Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

первый этаж с окнами в закрытый двор в малоэтажной застройке вполне имеет право на существование

Право, конечно, имеет, но имеет и ряд недостатков.
1 - часто темно и сыро, из-за подвала. Не буду утверждать, что всегда, но мне довелось много пожить на 1 этажах, и всегда было одно и то же
2 - намного реже, но тоже случается, опять таки из-за близости подвала - мыши, муравьи
3 - вопрос безопасности. Решетки на окнах делают все еще мрачнее. Возможно, вместо решеток вопрос решается охранной сигнализацией
4 - шум, особенно если окно выходит на "лавочки с бабулями" - они как будто прямо в комнате трындят.
5 - опять таки, если окна у выхода из подъезда, постоянный сигаретный дым. И это практически нереально побороть, особенно если дом большой.

1й поверх лампових хрущів/гостинок на Нивках/ДРВЗ?

Всім привіт. І новим півріччям болі.
З форуму ріхерта

10 число цен как было обещанно - нет, и сейчас уже они не продают первую секцию, история от 21 сентября когда нам обещали скидку 18% и вменяемые цены на метры, потом скидку обрезали в 2 раза, потом добавили 200 баксов на метре потом 400 а потом и вовсе решили не продавать. Таких врунов на рынке я еще не встречал) отменил сегодня свои брони в 1 секции. С такими «мат перемат» иметь дел больше не желаю. Шарашкина контора одним словом.

По аренде - опыт 14-ого показал, что разница стоимости квартир средний+ сегмент и эконома сократилась. Доплатив совсем немного можно было взять квартиру со значительно лучшим ремонтом, но люди ужимали свои хотелки и жались

Сократилась за счет большего снижения цен в сегменте средний+. Вы об этом умолчали, но именно в этом суть спора

С продажей в точности наоборот. В моменты кризиса покупателей мало, квартир много. Шлак типа 5/5, плохие локации не находят своего покупателя и сильно демпингуют ценой

Не вижу прямой связи между 5/5 из лоу-кост сегментом. А 3 из 5 в таком же доме - это какой-то другой сегмент? Квартира метражом >50 м2 на любом из 5 этажей - тоже мимо обсуждаемого сегмента

тогда как ликвидные варианты пользуются спросом и последними снижают цену

Ликвидными эти варианты были в жирные годы. В условиях дефицита спроса, который вы сами признали, главным конкурентным инструментом с большим открывом от всех остальных, является снижение цены. И чем выше она была, тем больше дисконт придется сделать, чтобы стать ликвидной в условиях низкой платежеспособности

Был бы у вас опыт сдачи в аренду, вы бы поняли, что общение с "не очень приятными людьми" могут иногда перечеркнуть все плюсы псевдопассивного дохода. Когда арендатор один, вероятность встретить такого человека 10%, а если арендаторов 5? Сможете посчитать?

Бугага. И вы еще кичитесь какими-то там аналитическими навыками. Частота встречаемости недобросовестного арендатора одинаковая для каждой отдельно-взятой квартиры, соответственно, если у вас одна, то риск ущерба ложится на нее одну, а если 5, то распределяется между всеми ними, гарантируя вам стабильный и предсказуемый денежный поток. В этом и состоит суть страхования - чем больше объектов, тем выше вероятность столкнуться с реализацией риска, но ниже - пострадать от нее

[2]

Всім привіт. І новим півріччям болі.
З форуму ріхерта

10 число цен как было обещанно - нет, и сейчас уже они не продают первую секцию, история от 21 сентября когда нам обещали скидку 18% и вменяемые цены на метры, потом скидку обрезали в 2 раза, потом добавили 200 баксов на метре потом 400 а потом и вовсе решили не продавать. Таких врунов на рынке я еще не встречал) отменил сегодня свои брони в 1 секции. С такими «мат перемат» иметь дел больше не желаю. Шарашкина контора одним словом.

А по чём там стоит купить? На сколько стоит ориентироваться?

Жить на последнем в новостройке хорошо если дом хорошо обслуживается.

Проблема в том, что любая новостройка в конечном итоге станет обычным домом и интерес к рьяному исполнению своих обязательств у коммуналки стихнет.

А по чём там стоит купить? На сколько стоит ориентироваться?

2куе +

Застройщики эпохи развитого социализма, о последних этажах в домах которых идет речь, никаких коэффициентов не ставили.

В кооперативных домах этаж разыгрывался в лотерею.

Помню, когда был школьником, то у моего друга мама вытащила первый этаж в этой жеребьевке. Плакала 2 дня почти беспрерывно

Был бы у вас опыт сдачи в аренду, вы бы поняли, что общение с "не очень приятными людьми" могут иногда перечеркнуть все плюсы псевдопассивного дохода. Когда арендатор один, вероятность встретить такого человека 10%, а если арендаторов 5? Сможете посчитать?

Бугага. И вы еще кичитесь какими-то там аналитическими навыками. Частота встречаемости недобросовестного арендатора одинаковая для каждой отдельно-взятой квартиры, соответственно, если у вас одна, то риск ущерба ложится на нее одну, а если 5, то распределяется между всеми ними, гарантируя вам стабильный и предсказуемый денежный поток. В этом и состоит суть страхования - чем больше объектов, тем выше вероятность столкнуться с реализацией риска, но ниже - пострадать от нее

Так сможете все-таки посчитать вероятность, а то у меня после истории с матожиданием есть сомнения.

Я вам говорю про арендаторов, которые портят нервы, вы мне про страховой случай в тотал. Износ будет идти по всем квартирам одинаково. Только потом нужно будет тратить время на 5 ремонтов, а не на один. Поэтому на мелких дешевых объектах рентабельность выше.
Сдача 5 гостинок, даже в долгосрок, это по трудозатратам в более чем в 5 раз больше, чем сдача одного более дорогого объекта, а если учесть возросший фактор нервов при общении с неприятными людьми, то все еще хуже.

Всім привіт. І новим півріччям болі.
З форуму ріхерта

10 число цен как было обещанно - нет, и сейчас уже они не продают первую секцию, история от 21 сентября когда нам обещали скидку 18% и вменяемые цены на метры, потом скидку обрезали в 2 раза, потом добавили 200 баксов на метре потом 400 а потом и вовсе решили не продавать. Таких врунов на рынке я еще не встречал) отменил сегодня свои брони в 1 секции. С такими «мат перемат» иметь дел больше не желаю. Шарашкина контора одним словом.

Перекупы несознательные люди, капец. Какие могут быть скидки на котловане 3-5-летнего проекта при инфляции в двузначных цифрах в доллярах?

Поэтому на мелких дешевых объектах рентабельность выше.
Сдача 5 гостинок, даже в долгосрок, это по трудозатратам в более чем в 5 раз больше, чем сдача одного более дорогого объекта

фокус в тому, що в найдешевшому сегменті - взагалі ніхто не робить ремонтів чи прибирань. То вже квартиранти самі)))
Можливо, раз в 20 років)))