека, потребительские настроения и прочие части "ракеты". Увеличение налогового пресса. Способность государства собирать налоги увеличивается. ФОПы, арендодатели. Со временем до всех дойдут руки. При рынке покупателя эти расходы лягут на арендодателя, что сделает смешной уменьшившуюся доходность. Мой прогноз на 20-22 "покупать". 23-25 "держать". С 25-ого "продавать". Еще можно обратить внимание на индикатор - разница цены с польской недвигой. Как только разрыв сократится в 2 раза от сегодняшнего, можно сразу ставить на продажу.
zzzzzz написав:investorkiev Там на ссылке все описано. Чистая стоимость - без затрат на коммуналку и без прибыли от сдачи в аренду
Стаття ні про що. "Громадяни, зберігайте гроші в ощадних касах, у гривні!"
Исторические данные за последние 20 лет свидетельствуют, что обычный гривневый депозит принес бы больше реального дохода, чем валютный или операции с золотом или недвижимостью (график 2)
Ага, в гривню, в Дупабанку. Автор статті - Долярчик.
investorkiev написав:Поверхностный подход к вопросу — то есть изучение номинальной доходности — показывает, что вложение средств в недвижимость, валюту или драгоценные металлы в отдельные годы приносило наивысший доход.
