Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

[1]

Год назад я говорил что по моим расчетам переплата не превысит 5к зелени, и будет покрыта доходом от аренды. Утверждение про 5к зелени по курсу 8,16 было конечно оптимистичным, и было возможным только при яростном погашении. Но после НГ мне уже расхотелось яростно погашать, а потом и возможности поужались, но тут бахнул курс, и уже очевидно что в 5к денег я вмещаюсь 100% )))

переплатить всего 5кб это менее 5%, за радость обладать квартирой сейчас, а не через 2-3 года

да и был шанс таки сунутся с суммой в банки и сейчас уже думать совсем не о квартире

не говоря уже про то что аренда за 2-3 года скушала бы 7...10к зелени по новому курсу

так и есть. Ко мне прилетел чёрный лебедь. О чём угодно можно было думать и просчитывать, но то что нас начнёт прессовать северный "брат" - никогда бы не подумал. Хорошо ещё что в Крыму не купил ничё...

опа, биг читал Талеба?

так и есть. Ко мне прилетел чёрный лебедь. О чём угодно можно было думать и просчитывать, но то что нас начнёт прессовать северный "брат" - никогда бы не подумал. Хорошо ещё что в Крыму не купил ничё...

опа, биг читал Талеба?

та я много чё читал...

[1]

так и есть. Ко мне прилетел чёрный лебедь. О чём угодно можно было думать и просчитывать, но то что нас начнёт прессовать северный "брат" - никогда бы не подумал. Хорошо ещё что в Крыму не купил ничё...

сам сижу на нервах... Днепр был объявлен Путлером в составе Новороссии... а у меня там актив (((

крым хоть частично стал рашкой и там недвиж более менее будет ликвидна, а Новороссия и всякии Лугандонии это ведь планируются как непризнанные территории, как тоже Приднестровье, и там мрак...

к тому-же, как там (если это случится) продать квартиру, обеспечить безопасность сделки, перечислить бабло в Украину, или провезти нал через блокпосты...

а если не продавать, как сдавать квартиру на непризнаной территории, вы хоть представляете риски этой затеи?

мдааа... но уже поздно метатся, будем надеятся на АТО, Порошенка и Коломойского

Я извиняюсь, но 3% не получится, так как для финансиста важно срок окупаемости.

3% это оценка погрешности в данном случае так что срок окупаемости тут ни при чем. Вам четко показали, что взяв 30%, человек ошибся всего на 3% по итоговой сумме.

Даже по вашей методологии.
Если вы берете 3% ($77), то надо сравнивать не общим портфелем, а его просадкой в 10% ($300), то есть 3% надо делить на 10%, что в итоге 0,3.
Это не в пределах ошибки никак.

Вы сами понимаете, что вы на что делите? Вы делите разность между стоимостями портфелей на начало и конец периода, на какую-то вами выдуманную просадку (просадка в данном случае и есть эти самые 77 долл, если не учитывать недоолученный реальный доход).
Изначально, если бы человек был абсолютно точен, то все набежавшие проценты перекрыли бы девал, и портфель в долларе остался бы тот же. Мы вышли в разность общей суммы менее 3% - итого, это можно назвать вполне точным.
Хотя взятые вами ставки вообще малореалистичны.

Так что давайте считать как финансисты.

Желательно так же не быть занудами.

а если не продавать, как сдавать квартиру на непризнаной территории, вы хоть представляете риски этой затеи?

Представляю. Именно поэтому я никуда и не дёргаюсь.

3% это оценка погрешности в данном случае так что срок окупаемости тут ни при чем. Вам четко показали, что взяв 30%, человек ошибся всего на 3% по итоговой сумме.

там неправильная методология.
Еще раз повторю, Юра с Днепра за год вышел почти в ноль.
Я с депо вышел в плюс за полгода (при той структуре, портфеля, что есть).
У Юры мысль - ипотека рулез.
Мой довод - депо рулез.
Вот прикинул, если депо 50% 50% гривна - валюта, то выход в ноль после девала на 13й месяц. То есть, что рулит больше, ипотека или депо, зависит от внешних условий и структуры портфеля.
Если перенести на всю страну, то похудала система на 15%.
Соответсвенно активы могу упасть в цене на 15%, чтобы быть адекватными сгоранию сбережений. А если учесть, что ввп будет падать еще на 5%, то РН ожидаемо 20% просадка в 2014, к осени или к зиме. Лагает недвижимость во времени.

Главная выгода грн кредита - это 35% удешевление $$ эквивалента.

проблема в том что воспользоваться удешевлением (в полтора раза) не удастся... в гривнах то ничего не изменилось, а доходы то тоже гривневые...

и в полтора раза "подорожал" остаток долга номинированного в баксах

такшо отак

но если вдруг начнут расти доходы то былоб замечательно

в приведенном мной примере выгода очевидна - 22.5 тысячи долларов

если доходы привязаны к валюте, то выгода двойная

не понял по поводу "подорожания остатка долга"

Главная выгода грн кредита - это 35% удешевление $$ эквивалента.

Пример:
в 2013 году, лучше ближе к новому году имеешь 100к зелени, берешь $70к в долг у банка = 570k грн, берешь кв. за 100к
сегодня, имеешь квартиру, 70к зелени и долг банку в 570к/12=47.5k зелени. Выгода =70-47.5=22.5.

мелочь, а приятно

На данный момент недвижимость имеет тенденцию дешеветь, так что надо корректировать на коэф. удешевения.

это смотря за сколько купил

ипотека - всегда переплата, но очевидно меньшая в валюте после девальвации

Есть вопрос. Как кто считает - на данный момент цены на квартиры в Киеве в долларах будут дешеветь или может быть немного дорожать? Опросник видел, но ситуация в чем: в связи с ситуацией на Донбассе и Крыму, появилось много переселенцев. А переселенцы они разные - кто с бубликом в кармане, в кто и очень состоятельные. И переезжают навсегда в Киев из Донбасса, мне почему-то так кажется, именно состоятельные люди. А это увеличивает спрос и в конечном счете - увеличивает цену. С другой стороны - доллар не 8, а 12. По опыту прошлого скачку курса в 2008м - цены в долларах прилично подупали к 2009-2010 году. В связи с этим, кто как считаете, если у человека сумма в долларах, то когда выгоднее покупать квартиру в Киеве - сейчас, к осени, к зиме, или в следующем году? Когда будет самое дно? Подешевеют ли квартиры в долларах и на сколько? Когда наладится ситуация на Донбассе? И когда наладится - каким осталется курс доллара - 12; 10,5; или 15-16? Рассматривается 2 варианта: двухкомнатная квартира для сдачи в аренду с неплохой транпортной развязкой (или метро недалеко, или общественный транспорт), например, в Голосеевском районе, или новое строительство для собственного жилья? Прошу ваших советов и прогнозов. Спасибо за развернутые ответы.