Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?2014-16

Я ж не хочу купувати квартиру, як споживчий товар, а як інвестиційний.
Ви ніяк не можете розділити варіант "альтернативщика" - покупка нерухомості як товару споживання і варіант інвестора - нерухомість як опримізація кешфлоу.

flyman, я не финансист..., но даже я вам скажу, что "нерухомість як опримізація кешфлоу" это не самая лучшая идея... (с точки зрения финансов)

Но если вы хотите попробовать посчитать инвест. привлекательность недвиги... то попробуйте сопоставить "дебет с кредитом" из следующих величин...
- инфляция гривны (3,5,10 лет)
- инфляция у.е. (3,5,10 лет)
- доход от аренды (можно сразу включить все нюансы - коммуналку, ремонты и т.д.)
- доход от рефинанса "кеша" полученного от аренды
- стоимость "кеша" на момент "входа" в инвестицию
- стоимость "кеша" на момент выхода из инвестиции (например, через 3,5,10 лет)
- оценочная стоимость инвестиции (недвиги) через 3,5,10 лет.
- ну и стоимость рисков конечно..... а их много... и разных... ну например,
-- девальвация гривны, евро, доллара.
-- война, с бомбардировками стратегических инфраструктурных объектов страны... не с целью Вас убить, а дабы экономику в каменный век загнать (3,5,10 лет).
-- наличие работы для вас лично на протяжении всё тех же 3,5,10 лет...
ну и т.д.

Нарисуйте на обычном листике в клеточку временную линию по оси "Х". С контрольными точками в рунктах 3,5,10 лет.
А по оси "Y" сверху циферки с плюсом, а снизу циферки с минусом из предложенных сверху...
И...
И посмотрите на свою жизнь реально, с временным горизонтом планирования больше чем 1 день, неделя, месяц (от З\П к З\П).

И заодно оцените инвест.привлекательность недвиги.... ну и поймёте для себя смысл слов "нерухомість як опримізація кешфлоу"

З.Ы. Без обид. У меня просто пауза в работе и настроение игривое

Интуиция, Захар. Я на днях себе очередные очечки для бассейна купил. В общем, смотрю, а там на коробке !!!6!!! ценников. Первоначальная цена: 174 или 179 грн. Цена за которую я купил - 349 грн. (минус скидка по дисконтной карте).
И такой стою и думаю, а вот аренда как была так и осталась у многих в гривнах, ну, максимум, на 10-20% выросла. А ведь крыша над головой - важнее чем какие-то там два куска силикона с резинкой, не? Ну тут же я подумал, что в отличие от бездушных торговцев спортивным инвентарем, арендодатели - это плоть от плоти народа и они входят в его положение. Народу трудно и арендодатели делят с народом тяготы и лишения. Но как только чуть-чуть отпустит - тоже переклеят ценники. Ничего не поделаешь - законы рыночной экономики.

Типичное заблуждение. Не надо путать товар (очки) и услугу (аренда). Товар по всей стране стоит одинаково (сахар везде по 7), а вот услуги по разному. И услуги стоматолога в Луцке и услуги стоматолога в Киеве по цене отличаются раза в 2-3.

Кстати, по аренде идет постепенное выравнивание, если раньше стоимость аренды "Киев/провинция" была примерно 3/1, то уже сейчас она опустилась к 2/1. Рост аренды только после роста доходов, а ни как не наоборот.

Я ж не хочу купувати квартиру, як споживчий товар, а як інвестиційний.
Ви ніяк не можете розділити варіант "альтернативщика" - покупка нерухомості як товару споживання і варіант інвестора - нерухомість як опримізація кешфлоу.

flyman, я не финансист..., но даже я вам скажу, что "нерухомість як опримізація кешфлоу" это не самая лучшая идея... (с точки зрения финансов)

Но если вы хотите попробовать посчитать инвест. привлекательность недвиги... то попробуйте сопоставить "дебет с кредитом" из следующих величин...
- инфляция гривны (3,5,10 лет)
- инфляция у.е. (3,5,10 лет)
- доход от аренды (можно сразу включить все нюансы - коммуналку, ремонты и т.д.)
- стоимость "кеша" на момент "входа" в инвестицию
- стоимость "кеша" на момент выхода из инвестиции (например, через 3,5,10 лет)
- оценочная стоимость инвестиции (недвиги) через 3,5,10 лет.
- ну и стоимость рисков конечно..... а их много... и разных... ну например,
-- девальвация гривны, евро, доллара.
-- война, с бомбардировками стратегических инфраструктурных объектов страны... не с целью Вас убить, а дабы экономику в каменный век загнать (3,5,10 лет).
-- наличие работы для вас лично на протяжении всё тех же 3,5,10 лет...
ну и т.д.

Нарисуйте на обычном листике в клеточку временную линию по оси "Х". С контрольными точками в рунктах 3,5,10 лет.
А по оси "Y" сверху циферки с плюсом, а снизу циферки с минусом из предложенных сверху...
И...
И посмотрите на свою жизнь реально, с временным горизонтом планирования больше чем 1 день, неделя, месяц (от З\П к З\П).

И заодно оцените инвест.привлекательность недвиги.... ну и поймёте для себя смысл слов "нерухомість як опримізація кешфлоу"

З.Ы. БЕз обид. У меня просто пауза в работе и настроение игривое

дивись, ситуація така, що за півроку, якщо є проект(и), можна наскирдувати 10-12куе. За рік це може бути 20-24куе. Але ситуація не рівна, напр. 2010 сидів лише на деподоході а 2014 депо дохід на рівні 3..4% чистими, а у 2015, якщо не буде значного девалу і говнодупабанкопаду, теж 3..4%.
Інвестувати збираюсь не більше річного доходу, тобто порядка 20..24куе, і то лише для того, щоб відчувати більше комфорту від проживання в свому.
"Оптимізація кешфлоу" в цьому випадку означає - певна економія на орендній платі при зміні зони комфрту.
Якщо нема проектів, їду назад в Тернопіль, або на дачу під Коростенем, а нерухомість тоді здавати в оренду. Це вже інший варіант "оптимізації кешфлоу".
Розумію, що в порівнянні, навіть із 3..4% чистого деподоходу "інвестиція в КРЖН" дасть в кращому випадку 0% чистий дохід в найближчі 2 роки.
Але тут може бути surplus в споживчій якості "проживання в своєму vs. оренда".
Заходити в (О)КРЖН на суму більше річного доходу не бачу потреби і занадто ризиково.
Виходити із нерухомості (тобто продавати) в моїх планах нема, як брати, то так "щоб внукам лишалося". Хоча навіть за 5 років все може змінитися, і 20куе інвестицій в КРЖН через 5 років дасть capital gain 20куе (згідно вангувать аля Аірмакс)

Интуиция, Захар. Я на днях себе очередные очечки для бассейна купил. В общем, смотрю, а там на коробке !!!6!!! ценников. Первоначальная цена: 174 или 179 грн. Цена за которую я купил - 349 грн. (минус скидка по дисконтной карте).
И такой стою и думаю, а вот аренда как была так и осталась у многих в гривнах, ну, максимум, на 10-20% выросла. А ведь крыша над головой - важнее чем какие-то там два куска силикона с резинкой, не? Ну тут же я подумал, что в отличие от бездушных торговцев спортивным инвентарем, арендодатели - это плоть от плоти народа и они входят в его положение. Народу трудно и арендодатели делят с народом тяготы и лишения. Но как только чуть-чуть отпустит - тоже переклеят ценники. Ничего не поделаешь - законы рыночной экономики.

Типичное заблуждение. Не надо путать товар (очки) и услугу (аренда). Товар по всей стране стоит одинаково (сахар везде по 7), а вот услуги по разному. И услуги стоматолога в Луцке и услуги стоматолога в Киеве по цене отличаются раза в 2-3.

Кстати, по аренде идет постепенное выравнивание, если раньше стоимость аренды "Киев/провинция" была примерно 3/1, то уже сейчас она опустилась к 2/1. Рост аренды только после роста доходов, а ни как не наоборот.

тут залежить від населеного пункту.
Тільки що моніторив Глеваху, так там квартири 20куе продаж і 2500 грн оренда. А це вже близько до деподохідності у 8,5% річних і вище чим дохідність оренди в Києві і передмістя (Бородянка, Ірпінь, Буча).

Виходити із нерухомості (тобто продавати) в моїх планах нема, як брати, то так "щоб внукам лишалося". Хоча навіть за 5 років все може змінитися, і 20куе інвестицій в КРЖН через 5 років дасть capital gain 20куе (згідно вангувать аля Аірмакс)

Коли ти навчишся грамотно писати рідною мовою, "спеціаліст 1-го гатунку"???

Тебе неприємно читати.

Ти хоч вмиваєшся зранку? Руки і обличчя миєш? Пральною машиною користуєшся чи тижнями одну одну й ту ж сорочку носиш????

Твій стиль "письма" вказує на неохайність і відсутність вимогливості.

Тобто успіх тобі не світить. Скільки б ти не читав Куосакі і Кусакі.

успіх тобі не світить. Скільки б ти не читав Куосакі і Кусакі.

"успіх" у виді хрюща 5 хв пішки від митро?
Так за 200 000 від ФГВФО кийовська гостинка біля метро на правому березі світить найближчим часом.

Виходити із нерухомості (тобто продавати) в моїх планах нема, як брати, то так "щоб внукам лишалося". Хоча навіть за 5 років все може змінитися, і 20куе інвестицій в КРЖН через 5 років дасть capital gain 20куе (згідно вангувать аля Аірмакс)

Коли ти навчишся грамотно писати рідною мовою, "спеціаліст 1-го гатунку"???

Тебе неприємно читати.

Ти хоч вмиваєшся зранку? Руки і обличчя миєш? Пральною машиною користуєшся чи тижнями одну одну й ту ж сорочку носиш????

Твій стиль "письма" вказує на неохайність і відсутність вимогливості.

Тобто успіх тобі не світить. Скільки б ти не читав Куосакі і Кусакі.

Phantasie ist wichtiger als Wissen, denn Wissen ist begrenzt. (c A. Einstein)
Мої фантазії стануть реальністью, а твоє знання нікому не буде потрібне.

Интуиция, Захар. Я на днях себе очередные очечки для бассейна купил. В общем, смотрю, а там на коробке !!!6!!! ценников. Первоначальная цена: 174 или 179 грн. Цена за которую я купил - 349 грн. (минус скидка по дисконтной карте).
И такой стою и думаю, а вот аренда как была так и осталась у многих в гривнах, ну, максимум, на 10-20% выросла. А ведь крыша над головой - важнее чем какие-то там два куска силикона с резинкой, не? Ну тут же я подумал, что в отличие от бездушных торговцев спортивным инвентарем, арендодатели - это плоть от плоти народа и они входят в его положение. Народу трудно и арендодатели делят с народом тяготы и лишения. Но как только чуть-чуть отпустит - тоже переклеят ценники. Ничего не поделаешь - законы рыночной экономики.

Понятно. Опять Ваш аргумент на -"При этом арендные ставки подтянуться в долларах уже в 2016 году"- ваши фантазии и пустозвозство.

А между тем надо просто посмотреть - долларовая аренда в 2013 на КРЖН до уровня 2008 года НЕ ВЫРОСЛА, и ваши слова что она в 2016 будет такой же как в 2013 чистой воды трёп.

Не, Захар, "подтянутся в 2016 году." и "будет такой же как в 2013 году" - это разные вещи. Второе - ваша экспертная интерпретация слова "подтянутся".

[1]

Так за 200 000 від ФГВФО

сегодня утром, у метро вокзальная видел желтый обменник с баксами по 17,10

Так за 200 000 від ФГВФО

сегодня утром, у метро вокзальная видел желтый обменник с баксами по 17,10

Валютна гілка пише, що курс-"чипідріс" теж майже до 17.00.
Невже ще один девал від Гонтарівни?

http://newsoboz.org/politika/mezhdu-gla ... 2014150000

"Назначение американки Яресько на должность министра финансов - это серьезный удар по жизнерадостной Гонтаревой, которая фактически завалила нам экономику. Думаю, что между обеими женщинами будет серьезный, тяжелый разговор. Разговор на грани фильмов ужаса по Стивену Кингу. Гонтарева скажет, мол, извини, все украли. А Яресько спросит у нее, как ты умудрилась за два месяца так опустить мою родную валюту"

ми ждемс новин, а курс вже відіграв їх, отака ... малята.