Вот кстати рост курса обязательно остудит РН.
Да, согласен 1624.
Рынок стоит на месте...
|
|
Додано: Пон 19 кві, 2010 11:00
Интересная мысль, пересчитать что происходит на рынке при значительно изменении курсов валют. Итак, известно, что спрос зависит в основном от: - уровня доходов - количества покупателей - вкусов покупателей - ожидания на рынке (БудетТокаДорожать или БудетТокаДешевать) - наличие и уровень цен на товары-заменители. Величина спроса обратно пропорциональна цене на товар, чем выше цена, - тем ниже спрос при прочих равных условиях Предложение зависит в основном от: - стоимости ресурсов (сырье для производства) - технологии производства (производительность) - количества продавцов - ожидания на рынке (БудетТокаДорожать или БудетТокаДешевать) Величина предложения прямо пропорциональна цене на товар, чем выше цена, - тем выше предложение при прочих равных условиях Что же произошло в период с 2007 г. по 2009 г. и как эти события повлияли на спрос и предложение в гривневом эквиваленте? Итак 2007 –> 2009: Уровень доходов в ГРН, - ВНИЗ. Ипотека (как существенная прибавка к возможностям) = 0 Количество покупателей – или неизменно, или вниз (те, у кого есть такие деньги в грн.) Остальные факторы – переворот БудетТокаДорожать на БудетТокаДешевать (80% на 20% -> 20% на 80%) Соответственно, спрос уходит влево и вниз Стоимость ресурсов для строительства – ВНИЗ. Технологии производства – ВВЕРХ (чуть-чуть) Количество продавцов – ВВЕРХ (помним об инерции и о вкидывании новых квадратных метров, начатых 2-3 года назад) Остальные факторы – переворот БудетТокаДорожать на БудетТокаДешевать (80% на 20% -> 20% на 80%) Что должно произойти с ПРЕДЛОЖЕНИЕМ –вправо и вниз, реально в долларах так и произошло, а вот в гривнах – нет, ЖАДНОСТЬ и СТРАХ потерять «свое» сыграли злую шутку. Итак посмотрим, на приводимый мной график, но уже в гривнах: Очевидно, что при таком раскладе на рынке - новая равновесная цена в гривнах на 2к. квартиру в Киеве площадью 50 Кв. м. должна составить 350 тыс. гривень. И рынок к ней сейчас движется как бы кому не хотелось или хотелось.
Додано: Пон 19 кві, 2010 11:00
На более ликвидное жилье цены растут, на менее - падают. Индекс домика на месте. СВ девелопмент svdevelopment.com/ru/web/flat_costs/ как более динамичный показывает рост. благовест: megakvartal.com.ua/statistics.cgi где то посредине между ними 
Додано: Пон 19 кві, 2010 11:24
Кстати какие доходы вы имеете ввиду? реальные или номинальные? http://delo.ua/biznes/ukraina/u-ukrainc ... li-139102/ то бишь на сколько я понял если недвигу ценить в грн и она по сравнению с 2007-2008 практически не изменилась даже чуть меньше (example 1k хрущ 100000$*5 = 60000$*7.9) то относительно гривневой недвиги реальные доходы не изменились, а номинальные выросли. Ипотека ноль? Колво покупателей. Отложенный спрос?
Додано: Пон 19 кві, 2010 11:53
+ к написаному - вчера на валютной ветке выкладывали статью РН КНР в которой власти собираются запретить покупку недвижимости лицам, у которых нет "прописки" в городе, где они хотят купить. Исключение - год налоговых отчислений в "интересуемом" городе. Другими словами, если ты работаешь в данном городе, то можешь купить, если же твоя цель - вложиться в квадраты чужого мегаполиса - то увы. Похоже, на подходе и перегретый рынок КНР, где цены все еще продолжают расти.
Додано: Пон 19 кві, 2010 11:56
И вот что удивительно - похоже власти пытаются сбить пузырь, а он растет
Хотя может пытаются только на словах? Строители всегда с властями дружат, а своим перекрывать кислород - последнее дело
Додано: Пон 19 кві, 2010 12:00
Более того, в некоторых областях рост составил 20% в месяц в этом году.
Ну, а власти отлично понимают к чему этот рост может привести, поэтому и сбивают рост... п.с. Думаю, не стоит лишний раз упоминать о экспортозависимости экономики Украины...
Додано: Пон 19 кві, 2010 12:06
Сегодня с утра ехал по Харьковоскому шосе, мимо одного видного недостроя (две жилые многоэтажки- стоят, молчат с 2008г) и офисного центра как фасада группы недо-отстроев.
Появилась на стекле большая надпись - ОТ 6800 Так что пока на выходных РН "стоял", понималка логично "работала"
Додано: Пон 19 кві, 2010 12:15
Смысл моих расчетов состоит в том, что рынок еще не нашел новую равновесную точку спроса и предложения, но как и любой рынок, он к ней движется. Доходы, разумеется, мы берем реальные. Но при этом величина инфляции здесь играет существенную роль. Если инфляция будет 100% в год, и номинальные доходы выростут на 100%, при этом рост реальных =0, то стоимость недвижимость также изменится в этом случае, но уже на 90%, например. Если же инфляция = 12%, номинальные доходы + (плюс) 6.2%, а реальные - (минус) 8.5%, то стоимость недвижимости в нашем случае не изменилась. Количество покупателей - очень интересный фактор, что же касается отложенного спроса, то это очень широко распространенное заблуждение. Желание улучшить свои жилищные условия у 90% населения, но невозможность это сделать, это - не есть "отложенный спрос" в терминах экономики Другими словами, у 50% населения реальный спрос находится на уровне, например, 100 тыс. гривень за 2к квартиру (такие у них доходы, возможности и ожидания) и таким же этот спрос будет и через год и через два, а через три, возможно уже станет 120 тыс., если начнется улучшение, а через 5 - будет 200 тыс., потому что появится ипотека в грн. по 13% годовых. И если ждать, что этот "отложенный спрос" проявится при цене предложения в 300 тыс. - то такого не будет, и если ничего не менять такое предложение так и не найдет этих 50% с их "отложенным спросом"
Додано: Пон 19 кві, 2010 12:21
+1 Смотреть и видеть - далеко не одно и то же.
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
