Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

просто я смотрю на вещи всегда реально. И когда вам говорят что цена должна быть Х при 100 покупках в месяц на рынке, при цене этой Х и количестве предложений 20 тыс. или что-то в этом роде, то уважаемый SSerg возникают очень большие вопросы и это не шутки.

Да, это не шутки, - это тенденция к уменьшению цен.

Дайте свои цифры и поконкретней. Посмотрим кто здесь занимается самолюбованием и анализом.

http://forum.finance.ua/viewtopic.php?p ... ht=#474557
А можете поковыряться в моих постах лета 2008 года.

Почитал ваши тезисы. Забыли про доступный нам показатель - средняя з/п по конкретному региону и отсутствие кредитования.
Ведь от этого показателя зависит Ваш увиденный показатель - арендная ставка месячная.
Дальше есть показатели очевидные:
1. ВВП. Тенденция прироста/спада.
2. Внешний долг Украины.
3. Платежный баланс.
Это влияет на курс гривны, который влияет на стоимость метра в долл.

Ведь это все очевидные цифры и есть в открытом виде. Никто от вас их не ныкает.

????? Жду комментов SSerg.

Пока прокоментирую я
1 - уже учтено в цене аренды.
2 - повлияет в будущем в большой минус, но хотелось бы математическую модель влияния на жилье, с выходом на цифирь. Наверно надо исходить из сокращения показателя "располагаемого дохода" в будущем как части ВВП и смого ВВП.
3 - хороший индикатор тренда валютного курса, но влияние на будущую недвигу сомнительно, т.к. и так оцениваем в у.е. Хотя может использоваться в прогнозировании 2.

А так - думаю объективнее цены аренды действительно индикатора нет.

Только 100 месячных аренд - это при 12% годовых. Если массовый продавец хочет такой цены ждать - то продаст он не раньше, чем эти 12% будут в банках на раздачу. Сейчас же продажи идут по более высоким ценам только потому, что 99,9 % (утрирую, не придирайтесь) продавцов немотивированно ожидают будеттокадорожания.

Так что согласен с тем, что сейчас надо оценивать не более 80 месячных арендных плат

Что касается шантажа экономики "или у нас за 2000 у.е. или никак" - то я например, если и дальше так пойдет, перевезу семью в более комфортные зарубежные места, и буду работать оттуда. Ну и этот шантаж дает соответствующие объемы сбыта. Или сдамся будивельнику и куплю "на старость" во Львове и Харькове по двухкомнатной или один дом где-нибудь, а в Киеве буду снимать всегда в удобном мне районе

просто я смотрю на вещи всегда реально. И когда вам говорят что цена должна быть Х при 100 покупках в месяц на рынке, при цене этой Х и количестве предложений 20 тыс. или что-то в этом роде, то уважаемый SSerg возникают очень большие вопросы и это не шутки.

Да, это не шутки, - это тенденция к уменьшению цен.

Дайте свои цифры и поконкретней. Посмотрим кто здесь занимается самолюбованием и анализом.

http://forum.finance.ua/viewtopic.php?p ... ht=#474557
А можете поковыряться в моих постах лета 2008 года.

Почитал ваши тезисы. Забыли про доступный нам показатель - средняя з/п по конкретному региону и отсутствие кредитования.
Ведь от этого показателя зависит Ваш увиденный показатель - арендная ставка месячная.
Дальше есть показатели очевидные:
1. ВВП. Тенденция прироста/спада.
2. Внешний долг Украины.
3. Платежный баланс.
Это влияет на курс гривны, который влияет на стоимость метра в долл.

Ведь это все очевидные цифры и есть в открытом виде. Никто от вас их не ныкает.

????? Жду комментов SSerg.

Зачем Вам "средняя з/п по конкретному региону и отсутствие кредитования"???
И все остальные "очевидные" показатели???
Все эти показатели + многи другие уже учтены в стоимости аренды.

Или Вы хотите поговорить, что будет с арендными ставками через полгода???

Да естественно хочу поговорить что будет с арендными ставками через 1-2 года.

Это бесполезный разговор.
Разве что Вы мне развернуто спрогнозируете что будет со страной Украина.
Будут ли какие-либо банки в стране кроме государственных, будет ли существовать такая денежная единица как гривна или снова будем за хлебом ходить с "миллионом", будет ли частная собственность на недвижимое имущество, ведь государство в аренду точно сдавать не будет???
Утрирую.
Но более-менее реалистичного прогноза выхода из кризиса я пока не видел. Слишком много факторов которые не поддаются прогнозам.

На ближайшие полгода с недвижимостью все предельно ясно: ценовые уровни будут стремиться к $600-800 по киевским спальникам. Вопрос с какой скоростью??? Не думаю, что уровень $1000 преодолеем до НГ. Но, чем медленнее падение цен - тем меньше сделок.

Ипотечные долги выросли в 10 раз за год
За прошедший год - с ноября 2008 по ноябрь 2009 - проблемная задолженность по ипотечным кредитам выросла почти в 10 раз - до 7,2 млрд грн.

При этом общий размер ипотечного портфеля всех украинских банков составляет более 100 млрд грн., передает "Лига".

Такие данные озвучила Генеральный директор Ассоциации "Украинский Кредитно-Банковский Союз" Галина Олифер.

"Сегодня общий размер ипотечного портфеля банков Украины составляет свыше 100 млрд.грн.

По сегодняшнему уровню аренды для киевских спальников справедливой ценой недвижимости можно считать $600-800.

Завтра обвалится аренда, пересчитаем.
Вырастет в два раза - присоединимся к растишкам и скажем, что есть перспективы роста.

По поводу сейчас не спорю.

Я говорил о примерном периоде 2012 й год. Думаете арендные ставки в ближайшей перспективе могут дать рост?? Какие есть у вас в запасе факторы, которые могут реально привести сейчас к реальному! росту арендных ставок в долларах? Обвал доллара давайте упустим пока - очень спорный вопрос с вероятностью 50/50.

Арендная ставка за двушку или хорошую однушку на долгосрочную аренду обычно стремится к 50-60% средней зарплаты. (снимают на 2-х).

просто я смотрю на вещи всегда реально. И когда вам говорят что цена должна быть Х при 100 покупках в месяц на рынке, при цене этой Х и количестве предложений 20 тыс. или что-то в этом роде, то уважаемый SSerg возникают очень большие вопросы и это не шутки.

Да, это не шутки, - это тенденция к уменьшению цен.

Дайте свои цифры и поконкретней. Посмотрим кто здесь занимается самолюбованием и анализом.

http://forum.finance.ua/viewtopic.php?p ... ht=#474557
А можете поковыряться в моих постах лета 2008 года.

Почитал ваши тезисы. Забыли про доступный нам показатель - средняя з/п по конкретному региону и отсутствие кредитования.
Ведь от этого показателя зависит Ваш увиденный показатель - арендная ставка месячная.
Дальше есть показатели очевидные:
1. ВВП. Тенденция прироста/спада.
2. Внешний долг Украины.
3. Платежный баланс.
Это влияет на курс гривны, который влияет на стоимость метра в долл.

Ведь это все очевидные цифры и есть в открытом виде. Никто от вас их не ныкает.

????? Жду комментов SSerg.

Пока прокоментирую я
1 - уже учтено в цене аренды.
2 - повлияет в будущем в большой минус, но хотелось бы математическую модель влияния на жилье, с выходом на цифирь. Наверно надо исходить из сокращения показателя "располагаемого дохода" в будущем как части ВВП и смого ВВП.
3 - хороший индикатор тренда валютного курса, но влияние на будущую недвигу сомнительно, т.к. и так оцениваем в у.е. Хотя может использоваться в прогнозировании 2.

А так - думаю объективнее цены аренды действительно индикатора нет.

Только 100 месячных аренд - это при 12% годовых. Если массовый продавец хочет такой цены ждать - то продаст он не раньше, чем эти 12% будут в банках на раздачу. Сейчас же продажи идут по более высоким ценам только потому, что 99,9 % (утрирую, не придирайтесь) продавцов немотивированно ожидают будеттокадорожания.

Так что согласен с тем, что сейчас надо оценивать не более 80 месячных арендных плат

Что касается шантажа экономики "или у нас за 2000 у.е. или никак" - то я например, если и дальше так пойдет, перевезу семью в более комфортные зарубежные места, и буду работать оттуда. Ну и этот шантаж дает соответствующие объемы сбыта. Или сдамся будивельнику и куплю "на старость" во Львове и Харькове по двухкомнатной или один дом где-нибудь, а в Киеве буду снимать всегда в удобном мне районе

1. А что делать, если меня не интересует аренда сейчас, тоесть которая учитывает по факту сегодня. Меня интересует что будет "завтра" тоесть через год. Потому, что то что сегодня, я знал и ожидал 2 года назад.

2,3 Не согласен. Влияет еще как! 2008-2009 цена в грн. на метр практически не менялась, но в долл. упала на ... относительно обвала курса грн/долл.

Согласен с окупаемостью квартиры как бизнеса. 7-8 лет 70-80 месяцев. Депозитная ставка не менее 10-12%
Естественно арендная ставка - один из основных показателей, но если смотреть только на него как показатель который учитывает остальные, то можно кое-то пропустить существенное.

Это разговор более конкретный уже.

Предлагаю для SSerg следующее нужна:
квартира Голосеевский район (подойдет и окраина Голосеевского р-на) в хорошем состоянии не евроремонт, проживать будет пожилая пара, оба пенсионеры у них на руках 60 у.е., главное условие кухня не менее 8 метров. Если найдете такую квартиру 50% комис. ваиших. Предложение действительно до 1 декабря.
Стоимость 1 м.кв. выходит в районе 1,5 у.е.SSerg

Ипотечные долги выросли в 10 раз за год
За прошедший год - с ноября 2008 по ноябрь 2009 - проблемная задолженность по ипотечным кредитам выросла почти в 10 раз - до 7,2 млрд грн.

При этом общий размер ипотечного портфеля всех украинских банков составляет более 100 млрд грн., передает "Лига".

Такие данные озвучила Генеральный директор Ассоциации "Украинский Кредитно-Банковский Союз" Галина Олифер.

"Сегодня общий размер ипотечного портфеля банков Украины составляет свыше 100 млрд.грн.

мда, это похлеще дамбы на киевском море. только пусти течь - так эту плотину так рванет!!
для тех кому интересно более детально про эту новость trust.ua/news/17921.html

Только 100 месячных аренд - это при 12% годовых. Если массовый продавец хочет такой цены ждать - то продаст он не раньше, чем эти 12% будут в банках на раздачу. Сейчас же продажи идут по более высоким ценам только потому, что 99,9 % (утрирую, не придирайтесь) продавцов немотивированно ожидают будеттокадорожания.

Так что согласен с тем, что сейчас надо оценивать не более 80 месячных арендных плат

Прокоментирую коментарии
На мой взгляд 80 маловато. Вы сильно завышаете доходность капитала.
Хотя во что-либо сейчас вкладываться и риски высоки.
Как по мне, должно быть 100-120, но спорить не буду.

Предлагаю для SSerg следующее нужна:
квартира Голосеевский район (подойдет и окраина Голосеевского р-на) в хорошем состоянии не евроремонт, проживать будет пожилая пара, оба пенсионеры у них на руках 60 у.е., главное условие кухня не менее 8 метров. Если найдете такую квартиру 50% комис. ваиших. Предложение действительно до 1 декабря.
Стоимость 1 м.кв. выходит в районе 1,5 у.е.SSerg

Это к чему???
Не получается качественно оказывать "информационные услуги" ищите субподрядчиков???

По сегодняшнему уровню аренды для киевских спальников справедливой ценой недвижимости можно считать $600-800.

Завтра обвалится аренда, пересчитаем.
Вырастет в два раза - присоединимся к растишкам и скажем, что есть перспективы роста.

По поводу сейчас не спорю.

Я говорил о примерном периоде 2012 й год. Думаете арендные ставки в ближайшей перспективе могут дать рост?? Какие есть у вас в запасе факторы, которые могут реально привести сейчас к реальному! росту арендных ставок в долларах? Обвал доллара давайте упустим пока - очень спорный вопрос с вероятностью 50/50.

Арендная ставка за двушку или хорошую однушку на долгосрочную аренду обычно стремится к 50-60% средней зарплаты. (снимают на 2-х).

Средняя з/п 350 долл. по Киеву.

50-60% средней з/п ДВОИХ? или ОДНОГО.

Наверное двоих? Один работает на аренду, второй на прожить как-то дальше.???

Тогда клеиться нормально следующий расчет

350+350 = 700 *0,5 (или 0,6) = 350 (420) долл. Так оно есть сейчас на самом деле - аренда двушки!

Считаю важным дальнейшее падение гривны. Соответственно арендные ставки еще урегулируются вниз относительно курса и дохода граждан.

И существенно будет проходит сбалансирование стоимости самого метра относительно арендных ставок.