Не будет обвала, не будет роста-прогноз цен на жилье в Киеве

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #1234 ... 33>
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 14:34

Не будет обвала, не будет роста-прогноз цен на жилье в Киеве

Не будет и нет ни обвала ни роста цен.

Цены будут изменяться в соответствии с тенденциями описанными и проверенными во всем мире.

Самое главное - это понимать, когда начался рост пузыря и его спад. Потому что к концу спада будут цены не выше уровня, с которого они начали свое движение в начале пузыря. На РН Украины это началось в 2005г.
Начало пузыря - 2005г., как и на большинстве рынков (посмотрите рост на алюминий, золото, серебро) все начало резко рости в 2005г. И
Цена тогда была - 700/900у.е. (спальные районы/приближенные к ценру).
Начало падения - апрель 2008. Тот период, когда стало заметено резкое снижение количества сделок купли-продажи (их практически не стало).
Продолжительность падения - 3 года (првоерено временем, во многих странах и составляет 2-3 года, 2 - это там где залог бістро отбирают).
Соответственно апрель 2011 - цена 700 (спальные районы) и 900 (прилегающие к центру).
А потом на бочок и, медленно, вниз, а может и вверх.
И эта цифра (700далларо - примерно 5,5тыс.грн.) точно не ниже себестоимости строительства и позволит строить новое жилье даже в киеве с учетом нововведений КМУ по упрощению процедуры.

Вот чего такие предсказания не учитывают (и мое и любое) а если и учитывают, то это все очень субъективно и на уровне рассматривания стеклянного шара, так это будет ли у нас развал экономики, гиперинфляция, повальная безработица и т.д.
centrobud
 
Повідомлень: 423
З нами з: 25.03.09
Подякував: 9 раз.
Подякували: 38 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 14:48

Re: Не будет обвала,не будет роста-прогноз цен на жилье в Ки

centrobud написав:Не будет и нет ни обвала ни роста цен.



А вы представьтесь, пожалуйста, вы не Мессия ли случаем, не Воланд ли? о счастливое явление! А мы, народ-алени, ждем ждем, а все никто никак мессии не видно, у нас умишка маловато самим просчитать:))) У вас право вето на многие жизненные процессы?
Login
 
 
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 14:48

Аругментация:

Требуются пояснения по аргументации почему он самый обоснованный и правильный.

1. Потому что его составлял профессионал (это я).

2. Потому что он основывается на модели региональных рынков жилой недвижимости, описанной в самой авторитетной книжке от Urban Land Institute (London) "Профессиональный девелопмент недвижимости". Где описаны причины причины цикличности, ценообразования, их периодичность, причины и сроки в которые все это происходит.

3. Потому что он подтвеждается уже 1,5 года фактическим совпадением действительности с прогнозом составленным эти же 1,5 года назад.
centrobud
 
Повідомлень: 423
З нами з: 25.03.09
Подякував: 9 раз.
Подякували: 38 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 14:52

А самое главное, потому что на других ветках уже почти все согласились, что здесь изложены верное направление и сроки. Т.е. большинство разделяет этот прогноз. А как говорят о рынках, если все ждут падения рынка - то оно произойдет и наоборот. Так вот, не нужно ждат падения, цена будет двигаться в соответствии с прогнозом.
centrobud
 
Повідомлень: 423
З нами з: 25.03.09
Подякував: 9 раз.
Подякували: 38 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 15:05

И самое главное:
нельзя оценивать жилые квартиры путем капитализации денежного потока от аренды этйо квартиры. Потому что таких квартир - 5% от общего количства. Как 5% могут формировать тренд цен, когда остальные 95% будут идти согласно цикличности рынка и описанному выше прогнозу?
centrobud
 
Повідомлень: 423
З нами з: 25.03.09
Подякував: 9 раз.
Подякували: 38 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 15:08

Кстати, вполне адекватный прогноз. Думаю, вполне ожидать, что со временем аренда вернется к 350 - 400 за однушку 32-35 кв, а процентная ставка в твердой валюте к 10%, а значит NPV хаты где-то к 350 * 10 / 0,1 = 35000 или 1000 за кв. метр однокомнатной, то в принципе цена за квадрат может на этом уровне и закрепиться. Ниже могут сбить наверно только банки.

Но вот сегодня считал, что будет если я захочу двушку на оболони не снимать (3500-4000 грн) а покупать (не хватает 20-30 килобаксов) в ипотеку под 25%
Итого имеем:
нужно доп. 30000 у.е. на 20 лет.
Это 7500 в год на % (625 у.е. в месяц) и 125 на осн.сумму, итого 6375 грн. равномерно сходящие на 0 в течение 20 лет. (если доход будет такой же - то выплачу за год, но есть серьезные риски)

Если же нужна вся сумма - то обслуживать ее выйдет в 14000-20000 грн в месяц (сравним с 4000 за аренду), что существенно превышает разрыв между нормальной (10%) и нынешней (25%) ставкой.

В общем прогноз центробуд адекватный, и ИМХО имеет хорошие шансы :)
700-900 за квадрат в Киеве - это при отсутствии катаклизмов выглядит вполне эффективной ценой.
ant_sever
 
Повідомлень: 1347
З нами з: 08.02.09
Подякував: 31 раз.
Подякували: 2 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 15:20

ant_sever
Ну если вы соглашаетесь с моим прогнозом, то тогда можно и с НПВ считать ::)
centrobud
 
Повідомлень: 423
З нами з: 25.03.09
Подякував: 9 раз.
Подякували: 38 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 15:20

:) Вернется и к 700 долл.. и к 2500 долл. но после прохода уровня 350 долл. и вернется очень не скоро.

Открытая тема абсолютно лишняя. И в основной теме по РН это все уже описано.
logika
 
 
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 15:26

logika
Сто пудов. Избитая тема - ни к селу ни к городу.
Продолжаем толочь воду в ступе.
В топку.
Gútta cavát lapidém non ví, sed saépе cadéndo
(Капля долбит камень не силой, но частым падением)
horrr
Аватар користувача
 
Повідомлень: 1837
З нами з: 30.01.09
Подякував: 15 раз.
Подякували: 103 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 21 жов, 2009 15:28

logika
как только вы написли свое сообщение, у вас сразу появилось предупреждение №1.
centrobud
 
Повідомлень: 423
З нами з: 25.03.09
Подякував: 9 раз.
Подякували: 38 раз.
 
Профіль
  #1234 ... 33>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: moldashavanin, Оранжевый-хит сезона і 3 гостей
Модератори: Faceless, Irina555, ТупУм, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
46235 4742535
Переглянути останнє повідомлення
Сер 13 гру, 2017 22:26
Оранжевый-хит сезона
9229 1744651
Переглянути останнє повідомлення
Сер 13 гру, 2017 20:53
hume
35 13148
Переглянути останнє повідомлення
Сер 13 гру, 2017 14:50
nady-slada
реклама
Топ
відповідей
Топ
користувачів