Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

А вариант сбрасывания квартир не от надобности в деньгах, а в нахождении более выгодного вложения денег, почему не рассматривается?

Сбрасывать в убыток 3-4 раза для того, чтобы вложить в что-то более выгодное? Тем более, что-то более выгодное в условиях кризиса, которое поборит жадность, вряд ли существует...

А наши застройщики и риелторы всеми силами через средства массовой информации подогревают в массах уверенность того, что надо просто переждать... Была бы паника, было бы резкое падени...

ApisOSN
1) Кризис САМ НЕ закончится. Надо работать, что то предпринимать, а не ждать, пока КТОТО все сделает. Этот КТОТО если и сделает чтото, то только в сою пользу. Менталитет однако.
2)Вариант с лимонами и часнокм. Если окажется, что лекарством от нынешней эпидемии являются только бананы, увидите как поменяются "тенденции инвестирования" и прибыли от лимонов и бананов. Утрирую конечно, но у нас есть "олени" и "оленеводы". И если последние замутят что нибудь- то первые поведутся. Может только не все сразу но исход предречён.

Понятно, что этот кто-то кто скупил 4 к по 200к есть в большинстве случаев АН и афилированные к строителям структуры. Вкладывать деньги в более прибыльные проекты чем недвижимость они не могут.

Давайте чесно скажем что ждать надо покупателя и если хотите что бы он покупал квартиры по 200К надо чтобы его доход увеличивался, а на сколько АН за последний год увеличили ЗП своим сотрудникам?

А наши застройщики и риелторы всеми силами через средства массовой информации подогревают в массах уверенность того, что надо просто переждать... Была бы паника, было бы резкое падени...

ПЕРЕЖДАТЬ ЖИЗНЬ. А у Вас в запасе их сколько? И в какой из них Вы чего нибудь дождетесь.

А какие, например, есть по Вашему мнению менее косвенные показатели рынка?

на сколько я знаю теорию SSerg-а, то прежде всего это будет стоимость аренды в соотвествующем городе/районе города. Плюс туда же подключается ставка депозита (не понятно, правда, в какой валюте. Иностранной, скорее всего). Если свернуть все измышления, то должно получиться что-то вроде такого: Вы имеете определенную сумму. Вы эту сумму можете положить на депозит и на ежемесячные проценты снимать квартиру. Либо купить аналогичную квартиру. Второй вариант, по украинской традии, якобы лучше, т.к. "СВОЄ". В тоже самое время первый вариант не так престижен и удобен, зато чрезвычайно ликвиден - вы практическ в любой момент можете конвертировать жилье в деньги.
Так вот, в текущий момент эти 2 вещи, сумма депозита, с ежемесячными процентами эквивалентными ежемесячной арендной ставке, и стоимость жилья, аналогичное арендуемому, не сходятся в разы. На примере Запорожья, арендная плата за 2к квартиру в спальном районе 150 у.е/мес и ниже. Взяв процентную ставку по депозиту 12% годовых получим 150*12мес/0,12= 15000 у.е. Купить эту же квартиру обойдется в 35-45 тыс.у.е.
Разница в несчастные 2,3-3 раза.
Я умышленно пишу с точки зрения человека, которому нужно жильё, а не с точки зрения инвестора, который якобы хочет получать 12% годовых от своих инвестиций в жильё (думаю, такое возможно, только если очень дешево, даром купить хрущевку и сдавать е целиком)

По своему опыту скажу, что в буквальном смысле втридорого преплачивать за удовольствие вбить гвоздь в стену не хочется. Тем более, что денег в 3 раза больше станет не скоро.
Возможно, я согласен переплатить относительно аренды в полтора раза (у меня тоже есть мещанские слабости:), но не более того - пожить тоже хочется
И вопрос не в том, сколько у меня денег, а в том, что любой ценой получить тесные бетонометры с вонючими соседями я не собираюсь. Разве что домик (ещё одна моя мещанская мечта).
Соотвественно могу пожелать тем, кто сейчас продает квартиры здоровья, терпения и от сумы и казеного дома не зарекаться, потму что кто его знает как сильно понадобятся деньги банкам и правительству после выборов.

Вах-х-х-х.... Спасибо max1gu, что избавили меня от необходимости еще раз повторяться.

Позволю себе несколько уточнений.

- о валюте. Не заморачивайтесь... считайте все в одной валюте. Рынок недвижимости у нас никакой иной валюты кроме как USD не признает. Начнут у нас продавать недвижимость за гривны, перейдем на расчеты в гривне.

- о разнице в "несчастные 2,3-3 раза". К сожалению, это не моя теория, это законы экономики. Данный расчет - это оценка выгодности двух вариантов (покупка или аренда) удовлетворения потребностей в жилье конечного потребителя. К инвестированию в жилье данный расчет никакого отношения не имеет.
Если захотите посчитать этот же разрыв при инвестировании в жилье, то у вас получится разрыв 4-5 раз в зависимости от того, что именно вы дальше собираетесь с этим жильем делать. Законы экономики, также как и законы физики, существуют помимо нашего желания.
Ситуация может разрешиться 4 способами:
- поднимутся ставки аренды в 3 и более раз. Я лично очень в этом сомневаюсь.
- снизится стоимость жилья на 50-60% от сегодняшних цен "хотелок" - они же, в усредненном виде, индикативные цены предложения. Обращаю внимание: не индикативы снизятся. Т.е. возможен вариант, что цены предложения останутся на том же уровне, а размер торга с 20-30% увеличится до 50-60%. Вопрос во времени.
- будет принят некий нормативный акт, по которому все продажи/покупки должны будут осуществляться через АН по ценам, которые они захотят установить. В нашей стране возможно все, но думаю, что у нынешних АН денег не хватит провести подобный документ.
- комбинированый.

Для строителей.
Вариант внезапного возникновения дефицита жилья не рассматривается поскольку он отразится в том числе и на ставках аренды.

- о времени. Это самый сложный и для меня непонятный вопрос. Есть сегодняшний уровень цен, есть некий уровень цен, назовем его справедливым, к которому рынок будет стремиться. Можно достигнуть справедливого уровня за месяц и остановиться, можно стремиться к нему 100 лет и не достигнуть, а можно уйти под него и пытаться достигнуть него снизу.
Никто на сегодняшний день достоверно не нарисует эту модель.
В панику продавцов и продажу "по любой цене" я не верю.
Но сделать падение быстрым могут несколько факторов:
- массовая продажа залоговой недвижимости;
- реализация строителями программ "жилье по $400";
- введение существенных налоговых нагрузок на содержание жилья.
Замедлить падение могут:
- государственные иппотечные программы;
- массовое иппотечное кредитование банками.
Ничто из перечисленного в ближайшие полгода нереализуемо.

Так что, на ближайшие полгода будем наблюдать медленное скатывание цен к справедливому уровню через понижение индексов предложения или увеличение размера торга.
Кстати, домик в своих обзорах уже ввел такое "новшество" как средний размер торга.

я даже ЗА чтоб продаваны и застройщики еще пол-годика сидели в своих тупых надеждах; а потом будут умолять покупателей купить их бетонометры хоть за какие-то деньги
"Сегодня Федеральная резервная система (ФРС) США может объявить о сроках начала сворачивания политики нулевой ставки, которая за год привела к увеличению монетарной базы вдвое.
В случае такого решения аналитики прогнозируют уже в конце года серьезный рост курса доллара по отношению ко всем валютам"
http://news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2009/11/05/176892

SSerg

Замедлить падение могут:
- государственные иппотечные программы;
- массовое иппотечное кредитование банками.
Ничто из перечисленного в ближайшие полгода нереализуемо.

Есть еще немаловажный фактор. Это - когда заселят все (или почти все) новострои...

Понятно, что этот кто-то кто скупил 4 к по 200к есть в большинстве случаев АН и афилированные к строителям структуры. Вкладывать деньги в более прибыльные проекты чем недвижимость они не могут.

Давайте чесно скажем что ждать надо покупателя и если хотите что бы он покупал квартиры по 200К надо чтобы его доход увеличивался, а на сколько АН за последний год увеличили ЗП своим сотрудникам?

Год это не срок.. так быстро "хотелки" не попустятся... Поэтому я и говорю, падать будет... но так быстро как хотелось бы...

А наши застройщики и риелторы всеми силами через средства массовой информации подогревают в массах уверенность того, что надо просто переждать... Была бы паника, было бы резкое падени...

ПЕРЕЖДАТЬ ЖИЗНЬ. А у Вас в запасе их сколько? И в какой из них Вы чего нибудь дождетесь.

Переждать жизнь проще тем у кого своя квартира, а у кого её нет, тот будет торопиться