АН, уходя из лагеря растильников, только выйграют
нужно токма время
Обзор рынка недвижимости Киева: итоги июня и первого полугодия 2010 года
Ситуацию на киевском вторичном рынке жилой недвижимости в первом полугодии 2010 года можно описать одним словом: «стагнация» (то есть, застой). Периоды, когда на рынке наблюдались признаки оживления, были очень непродолжительны и на общую ситуацию почти не повлияли.
Цены предложений и продаж были достаточно стабильными (естественно, применительно к отечественным реалиям, когда информацию о реальных ценах приходится искать, отсеивая при этом недостоверную и ложную информацию).
Все это имело место и в июне. Но в июне произошли события, которые, вполне возможно, будут влиять на рыночные процессы достаточно долго.
Основные события июня:
1. рекордно низкое количество сделок;
2. изменение регламента работы БТИ - переход от привычных «Справок-характеристик» к «Выпискам из Реестра прав собственности на недвижимое имущество»;
3. выступление определенной части риэлторов (в частности, «Планеты Оболонь» и руководителей Союза специалистов по недвижимости Киева) с предложениями коренного изменения методов работы с клиентами
http://www.domik.net/mod/main/news/flats/news95025.html ;
4. «Неделя Хомяка» на портале Domik.net; публикация и обсуждение манифеста потенциальных покупателей недвижимости, именующих себя «хомяками»
http://www.domik.net/mod/main/news/flats/news94058.html .
Более подробно эти события июня рассмотрены ниже.
Практически все первое полугодие продавцы и покупатели выжидали. Выжидали и банки, которые не спешили выбрасывать на рынок проблемные залоговые квартиры.
Важной особенностью первого полугодия стала ориентация значительной части продавцов и покупателей квартиры с ремонтом.
Продавцы, столкнувшись с резким снижением спроса, стали достаточно массово делать ремонты (прежде всего, менять окна и сантехнику). В базах данных все чаще встречаются «хрущевки с евроремонтом», встроенными кухнями и шкафами.
Основные причины нынешней стагнации: недоступность ипотечных кредитов для подавляющего большинства потенциальных покупателей, а также резкое расхождение цен спроса и предложения. Оба эти фактора имели место и в 2009 году; но тогда сделок было больше.
Почему же в 2010 году так снизилась деловая активность?
Многие эксперты объясняют этот спад деловой активности тем, что, во-первых, уменьшилось число потенциальных покупателей «с деньгами», а, во-вторых, уменьшилось количество денег у оставшихся потенциальных покупателей.
Отчасти с этими выводами можно согласиться.
После того, как рынок недвижимости утратил былую инвестиционную привлекательность, «люди с деньгами» резко охладели к нему. Тем не менее, продолжали покупать квартиры, но уже не для инвестиций, а для решения насущных жилищных проблем.
Перелом наступил в период предвыборных баталий в декабре 2009 – январе 2010 года. Огромная масса негативной информации, ежедневно звучавшей с телеэкранов, судя по всему, оттолкнула большинство «людей с деньгами» от рынка недвижимости. Многие из них отложили запланированные покупки на неопределенное время, отдав предпочтение аренде.
Что же касается тезиса о том, что уменьшилось количество денег у оставшихся потенциальных покупателей, то тут уместно спросить: а на что же они потратили во время кризиса накопленные ранее деньги? Ведь речь идет о десятках и даже сотнях тысяч долларов.
Вложили в собственный бизнес? Приобрели акции? Приобрели дорогостоящие автомобили? Направили детей на учебу за границу?
– Вполне может быть.
Вопрос лишь в том, насколько это распространено в среде людей, уже собравших очень значительные суммы денег на покупку жилья.
Чтобы разобраться во всех этих проблемах, киевский портал недвижимости Domik.net уже достаточно давно проводит социологические исследования, в том числе предоставляя свои страницы для дискуссий. В ходе этих дискуссий сформировалось достаточно активное и массовое сообщество, назвавшее себя «хомяками». Многие из них, получая неплохие доходы и накопив приличные суммы, долгие годы не могли приобрести в Киеве жилье - цены на недвижимость росли быстрее накоплений.
В июне 2010 Domik.net провел специальную акцию: «Неделю Хомяка», ожидая от нее конструктивных идей и предложений, а также совместного анализа проблем.
Как и следовало ожидать, акция вызвала значительный интерес (причем, не только в Киеве и Украине), а также ожесточенные споры. Основные же выводы такие. В среде потенциальных покупателей все глубже укореняется мнение, что киевская недвижимость существенно переоценена. Потому, по мнению «хомяков», покупателям необходимо ждать снижения цен даже в том случае, когда денег на покупку хватает. Объясняя при этом продавцам необходимость такого снижения.
Именно укоренение подобного мнения и явилось, судя по всему, основной причиной снижения количества сделок. Поскольку продавцы все это полугодие цены держали (в некоторых случаях даже повышали).
Доводы риэлторов о необходимости взаимных уступок нередко отвергались как продавцами, так и покупателями; зачастую создавалось впечатление, что стороны просто не слышат аргументы друг друга.
Продавцы (подавляющая часть которых никуда не спешила) не могли понять, почему они должны снижать цены в условиях, когда практически все дорожает, когда нет доверия к валютам и банковской системе, когда инвестиции в бизнес связаны с высокими рисками…
Правда, в последнее время наблюдаются факты «точечного» снижения цен предложений. В отдельных сегментах рынка стало проще подыскать квартиру, которая заметно дешевле аналогичных. Но судя по всему, подобное локальное снижение цен явно недостаточно для увеличения деловой активности.
Что же касается рекордно низкого количества сделок в июне, то тут сказалось изменение правил оформления документов, необходимых для операций с недвижимостью. С позиции отдаленных перспектив, переход от привычных «Справок-характеристик» к «Выпискам из Реестра прав собственности на недвижимое имущество» - шаг в верном направлении. Но неизбежный переходной период достаточно болезненно повлиял на работу рынка недвижимости. Затянулись сроки оформления необходимых документов, сложнее и дороже стало их получить. Соответственно увеличился риск срыва сроков, обусловленных в так называемых «Договорах задатка», что, в свою очередь, может привести к возврату задатка в двойном размере (а это достаточно большие деньги). Отсюда и желание повременить, отложить подписание договоров задатка, назначить дату сделки с большим запасом.
Подводя итоги полугодия, нельзя не упомянуть и о попытках риэлторов сломать сложившиеся на рынке стереотипы, изменить зачастую конфликтные схемы взаимодействия клиентов и риэлторов.
Проведенные нами социологические исследования показали, что развитию цивилизованного рынка мешает установившаяся практика взимания «брокерских процентов». Риэлторы привыкли получать оплату своего труда с покупателя, причем в процентах от стоимости недвижимости. И это притом, что многие покупатели даже и не думали нанимать себе помощников.
Столкнувшись с подобными требованиями, покупатели нередко вообще отказывались платить даже в тех случаях, когда риэлторы работали непосредственно на них: подыскивали квартиры, организовывали просмотры, анализировали варианты, проверяли документы…
Именно отсюда и завышенные «брокерские проценты» (если бы за проделанную работу платили все, то риэлторам не нужно было бы завышать расценки). Именно отсюда и ориентация очень многих риэлторов на торговлю информацией о продаваемых квартирах.
В конечном счете, в проигрыше оказались все:
- продавцы не могут продать квартиры;
- покупатели вынуждены платить немалые деньги за услуги, которые не заказывали;
- риэлторы, многие из которых были вынуждены сменить профессию ввиду резкого сокращения количества сделок и заработков.
) дбають про хороший імідж , а виробники і ринки - ні 
