Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

https://m.youtube.com/watch?feature=you ... wlN5g60NAc

Для того чтобы ответить на Ваш вопрос надо быть знакомым с базовой догмой экономики.
Цена - это точка, в которой график спроса пересекает график предложения.
Таким образом, надо определить тренды этих двух графиков.
1. Спрос. Спрос в сфере недвиги основан на демографии, чем больше населения - тем выше спрос. Соответственно, чем меньше - тем меньше. Учитывая, что даже по данным Госстата, которые, уверен, не отображают всей глубины глубин, только превышение смертности над рождаемостью в последние годы составляет около 250 тысяч человек в год. То есть, по этой причине, каждые 4 года - это минус 1 млн. человек населения Украины.
Помимо этого есть эмиграция и трудовая миграция с вектором, направленным в забугорье.
На момент развала СССР население нэньки составляло 52 млн, на 2010 год 42 млн, сейчас никто не знает, но прикидывают от 28 до 37 млн ПОСТОЯННО ПРОЖИВАЮЩИХ на территории Украины. Думаю, что порядка 30-31 с вероятностью временного возврата из-за пандемии 2-3 млн., которые мгновенно рванут обратно как только будет отмашка.
Таким образом, динамика спроса неуклонно снижается, сейчас локальный всплеск финансово подтвержденного спроса из-за неестественного притока заробитчан, решивших стать лендлордами.
Эмиграция. Подавляющая часть ныне сваливающих - это люди до 45лет, в основном с детьми либо молодых людей репродуктивного возраста.
То есть, в дальнейшем, статистика Госстата, основанная на данных регистрации ЗАГСами будет иметь прогрессирующую отрицательную динамику.
2. Предложение. С этим все просто. Жилье в Украине строят? Строят. Старое жилье в Украине сносят? Практически нет. В старом фонде люди живут - по крайней мере до Киева заколочение досками окон пока не дошло, в регионах уже есть.
То есть предложение жилья неуклонно растет. Сейчас есть "позитивный" фактор - банкротство нескольких крупнейших застройщиков, которое резко снизило ДИНАМИКУ РОСТА предложения, но не сам рост.
3. Таким образом, при растущем предложении и снижающемся спросе имеем неуклонно снижающуюся цену. Локальные всплески на подобии нынешнего обусловленного локальным выходом на рынок заробитчан временно вернувшихся из-за пандемии и не знающих куда еще пристроить кровно заработанное кроме как в лендлордство и локальной ситуацией с застройщиками, на общий тренд не повлияют если как минимум не прекратится депопуляция. А там уже глядишь, и старое жилье или начнут сносить или оно само ...того.

ЗЫ: По аренде могу сказать, что не могу припомнить такого, чтобы так массово потенциальные арендаторы "не доезжали" до просмотра. Это было и в прошлом году (причем в сезон) и в этом есть в бОльшей степени. Предложение по аренде - огромно. Дальше - будет только больше.
ЗЫЫ: Кстати, если новые лендлорды увидят, что с арендой не так все сладко, как им рисовало воображение, и они захотят выйти из этого ....ггг...бизенеса, то как отреагируют цены на КРЖН на резкое увеличение предложения? Неужели ростом?

Это все правильно, никто не отрицает и эта тенденция была видна давно. В Киеве это еще компенсируется понаехами, в провинции эти процессы заметны больше. Квартира, которая раньше снималась первым посмотревшим с очередями, сейчас после того, как за эти годы в ней стали лучше ремонт и мебель, по такой же средней цене может стоять без просмотров неделю, но я смотрю на это под другим углом - раньше ситуация была неестественной и неправильной. Каждый человек должен иметь возможность жить в достойных условиях. Даже работающий не на топовую зарплату. Инвесторы своими деньгами восстанавливают справедливость, когда достойно живет кто хорошо работает, а не у кого наследственный хрущик. Аренда это бизнес, а не пассивное вложение. Раньше каждый мог купить квартиру, сдать и получать доход. Хоть он плохой бизнесмен, хоть хороший. Сейчас повысившаяся конкуренция приводит к ситуации, которая есть в нормальном бизнесе. Кто умеет этим заниматься и готов вкладывать время и деньги (с минимальным издержками) в комфорт арендаторов, тот зарабатывает, остальные, как в примере Сержика с пустующей трешкой, со временем уйдут с рынка.
Я приветствую, что ситуация в этой области становится цивилизованной и рыночной.

По поводу того, что из Украины все выедут, депопуляция - раньше Киев был вершиной пищевой цепочки. Сейчас есть куда поехать подальше и Киев сместился на уровень облцентра, но жизнь не остановилась. Люди разуплотняются. Где 25 лет назад жили три поколения в трешке, сейчас аналогичная семья занимает три квартиры при том, что кто-то из них уехал за границу. Какой показатель обеспеченности жильем в Америке, Европе и у нас в метрах на душу населения?

Вы тоже правильно все написали в контексте аренды.
Я-же все-же отвечал о ценах на объекты в контексте купли-продажи.
По аренде-же. Да, сейчас это уже не совсем пассивный доход, требует еще больше вложений времени, усилий и денег.
Но для новых лендлордов немаловажно будет знать, что купив сейчас, вложив в ремонт, можно получить отрицательный результат через х-хх лет по схеме цена объекта + принесенные за годы аренды деньги за вычетом амортизации.

Вы тоже правильно все написали в контексте аренды.
Я-же все-же отвечал о ценах на объекты в контексте купли-продажи.
По аренде-же. Да, сейчас это уже не совсем пассивный доход, требует еще больше вложений времени, усилий и денег.
Но для новых лендлордов немаловажно будет знать, что купив сейчас, вложив в ремонт, можно получить отрицательный результат через х-хх лет по схеме цена объекта + принесенные за годы аренды деньги за вычетом амортизации.

Никто, кроме зРадио не знает будещего, поэтому все может закончится как небольшими убытками, так и мегаудачным входом.

Слушайте, я тут неделю провел в гостях у родни в славном городе Николаев. Короче, обласной центр обласному центру рознь. Нет сетевых магазинов вообще. Это ю я обо всём от трехкопеечных магазинов типа бершки до детских типа будынка играшок. Есть один ТЦ с какими то странными магазинами, нет общественных пространств типа парков и набережных. Нет частной медицины, родственники гоняют частично в киев и частично в Одессу по этим вопросам. Дорог нет. Вообще нет, все дороги (я о центральных) развалины в хлам. Короче, все очень грустно. Как будто в 90х время остановилось. Сам город понравился. Кстати, всё согласно традициям, город на красивой реке не имеет нормальных набережных.

Неделю вспоминал трибеку и ее законы.

ПС
В прошлом году совершил такой же вояж в Запорожье. Все один к одному только поменять названия. Киев по сравнению с этими городами это как будто что то из будущего.

ПС
Два раза нужно было купить кое что в аптеке. Один раз цена на лекарство была +30% от киевского ценника, второй +16%.
Болеть в Николаеве дороже чем в Киеве

В соседнем окне стояла девушка репродуктивного возраста с ребенком, муж индус, даже говорит по Украински.
Я так краем уха услышал, она с какого-то села под Молдавией. Что ей там светило.
А так выехала, мужа нашла, он за ней прямо труситься, ребенок через пару лет получит гражданство немецкое.
Сколько таких уже выехало и еще выедет ? Думаю не один и не два милиона.

Легко (сравнительно) приехать из Лубнов в Киев, а в Германию нужно выучить язык. Думаю, что не более 10% людей имеют достаточный уровень самоорганизации и мотивации, чтобы выучить иностранный язык до уровня, достаточного для комфортного проживания в другой стране.
К тому же не аксиома, что в другой стране жить лучше. Часто люди совершают "ошибку выживших", а на самом деле все по-другому.

Что такое "ошибка выживших"?

Есть уже примеры по осеннему "оживлению" рынка?

Есть, правда не в Киеве. На глазах за последние недели ситуация менялась от редких прозвонов, до активных показов и, даже, с аукционом с повышением. Люди возвращаются в города, студенты приезжают и создают дополнительный спрос. Много случаев, когда пытались снять дистанционно, показав квартиру по вайберу и скинуть задаток на карту, или один из супругов приехал, другой на малой родине, или знакомые.
По моему комплексу, который просматриваю, в один момент исчезли все частные объявления, даже те, которые долго висели с завышенной ценой. Сейчас появилась одна студия за 10 (в феврале стандартные однушки уходили за 10500) и ни одной полноценной однушки или двушки.
Цены по ощущениям +5% к февральским, хотя мне трудно судить. В начале года не было пересдач, а живущие всегда платят чуть меньше цены пересдачи. Плюс некоторые объекты летом стояли на ремонте и обновлении, поэтому цену в лоб сравнивать не корректно.

Что такое "ошибка выживших"?

Системати́ческая оши́бка вы́жившего (англ. survivorship bias) — разновидность систематической ошибки отбора, когда по одной группе объектов («выжившим») данных много, а по другой («погибшим») — практически нет. В результате, исследователи пытаются искать общие черты среди «выживших» и упускают из вида, что не менее важная информация скрывается среди «погибших».


Во Вторую мировую войну венгерскому математику Абрахаму Вальду, работавшему в нью-йоркской лаборатории SRG, поручили найти решение важной задачи. Не все американские бомбардировщики возвращались на базу. А на тех, что возвращались, оставалось множество пробоин от зениток и истребителей, но распределены они были неравномерно: больше всего на фюзеляже и прочих частях, меньше в топливной системе и намного меньше — в двигателе. Значило ли это, что в пробитых местах нужно больше брони? Вальд ответил: нет, исследование как раз показывает, что самолёт, получивший пробоины в данных местах, ещё может вернуться на базу. Самолёт, которому попали в двигатель или бензобак, выходит из строя и не возвращается. Поскольку попадания от вражеского огня на самом деле (в первом приближении) распределены равномерно, укреплять надо те места, которые у вернувшихся в массе наиболее «чистые»[1].

Также известно расхожее мнение о доброте дельфинов, основанное на рассказах пловцов, которых животные толкали к берегу, но нет данных от тех, кого толкали в обратном направлении[2].

Но для новых лендлордов немаловажно будет знать, что купив сейчас, вложив в ремонт, можно получить отрицательный результат через х-хх лет по схеме цена объекта + принесенные за годы аренды деньги за вычетом амортизации.

Для новых лендлорды нужно знать только одно, нужно при покупке иметь понимание кому вы будете сдавать это. То есть не покупать то, что дёшево, а то, что будет востребовано.

Но для новых лендлордов немаловажно будет знать, что купив сейчас, вложив в ремонт, можно получить отрицательный результат через х-хх лет по схеме цена объекта + принесенные за годы аренды деньги за вычетом амортизации.

То Змєєв на ютубі каже, що так, колись лендлордство було мід, а тепер, навіть, не вартує заморочуватись ним
То тепер Вас читаю і
Що тепер залишається новому поколінню?
Біткоїн і бі-ту-бі джеверлі?

... чуть Свет и на работу...

Сісі і губи в інсті показувати, чи кіндери на ютубі розкривати - набагато більше приносять грошей чим торгівля з лотка біля зупинки:-)

[

ЗЫ: По аренде могу сказать, что не могу припомнить такого, чтобы так массово потенциальные арендаторы "не доезжали" до просмотра. Это было и в прошлом году (причем в сезон) и в этом есть в бОльшей степени. Предложение по аренде - огромно.

Есть уже примеры по осеннему "оживлению" рынка?

ЛС.