Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Faceless писал(а):Можна закласти одну з квартир, тоді можна домовитися за менший власний внесок
Ну, хоч щось))
Але, я можу і без іпотеки (якщо моя племінниця таки стане ріелторкою і захоче здавати подобово хостел) - то я можу втнути таку фішку зі своїм смартом))) Зробити хостел на 4 койко-місця
(тільки дуже тапками за це не кидайтесь)))))
Я б для таких "бізнесменів" підтримав би примусовий продаж "інвестиції" на торгах + штраф у кілька сот тисяч грн.
А чого це ви вирішили, що ріелтор буде займатися здачею подобово? Це не робота ріелтора
Faceless писал(а):Я б для таких "бізнесменів" підтримав би примусовий продаж "інвестиції" на торгах + штраф у кілька сот тисяч грн
Казав же - тапками сильно не кидатись)))))
Faceless писал(а):А чого це ви вирішили, що ріелтор буде займатися здачею подобово? Це не робота ріелтора
Просто чув, що були такі випадки... Тим більше, що ріелтор добре знає/розуміється на цій кухні, тому спокійно може таким займатись і отримувати НОРМАЛЬНИЙ, а головне стабільний прибуток! (з кожного заселення/виселення капає прОцент)
Faceless писал(а):Можна закласти одну з квартир, тоді можна домовитися за менший власний внесок
Ну, хоч щось))
Але, я можу і без іпотеки (якщо моя племінниця таки стане ріелторкою і захоче здавати подобово хостел) - то я можу втнути таку фішку зі своїм смартом))) Зробити хостел на 4 койко-місця
(тільки дуже тапками за це не кидайтесь)))))
Я б для таких "бізнесменів" підтримав би примусовий продаж "інвестиції" на торгах + штраф у кілька сот тисяч грн.
Доречі про хостели)) От що пише сусідка з Вайберу
Тож, виявляється, що хостели - не таке вже й велике зло, відносно подобовки
Задачка: є голий бетон в модному новобуді на Чорновола біля Ашану, куплений колись по 700 за метр. з метою пасивного інвестдоходу. 1 кімната - 43 кв. м з "совдепівським" плануванням, але гарним краєвидом на Високий Замок. На даний час вже накапало тисяч 5 грн. за послуги ОСББ. Зараз можна продати за "позатисячу" за метр, або зробити ремонт і пробувати здавати. Дизайн + ремонт + меблі = близько 20 к. і до 1 року часу.
Питання: Як правильно порахувати інвестиційну привабливість того, чи іншого варіанту?
Задачка: є голий бетон в модному новобуді на Чорновола біля Ашану, куплений колись по 700 за метр. з метою пасивного інвестдоходу. 1 кімната - 43 кв. м з "совдепівським" плануванням, але гарним краєвидом на Високий Замок. На даний час вже накапало тисяч 5 грн. за послуги ОСББ. Зараз можна продати за "позатисячу" за метр, або зробити ремонт і пробувати здавати. Дизайн + ремонт + меблі = близько 20 к. і до 1 року часу.
Питання: Як правильно порахувати інвестиційну привабливість того, чи іншого варіанту?
Щось, ніякі експерти не відгукнулись/не відповіли на це)) - тоді, що це за експерти такі?
Спробую я)) Точніше - покажу свого підрахуя на прикладі свого смарту))
Цінність/дохідність свого смарту я буду рахувати так: Купив за 450К і за півтора роки чекання до здачі будинку(+3міс. тривалість ремонту = 15міс.) додаю ще ГРУБО 80К(це так, як би я тих 15міс. тримав на депо під 10% чистими) = 530К + вартість ремонту під ключ з меблями і технікою ще ГРУБО 170К = 700К І, якщо, на моменті, будуть з руками відривати за 6К/міс в оренду - це буде ТВЕРДИХ 10%! - що вже не погано!
А якщо продавати - то знову ж, яка буде ціна? Якщо буде менше 20% річних за тих 1,5р. - то мені НЕ цікаво продавати! Цікавість моя продавати появиться при 40%+
Дякую, десь так і я думаю, але при варіанті здачі в оренду ще вилазять: 1. Курсові ризики. 2. Ризик знецінення за час старіння. Тому більше схиляюся до продажу. Але тоді виникає питання 3: куди інвестувати дохід?
P.S. Як Вам вдалося зробити ремонт за 170 Кгрн? (у мене зараз на 100 кв. м. цифра вже перевалила за 50К$, і то ще всіх меблів не куплено... Ви точно всі витрати записували? )
mulax писал(а):Тому більше схиляюся до продажу. Але тоді виникає питання 3: куди інвестувати дохід?
Оце - справді надскладне питання! Бо, інвестувати в наступний котлован, зараз, наче, не комільфо...
mulax писал(а):Як Вам вдалося зробити ремонт за 170 Кгрн?
1. В мене - смарт 27м2 2. Враховано всі матеріали/меблі/техніку, але БЕЗ роботи майстрів(так, як планую робити все своїми руками і, трошки допоможе тато) 3. Та й ремонт - "під оренду", - трохи можна і зекономити на деяких речах
От, наприклад, якщо зробити щось подібне, як тут в ютубі, то - як мінімум, можна стіни за меблями НЕ штукатурити/гіпсувати/фарбувати!
Успіх писал(а):Цінність/дохідність свого смарту я буду рахувати так: Купив за 450К і за півтора роки чекання до здачі будинку(+3міс. тривалість ремонту = 15міс.) додаю ще ГРУБО 80К(це так, як би я тих 15міс. тримав на депо під 10% чистими) = 530К + вартість ремонту під ключ з меблями і технікою ще ГРУБО 170К = 700К І, якщо, на моменті, будуть з руками відривати за 6К/міс в оренду - це буде ТВЕРДИХ 10%! - що вже не погано!
А якщо продавати - то знову ж, яка буде ціна? Якщо буде менше 20% річних за тих 1,5р. - то мені НЕ цікаво продавати!
А під податок на нерухомість вже попадаєте? Додасте до розрахунку якщо є? При продажі теж зявляються податки - треба теж враховувати.
Успіх писал(а):Цінність/дохідність свого смарту я буду рахувати так: Купив за 450К і за півтора роки чекання до здачі будинку(+3міс. тривалість ремонту = 15міс.) додаю ще ГРУБО 80К(це так, як би я тих 15міс. тримав на депо під 10% чистими) = 530К + вартість ремонту під ключ з меблями і технікою ще ГРУБО 170К = 700К І, якщо, на моменті, будуть з руками відривати за 6К/міс в оренду - це буде ТВЕРДИХ 10%! - що вже не погано!
А якщо продавати - то знову ж, яка буде ціна? Якщо буде менше 20% річних за тих 1,5р. - то мені НЕ цікаво продавати!
А під податок на нерухомість вже попадаєте? Додасте до розрахунку якщо є? При продажі теж зявляються податки - треба теж враховувати.
Я рахую продаж по переуступці (правда, там забудовнику 1% перепадає) + нотаріусу - тому мінусую 500-800дол на "все-про-все"!
А от при оренді, то я ще не врховую(просто ще не усвідомлюю ) що мій смарт 27м2 додадуть до моїх 53м2 і тоді мені будуть присилати листи щастя на "зайвих" 20м2
Чи оформити права власності на дружину? Але, якщо там нотаріус при оформленні таких документів захоче 3-5К, чи будуть це теж трактувати, як переуступку - ну то тоді не вартує робити такі "зайві рухи"?
Успіх що скажу про відео, виходячи зі свого досвіду ремонтів:
1. Керамограніт на стіни - мінімум у 2 рази дорожче, ніж пофарбування. При випадкових пошкодженнях локально не ремонтується, ніяк (правда пошкодити важко, це факт). Але оновити інтер"єр з часом - тільки новий ремонт за всі гроші. Простіше зробити фарбовані, а на решту докупити + 1-2 кв. метрів площі бетону. 2. Високий дизайнерський радіатор між вікнами, коли вікна не до підлоги - це абсурд (його ціна - мінімум + 1 кв. м. до площі бетону). 3. Кухня по колористиці подібна до моєї (ДСП Дуб Галіфакс Еггер, зараз ціна на Віярі 5600 грн. за стандарний лист). Для квартири під здачу з обмеженим бюджетом на ремонт ну точно можна взяти щось віддалено подібне, але до 2000 за лист. 4. Ліжко-трансформер. Ця штука в нормальній якості з механізмом, який не поламається за місяць, буде коштувати мінімум 2K$. А це ще + 2-3 кв. м бетону. І при цьому люди його будуть проклинати кожен вечір і ранок..)) 5. Біла стеля і магнітні трекові світильники - це дуже дорого, як для смарта (і ще й понижує стелю мін на 5 см-7 см.) Я би краще залишив бетонне перекриття: на щастя, ще тренд голого бетону не пройшов. А може й у москві вже пройшов, не знаю )). 6. Стіл кухонний - взагалі не стіл. Хіба кави попити, і то одному.. А нормально повечеряти, і щоб поставити хоча би 4 тарілки на 2-х + одну загальну з хлібом посередині - це має бути прямокутний стіл мінімум 80 х 100 см. А ще краще 120-140. 7. Але головний меседж був у кінці - в них є гардеробна в підвалі! )). Ось цим усе і сказано. Тобто повноцінна площа для життя і зберігання в них мінімум 30+ метрів.
Можливо, з московськими цінами на бетон, такий ремонт буде окупним при здачі. Але при наших цінах я би краще докупив + 3-5 кв. м (як різниця на цінах матеріалів і меблевих рішень, про яку писав вище) + гардеробна 3-4 кв. м. = 33-35 кв. м. І саме на такій площі вже можна починати жити. А 27 метрів - це готельний номер, і не більше.
P.S. За використання прихованих об"ємів дизайнеру ріспект, тут він молодчинка однозначно. P.P.S. Не штукатурити за меблями не можна (максимум - не фарбувати). Майстри роботу все-одно порахують на те саме, або й дорожче (бо їм доведеться махатися з переходами між штукатуреною стіною, і не штукатуреною і т.д). Рівно зробити важко, тому буде нерівно. А потім меблевики виїдять мозок, що не можуть виставити і закріпити меблі, чи вбудувати їх в ніші без зазорів, бо десь криво - і в результаті вийде довше, дорожче, і з нервами ). А ще летітиме з часом пилюка в шафи із тих нештукатурених стін ззаду, і чорний піджак за 200 баксів стане брудним і дешевим))
Faceless писал(а):Можна закласти одну з квартир, тоді можна домовитися за менший власний внесок
)
