Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

Еще один...под аренду новострой...я не знаю, как вы считаете окупаемость своих инвестиций?!
Вы же в курсе, что время от покупки новостроя, до момента, когда вьедет 1ый арендтатор тоже входит в срок окупаемости? А это даже если вложиться почти на финальной стадии 2 года (учитывая ремонт и тд), а иногда бывает и 3-4, а иногда бывает, что никогда

Я считал так. Первый этап это рискованная инвестиция с высокой доходностью. Взял, для примера, за 25, через два года, если построили, 40 или 0, если не построили. Второй этап это "настаивание" объекта. За 3 года новострой обживется, ремонты закончатся, ставка налога станет 0%. Через 3 года инвестор за счет этих факторов получит на руки уже 50.
Рентабельность аренды всегда считаю от текущей стоимости квартиры.
Вопрос за сколько окупится не рассматирваю вообще. Мы же не в Стране Дураков, где зарыл один золотой, вырыл 2.
Стоимость недвижимости может колебаться вместе с рынком. Я на это не обращаю внимание, потому что метры для меня это длинная позиция.
Точней обращаю в том плане, что стараюсь покупать когда цена упала, а не после того, как выросла, но не стремлюсь всегда откупаться на дне, потому что никто не знает, когда дно. Тут скорей так. Упало - купил, упало еще больше - купил еще, упало сильней - продолжаю покупать, немного выросло - докупил, сильно выросло - не покупаю, накапливаю средства.

Рентабельность аренды всегда считаю от текущей стоимости квартиры.

абсолютно неправильний підхід.
рахувати треба від суми вкладеної інвештиції. Можна зробити ще поправку на інфляцію долара.

Это уже обговаривали не раз.
Рентабельность это цифра для принятия решений, а не сферический конь в вакууме. Представим кто-то купил готовую квартиру в 2008, а потом такую же в 2016 на котловане. В 2020 для первой квартиры рентабельность (если считать по-вашему) 2%, а для второй 15%, хотя это одинаковые квартиры с одинаковым кэшфло от аренды. Следовательно нужно первую срочно продавать и покупать такую как вторую, только продать по цене 2008 невозможно, как и купить готовую по цене котлована в 16-ом.
Если же считать рентабельность от текущей цены, то у обеих она будет одинаковая в 7% и можно думать, выгодней это депозитов, овгз, биткойнов, бизнеса, золота, матраса, или нет.

Рентабельность аренды всегда считаю от текущей стоимости квартиры.

абсолютно неправильний підхід.
рахувати треба від суми вкладеної інвештиції. Можна зробити ще поправку на інфляцію долара.

Это уже обговаривали не раз.
Рентабельность это цифра для принятия решений, а не сферический конь в вакууме. Представим кто-то купил готовую квартиру в 2008, а потом такую же в 2016 на котловане. В 2020 для первой квартиры рентабельность (если считать по-вашему) 2%, а для второй 15%, хотя это одинаковые квартиры с одинаковым кэшфло от аренды. Следовательно нужно первую срочно продавать и покупать такую как вторую, только продать по цене 2008 невозможно, как и купить готовую по цене котлована в 16-ом.

Не понял логической цепочки, почему из 2% рентабельности следует, что нужно продавать? Я другой вывод делаю: не нужно было покупать, а продавать уже поздно и рентабельности неудачной покупки не изменить

Представим кто-то купил готовую квартиру в 2008, а потом такую же в 2016 на котловане. В 2020 для первой квартиры рентабельность (если считать по-вашему) 2%, а для второй 15%

Так воно і є.

Висновок такий:
ціни нерухомості в Києві - не є постійними. Інколи вони падають - зразу ж в 1,5 рази.
І потім ніколи не піднімаються до рівня, наприклад 2008 або 2013. Депопуляція, деіндустріалізація, війна, клоуни при владі - причин безліч.

Тому треба добре думати, що, коли і як купляти, і скільки вкладати в ремонт.
І чи взагалі варто купляти.

просто собрание выпускников МВА по экономике какое-то.
Франт рвет в клочья флэтлордов, но те не сдаются. Никто чо та и не заикнулся, что многие вкладываются в бетон кровные, бо "инфляция доляра, с сейфа/ячейки украдут, банки лопнут, детям останется, родился ребенок, легализую капитал и т.д."
Большинству глубоко плевать на вопросы демографии, деиндустриализации и графики госстаты - надо быстро пристроить деньги, бо жмут карман

просто собрание выпускников МВА по экономике какое-то.
Франт рвет в клочья флэтлордов, но те не сдаются. Никто чо та и не заикнулся, что многие вкладываются в бетон кровные, бо "инфляция доляра, с сейфа/ячейки украдут, банки лопнут, детям останется, родился ребенок, легализую капитал и т.д."
Большинству глубоко плевать на вопросы демографии, деиндустриализации и графики госстаты - надо быстро пристроить деньги, бо жмут карман

Я написал честно: купил две квартиры (аренда + останутся детям, 8/10 лет).

И мне глубоко посрать на графики, дно рынка и т.п.

[1]

Время многих ничему не учит. Я помню как все вместе мы смеялись над 1куе за аренду однухи в ЦП. Сейчас уже никому не смешно.

жалкое зрелище
помню мне в 2008, август, зарядили 900 у.е. за однуху на Антоновича, в "шоколадке". пошёл смотреть альтернативу-800 за 4 стены, диван 20 лет и 40 лет без капремонта. А теперь однуха в ЦП за 1000-праздник жизни

Я написал честно: купил две квартиры (аренда + останутся детям, 8/10 лет).

И мне глубоко посрать на графики, дно рынка и т.п.

"ты - это не твой покупатель".

неправильно мерять весь рынок по себе

Время многих ничему не учит. Я помню как все вместе мы смеялись над 1куе за аренду однухи в ЦП. Сейчас уже никому не смешно.

жалкое зрелище
помню мне в 2008, август, зарядили 900 у.е. за однуху на Антоновича, в "шоколадке". пошёл смотреть альтернативу-800 за 4 стены, диван 20 лет и 40 лет без капремонта. А теперь однуха в ЦП за 1000-праздник жизни

Серж, вы мне напоминаете человека, который однажды стоял рядом с домом в котором оборвался лифт. И с тех пор он никогда не ездит на лифте - ведь лифты падают.

И? Что удивительного будет в Тетрисе по 5куе?

Двухзначные цифры инфляции в долларе.

Без существенного роста ЗП каждый год (аналог 2005-2008), что было наванговано Кухарем, это будет удивительно.

Ну не вижу я связи между зп в Украине и инфляцией доллара и ценой на одни из лучших домов Киева. Новые Мерседесы и Бентли в Украине продаются не за 1/3 цены, хотя и зарплата не та и инфляции доллара нет. Почему квартиры в Тетрисе должны жестко на зп ориентироваться - ну я хз. Это ж не Круша и не ДБК4.