Почему на Украине не будет дешеветь недвижимость?

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<1 ... 179180181182183 ... 232>
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 13:34

budivelnik написав:Шановний тема кредитів - це міф який обговорювався як мінімум 10 разів
Цифри офіційні
Кількість кредитних угод - приблизно 400 000
Середня величина квартири в заставі - 60 кв м
Середня ціна квадрата в заставі - 6 000 грн за кв м
Сума виданих кредитів - менше 100 млрд грн
Таким чином
400 000 х 60 х 6 000 / 100 млрд = 14,4 %
Отже для купівлі майна яке знаходиться на сьогодні в заставі було залучено додатково всього 14,4 % коштів . Тобто при ціні на 15 % нижчій всі покупки булиб проведенні за власні кошти .

Вам просто потрібна якась причина яка на Вашу думку обвалить ціни , можливо така причина і існує , але те що це не кредити - точно .

Вы неправильно рассматриваете ситуацию. Важен не объём кредитов, а количество покупателей, возникшее благодаря кредитам. Наличие доступных кредитов увеличивает спрос в разы. Отсюда дефицит и рост цен. 8)
mortimer
Аватар користувача
 
Повідомлень: 27566
З нами з: 25.07.08
Подякував: 2441 раз.
Подякували: 2808 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 13:35

І ще одне методологічне пояснення щоб щось там знову собі не намудрували:

Методологічні пояснення

Доходи населення включають обсяг нарахованих в грошовій та натуральній формі: заробітної плати, прибутку та змішаного доходу, одержаних доходів від власності, соціальних допомог та інших поточних трансфертів.

Заробітна плата є первинним доходом домашніх господарств, який включає винагороду у грошовій або натуральній формі, що повинна бути виплачена роботодавцем найманому працівнику за роботу, виконану у звітному періоді.

Прибуток та змішаний доход - це доход, який одержується фізичними особами в результаті виробничої діяльності за виключенням витрат, пов`язаних із її здійсненням.

Доход від власності - це первинний доход, який одержують власники фінансових активів і матеріальних невироблених активів (землі, майнових прав і т.д.) від надання їх у користування іншим інституційним одиницям. Він включає: дивіденди, відсотки від акцій, внесків та договорів оренди земельних ділянок та майна; доходи населення від власності на землю; проценти за вкладами, отримані від банків фізичними особами.

Соціальні допомоги є одним з основних видів поточних трансфертів, які домашні господарства одержують у грошовій формі для забезпечення потреб, що виникли у зв’язку з певними подіями або обставинами (наприклад, хворобою, безробіттям, виходом на пенсію, житловими умовами, одержанням освіти або сімейними обставинами).

Інші одержані поточні трансферти включають поточні виплати населенню в грошовій формі (крім соціальних допомог): страхові відшкодування, виплати одноразової матеріальної допомоги працівникам, компенсації тощо.

Соціальні трансферти в натуральній формі визначаються вартістю товарів та послуг, які надаються домашнім господарствам безкоштовно або за економічно незначущими цінами органами загального державного управління і некомерційними організаціями, що обслуговують домашні господарства (НКОДГ).

Витрати населення включають: витрати на придбання товарів та послуг; сплачений доход від власності; поточні податки на доходи, майно тощо та інші поточні трансферти

Витрати на придбання товарів та послуг є основним видом витрат населення та визначаються як вартість продукції, що:

- придбана населенням за рахунок власних коштів;

- одержана в натуральній формі в результаті підприємницької діяльності;

- отримана у вигляді соціальних трансфертів в натурі від органів державного управління і НКОДГ.

Поточні податки на доходи, майно тощо відносяться до складу основних видів поточних трансфертів. Це податки, які регулярно сплачуються домашніми господарствами після отримання прибутку та інших доходів у зв’язку з володінням майном тощо.

Поточні трансферти включають також внески населення на соціальне страхування. До них відносяться платежі до Пенсійного фонду, Фонду соціального страхування України з тимчасової втрати працездатності та Фонду загальнообов’язкового державного соціального страхування на випадок безробіття, які визначаються, виходячи із встановленого законодавством відсотку утримань із суми нарахованої заробітної плати.

Інші сплачені поточні трансферти включають страхові платежі, перекази, штрафи, членські внески у громадські організації тощо.

Наявний доход – це максимальний обсяг грошових доходів, які можуть бути використані домашніми господарствами на придбання споживчих товарів та оплату послуг. Вони включають оплату праці, прибуток, змішаний доход, сальдо доходів від власності, соціальні допомоги, інші одержані поточні трансферти за виключенням сплачених, зокрема поточних податків на доходи та майно.

Реальний наявний доход – це наявний доход, визначений за виключенням впливу цін.

Середньомісячна номінальна заробітна плата працівників визначається шляхом ділення нарахованого фонду оплати праці працівників за відповідний період (місяць, квартал, рік) на їх середньооблікову чисельність та на кількість місяців у періоді.

Показник визначається на підставі даних державного статистичного спостереження, яким охоплені суб’єкти підприємницької діяльності, громадські організації, фінансові й бюджетні установи, які використовують найману працю. Цим спостереженням не охоплюються малі підприємства згідно статистичного цензу та фізичні особи – суб’єкти підприємницької діяльності. Інформація щодо розміру середньомісячної заробітної плати на малих підприємствах розробляється за підсумками державного статистичного спостереження за формою № 1-підприємництво.

Фонд оплати праці - це нарахування працівникам у грошовій та натуральній формі (крім виплат, що здійснюються за рахунок коштів фондів державного соціального страхування, а також оплати перших п’яти днів тимчасової непрацездатності за рахунок коштів підприємств, установ, організацій) за відпрацьований час або виконану роботу: тарифні ставки (посадові оклади), премії, доплати, надбавки, а також інші види оплати за невідпрацьований час. Фонд оплати праці включає обов’язкові відрахування: податок з доходу фізичних осіб, внески на загальнообов’язкове державне соціальне страхування, що здійснюють працівники (пенсійне, у зв’язку з тимчасовою втратою працездатності та на випадок безробіття).

Реальна заробітна плата – це показник, який характеризує купівельну спроможність номінальної заробітної плати під впливом змін споживчих цін на товари і послуги і рівня податків й обов’язкових платежів.

Індекс реальної заробітної плати характеризує зміну купівельної спроможності номінальної заробітної плати у звітному періоді порівняно з базисним. Визначається діленням індексу нарахованої до виплати номінальної заробітної плати за певний період (без урахування податку з доходу фізичних осіб та відрахувань до фондів соціального страхування) на індекс споживчих цін за той же період.

Заборгованість з виплати заробітної плати – це сума своєчасно невиплаченої заробітної плати всім категоріям працівників, а саме: штатним працівникам; сумісникам та працюючим за договорами; звільненим працівникам.

При цьому заборгованою вважається сума, яка включає усі нарахування у грошовій та натуральній формі із фонду оплати праці, що належить до виплати, тобто за винятком обов’язкових утримань (податок з доходу фізичних осіб та сума зборів на загальнообов’язкове державне соціальне страхування, що сплачує працівник), яка не виплачена до 1-го числа місяця, наступного за звітним. Дані узгоджуються з кредиторською заборгованістю, зокрема простроченою.

Заборгованість із виплати заробітної плати може утворюватися за рахунок власних коштів підприємства, а також місцевого та державного бюджетів.
http://chernigivstat.gov.ua/statdani/dohod/Met14.htm

Наявний доход – це максимальний обсяг грошових доходів, які можуть бути використані домашніми господарствами на придбання споживчих товарів та оплату послуг. Вони включають оплату праці, прибуток, змішаний доход, сальдо доходів від власності, соціальні допомоги, інші одержані поточні трансферти за виключенням сплачених, зокрема поточних податків на доходи та майно.
hrundik
 
 
 
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 13:47

mortimer написав:Вы неправильно рассматриваете ситуацию. Важен не объём кредитов, а количество покупателей, возникшее благодаря кредитам. Наличие доступных кредитов увеличивает спрос в разы. Отсюда дефицит и рост цен. 8)


Абсолютно правильно. розглянемо ситуацію: людина взяла кредит на 50% від вартості квартири у 80 тис. дол. і купила її. Людина яка продала доклала свої 20 тис. дол. і взяла кредит ще на 20 тис. дол. і купила за 120 тис. дол. Людина яка продала за 120 тис. дол. доклала 30 тис. і взяла кредит ще на 30 тис. дол. і купила дві квартири по 90 тис. дол. кожна, всього на 180 тис. дол. Загалом:
Всього продаж на суму: 80+120+180=380 тис. дол.
з яких своїх грошей 40+20+30=90 тис. дол.
кредити 40+20+30=90 тис. дол.
Виходить що кредитних грошей у формування нових цін склали 380/90=4,2%, а реально вони прийняли участь 40+(40+20)+(40+20+30)=190 тис. дол., тобто сформували додатковий платоспроможний попит на 190/380=50%.
А за статистикою будівельника (бо його цифри треба багато разів перевірити) це 15%.

У будівельника ще багато міфів на цю тему.

Додано, а реальність без кредитних грошей була би наступна:
Перший би купив за 40 тис. дол., другий за 60 тис. дол., а третій би за 45 тис. дол.
Востаннє редагувалось hrundik в Чет 04 бер, 2010 13:53, всього редагувалось 2 разів.
hrundik
 
 
 
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 13:50

br-harl написав:
budivelnik написав:Середня величина квартири в заставі - 60 кв м
Середня ціна квадрата в заставі - 6 000 грн за кв м

это где ж такие квартиры (считаем, это двушка) и такая цена квадрата?;)
любопытно:)
или эти данные киева не касаются?;)
надо полагать, это залоговая стоимость на момент подписания кредитного договора? который подписывался на несколько лет?
любопытно.. где в киеве была возможна такая залоговая стоимость, скажем, в 2007-2008 годах?;)


А это всё "магия" средних по Украине цифирей..
Кредиты выдавались не только на новострои, но и на б/у, и не только в Киеве, а и в мелитополях-жмеринках-дзержинсках, где проживает 80% украинцев.
Пару примеров с "малой родины" (мои знакомые брали кредиты на пике):
2-х ком. хрущевка (47 кв. ) под бизнес 20 т уёв = 100 т грн
3-х ком чешка (67 кв) - 35 т уёв = 165 т грн
JRK
Аватар користувача
 
Повідомлень: 470
З нами з: 31.07.09
Подякував: 107 раз.
Подякували: 66 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 13:50

hrundik написав:Наявний доход на одну особу за 2008 рік складає 13716 грн., або всього 1143 грн. в місяць. Де ваші 46000 грн.?

Ну, безусловно, что есть люди, которые зарабатывают и более 46 тыс. грн в МЕСЯЦ.
И в среднем по стране - это примерно в год. Но только 5% имеют доходы в разы выше среднестатистических.

А будивельник усредняет и говорит о том, что верхушка потратит по 65 тыс грн в ГОД.
Я лично знаю человек 50 таких, у которых в Киеве зарплата В МЕСЯЦ выше указанной. Это не депутаты. судьи, прокуроры и это не взятки или откаты и даже не доходы от бизнеса, а именно зарплата (но почти у всех через ЧП).

За взятки и откаты я вообще не говорю. Судья районного суда маленького городка ездит на BMW X6 за 130 тыс евро (по ТВ видел), а о председателях обл судов молчу ("посевателя" помните?).
Считается что 2-е ВВП у нас скрыто в тени. Но к 80% теневых денег имеют доступ 10 тыс человек. Это не доходы, а скрытый оборот! Наркотики, оружие, проституция, кафе-рестораны, казино - они не показывают реальных доходов или даже свою деятельность.
Так что доходы то есть - вопрос куда их потратят.
Верхушка покупала и будет покупать до 100 метров на члена семьи за 10 лет - но их 100 тыс по Украине а не в Киеве. А когда кто-то из них разорится - то будет продавать. Вот тут и неучтенка будивельника. Новый "богач" строить уже не будет - купит готовое.
В кризис так и происходит - люди меняются местами из-за нестабильности...
А низы УЖЕ покупать не могут или не хотят. Они считают эти цены несправедливыми. Продавцы на вторичке привыкнут к мысли что 2-ка в Киеве 100 тыс у.е. и в 2011 опустят еще ниже.

Так что сидим за компом и наблюдаем за снижением.
jde
 
Повідомлень: 2449
З нами з: 03.12.09
Подякував: 12 раз.
Подякували: 53 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 13:55

jde написав:
hrundik написав:Наявний доход на одну особу за 2008 рік складає 13716 грн., або всього 1143 грн. в місяць. Де ваші 46000 грн.?

Ну, безусловно, что есть люди, которые зарабатывают и более 46 тыс. грн в МЕСЯЦ.
И в среднем по стране - это примерно в год. Но только 5% имеют доходы в разы выше среднестатистических.

А будивельник усредняет и говорит о том, что верхушка потратит по 65 тыс грн в ГОД.
Я лично знаю человек 50 таких, у которых в Киеве зарплата В МЕСЯЦ выше указанной. Это не депутаты. судьи, прокуроры и это не взятки или откаты и даже не доходы от бизнеса, а именно зарплата (но почти у всех через ЧП).

За взятки и откаты я вообще не говорю. Судья районного суда маленького городка ездит на BMW X6 за 130 тыс евро (по ТВ видел), а о председателях обл судов молчу ("посевателя" помните?).
Считается что 2-е ВВП у нас скрыто в тени. Но к 80% теневых денег имеют доступ 10 тыс человек. Это не доходы, а скрытый оборот! Наркотики, оружие, проституция, кафе-рестораны, казино - они не показывают реальных доходов или даже свою деятельность.
Так что доходы то есть - вопрос куда их потратят.
Верхушка покупала и будет покупать до 100 метров на члена семьи за 10 лет - но их 100 тыс по Украине а не в Киеве. А когда кто-то из них разорится - то будет продавать. Вот тут и неучтенка будивельника. Новый "богач" строить уже не будет - купит готовое.
В кризис так и происходит - люди меняются местами из-за нестабильности...
А низы УЖЕ покупать не могут или не хотят. Они считают эти цены несправедливыми. Продавцы на вторичке привыкнут к мысли что 2-ка в Киеве 100 тыс у.е. и в 2011 опустят еще ниже.

Так что сидим за компом и наблюдаем за снижением.


какие 100 тыс. у.е. зайдите на авизо - Оболонь двушки начинаются с 80000 с торгом, и это не Виноградарь. Уже к 80000 привыкли, а если брать Виноградарь, Затрещину, Святошин - то и 70000 уже привычны :)
ant_sever
 
Повідомлень: 742
З нами з: 08.02.09
Подякував: 31 раз.
Подякували: 2 раз.
 
Профіль
 
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 13:56

Помилився майже на 100 мільярдів гривень

Помилився на 9,9 % - абсолютна цифра таж а емоційне спийняття інше . :wink:

Середня величина квартири в заставі - 60 кв м
Середня ціна квадрата в заставі - 6 000 грн за кв м


это где ж такие квартиры (считаем, это двушка) и такая цена квадрата?
любопытно

Є слідуючі розміри масових квартир в Україні
_________хрущовки____до 1990___після 1990
1 кімнатні - 23 кв м_____30 кв м___40 кв м
2 кімнатні__30 кв м _____45 кв м____60кв м
3 кімнатні__45 кв м _____60 кв м ___90 кв м
З цього я й визначив що середня величина квартири становить приблизно 60 кв м , якщо вона меньша то відсоток кредитних грошей більший , якщо більша - менший
На рахунок ціни також описував не раз
10 % Київ по 13 000 грн + 15 % Топ -5 по 8 000 + 20 % Область по 6 000 + 25 % райцентр по 5000 + 30 % село по 3500 = 6000 грн в середньому по україні
100 млрд грн - це також по всій Україні
Вы неправильно рассматриваете ситуацию. Важен не объём кредитов, а количество покупателей, возникшее благодаря кредитам. Наличие доступных кредитов увеличивает спрос в разы. Отсюда дефицит и рост цен

1 Звичайно наявність кредитів збільшує кількість потенційних покупців , але чи не за збільшення кількості потенційних покупців ратує 95 % присутніх тут форумчан :?: , тим більше що наявність кредиту позволяло зберегти свої заощадження в нерухомості краще ніж на валютному депозиті .
2 Я не бачу нічого страшного якщо на кожних своїх 6 грн людина залучає 1 грн кредитну і за рахунок цього ВВП який створювався в будівельній галузі зріс за 10 років в 1,5-2 рази у фізичних обємах ( будували 6 млн кв м в рік , стали будувати 10 млн кв м в рік ) .
Що поганого в тому що за цих 10 років зявилось додатково збудованих 20 млн кв м :?: . Як ці 20 млн кв м в майбутньому вплинуть на ринок :?: Чи не пришвидшать вони насичення на ринку нерухомості і таким чином посприяють в майбутньому пониженню ціни навіть якщо доходи зростуть за рахунок збільшення пропозиції :?:
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 26968
З нами з: 15.01.09
Подякував: 292 раз.
Подякували: 2986 раз.
 
Профіль
 
1
1
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 14:04

budivelnik написав:Помилився на 9,9 % - абсолютна цифра таж а емоційне спийняття інше . :wink:

Мабуть кошторис будівництва ви так само розраховуєте. Тоді зрозуміла чому у вас така собівартість. :lol:
hrundik
 
 
 
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 14:05

На рахунок кредитів шановні -Ви не з тої сторони заходите .
Всі дії які збільшують фізичну пропозицію товару на ринку однозначно ведуть до більшої доступності товару і в наслідку до кращого співвідношення доходи / ціна на цей товар , тим більше що нерухомість буде актуальною ще десяткіи років
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 26968
З нами з: 15.01.09
Подякував: 292 раз.
Подякували: 2986 раз.
 
Профіль
 
1
1
Повідомлення Додано: Чет 04 бер, 2010 14:09

budivelnik написав...
Помилився на 9,9 % - абсолютна цифра таж а емоційне спийняття інше .

Мабуть кошторис будівництва ви так само розраховуєте. Тоді зрозуміла чому у вас така собівартість

1 А звідки Ви знаєте яка в мене собівартість :?: Я під замовлення принципово нікому не будую , тому всі мої клієнти знають тільки мою ціну продажу , при чому ця ціна є у відкритому доступі для всіх бажаючих її почути . І тому потенційні покупці мають можливість зрівняти мої ціни з цінами конкурентів і чхати вони хотіли на нашу собівартість
2 Якщо вже позволили собі обговорювати мої особисті питання , то давайте приступимо до обговорення вашої потрібності на цій планеті.Чим займаєтесь :?: Яка у Вас собівартість і так далі .
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 26968
З нами з: 15.01.09
Подякував: 292 раз.
Подякували: 2986 раз.
 
Профіль
 
1
1
  #<1 ... 179180181182183 ... 232>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Investor_K і 1 гість
Модератори: Faceless, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
59 39314
Переглянути останнє повідомлення
Чет 17 чер, 2021 10:25
Frant
138 274816
Переглянути останнє повідомлення
Пон 15 лют, 2021 13:47
Investor_K
1 4470
Переглянути останнє повідомлення
П'ят 29 січ, 2021 10:33
Кристина89
Топ
відповідей
Топ
користувачів
реклама
Реклама