А нужны ли риелторы?

Логічно...

Нужны ли риелторы?

Позвонил сегодня по этому объявлению.
Продам 1-комн.кв., ул.*********, Шевченковский р-н (** 000,00$)
Цена Количество комнат Общая площадь Жилая площадь Площадь кухни Этаж Этажность дома
** 000,00$ 1.00 40.00 м2 16.00 м2 11.00 м2 15.00 25.00
Дата: Четверг 2 Декабря 2010
Продам 1-комн.кв., ул.********** , Шевченковский р-н (** 000,00$)
063-286-15-36 Написать автору объявления
15/25 новострой, кирпиччный дом, 40/16/11, холл-6 кв.м, после строителей. Документы готовы.

Звоню в общем, говорю что хочу посмотреть квартиру. Хочет с меня 5% комиссию. Говорю что подъеду сегодня, буду смотреть еще одну квартиру в этом же доме, заодно и эту гляну. Риелтор с облегчением - о, тогда я не поеду, сейчас позвоню охраннику, возьмете у него ключи и сами посмотрите (квартира после строителей).
Приезжаю, охраннику никто не звонил, договорился за ключи сам. Обнаружил что окна выходят на противоположную сторону от той что сказала брокер и этаж не 15 а 16.

Уехал в раздумьях - буду ли я себя уважать если ей хоть копейку заплачу. Телефон в обьявлении ее, звонить по нему не рекомендую

P.S. На правах рекламы. Если есть нормальная квартира 42-50м кв в новом доме не дороже 10-12тыс грн за квадрат, правый берег в не удаленных от центра районах - предлагайте. 050 4468000

1. Риэлтор перед задатком проверит все документы.(не каждый понимает в документах, а особенно за 1986год и старше)
2. Риэлтор (который работает на покупателя) Сторгует до минимума, потому что в его интересах чтобы покупатель купил через него а не через другое агенство.
3. Риэлтор хороший психолог (хороший риэлтор) Одним взглядом может определить что требуется НЕРЕШИТЕЛЬНОМУ покупателю, тем самым делает его более решительнее. А таких ротозеев поверьте много, которые потом кусают локти - "какой же я дурак что не купил тогда ту квартиру"
4. У Риэлтора большие связи в службах предпродажной подготовки, ну и нотариус тоже. Тем самым в десятки раз ускоряет процесс совершения сделки. А время как мы знаем - деньги.
5. Риэлтор - актер! Он продаст вам самую непродаваемую квартиру (по вашему мнению) Мнение Риэлтора - на каждый товар есть свой покупатель
6. Риэлтор сопровождает все финансовые операции, от начала до конца сделки (вплоть до подключения охраны во время сделки) И не правда что не несет никакой ответственности!
7. Риэлтор переживает не меньше вас, если перед самой сделкой обнаруживается нерешаемая проблема(на ваше мнение "отдаю задаток вдвойне и все") Мнение риэлтора - проблема не существует, просто будет чуть дольше! Уверен знакомая ситуация для многих!
8. У риэлтора всегда есть деньги чтобы помочь вам оформить документы (касается малоимущих) Ну естественно документы будут хранится у риэлтора в сейфе в качестве залога, до оформления сделки. Никаких дополнительных комисий он не требует. Также знакомая ситуация для многих!
9. 30% квартир у Риэлтора в базе данных, это те которые не попали ни в одну газету, по простой причине - многие постоянные клиенты доверяют исключительно риэлторам. И поверьте мне что из этих 30% большая половина действительно стоящих квартир!
10. У риэлтора всегда есть база данных покупателей, оставивших заявку даже 7-8 мес назад. И знайте, что Все эти люди не каждую неделю покупают газету, в номере которой именно ваша квартира.
11. Риэлтор всегда отстоит ваши права, в случае встречи Вас с более Уверенным в себе покупатеем или продавцом
12. Риэлтор - высокооплачиваемый работник. Но он заслуживает этих денег.
13. Риэлтор не суеверен, но как правило верующий!
Можно добавить еще очень много плюсов, ну и минусы тоже есть. Если в газете вы нашли квартиру с номером телефона хозяина, то знайте это либо перекупщик либо квартира которую долгое время не смогли продать риэлторы вашего города

вставлю и свои 5 коп., по сути:
1. документы я сам проверю, на крайняк найму хорошего юриста. Надо быть не в своем уме, чтобы доверить проверку таких документов безграмотному вчерашнему безработному
2.Брехня полная. рЫелтор в 99.99% случаев, в силу своей тупизны, старается задрать цену, поскольку получает от этого %,и невдомек понять бедолаге, что лучше 10 по 100, но каждый месяц, чем 1 за 1000, но сосать лапу год...
3. Одним взглядом понятно, где Алень, а где Человек.. но Аленей все меньше:)
4. Как правило, все связи рЫелторов это тупые понты, когда доходит до дела. При желании такие связи можно сразу установить самому, но гораздо дешевле
5. Актер-недоучка..) со всеми вытекающими..)
6 . Подальше рЫелтора от всех фин.операций, спокойней и целее деньгам будет.. Полная правда, что рЫелтор не несет ВООБЩЕ НИКАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ.
7.Еще бы не переживать, коммЫсия же пропадает..)
8. Доверить незнакомому и безграмотному рЫелтору хранить документы по сделке???)) поможет деньгами оформить сделку?) надо же, какая трогательная забота..) особенно для малоимущих)) способных скопить 100 thou у.е для покупки. если чел. смог скопить эти деньги, уж точно хватит мозгов не вестись на этот пункт
9. Тут ближе к правде. 90% действительно стоящих квартир до открытого рынка не доходят. Но не только потому что попадают к рЫелторам
10.Покупатель сегодня вобще меньше всего нуждается в том, чтобы некий вася занес его в "свою базу данных":). Имея деньги на руках, без проблем можно обойтись без предложений, которые самому можно легко найти в общедоступных источниках, да и светить себя у безграмотных "специалистов" от недвиги особого желания нет по понятным причинам
11. Брехня полная, улыбнуло рЫелтора всегда интересует только свой %, а чуть что - сразу в кусты!!!
12. Чем конкретно заслуживает? в нынешних условиях, контора рЫелторская - не более чем справочник, в лучшем случае. красная цена такой услуге - гривен 100 в базарный день
13. если глубоко верующий, то почему до сих пор занимаешься этим?))) вопрос риторический..)

P.S. На моей памяти за все случаи покупки недвижимости, один единственный раз было оправдано связаться с Риелтором, когда она предложила цену намного ниже рыночной и за качественный объект. Все остальное - полный паразитизм, не оправдывающий ни копейки заплаченных им денег. Может, будивельныкам они и нужны, но тогда пусть сами платят за их "услуги", и только с той цены, которую согласен заплатить я.

Просмотрел почти все аргументы будивельника (ну того, у которого с весны 2010 недвига должна была уйти в рост)И собрал из обширного словесного мусора суть аргументов. Итак:

1 Рієлтор економить час (можливо для студента чи пенсіонера це не критично , але для того хто заробляє хоча б 10 000 грн в місяць , робоча година коштує близько 100 грн , тому враховуючи що сьогодні квартира продається з 20-30 показу , а кожен показ це година до обєкту , година з обєкту і пів години розмов ні про що ( кожен покупець розмову починає з запитання скільки скините , навіть у випадку коли явно бачить що житло йому не підходить ) …я не хочу тратити 50% свого часу на розповіді чому моя квартира стільки коштує , що я не знаходжусь в критичній фінансовій ситуації:

- 1.Это когда даже мелкий застройщик сам лично продавал построенные под его руководством квартиры??? Для этого есть отдельный персонал. Аргумент мимо кассы.
2. Можно узнать, на кого рассчитаны эти сказки о цене рабочего времени около 100 грв? Если оно так дорого, то почему этот человек не вылазит из форумов, инета и занимается обычным таймкиллерством? Похоже он настолько свободен, что не знает, куда деть свое время. Достаточно оценить число постов автора

2 Правда при цьому не бачу різниці в тому хто платить Гляньте на формулки
а - ціна продажу = ціна будівельника + будівельник платить рієлтору
б - ціна продажу = ціна будівельника + покупець платить рієлтору.
Якщо ціна_а = ціна_б

- С этим можно было бы согласиться, если бы :
а) была "цена будивельника
б) будивельник платил брокеру
На самом деле будивельник признался , что "не знает цены" и полностью все сбрасывает на брокера:

Стандартної ціни не має , тому рієлтор як правило краще від продавця розуміє яка більш-менш реальна на сьогодні ціна обєкту ( у продавця тільки свій у рієлтора база з сотні -другої обєктів + чіткі знання як на кожному з них поведуть себе продавці адже він з ними спілкується постійно ( якщо правда ціни продавці виставили адекватні ), а отже величина знижки на яку можуть піти чи не піти - для них відома) …
тому в мене з посередниками ( рієлторами ) є пряма домовленність , що я особисто не буду шукати варіанти продажу свого житла , а вони будуть тримати мене в курсі щодо реальних угод які вони проводять і на підставі яких я й формую свою цінову політику

Возникает правда один вопрос: неужели определение коньюктуры РН при наличии стольких открытых БД, цен у конкурентов, статистики продаж -настолько сложная задача, что ее невозможно определить? В конце-концов анализ собственной динамики продаж -чем не ценовой маркер

той самий рієлтор несе перед мною відповідальність за надходження коштів на потрібну дату

т.е. чтобы продолжалось ваше сотрудничество, зараннее с вашего одобрения искуственно создана ситуация, когда риэлтор имеет возможность снижать цены(получая в любом раскладе свой %). А это значит, что не было формулы цены ни:
"а - ціна продажу = ціна будівельника + будівельник платить рієлтору"
ни " б - ціна продажу = ціна будівельника + покупець платить рієлтору. "
А была формула: цена строителя+ наценка брокера + комиссионные.

Як я зможу заставити працівника з заробітною платою в 300 доларів нести перед мною відповідальність за те що він не продав вчасно якийсь з обєктів

-А кто говорит о зарплате 300 у.е.?Или у вас квартир очень мало???
А теперь слово гендиректор крупной Донецкой стройкомпании О Миленину:

« Мы пытаемся брокеров привлекать, потому что понимаем, что это достаточно широкая сеть, и они работают с потенциальным потребителем. Но с агентствами всегда было тяжело
работать, потому что наша цель - продажа конкретных квартир в конкретном доме, а задача
любого агентства - продавать тот ассортиментный ряд, на который поступили заявки.
Агентства не являются активным продавцом, они сидят и ждут пока к ним придут и спросят,
что у вас есть. Покажут на выбор пять квартир, и им все равно какую из них продать. Им
важно выполнять свой план.Кроме того, любой потребитель всегда хочет прийти на завод-изготовитель и купить не у посредника, а из первых рук. Он же понимает, что в противном случае будет нести затраты, связанные с комиссионным вознаграждением. А с производителем еще и поторговаться можно, тем более сегодня. Поэтому все застройщики стремятся создать собственную
продажную структуру.»

----------------------------------------------------
И последнее. Вот в Киеве есть сданная квартал назад "высотка". Изначально там все Житло-Инвест продавал через брокеров. К настоящему моменту в доме продано 1/4(!) всех квартир. И есть в Киеве пришедшая из Львова другая стройкомпания, которая изначально стала продавать через собственный отдел продаж . ДО сдачи дома в эксплуатацию осталось 9 месяцев, а в доме уже продано 2/3 всех квартир.
В первом случае сотрудники ЖИ "клали на продажи"озаботясь больше личным дополнительным зароботком в паре с брокерами. Во-втором - имели хороший стимул к числу продаж.

У меня есть мысль и я ее думаю:

Есть объективная реальность: на рынке полно риэлтеров, можно заказывать их услуги или категорически от них отказываться, можно колебаться или хитрить с ними, но их огромное количество.

В моем случае:
Я ищу квартиру. У меня в базе есть 2,5 тысячи телефонов риэлтеров моего города и 100 телефонов реальных продавцов, квартиры которых мне НЕ ПОДОШЛИ (ценой, планировкой, расположением, состоянием, срочностью, документами и т.п. - не важно...)
Когда я найду квартиру, которая мне может быть подойдет, вероятность того, что ее мне будет показывать именно риэлтор - 90%.
Возможно также я буду сам хотеть нанять этого риэлтора для решения моих специфических вопросов с покупкой. Например вопросы, связанные с опекунским и услуга торга.
Но я скорее всего не буду нуждаться в полном наборе их "широкопонтованых "услуг"" (см.пост. uman211).
И я точно не желаю платить столько за НЕ нужные мне услуги.
И я хочу ОТВЕТСТВЕННОГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОТНОШЕНИЯ к заказанным мной услугам.

В последний раз с такой "потенциально моей" квартирой так и было. Агент достала типовый договор, я не возражал, т.к. цена квартиры была на 10% ниже минимальных в своей нише и меня на тот момент все в ней устраивало.
Однако в договоре я вычитал несколько неприятных пунктов...
Типовые договора агентств составлены так, как выгодно АГЕНТСТВАМ... а не покупателям!

Я думаю, что нам, ПОКУПАТЕЛЯМ следует разработать и согласоватьс юристами свой проект важных пунктов типового договора. И при необходимости настаивать на их добавлении в договор с риэлтором!

Мои предложения кратко:
1. Риэлтор получает фиксированную сумму ПОСЛЕ заключения сделки. Скажем в общем случае я готов отдавать 20-50% от ожидаемых ими трех процентов.
2. Риэлтор получает процент от результата "услуги торга". Те-же 20-50% от результата торга ниже фиксированной цены после проведения сделки. Т.е. если он хорошо поработает - может получить даже больше стандарта.
3. Риэлтор материально отвечает (50% суммы риэлтор, 50% покупатель) за возникшие по ходу оформления коллизии, увеличивающие расходы покупателя, если они были следствием некачественной проверки документов и прочей информации по квартире риэлтером. (если уж ты водишь туда людей - проверь, что там все в ажуре или попадешь на бабло!)
Фактически расходы несет покупатель, однако он соответственно может уменьшить гонорар агентства. Максимальный "штраф" может составить не более 50% от общего гонорара агентства.
Это еще один аргумент за то, чтобы расчеты с агентом производились только в день окончания сделки.

Если уважаемому сообществу это интересно - почитайте имеющиеся у вас образцы договоров и вносите предложения - что именно вы хотите там изменить

1.Это когда даже мелкий застройщик сам лично продавал построенные под его руководством квартиры???

1 А що таке по Вашому мілкий забудовник
Давайте розглянемо з двох сторін
а - фінансовий результат
б - кількість квартир
І так , для того щоб заробити наприклад 3 000 доларів в місяць ( 24 000 грн ) , при стандартному робочому місяці в 25 днів х 8 годин = 200 годин в місяць , вартість години роботи становить
24 000 грн / 200 годин = 120 грн в годину .
З іншого боку я неоднократно заявляв що мій прибуток на квадраті ( як власника , інженера , проектанта , виконроба , фінансового директора , інвестора ) становить 200 доларів = 1600 грн , таким чином в місяць я повинен збудувати 15 кв м ( 200 кв м в рік - криза ) .
Тепер перейдемо до фізичних обємів . 200 кв м - приблизно три квартири .
Як Ви вважаєте , чи доцільно мені створювати спеціальний відділ продажу якщо я в стані збудувати 3-10 квартир в рік
З іншого боку , 3 квартири - 300 000 грн прибутку , 10 квартир - 1 000 000 грн прибутку .

Тобто моя середня година роботи - становить як бачите 120 грн , наймати когось іншого для цього , який буде виконувати тільки роботи по пошуку клієнтів - мені не рентабельно

Возникает правда один вопрос: неужели определение коньюктуры РН при наличии стольких открытых БД, цен у конкурентов, статистики продаж -настолько сложная задача, что ее невозможно определить? В конце-концов анализ собственной динамики продаж -чем не ценовой маркер

Знайдіть мені БД продаж по Львову я Вам буду дуже вдячний

когда риэлтор имеет возможность снижать цены(получая в любом раскладе свой %). А это значит, что не было формулы цены ни:
"а - ціна продажу = ціна будівельника + будівельник платить рієлтору"
ни " б - ціна продажу = ціна будівельника + покупець платить рієлтору. "
А была формула: цена строителя+ наценка брокера + комиссионные.

Рієлтор , якому плачу гроші я , не має права самостійно знижувати ціну і має обовязок повідомити мені що виставленна мною ціна є зависока , бо конкуренти А, Б , В ( по кожному конкретно ) - виставили якісь пропозиції які кращі від моїх , і вивчивши цю інформацію . я приймаю рішення по доцільності зміни ціни ( не обовязково це пониження , може бути і підвищення )

Чистое любопытство. Наши расценки на их услуги намного выше в соотношении с европейскими, учитывая уровень жизни.

([quote="Klastero"]Чистое любопытство. Наши расценки на их услуги намного выше в соотношении с европейскими, учитывая уровень жизни.[/quote ] ) Это вопрос или утверждение? Если вопрос то:Украина 2-5%,Кипр 5-8%,США(10 лет назад,брали )до10%.

Рієлтор , якому плачу гроші я , не має права самостійно знижувати ціну і має обовязок повідомити мені що виставленна мною ціна є зависока ...і вивчивши цю інформацію . я приймаю рішення по доцільності зміни ціни

- при продаже 200 кв метров год можно не заморачиваться со скоростью продажи(а значит и с ценой). Что нам брокеры и демонстрируют ежедневно. Но в чем состоит ответственность риэлтора перед вами, кроме поперждення? Как по мне - ни в чем.
И можно узнать, когда Вы платите посреднику деньги, До или После продажи?Если после - то он всего лишь имеет %% со сделки. А это никак не подходит под пафосное "Рієлтор , якому плачу гроші".

- при продаже 200 кв метров год можно не заморачиваться со скоростью продажи(а значит и с ценой).

1 200 кв м - я продаю під час кризи , без кризи ця цифра в 3 рази вища
2 Поясніть мені чому заморожувати 1 млн грн ( 200 кв м х 5000 грн ) - можна , а наприклад 10 млн - не можна

Но в чем состоит ответственность риэлтора перед вами, кроме поперждення? Как по мне - ни в чем.

Хто володіє інформацією - володіє світом . Знаєте таку приказку
Так от зависивши ціну наприклад на 5% від оптимальної я можу взагалі нічого не продати роками ( а у нас як Ви розумієте інфляція яка виражається двохзначною цифрою ) , з іншого боку заниживши цю ціну на 5 % я ризикую недоотримати 1 000 000 х 5 % = 50 000 грн в рік - як думаєте я можу собі це позволити

когда Вы платите посреднику деньги, До или После продажи?Если после - то он всего лишь имеет %% со сделки. А это никак не подходит под пафосное "Рієлтор , якому плачу гроші".

Коли Ви купуєте автомобіль . Ви гроші платите до отримання автомобіля чи після
Так само і я , винагороду виплачую виключно за виконану роботу . Величина винагороди залежить від
- кількості
- ціни
- терміну
проданного
Так що все враховується , але при цьому рієлтор в курсі на коли і які суми мені потрібні , тому чим точніше він попаде в термін тим краще як йому так і мені , але при цьому я на слово не вірю , тому залишаю для себе варіанти отримання адекватної ціни з інших джерел , благо з багатьма сьогоднішніми гравцями на ринку нерухомості Львова я в свій час або вчився , або працював