Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

Что такое "ошибка выживших"?

Системати́ческая оши́бка вы́жившего (англ. survivorship bias) — разновидность систематической ошибки отбора, когда по одной группе объектов («выжившим») данных много, а по другой («погибшим») — практически нет. В результате, исследователи пытаются искать общие черты среди «выживших» и упускают из вида, что не менее важная информация скрывается среди «погибших».


Во Вторую мировую войну венгерскому математику Абрахаму Вальду, работавшему в нью-йоркской лаборатории SRG, поручили найти решение важной задачи. Не все американские бомбардировщики возвращались на базу. А на тех, что возвращались, оставалось множество пробоин от зениток и истребителей, но распределены они были неравномерно: больше всего на фюзеляже и прочих частях, меньше в топливной системе и намного меньше — в двигателе. Значило ли это, что в пробитых местах нужно больше брони? Вальд ответил: нет, исследование как раз показывает, что самолёт, получивший пробоины в данных местах, ещё может вернуться на базу. Самолёт, которому попали в двигатель или бензобак, выходит из строя и не возвращается. Поскольку попадания от вражеского огня на самом деле (в первом приближении) распределены равномерно, укреплять надо те места, которые у вернувшихся в массе наиболее «чистые»[1].

Также известно расхожее мнение о доброте дельфинов, основанное на рассказах пловцов, которых животные толкали к берегу, но нет данных от тех, кого толкали в обратном направлении[2].

спасибо за просвещение. Никогда не слышал об этой формулировке, хотя смысл был мне известен в другом контексте.

а живущие всегда платят чуть меньше цены пересдачи.

Подобное и выдает в вас "настоящего" зашоренного не знающего ничего, кроме даты следующего повышения арендной платы, крушлорда.

Что там с рынком - пох, весь мир умещается в мыслях о предстоящем повышении ценника

К вашему сведению, Влад, живущий всегда платит оговоренную на будущее плату, а меньше она цены пересдачи, или соответствует ей, или больше нее, зависит только от одного - растущий сейчас рынок, стабильный, или падающий!

Если растущий, то да - платит меньше до оговоренной даты повышения. Если стабильный, то платит по рынку. Если падающий, то либо платит больше, либо торгуется, либо съезжает...

Если бы вы были практиком в области аренды, знали бы, что на рынке нет четкого ценника. Может прибежать человек, которому нужно заехать сегодня и снять с первого показа выше средней цены только потому, что именно сегодня других предложений под его запросы нет, можно попасть на несезон или на конкурентов, выставивших дешево аналогичные квартиры именно в эту неделю.
Я знаю, что если я выставил квартиру и за 2 недели сдал за Х, то среднегодовая цена для меня 0,96Х. Также я знаю, что если арендатор потратит 2 месяца на просмотры, то он сможет найти за 0,95Х. Поэтому при следующем повышении я повышаю ему цену до уровня 0,95 от того, за сколько мог бы пересдать с беготней и простоем. Win-win.

Слушайте, я тут неделю провел в гостях у родни в славном городе Николаев. Короче, обласной центр обласному центру рознь. Нет сетевых магазинов вообще. Это ю я обо всём от трехкопеечных магазинов типа бершки до детских типа будынка играшок. Есть один ТЦ с какими то странными магазинами, нет общественных пространств типа парков и набережных. Нет частной медицины, родственники гоняют частично в киев и частично в Одессу по этим вопросам. Дорог нет. Вообще нет, все дороги (я о центральных) развалины в хлам. Короче, все очень грустно. Как будто в 90х время остановилось. Сам город понравился. Кстати, всё согласно традициям, город на красивой реке не имеет нормальных набережных.

Неделю вспоминал трибеку и ее законы.

ПС
В прошлом году совершил такой же вояж в Запорожье. Все один к одному только поменять названия. Киев по сравнению с этими городами это как будто что то из будущего.

ПС
Два раза нужно было купить кое что в аптеке. Один раз цена на лекарство была +30% от киевского ценника, второй +16%.
Болеть в Николаеве дороже чем в Киеве

Только сейчас заметили?
Депрессивный восток, процветающий запад.
Ну может Харёк и Полтава исключение.

Я не совсем понимаю, как покупка в премиум сегменте может быть оправдана, если я сам там жить не хочу? Премиум квартиру сдавать в рент? Это экономически не целесообразно. Перепродать? А что у людей с деньгами нет вариантов что купить? Отнюдь.
То что я вижу, такие квартиры годами висят на перепродаже. Ну в 2014 их выгребли дАнецкие. Пока фсе. Тем временем, дом становится немодным и переходит в сегмент "украинский кирпич".

Преміум на то і преміум, він може і буде неліквідом років так через 10, але час є його саме перепродати за цей час на підйомі цін, звісно, якщо таке взагалі станеться, але згоден з вами, шо, якщо трошки не вгадав з будинком і локацієй, хоч будівля буде і на Печерску, то таки да, можна роками продавати.
Як то кажуть, всього 2 см відстані, а яка різниця від задоволення до ж***
Є таке.
І тут тільки інтуіція і досвід ващі друзі в цьому .

можно сдать дешевле рынка, можно дороже, но полагаю плюс/минус на длинной дистанции всё равно выйдешь в среднюю близкую к цене рынка. Не скажу, что люди сдающие в аренду сильно разочарованы, свою копейку даёт, хеджирует капитал, и если человек зашел в актив не по диким ценам конца 00-х, то не вижу причин огорчаться.

Слушайте, я тут неделю провел в гостях у родни в славном городе Николаев. Короче, обласной центр обласному центру рознь. Нет сетевых магазинов вообще. Это ю я обо всём от трехкопеечных магазинов типа бершки до детских типа будынка играшок. Есть один ТЦ с какими то странными магазинами, нет общественных пространств типа парков и набережных. Нет частной медицины, родственники гоняют частично в киев и частично в Одессу по этим вопросам. Дорог нет. Вообще нет, все дороги (я о центральных) развалины в хлам. Короче, все очень грустно. Как будто в 90х время остановилось. Сам город понравился. Кстати, всё согласно традициям, город на красивой реке не имеет нормальных набережных.

Неделю вспоминал трибеку и ее законы.

ПС
В прошлом году совершил такой же вояж в Запорожье. Все один к одному только поменять названия. Киев по сравнению с этими городами это как будто что то из будущего.

ПС
Два раза нужно было купить кое что в аптеке. Один раз цена на лекарство была +30% от киевского ценника, второй +16%.
Болеть в Николаеве дороже чем в Киеве

Хм, у меня коллеги оттуда, так все с точностью наоборот рассказывают
Кстати там полно ит контор

Но для новых лендлордов немаловажно будет знать, что купив сейчас, вложив в ремонт, можно получить отрицательный результат через х-хх лет по схеме цена объекта + принесенные за годы аренды деньги за вычетом амортизации.

Для новых лендлорды нужно знать только одно, нужно при покупке иметь понимание кому вы будете сдавать это. То есть не покупать то, что дёшево, а то, что будет востребовано.

Да, согласен. Но добавлю - надо иметь представление насколько (будет?) насыщен рынок.
Что толку иметь какую угодно распрекрасную хату в условной точке, если есть еще 100500 таких-же предложений и при постоянно снижающемся спросе приводит к дикой конкуренции, снижении аренды, разочаровании части конкурентов и выбросе на рынок по сниженной цене?
Одно дело, когда имеешь рынок арендодателя и другое когда рынок арендатора.
Все и всегда может резко или не резко поменяться.
Взять к примеру Манхеттен - некогда беспроигрышный билет, сегодня в глубокой ж)пе.
Но это стечение форс-мажорных обстоятельств, которые невозможно было предвидеть.
И взять нашу реальность, когда можно все тренды видеть на протяжении десятилетий.
Простительно этого не знать или не понимать миллениалам, но когда тебя жизнь уже потерла, начинаешь умнеть потихоньку.

Если бы вы были практиком в области аренды, знали бы, что на рынке нет четкого ценника. Может прибежать человек, которому нужно заехать сегодня и снять с первого показа выше средней цены только потому, что именно сегодня других предложений под его запросы нет, можно попасть на несезон или на конкурентов, выставивших дешево аналогичные квартиры именно в эту неделю.
Я знаю, что если я выставил квартиру и за 2 недели сдал за Х, то среднегодовая цена для меня 0,96Х. Также я знаю, что если арендатор потратит 2 месяца на просмотры, то он сможет найти за 0,95Х. Поэтому при следующем повышении я повышаю ему цену до уровня 0,95 от того, за сколько мог бы пересдать с беготней и простоем. Win-win.

Ой-ей, опять этот треп "я - доктор, вы - пациент" Пож-ста, обходитесь без этих клише. То, что вы описали - не практика рынка, а ваша личная практика!

У каждого арендодателя (так же, как и арендатора - чего уж там) собственные тараканы в голове. Но то, что арендная плата в зашоренных головах 98% лордов "гелевая", т.е. может идти только вверх - самая настоящая практика рынка!

Именно это является причиной роста сдач на фоне роста вакантности (что с т.з. логики - парадокс) в кризисные времена как то 2008-й и 2020-й - алогичность арендодателя, у которого в голове вечный дорожай, а значит низкая сговорчивость, когда маркет-мейкером на рынке становится арендадор.

Вы "спалились" в комментарии, на который я среагировал, что тоже относитесь к этим 98% - что ж, не скажу, что я удивлен факту. Но несколько удивлен реакции...

Но для новых лендлордов немаловажно будет знать, что купив сейчас, вложив в ремонт, можно получить отрицательный результат через х-хх лет по схеме цена объекта + принесенные за годы аренды деньги за вычетом амортизации.

Для новых лендлорды нужно знать только одно, нужно при покупке иметь понимание кому вы будете сдавать это. То есть не покупать то, что дёшево, а то, что будет востребовано.

Да, согласен. Но добавлю - надо иметь представление насколько (будет?) насыщен рынок.
Что толку иметь какую угодно распрекрасную хату в условной точке, если есть еще 100500 таких-же предложений и при постоянно снижающемся спросе приводит к дикой конкуренции, снижении аренды, разочаровании части конкурентов и выбросе на рынок по сниженной цене?
Одно дело, когда имеешь рынок арендодателя и другое когда рынок арендатора.
Все и всегда может резко или не резко поменяться.
Взять к примеру Манхеттен - некогда беспроигрышный билет, сегодня в глубокой ж)пе.
Но это стечение форс-мажорных обстоятельств, которые невозможно было предвидеть.
И взять нашу реальность, когда можно все тренды видеть на протяжении десятилетий.
Простительно этого не знать или не понимать миллениалам, но когда тебя жизнь уже потерла, начинаешь умнеть потихоньку.

Це все дійсно зрозуміло і я про це писав ще в минулому році, але.., що пропонуєте?
Куди з нерухомості можна вийти?
Я із киівської нерухомості перевклався в польську, але і там теж саме, що і у нас, так ще й потрапити зараз туди не можу, нема підстав для в'їзду.

rjkz Да, и еще одно: я считаю, что в мире фиатных денег, где есть место криптовалютам с капитализацией в 364 млрд. долл. США и компаниями, акции которых готовы покупать с P/E приближающимся к 1000, активы, в которые вложен реальный труд, деньги и нереальное время (вы же знаете сколько.проходит в Украине от появления участка до готового объекта) не должны терять свою стоимость. Как это и происходит во всем более-менее цивилизованном мире. Тем более терять 20-40%, после снижения на 60-70%.

Да, но все-же как объяснить тему дорожая в Вашей точке отношений с "прэлестью"?
Как будет греть Вас холодными зимними ночами мысль, что Ваша "прэлесть" стоит х10 или как будет не давать спать и испортит аппетит мысль, что х0,5?
Сейчас моя квартира стоит примерно в 3-5 раз дешевле чем в 2008, но меня это никак не пипчит, я не собираюсь ее продавать и даже не знаю текущую цену. Это не товар на данный момент.
"Това́р — любая вещь, которая участвует в свободном обмене на другие вещи; продукт, произведённый для продажи. Объекты, производимые не для обмена, в экономическом смысле товарами не являются."
Квартира, в отношении которой нет намерения продажи - товаром не является, а значит не имеет цены.