Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? (2011)

ОБЪЕКТЫ С ИЗМЕНИВШИМИСЯ ЦЕНАМИ:

+ Продажа 2 к. квартиры. Район: Гагарина, Ю.Вокзал. Адрес: пр. Московский, 131В. На 6 эт. / 10 эт. дома. Общая площадь: 63 кв.м. Дата добавления: 02 Nov 2010. Старая цена: 50000, Новая цена: 75000.
+ Продажа 3 к. квартиры. Район: Салтовка. Адрес: ул. Туркестанская. На 5 эт. / 5 эт. дома. Общая площадь: 52 кв.м. Дата добавления: 23 Sep 2010. Старая цена: 36000, Новая цена: 36500.
+ Продажа 1 к. квартиры. Район: Одесская. Адрес: ул. Западная. На 2 эт. / 5 эт. дома. Общая площадь: 37.4 кв.м. Дата добавления: 17 Dec 2010. Старая цена: 23000, Новая цена: 23500.
- Продажа 2 к. квартиры. Район: Гагарина, Ю.Вокзал. Адрес: пр. Гагарина. На 4 эт. / 16 эт. дома. Общая площадь: 53 кв.м. Дата добавления: 03 Mar 2010. Старая цена: 60000, Новая цена: 59500.
- Продажа 3 к. квартиры. Район: ХТЗ. Адрес: пр. Московский, 296Б. На 10 эт. / 10 эт. дома. Общая площадь: 70 кв.м. Дата добавления: 30 Nov 2010. Старая цена: 46500, Новая цена: 46000.
- Продажа 2 к. квартиры. Район: ХТЗ. На 3 эт. / 4 эт. дома. Общая площадь: 43 кв.м. Дата добавления: 15 Jan 2011. Старая цена: 28000, Новая цена: 27500.
- Продажа 1 к. квартиры. Район: Алексеевка. Адрес: пр. Победы, 76. На 5 эт. / 12 эт. дома. Общая площадь: 33 кв.м. Дата добавления: 29 Dec 2010. Старая цена: 34000, Новая цена: 33000.
- Продажа 3 к. квартиры. Район: Салтовка. Адрес: ул. Гв. Широнинцев, 5. На 2 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 65 кв.м. Дата добавления: 02 Sep 2010. Старая цена: 47500, Новая цена: 46500.
- Продажа 1 к. квартиры. Район: Салтовка. Адрес: ул. С. Шоссе. На 4 эт. / 5 эт. дома. Общая площадь: 30.2 кв.м. Дата добавления: 08 Jan 2011. Старая цена: 27000, Новая цена: 25500.
- Продажа 1 к. квартиры. Район: Н.Дома. На 8 эт. / 9 эт. дома. Дата добавления: 09 Sep 2010. Старая цена: 31500, Новая цена: 29900.
- Продажа 3 к. квартиры. Район: Гагарина, Ю.Вокзал. Адрес: пер. Верховский. На 4 эт. / 5 эт. дома. Общая площадь: 57 кв.м. Дата добавления: 20 Jul 2010. Старая цена: 40000, Новая цена: 38000.
- Продажа 3 к. квартиры. Район: Салтовка. Адрес: ул. Светлая. На 4 эт. / 5 эт. дома. Общая площадь: 65.5 кв.м. Дата добавления: 10 Jan 2011. Старая цена: 50000, Новая цена: 48000.
- Продажа 2 к. квартиры. Район: Х.Гора. На 3 эт. / 5 эт. дома. Дата добавления: 19 Dec 2010. Старая цена: 47000, Новая цена: 45000.
- Продажа 2 к. квартиры. Район: Х.Гора. Адрес: ул. Социалистическая, 8А. На 6 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 69.5 кв.м. Дата добавления: 18 Jun 2010. Старая цена: 63000, Новая цена: 60000.
- Продажа 2 к. квартиры. Район: Жуковского. Адрес: ул. Саперная. На 1 эт. / 3 эт. дома. Общая площадь: 30 кв.м. Дата добавления: 19 Oct 2010. Старая цена: 27000, Новая цена: 24000.
- Продажа 2 к. квартиры. Район: Гагарина, Ю.Вокзал. На 2 эт. / 3 эт. дома. Общая площадь: 52 кв.м. Дата добавления: 02 Nov 2010. Старая цена: 35000, Новая цена: 32000.
- Продажа 3 к. квартиры. Район: Н.Дома. Адрес: пр. 50 лет СССР, 16. На 4 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 58 кв.м. Дата добавления: 05 May 2010. Старая цена: 50000, Новая цена: 46000.
- Продажа 3 к. квартиры. Район: Салтовка. Адрес: ул. С. Шоссе, 147. На 8 эт. / 9 эт. дома. Дата добавления: 13 Dec 2010. Старая цена: 60000, Новая цена: 55000.
- Продажа 1 к. квартиры. Район: Алексеевка. Общая площадь: 50 кв.м. Дата добавления: 18 Oct 2010. Старая цена: 55000, Новая цена: 50000.
- Продажа 3 к. квартиры. Район: Н.Дома. Адрес: ул. Танкопия. На 4 эт. / 5 эт. дома. Дата добавления: 16 Jan 2011. Старая цена: 55000, Новая цена: 49000.
- Продажа 1 к. квартиры. Район: Х.Гора. Адрес: ул. Подлесная, 1А. На 8 эт. / 12 эт. дома. Общая площадь: 60 кв.м. Дата добавления: 15 Dec 2010. Старая цена: 80000, Новая цена: 70000.
- Продажа 2 к. квартиры. Район: Центр. Адрес: ул. Кузнечная. На 1 эт. / 2 эт. дома. Общая площадь: 50 кв.м. Дата добавления: 17 May 2010. Старая цена: 56000, Новая цена: 39900.
- Продажа 5 к. квартиры. Район: Центр. Адрес: пер. Лопанский. На 4 эт. / 4 эт. дома. Общая площадь: 125 кв.м. Дата добавления: 22 Jun 2010. Старая цена: 160000, Новая цена: 125000.

Выводы по сводке:
- Количество объектов с увеличенной ценой: 3; количество объектов со сниженной ценой: 20. Снижение цен преобладает над ростом.
- Самое большое увеличение составляет: 25000 у.е. Средняя величина увеличения: 8666 у.е.
- Самое большое снижение составляет: 35000 у.е. Средняя величина снижения: 5135 у.е.
- Всего объектов в БД собственников: 5604.
- Средняя цена квадратного метра по имеющимся объектам в БД: 955.35 у.е./м2.

Интересная статья


ТОП-10 - Рейтинг рискованных инвестиций (4 квартал 2010)


Экономика Украины в 4 квартале 2010 года развивалась относительно сбалансировано, но, тем не менее, длительный ниспадающий тренд в предыдущие периоды создал условия, при которых в ближайшие 5 лет наиболее рискованными будут инвестиции в следующие отрасли:
1 Земля E 96
2 Недвижимость Е 91
3 Банковская сфера E 90
4 Строительство E 89
5 Стройматериалы E 85
6 Реклама E 83
7 Машиностроение E 81
8 Металлургия D 79
9 СМИ D 77
10 Туризм D 75

* указан уровень риска инвестирования в отрасли (по 100-бальной шкале)
А - 1-20; В - 20-40; С - 40-60; D - 60-80; Е - 80-100.

Рассмотрим детально каждую отрасль:
1. Земля

Несмотря на общее снижение в последнее время риска инвестиций в самых рискованных отраслях, отрасль земли пока так и не стала более привлекательной и продолжает лидировать в рейтинге риска. По итогам 2010 года данная отрасль получает 96 баллов, что означает в долгосрочной перспективе 96% вероятности потери всех или части инвестиций при покупке земли в ближайший год. Даже учитывая пересмотр ценовой политики участниками рынка, а также упрощение многих вопросов юридического характера, еще рано говорить о сдутии того финансового пузыря на рынке земли, который был создан за последние 4 года. В целом, земля еще долгое время будет слишком рискованной инвестицией, чтобы можно было доверить этой отрасли свои капиталы.

2. Недвижимость

Рынок недвижимости все еще пытается показывать признаки оживления, но реалии говорят совсем об обратном. Кризис на рынке недвижимости не только не прошел, но еще и не начинался в полную силу, поэтому то что мы видели в последние годы - это была только лишь легкая коррекция после предыдущего роста. Обнадеживает правда то, что несмотря на ожидающие рынок новые проблемы, уже стали появляться предложения товара на рынке по достаточно демократичной цене, правда это явление не массовое и характерно в основном для небольших населенных пунктов. Если рассматривать отрасль с точки зрения долгосрочного инвестирования, то в горизонте 5 лет отрасль недвижимости будет оставаться достаточно рискованной. Пока же, по итогам 2010 года, недвижимость сохраняет свое 2 место в рейтинге и получает уровень риска в 91 балл.

3. Банковская сфера

Как это ни парадоксально, но отрасль, которая больше всех имеет дело с деньгами, находится в тройке лидеров нашего рейтинга риска. Развитие экономики и ситуация на финансовом рынке Украины подтверждают негативные ожидания относительно существенного уменьшения количества банков в стране и ужесточения условий ведения бизнеса в данной сфере. В ближайшие годы стоит ожидать ухода с рынка многих мелких банков, но это ничуть не улучшит конкурентную среду в данной отрасли, поскольку снижение реальных доходов населения и проблемы с внешним кредитованием не дадут возможности банковской сфере работать с высокой рентабельностью. В целом, отрасль получает по итогам 2010 года уровень риска в 90 баллов.

4. Строительство

Строительная отрасль все еще не обещает ничего хорошего. Стоит учесть тот факт, что строительная отрасль является производителем такого достаточно капиталоемкого товара, как недвижимость, а учитывая избыточное насыщение сегодняшнего рынка коммерческой недвижимости, а также снижение реальных доходов населения, которое является основным потребителем жилой недвижимости, инвестиции в развитие или создание строительных компаний становится весьма и весьма рискованным занятием. Как и в прошлые периоды, данная отрасль несет в себе очень высокие риски связанные именно с фактической конечной реализацией своей продукции. Если учесть еще тот факт, что данная отрасль очень медленно реагирует на резкие изменения в экономике и является достаточно латентной, инвестировать значительный капитал в строительный бизнес будет слишком рискованно еще как минимум следующие 3 года. Ну а по итогам прошедшего 2010 года строительство уверенно закрепилось на 4 месте рейтинга с 89 баллами.

5. Стройматериалы

Производство стройматериалов прочно удерживает 5 место рейтинга с 85 баллами. Являясь зависимым от состояния рынков недвижимости и строительства, рынок стройматериалов сегодня пока еще более-менее справляется с последствиями кризиса, но уже в достаточно скором времени на нем скажется снижение активности на рынке строительства. Спад в отрасли недвижимости фактически кардинально уменьшает емкость рынка стройматериалов, поскольку основным потребителем стройматериалов все это время были именно отрасли строительства и недвижимости. Если рассматривать среднесрочную перспективу, то в ближайшие 3-4 года инвестиции в производство стройматериалов будут слишком рискованными, поэтому перспективы инвестиций могут появиться только после начала выхода из кризиса рынка недвижимости, что возможно только в очень долгосрочной перспективе с горизонтом 5-7 лет.

6. Реклама

Рекламный рынок остается все еще в зоне высокого риска для инвестиций. По итогам прошедшего года реклама вышла на 6 место в рейтинге риска с 83 баллами. Больше всего давление на рынок оказывает не столько высокая насыщенность и внутренняя конкуренция, сколько изменение подхода рекламодателей к рекламной политике, что не дает возможности новым игрокам закрепиться на рынке. В среднесрочной перспективе инвестиции в рекламный бизнес будут оставаться слишком рискованными, чтобы инвестировать в нее большие объемы капитала. Исключение составляют случаи, когда рекламный бизнес является частью другого более крупного бизнеса и просто способен использовать уже имеющиеся ресурсы.

7. Машиностроение

Отрасль машиностроения пережила небольшой подъем в течение 2010 года, но это случилось исключительно благодаря очень существенному спаду в 2009 году и переносу большей части производства на 2010 год. Теперь же ситуация пока так кардинальным образом и не изменилась, и текущий кризис не дает возможности отечественным предприятиям провести достаточную модернизацию для выпуска конкурентной продукции. Таким образом, инвестиции в большую часть сегментов рынка являются слишком рискованными. Тем не менее, достаточно выгодными будут инвестиции в те сегменты машиностроительной отрасли, в которых сейчас практически отсутствует конкуренция на украинском рынке. В целом же, отрасль машиностроения заняла 7 место рейтинга рискованных инвестиций с 81 баллом.

8. Металлургия

Не покидает наш рейтинг и металлургическая отрасль. Несмотря на то, что она является одной из основ экспорта Украины, инвестиции в нее не несут сейчас ничего многообещающего. Стабильные внешние рынки и отсутствие потенциала для стремительного роста в ближайшие годы дополняет значительно устаревшие технологии, имеющиеся сегодня в Украине в металлургической отрасли. Исходя из того, что рынок внутри страны достаточно насыщен, а внешние рынки не готовы принять новых игроков, инвестировать в металлургическую отрасль становится довольно рискованно, как минимум в ближайшие 3-4 года, пока мировая конъюнктура не изменится и не будет видна реальная потребность мировой промышленности в продукции металлургии. В целом же, отрасль получает восьмое место с 79 баллами и достаточно близкое расположение возле красной зоны "Е".

9. СМИ

Средства массовой информации снова в зоне повышенного риска. Сегодня на рынке явно наблюдается переизбыток предложения, что негативно сказывается на перспективы практически любого нового проекта в этой отрасли. Если учесть тот факт, что основные источники дохода данной отрасли прямо зависят от объема рекламы, то при сжимающемся рекламном рынке, СМИ остается все меньше и меньше потенциала для роста бизнеса. Таким образом, инвестиции в создание новых СМИ практически во всех категориях являются крайне рискованными, и учитывая тот факт что обеспечить необходимую безубыточность для новых либо молодых проектов остается пока еще проблематично, данная отрасль является не лучшим вариантом для размещения капитала. В целом, средства массовой информации выходят на 9 место с 77 баллами.

10. Туризм

Возвращается в наш рейтинг и отрасль туризма. Несмотря на рьяное желание нашей страны проводить международные чемпионаты, кардинальных шагов по улучшению общей инфраструктуры в стране для привлечения более платежеспособных туристов пока так и не началось. Учитывая, что такие вопросы должно в целом решать государство, а не частные инвесторы, стоит ожидать, что активизации туристов в ближайшие несколько лет мы не увидим, а частные инвестиции будут ограничены только строительством новых гостиниц. Таким образом, инвестиции в отрасль туризма, как в туристические компании, так и в гостиничный бизнес становятся достаточно рискованными ввиду низкого потенциала привлекательности для западных туристов. В целом, по итогам 2010 года, данная отрасль замыкает рейтинг рискованных инвестиций с 75 баллами.

http://melnikpavel.livejournal.com/136674.html#cutid1

Я як і багато оточуючих мене людей (в т.ч. на цьому форумі) потребую поліпшення житлових умов. Тобто кредиту мені треба 20-30к, враховуючи продаж вже того що маю. Під 20% іпотеку брати не збираюсь, а от під 13-15% ефективної ставки у грн. можливо… Таких як я немало… Пам’ятаєте мантру ріГелтерів «атложєний спрос», так от відкладений платоспроможний попит з метою покращення та під 13 у гривні в Києві є…
З приводу циліндра порівняння гарне, але не зовсім доречне… Життя в мене одне, «від нього хворіють та вмирають» (с) чекати вічно (чи то пак 10-20 років)я не буду. Моя думка вже з осені можна дивитись варіанти…

упоминание отложенного спроса наводит меня на нехорошие мысли....
Я не понимаю ... если вам нужно 20-30 к на новую квартиру. какая разница 20% или 15%? Или вы планируете эти 20-30 к погашать 15 лет ? Так вам не дадут их. Бо мало зарабатываете. А если можете погасить за 1-2 года .Тогда еще раз какая разница 15% или 20% если так припекло кредит брать ?
И это ваще не ипотека.... если вы берете кредит на 20-30-40% от стоимости недвиги на 1-3 года. Это скорее овердрафт или краткосрочное кредитование.
Сори , пока не вижу логики. Вы как то пытаетесь скрестить ипотеку и увеличение жилплощади за счет мелких перебежек. Сейчас собственно 80% сделок так и происходят: продал , домазал 10-30 k , купил.
Я на всякий случай перечислю вопрос к ипотеколюбителям:
1 как поступать с плохими ипотечными долгами около 30-40 % от всей ипотеки?
2. когда банки смогут легко и без потерь забирать и продавать залоги?
3. когда банки поверят что недвига более падать чудовищно не будет?
4. когда банки поверят что наступает эра экономического роста?
5. когда экономика станет жить по законам не по понятиям? ( ну шоб завтра тебя не посадили в тюрьму за твой бизнес)
6. где возьмут длинный ресурс что бы выдавать хотя бы на 10 лет под хотя бы 10 % и первый взносом 30%?
7. когда украинцы забудут о катастрофе гривни, банков, экономики в 2008-2009. О нагибании со стороны банков , коллекторов и т.д.
8. Когда появится многочисленная прослойка людей с белой ЗП от 25 000 грн в месяц шоб платить 6000 - 10 000 ипотеки в месяц?
9. Когда эти люди поверят что их доход на ближайшие 10 лет будет стабильным?
10. когда эти люди поверят что недвига завтра не обвалится ?
11. когда эти люди поверят что цены на недвигу адекватны, учитывая шо слухи о ценах в соседних и не только странах упорно просачиваются в Неньку?

Дайте ваше видение по пунктам 1-11 и мы посмотрим когда у нас начнется настоящая ипотека.

Частину чесно заробленого, у вигляді заробітної плати працівника фін.установи, я вклав у нерухомість, частину на депо 2 вал. корзини х 2 банки, частину у себе. Я спекулянт? Думаю ні. А у Вас «латентна манія переслідування спекулянтами». Здаючи 1к на Троєщині, коктейль на Мальдівах «нє получаєтся, как ні круті» . Це більш схоже на людину яка намагається диверсифікувати ризики втрати заробленого , Вам не здається?

- как по мне, любой человек имеющий недвижимости больше, чем нужно для проживания - квартирный спекулянт. И пока в этой стране не станут работать законы по прогрессивному налогообложению , стимулирующие продавать излишнюю жилплощадь - все разговоры о "полипшення житлових умов пересичных" так и останутся -Демагогией . Потому, что при снижении цен первыми опять рванут скупать все "честные спекулянты, просто диверсифицирующие свои риски". А вот действительно нуждающиеся останутся до могилы без жилья.

з,ы. Про честную зарплату финустановы, позволяющую за сколько лет? покупать 1 ком на Троещине + иметь несколько депозитов - понравилось.

я думаю желающим предлагать ипотеку следует целиться на ежемесячные платежи по аренде плюс немножко( % по кредиту?) . Из расчета 100 аренд - стоимость жилья. Тут есть важные вещи: живое бабло , реальные цены, СМЫСЛ для арендатора/ипотечника.....

Что скажите ?

я думаю желающим предлагать ипотеку следует целиться на ежемесячные платежи по аренде плюс немножко( % по кредиту?) . Из расчета 100 аренд - стоимость жилья. Тут есть важные вещи: живое бабло , реальные цены, СМЫСЛ для арендатора/ипотечника.....

Что скажите ?

Желающие предлагать ипотеку готовы предоставлять 50-70% от текущей цены. На адекватное соотношение цена/аренда мы когда-нибудь выйдем. Сильно мешает наполовину сдувшийся пузырь.

- как по мне, любой человек имеющий недвижимости больше, чем нужно для проживания - квартирный спекулянт. И пока в этой стране не станут работать законы по прогрессивному налогообложению , стимулирующие продавать излишнюю жилплощадь - все разговоры о "полипшення житлових умов пересичных" так и останутся -Демагогией . Потому, что при снижении цен первыми опять рванут скупать все "честные спекулянты, просто диверсифицирующие свои риски". А вот действительно нуждающиеся останутся до могилы без жилья.

з,ы. Про честную зарплату финустановы, позволяющую за сколько лет? покупать 1 ком на Троещине + иметь несколько депозитов - понравилось.

Почну з останнього: за 10 років (строк іпотечного кредиту). «Чесна зарплата» фін. установи з 2005 (в 2-5 разів вища за середньокиївську) в різні періоди. Багато? Мало? Ну не знаю…. Суть та ціль моїх т. зв. спекуляцій: 1кімн. для себе + 1кімн. в кредит під оренду, в подальшому продаж обох та купівля 3 кімнатної для сім’ї.
А тепер по суті і без лірики. Розмови про "полипшення житлових умов пересичных" в суті ринкових відносин та «правильному капіталізмі» можливі лише за реального впровадження відповідних державних цільових програм для «пересічних». На вільному ринку завжди будуть учасники ринку, яких Ви називаєте «спекулянтами». Вони були, є та будуть і не тільки в Ненці, а в любій нормальній країні з ринковими відносинами…

упоминание отложенного спроса наводит меня на нехорошие мысли....
Я не понимаю ... если вам нужно 20-30 к на новую квартиру. какая разница 20% или 15%? Или вы планируете эти 20-30 к погашать 15 лет ? Так вам не дадут их. Бо мало зарабатываете. А если можете погасить за 1-2 года .Тогда еще раз какая разница 15% или 20% если так припекло кредит брать ?
И это ваще не ипотека.... если вы берете кредит на 20-30-40% от стоимости недвиги на 1-3 года. Это скорее овердрафт или краткосрочное кредитование.
Сори , пока не вижу логики. Вы как то пытаетесь скрестить ипотеку и увеличение жилплощади за счет мелких перебежек. Сейчас собственно 80% сделок так и происходят: продал , домазал 10-30 k , купил.
Я на всякий случай перечислю вопрос к ипотеколюбителям:
1 как поступать с плохими ипотечными долгами около 30-40 % от всей ипотеки?
2. когда банки смогут легко и без потерь забирать и продавать залоги?
3. когда банки поверят что недвига более падать чудовищно не будет?
4. когда банки поверят что наступает эра экономического роста?
5. когда экономика станет жить по законам не по понятиям? ( ну шоб завтра тебя не посадили в тюрьму за твой бизнес)
6. где возьмут длинный ресурс что бы выдавать хотя бы на 10 лет под хотя бы 10 % и первый взносом 30%?
7. когда украинцы забудут о катастрофе гривни, банков, экономики в 2008-2009. О нагибании со стороны банков , коллекторов и т.д.
8. Когда появится многочисленная прослойка людей с белой ЗП от 25 000 грн в месяц шоб платить 6000 - 10 000 ипотеки в месяц?
9. Когда эти люди поверят что их доход на ближайшие 10 лет будет стабильным?
10. когда эти люди поверят что недвига завтра не обвалится ?
11. когда эти люди поверят что цены на недвигу адекватны, учитывая шо слухи о ценах в соседних и не только странах упорно просачиваются в Неньку?

Дайте ваше видение по пунктам 1-11 и мы посмотрим когда у нас начнется настоящая ипотека.

20-30 к брати років на 5-7. Кредит з купівлею нерухом для власного проживання – для мене «іпотека», незалежно від дисконту та терміну. Кредит брати не припекло. Уважно читайте: розглядатиму пропозиції з осені. Я не «іпотеко любитель» - для мене поки це єдиний варіант поліпшення житлових умов. Запитання риторичні, не лукавте, бо відповіді на них знає тільки обмежене коло людей, і то не факт. Банк який не кредитує – збитковий. Про масову іпотеку ніде не писав, бо не вважаю що вона можлива найближчим часом, може десь Ви мене не так зрозуміли…

На вільному ринку завжди будуть учасники ринку, яких Ви називаєте «спекулянтами». Вони були, є та будуть і не тільки в Ненці, а в любій нормальній країні з ринковими відносинами…

А почему их нет в Германии? И Канаде, кажется. Ненормальные, нерыночные? Нормальная страна не может быть абсолютно рыночной. А рыночная не может быть нормальной.

Банк який не кредитує – збитковий. Про масову іпотеку ніде не писав

А зачем банку единичная ипотека? Себе дороже. Лучше уж потребкредитами заниматься.