Україна в 2012р скоротила будівельні роботи на 13,8%

AVD Это всё проделки эксперта Охрименко ).

Вот-вот. За 20 лет никакого существенного роста. Но рост цен был, да еще и какой! Видимо рост цен на недвижимость в Киеве с экономическим ростом в Украине никак не увязывается.

имхо, причина роста цен:

передел собственности и развитие предпринимательства уже закончен.

"успешным" не надо по 5 квартир в хрущах и даже обычный новострой для таких людей это отстой. спрос на "элитное" жилье удовлетворяеться в первую очередь, снятие сливок, что и делалось (пока готовы платить).

Снижение объемов строительства в этом году (особо серьезное, если учесть фактор Евро-2012) вроде бы логично. На 2007 приходится пик цен на недвижимость и пик количества запускаемых строительных проектов. Но запуск в наших условиях - это год-два сбора разрешительной документации и расчистка (от жителей близлежащих домов) площадки. Но во второй половине 2008, в связи с явным кризисом всего и вся, большая часть строительных проектов была приостановлена. И вновь запущена на рубеже 2009-2010 годов. Прибавляем в среднем 2-3 года на достройку (обычно строится несколько очередей жилого комплекса) - и получаем пик ввода в 2012. В результате, в этом году нас массированно радовала реклама достроенных и почти достроенных объектов, продаваемых по совершенно бросовым (по докризисным меркам) ценам. Я смотрю по Киеву; но, например, в Севастополе строительный бум, превосходящий киевский, заметен просто невооруженным глазом.

Сейчас надо бы распродать то, что уже построили. А тем, кто вкладывал деньги в новострой с инвестиционной целью должны извлечь деньги, для того, чтобы запустить спрос.

Много предложения, умеренный спрос, почти полное отсутсвие банковского кредитования - и цены "первички" начали наперебой снижаться. 10000, 9000, 8200, 8000, 7900, 7200 - я сужу по изменениям цен в рекламе, которой сейчас завешено все стены метро, хотя это, наверное, не самый объективный показатель.

Цены в метро это заманухи. Кроме того, там половина предложений - клоны УКО-Групп. Недвижимостью это назвать сложно.

Подозреваю, что на данный момент стоительная отрасль вышла на себестоимость, что в сочетании с пессимизм относительно будующего страны вообще и ее рынка недвижимости в частности, не дает энергии активно начинать новые проекты взамен достроенных. Да и отсутствие финансовых ресурсов играет свою роль. Темпы строительства снижаются, поэтому, могу предположить, что при прочих равных условиях цены первички сейчас стабилизируются, а потом, по мере дальнейшего снижения предложения, должны поползти вверх до экономически-обоснованнного уровня (т.е чтобы строители получали прибыль, сравнимую с доходом по депозитам плюс плата за усилия и риск).

До выхода на себестоимость ещё есть куда снижаться. Финансовые ресурсы непосредственно застройщика занимают 25-40% от стоимости (средства привлекаются под воздух, при этом, их ещё размещают, по возможности на депо, получая дополнительно ещё инвест доход из средств "инвесторов").

Но это при прочих равных условиях, которые равны не будут. Если произойдет срыв курса, то цены первичного и частично недостроенного метра на некоторое недолгое время упадут еще процентов на 20% (в долларах). А если будет депозитный мораторий, то это даст еще процентов 10%. А вот потом все быстро восстановится - и будет ползти вверх, пропорционально степени экономического оптимизма.

Либо пессимизма..

Почему я уверен в скором начале роста цен? По моему прогнозу (основанному на общепринятой истории экономических циклов за последние 200 лет), Украина покажет чуть ли не рекордные темпы экономического роста в надвигающемся всемирном экономическом буме 2014-2017 годов. И снова возникнут разговоры о нереальных киевских ценах, почему-то превышающих европейские.

Для начала экономического бума, нужны новые цели (стратегии). И только потом, можно будет начать движение. Сейчас на рынках броуновское движение - все хаотически дёргаются из стороны в стороны, практически без толку.

А разгадка сверхвысоких цен на нашу недвижимость одна: спрос и предложение.
...
Отсюда и высокий потенциальный спрос, который сейчас сдерживается лишь падением реальных доходов и ожиданием еще большего падения.

Был бы спрос - предложение подтянется. Только вот сейчас наблюдается не спрос, а потребность. Думаю, такого понятия как отложенный спрос от Вас я не услышу.

А предложение? В случае Киева строителям пока сложно было обеспечить по среднему даже миллион метров нового жилья в год.
...
Даже если темпы строительства вырастут - не сможет адекватно развиваться инфраструктура, которая и сейчас работает на пределе.
...
Но платежеспособный спрос, понятно, будет расти бОльшими темпами, адекватно росту доходов населения. (Понимаю, что "обвалисты" со мной не согласятся. Но напомню, что после обвала, если только он не носит характер тотальной катастрофы, обычно следует резкий рост).

Пусть доходы населения растут. Только что может выступить драйвером? Инфраструктура - это дополнительный рабочие места. К тому же, куда уходят отчисления на развитие инфраструктуры?

Ситуацию усложняет высокий уровень потенциальной внутренней миграции. В случае начала экономического роста в Киев и другие крупные города за высокими зарплатами...

А не будет ли ситуация наоборот? При розвале всего и вся, работа агрохолдингов может стать более прибыльной, нежели "прозябание" в киевских офисах. Дважды в одну воронку снаряд не попадает - прошлый бум отметился значительной концентрацией в крупных городах.

С еще одной стороны, Украина представляет собой совершенно неевропейскую картину концентрации богатства в руках немногих: это можно увидеть, просто сравнив машины на улицах Киева и Рима, например. И эти счастливчики сосредоточены, по-преимуществу, в этом самом Киеве и могут покупать элитную недвигу по любым ценам, смещая, таким образом, весь спрос.

Эти счастливчики предпочтут устроить аукцион с подобными выходцами из России, в борьбе за объекты в центре Лондона. Либо других хороших городков Европы

Стратегия для потенциальных покупателей и инвесторов: ждем предстоящих нам катаклизмов, не попадаем под них (не попадаем!!! доллар, короткий депозит в сверхнадежном банке). И скупаем квадратные метры этажами (а лучше - домами), в общем - как получится. В последующие годы нас почти неизбежно ждет рост цен минимум по 30% в год. И никакие дефолты и правительства профессионалов картины не ухудшат, как не ухудшили они ее в середине 2000-х. ЭТО РЫЫНОООООООК!!!!!

Вопрос в другом: с какого года начнутся эти "последующие годы"? Если они начнутся лет через 10? Нужна ли такая инвестиция?